- •1 Введение в оценку недвижимости
- •1.1 Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
- •1.2 Объекты недвижимости
- •1.3 Рынок оценочных услуг
- •1.4 Законодательство по оценочной деятельности
- •1.5 Стандарты оценки
- •Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
- •Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
- •Право осуществления оценочной деятельности
- •Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
- •1.6 Цели оценки недвижимости
- •1.7 Информационная база оценки
- •1.8 Отчёт об оценке
- •1.9 Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
- •2 Анализ исходных данных для оценки недвижимости
- •2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •2.2 Анализ местоположения объекта недвижимости
- •2.3 Анализ рынка недвижимости
- •Принципы исследования рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •3 Анализ характеристик объектов недвижимости
- •3.1 Формы и задачи обследования объектов недвижимости
- •3.2 Подготовительные работы
- •3.3 Техническое обследование объектов недвижимости при оценке их стоимости
- •3.4 Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
- •3.5 Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
- •4 Принципы оценки недвижимости
- •4.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя
- •4.2 Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
- •4.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка
- •4.4 Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности
- •5 Оценка затратным подходом
- •5.1 Общие положения затратного подхода
- •5.2 Расчёт стоимости строительства недвижимости
- •5.3 Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
- •5.4 Расчёт накопленного износа зданий и сооружений
- •Метод экономического возраста
- •5.5 Основы переоценки имущества предприятия
- •6 Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1 Общие положения сравнительного подхода
- •6.2 Методические приемы корректировок
- •6.3 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
- •6.4 Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
- •7 Оценка недвижимости доходным подходом
- •7.1 Общие положения доходного подхода
- •Нормы дохода
- •7.2 Прогнозирование (расчёт) будущих доходов
- •1 Плюс – доходы, минус – расходы.
- •7.3 Практика составления реконструированного отчёта о доходах
- •7.4 Метод прямой капитализации
- •7.5 Метод дисконтированных денежных потоков
- •8 Оценка рыночной стоимости земельного участка
- •8.1 Общие положения
- •8.2 Методы оценки земельного участка
- •Глоссарий (стандартизированные термины с определениями)
1.3 Рынок оценочных услуг
Рынок оценочных услуг в начальный период его формирования в России характеризуется хаотичным развитием, непрофессионализмом случайных в профессии оценщика работников и компаний, демпингом и систематическими злоупотреблениями, что было свойственно переходному периоду развития экономики России. За переходный период рынок оценочных услуг прошел значительный путь – от практического его отсутствия до международного признания.
После вступления в 2008 г. в действие измененного (уточненного) Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рынок оценочных услуг начал структурироваться и систематизироваться.
Главной особенностью на рынке оценочных услуг стала смена субъектов оценочной деятельности: вместо юридических лиц ими стали физические лица. Субъектами оценочной деятельности с 1 января 2008 г. признаются только физические лица, т.е. специалисты, имеющие профессиональное образование (переподготовку), являющиеся членами саморегулируемой организации оценщиков (далее по тексту – СРО) и застраховавшими свою профессиональную деятельность на сумму не менее 300 000 руб. Оказанием услуг по оценке могут заниматься и юридические лица, имеющие в своем штате не менее двух специалистов-оценщиков, отвечающих требованиям законодательства по отношению к оценщикам – физическим лицам, с заключением трудового договора с ними.
Значимость и ответственность оценщика – физического лица повысилась, вплоть до материальной ответственности за подготовку некачественного отчёта, в том числе и своим личным имуществом.
Новые требования к образованию, обязанность быть членом СРО и представлять отчёты в СРО для плановой проверки своей деятельности, необходимость внесения безвозвратного взноса в компенсационный фонд СРО и оплата ежегодных членских взносов существенно повлияли на рынок труда в сегменте оценочных услуг. Этот сегмент сконцентрировался за счёт ухода из него случайных компаний и работников, для которых услуги по оценке не являлись приоритетным направлением деятельности. При таком положении качество оценочных услуг должно было возрасти с одновременным ростом цен на эти услуги.
Анализ рынка оценочной деятельности показывает, что квалифицированным оценщиком может стать специалист с высшим профессиональным образованием (профессиональной переподготовкой) через 3–4 года, но чаще всего только при условии базового образования, связанного со строительством (для оценки недвижимости), экономикой и финансами (для оценки бизнеса).
Период качественного преобразования рынка оценочных услуг (новых рыночных отношений, стандартов, правил и др.) совпал с периодом экономического кризиса, который существенно сократил гражданский оборот собственности, в том числе объектов недвижимости. Это привело к большему сокращению рынка оценочных услуг по сравнению со снижением основных макроэкономических показателей.
Были разработаны и продолжают совершенствоваться документы и методические рекомендации, упорядочивающие отношения между банковским и оценочным сообществом, однако резкое снижение рынка банковского кредитования привело к существенному сокращению объёмов заказов на оценку для целей кредитования. Следом за этим оценочные компании сократили или ликвидировали подразделения по оценке жилой недвижимости, начали модернизировать оценочные модели и методологии (включая расчёт и обоснование показателей для оценки, методы прогнозирования цен, рисков и др.), ранее приспособленные к возрастающему тренду стоимости активов. Впрочем, как и банковские методики расчёта рисков, модели и методологии были адаптированы именно к постоянно возрастающему тренду.
Усиление внимания к сравнительному подходу потребовало детализации и углубления анализа существующих предложений активов на рынке. Логическим результатом такого преобразования рынка оценочных услуг стали глубокая комплексная методологическая проработка и анализ существующей рыночной ситуации, построение всесторонне обоснованных прогнозов, расширение баз получения данных для оценки вместо минимизации сроков исполнения заказа и стоимости услуг. При этом увеличиваются затраты на проведение оценки и профессиональные риски оценщика и оценочных компаний.
Структура рынка оценочных услуг1 по итогам 2008 г. следующая, %:
Недвижимое имущество 34,3
Ценные бумаги и бизнес 32,5
Оборудование и транспортные средства 12,5
Переоценка активов/основных фондов 11,0
Нематериальные активы и интеллектуальная собственность 6,7
Инвестиционные проекты 2,0
Прочие 1,0