5.2 Расчёт стоимости строительства недвижимости

    Общие понятия и определения

    Сущность затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат (стоимость строительства), которые должен понести типичный покупатель для создания на дату оценки зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки путем строительства их на этом же земельном участке. При оценке недвижимости срок строительства считается пренебрежительно малым.

    Стоимость строительства с точки зрения благоразумного инвестора и применения принципа замещения – это «стоимость замещения» или «стоимость воспроизводства», так как они обеспечивают инвестору одинаковую полезность и могут рассматриваться как стоимость строительства для инвестора.

    Расчёт стоимости воспроизводства объекта недвижимости (особенно имеющего значительный действительный возраст) не всегда возможен, так как применявшиеся при строительстве этого объекта технологии, проекты, материалы, стандарты вышли из употребления. Поэтому в практике оценки применяется расчёт стоимости объекта недвижимости равной полезности с объектом оценки, возведение которого во всех аспектах соответствует современному уровню строительного производства.

    Выбор вида стоимости (замещения или воспроизводства) для конкретной оценки должен соответствовать позиции типичного покупателя и быть обоснован в отчёте для предупреждения неправильного понимания.

    Определение стоимости нового строительства зданий и сооружений для целей оценки по сравнению с прогнозом стоимости будущего строительства имеет некоторые специфические особенности, к которым относятся:

• специальная структура стоимости строительства, учитывающая современные экономические условия;

• необходимость одновременного учета цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты, эксплуатацию строительной техники;

• возможное отсутствие проектно-сметной и другой документации по оцениваемому объекту;

• неопределенность исходных данных из-за отсутствия возможности получить полное представление о конструкции оцениваемого здания путем технического обследования;

• отсутствие достаточного финансирования и времени для детального повторения работы проектировщиков.

    Выбор метода определения стоимости строительства при оценке недвижимости

    При оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные методы и приемы. Оценка может производится:

• на основе информации о реальных затратах на создание (строительство) и развитие объекта оценки или его аналогов по данным строительных подрядов, тендеров, конкурсов, договоров подряда, контрактов;

• на базе данных серии «Справочник оценщика», издаваемой КО-ИНВЕСТ («Промышленные здания», «Жилые здания» и др.);

• на основе укрупненных обобщающих показателей стоимости строительства;

• на основе укрупненных элементных показателей по видам работ или по конструктивным частям зданий;

• на базе единичных расценок (ресурсный и базисно-индексный методы).

    Применяемый метод или прием необходимо обосновать и проанализировать его сочетаемость с объектом оценки и имеющейся информацией по нему и в соответствии с результатами анализа ввести необходимые коррективы:

• на включенные и излишние компоненты затрат;

• на земельный участок;

• по местоположению, физическим характеристикам и другим элементам, которые имеются в исходной базе данных либо выявлены в процессе анализа.

    В публикуемые справочники цен обычно включаются прямые издержки и некоторые косвенные издержки. Так как предпринимательская прибыль включается редко, оценщик должен оценить её отдельно и включить в стоимость замещения или воспроизводства.

    Выбор метода при затратном подходе зависит от:

• назначения оценки;

• характеристик здания (сооружения);

• даты введения здания в эксплуатацию (необходимо учесть состояние технологии и организации строительства на эту дату);

• задаваемой (требуемой) точности результатов оценки;

• объёма и качества имеющейся информации по объекту оценки;

• состояния спроса и предложения на дату оценки и доли свободных площадей на рынке недвижимости.

    Структура стоимости строительства недвижимости

    Стоимость замещения и стоимость воспроизводства по существу являются стоимостью возведения (нового строительства) здания в современных рыночных условиях. В структуре стоимости нового строительства отражаются затраты и интересы всех участников процесса создания зданий и сооружений.

    Структуру стоимости строительства при оценке недвижимости (структуру затрат, или издержек, на строительство) можно представить в виде трех основных частей:

СС = ПИ + КИ + ПП,

где СС – стоимость нового строительства;

    ПИ – прямые издержки;

    КИ – косвенные издержки;

    ПП – прибыль предпринимателя.

    Прямые издержки – это расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте и включающие:

• стоимость строительных материалов, изделий и инженерного оборудования;

• заработную плату рабочих-строителей;

• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

• стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг в период возведения здания;

• стоимость мероприятий по контролю за ходом строительства;

• прибыль и накладные расходы подрядчика.

    Накладные расходы – это сумма средств, предназначенных для возмещения затрат подрядных организаций, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием. Норматив размера накладных расходов составляет 110…180 % от фонда оплаты труда рабочих-строителей.

    Косвенные издержки – это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относят:

• гонорары архитекторам и инженерам за проектирование, экспертизу проектов, исследование природных условий на площадке застройки;

• дополнительную заработную плату и пособия рабочим;

• все виды страховок, налогов и обязательных отчислений;

• инвестиции в земельный участок;

• проценты по кредитам;

• рекламные выплаты в период строительства;

• дополнительные инвестиции в арендуемые помещения или арендную плату;

• административные расходы застройщика.

    Прибыль предпринимателя – это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является главным образом функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

    Прибыль предпринимателя можно оценить в виде процента от различных составных частей стоимости нового строительства. При строительстве и реконструкции нормативы сметной прибыли составляют 65 % от фонда оплаты труда рабочих-строителей.

    Структура стоимости строительства при строительном проектировании

    Сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами, называется сметной стоимостью строительства.

    В соответствии с технологической структурой капитальных вложений (инвестиций) и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций структура стоимости строительства в сметном деле традиционно подразделяется на следующие группы затрат:

СС_смет = С_с.м.р + С_об + ПрЗ,

где С_с.м.р – стоимость строительных и монтажных работ;

    С_об – затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели, инвентаря;

    ПрЗ – прочие затраты (относятся к деятельности заказчика и подрядчика).

    В свою очередь, структура стоимости строительно-монтажных работ имеет следующий вид:

С_смр = ПЗ + НР + ПН,

где ПЗ – прямые затраты;

    HP – накладные расходы;

    ПН – плановые накопления (сметная прибыль) – это нормативная часть стоимости строительства, выражаемая в процентах от себестоимости строительно-монтажных работ (ПЗ + HP).

    Структура прямых затрат (по элементам затрат) имеет следующий вид:

ПЗ = С_з.п + С_мат + С_э.м.м,

где С_з.п – расходы на основную заработную плату рабочих-строителей, учтенные в сметных нормах и ценах;

    С_мат – затраты на материальные ресурсы (материалы);

    С_э.м.м – затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.

    В практике сметных расчётов прямые затраты определяют по формуле

,

где О_i – объёмы по видам работ;

    EP_i – единичные расценки на виды работ.

    Однозначного соответствия структуры нового строительства, используемой при строительном проектировании, и структуры стоимости строительства при оценке рыночной стоимости недвижимости, нет. Структура стоимости нового строительства для целей проектирования отражает не весь инвестиционный цикл и включает только затраты подрядчика. Затраты заказчика в ней отражены не в полном объёме, не полностью учтены также косвенные издержки и прибыль предпринимателя.

    Определение (расчёт) стоимости нового строительства при оценке недвижимости затратным подходом следует выполнять с использованием существующей нормативно-методической базы для строительного проектирования, дополняя расчёты элементами, присущими рыночным формам организации строительного процесса.

   Точность расчёта стоимости строительства при оценке недвижимости

    По действующим нормативам различают две стадии (этапа) строительного проектирования:

    I. Технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО).

    II. Рабочее проектирование (при составлении проекта строительства, согласовании договора подряда или подготовке к тендерным торгам).

    Вне нормативов существует этап предварительного обоснования строительства.

    Стоимость строительства на различных этапах определяется на основании смет или сметных расчётов. Повышение точности расчётов стоимости строительства сопровождается значительным увеличением трудоемкости составления смет и сметных расходов при неадекватном повышении качества результата. Каждой стадии планирования строительства соответствует свой вид смет, отличающийся степенью подробности учета затрат, а следовательно, и точностью прогнозирования стоимости и затратами времени на составление таких смет. Диапазон точности прогнозов величины сметной стоимости строительства на этапах планирования может составлять 5…20 %.

    На этапе предварительного обоснования строительства применяются оперативные методики расчёта стоимости, которые основываются на рыночных данных о стоимости строительства в расчёте на единицу потребительских свойств (стоимости 1 м² жилой (или общей) площади в жилом доме, 1 м³ складского помещения при сооружении склада, одного места стоянки автомобиля в здании гаража). Точность расчётов составляет около 20 %.

    На этапе технико-экономического обоснования строительства требуется большая точность в прогнозе стоимости, и её определяют по известным значениям расценок на строительство единицы общей площади или строительного объёма зданий различного функционального назначения и конструктивного решения. Точность таких расчётов составляет около 15 %. При наличии соответствующей базы данных требуется минимальное время для получения результата.

    На этапе составления проекта строительства, согласования договора подряда или подготовки к тендерным торгам составляются наиболее точные сметы. Сметы рассчитываются на основе унифицированных справочных данных о стоимости комплексов работ по основным конструктивным элементам зданий (относительная точность – до 10 %) или на основании единичных расценок (точность – до 5 %).

    Ключевым моментом при выборе метода определения стоимости строительства для целей оценки недвижимости является то, что точность получаемых результатов должна соответствовать точности результатов, получаемых сравнительным и доходным подходами. Практика оценки показывает, что точность 15…20 % является достаточной. Такую точность обеспечивают нормативы, используемые на этапах предварительного обоснования и технико-экономического обоснования строительства.

    Применение способов определения стоимости строительства при оценке недвижимости зависит от состава задания на проведение оценки и объёма исходных данных об объекте оценки. Исходя из этого оценщик определяет, какой метод следует применить в конкретном случае, учитывая точность расчётов при определении стоимости нового строительства.

    Сметные нормативы

    Сметно-нормативная база ценообразования в строительстве в 2001 г. включает элементные сметные нормы и единичные расценки (в сметных ценах на 1 января 2000 г.) на:

• строительные и специальные строительные работы;

• ремонтно-строительные работы;

• монтажные работы (литера «М»);

• пусконаладочные работы (литера «П»).

    Основу сметно-нормативной базы составляют элементные сметные нормы в натуральных измерителях, а расценки являются производными от норм.

    Нормы и расценки делятся также по уровню применения на:

• государственные (федеральные) – государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЕР);

• территориальные (региональные, местные) (ТЭСН и ТЕР);

• отраслевые (ведомственные);

• производственные (фирменные).

    К федеральным сметным нормативам относятся сметные нормативы, входящие в состав действующих строительных норм и правил Российской Федерации и вводимые в действие государственными органами по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Они применяются при определении сметной стоимости в различных отраслях народного хозяйства России.

    К ведомственным (отраслевым) сметным нормативам относятся сметные нормативы, вводимые в действие министерствами и другими органами федерального управления России, а также крупными корпорациями, для строительства, осуществляемого в пределах соответствующей отрасли народного хозяйства.

    К региональным (территориальным) сметным нормативам относятся сметные нормативы, вводимые в действие органами государственного управления администрации регионов России, для строительства, осуществляемого на территории региона. Эти нормативы не должны противоречить федеральным сметным нормативам или дублировать их.

    К собственной (корпоративной) нормативной базе пользователей относятся индивидуальные сметные нормативы, учитывающие реальные условия деятельности заказчиков или подрядных предприятий исполнителей работ. Как правило, эта нормативная база основывается на нормативах федерального, ведомственного или регионального (территориального) уровня.

    В настоящее время при составлении сметной документации в наибольшей степени используются нормы и расценки федерального и территориального уровней.

    В систему сметных нормативов входят также свободные (рыночные) и регулируемые цены на продукцию и услуги. В частности, стоимость оборудования, конструктивных элементов и изделий может определяться по соответствующим ценникам, прейскурантам и прайс-листам.

    Виды сметной документации

    Для определения сметной стоимости строительства зданий и сооружений составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчётов, объектных смет, объектных сметных расчётов, сметных расчётов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчётов стоимости строительства, сводок затрат и др.

    Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или общеплощадочным работам на основе объёмов, определяемых при разработке рабочей документации (РД), рабочих чертежей.

    Локальные сметные расчёты составляются в случаях, когда объёмы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объёмы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

    Объектные сметы объединяют в своем составе данные из локальных смет на объект в целом и являются сметными документами, на основе которых формируются договорные сметы на объекты.

    Объектные сметные расчёты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчётов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе РД.

    Сметные расчёты на отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется определить, как правило, в целом по стройке размер (лимит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами (например, компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные с применением льгот и доплат, установленных правительственными решениями и т.п.).

    Сводные сметные расчёты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчётов, объектных смет и сметных расчётов на отдельные виды затрат.

    Сводка затрат – это сметный документ, определяющий стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей в случаях, когда наряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.

    Индексы цен в строительстве

    Система индексов (коэффициентов) пересчета (изменения) сметной стоимости строительства является важнейшим инструментом ценообразования в строительстве в современных условиях.

    Индексы применяются для определения стоимости строительства в текущих (или прогнозных) ценах и для расчётов за выполненные строительно-монтажные работы между заказчиками и подрядными организациями.

    Основное назначение индексов – учет фактора удорожания стоимости строительства по отношению к базовому уровню, вызванного инфляцией в инвестиционно-строительном секторе экономики.

    Определение стоимости строительства путем перехода от базисного уровня цен, в котором разработаны сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки является важным этапом в оценке недвижимости. Подобная актуализация выполняется с помощью индексов цен.

    Индексы цен представляют собой отношение стоимости строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен:

И _{тек/баз} = С_тек / С_баз

    Базисными в России являются уровни цен 1955, 1969, 1984, 1991, 2000 гг.

    В новой системе ценообразования индексы применяются к базисной сметной стоимости 2000 г., определенной по единичным расценкам или по элементным нормам ресурсным методом с учетом базисной стоимости ресурсов.

    Индексы (коэффициенты) классифицируются по различным признакам и назначению:

    1) по стоимостному уровню пересчета:

• текущие, т.е. на момент составления сметы или акта выполненных работ;

• прогнозные (применяются редко);;

    2) по экономическим составляющим сметной стоимости:

• индексы к элементам прямых затрат (к оплате труда рабочих, стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов, к стоимости материалов, изделий, конструкций, оборудования);

• к общей стоимости строительно-монтажных работ (так называемые индексы пересчета СМР);

• к специальным статьям затрат и элементам сметной стоимости (например, индексы по проектным и изыскательским работам);;

    3) по видам строительства, объектам, комплексам и видам работ:

• на новое строительство и реконструкцию, капитальный ремонт и реставрацию и т.д.;

• по зданиям и сооружениям (жилые дома, школы, наружные сети, дороги и т.д.);

• по видам работ: земляные работы, ленточные фундаменты, свайные работы и т.д.

    Источниками информации по текущим индексам, являются ежемесячные бюллетени региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), ежеквартальные бюллетени КО-ИНВЕСТ по индексам цен в строительстве и другие периодические аналитические публикации.

    Применение того или иного индекса зависит от характера имеющейся сметной документации и структуры сметной стоимости строительства, приведенной в ней.

    Одним только индексированием перейти от стоимости строительства в базисном уровне цен к стоимости на дату оценки нельзя. Для учета составляющих издержек, действующих в современных рыночных условиях и не учитывавшихся при составлении смет в период возведения здания, а также прибыли предпринимателя, налога на добавленную стоимость и других налогов, действовавших на дату оценки недвижимости, индексированное значение сметной стоимости строительства следует увеличивать на соответствующие этим издержкам величины.