- •1 Введение в оценку недвижимости
- •1.1 Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
- •1.2 Объекты недвижимости
- •1.3 Рынок оценочных услуг
- •1.4 Законодательство по оценочной деятельности
- •1.5 Стандарты оценки
- •Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
- •Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
- •Право осуществления оценочной деятельности
- •Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
- •1.6 Цели оценки недвижимости
- •1.7 Информационная база оценки
- •1.8 Отчёт об оценке
- •1.9 Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
- •2 Анализ исходных данных для оценки недвижимости
- •2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •2.2 Анализ местоположения объекта недвижимости
- •2.3 Анализ рынка недвижимости
- •Принципы исследования рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •3 Анализ характеристик объектов недвижимости
- •3.1 Формы и задачи обследования объектов недвижимости
- •3.2 Подготовительные работы
- •3.3 Техническое обследование объектов недвижимости при оценке их стоимости
- •3.4 Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
- •3.5 Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
- •4 Принципы оценки недвижимости
- •4.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя
- •4.2 Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
- •4.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка
- •4.4 Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности
- •5 Оценка затратным подходом
- •5.1 Общие положения затратного подхода
- •5.2 Расчёт стоимости строительства недвижимости
- •5.3 Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
- •5.4 Расчёт накопленного износа зданий и сооружений
- •Метод экономического возраста
- •5.5 Основы переоценки имущества предприятия
- •6 Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1 Общие положения сравнительного подхода
- •6.2 Методические приемы корректировок
- •6.3 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
- •6.4 Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
- •7 Оценка недвижимости доходным подходом
- •7.1 Общие положения доходного подхода
- •Нормы дохода
- •7.2 Прогнозирование (расчёт) будущих доходов
- •1 Плюс – доходы, минус – расходы.
- •7.3 Практика составления реконструированного отчёта о доходах
- •7.4 Метод прямой капитализации
- •7.5 Метод дисконтированных денежных потоков
- •8 Оценка рыночной стоимости земельного участка
- •8.1 Общие положения
- •8.2 Методы оценки земельного участка
- •Глоссарий (стандартизированные термины с определениями)
4 Принципы оценки недвижимости
Основная задача определения стоимости объекта недвижимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет их в настоящую (текущую) стоимость.
В процессе определения стоимости объекта недвижимости исследуются внешние и внутренние экономические взаимосвязи объекта оценки.
Данные анализа (гл. 2 и 3) являются основой для формализации и количественного измерения экономических взаимосвязей, выделение и измерение которых выполняется с помощью принципов оценки. Принципы оценки представляют собой систему взглядов для рассмотрения объекта оценки с разных точек зрения.
Анализ объекта оценки проводится последовательно с четырех позиций. В каждой позиции анализируются присущие ей принципы, которые представляют собой общеэкономические законы, реализуемые в теории и практике оценочной деятельности. Эти принципы должны отражать все взаимосвязи характеристик объектов и субъектов рынка недвижимости и его факторов, формирующих стоимость.
4.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя
Полезность (utility) – это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя (экономические, личные). Чем более полно объект недвижимости способен удовлетворить потребности пользователя, тем больше его полезность и, соответственно, стоимость.
Принцип замещения (substitution) заключается в том, что максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен (или создан) другой объект недвижимости аналогичной полезности. При наличии альтернативы для покупателя наиболее привлекательным для него будет аналогичный объект недвижимости с минимальной ценой.
Принцип ожидания (anticipation) характеризует точку зрения пользователя на будущие выгоды от владения недвижимостью и их настоящую стоимость. Оцениваемая стоимость – это текущая (настоящая) стоимость всех будущих доходов, включая выручку от последующей перепродажи недвижимости.
4.2 Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
Принцип вклада (contribution) – стоимость дополнительного вклада (в виде какого-либо элемента) в собственность определяется величиной добавленной стоимости, созданной этим вкладом. Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования при определении оптимального соотношения между земельным участком и расположенной на нем недвижимостью.
Добавочная продуктивность (surplus productivity) определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд (рабочую силу), капитал (основные и оборотные фонды) и управление (менеджмент).
Добавочная продуктивность возникает в результате того, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счёт максимизации выручки от продаж, минимизации издержек или удовлетворения особых потребностей.
Сущность принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи (increasing and decreasing returns) заключается в том, что по мере увеличения какого-либо ресурса факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.
Принцип баланса (сбалансированности) (balance) состоит в том, что различным типам собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства (земельного участка с недвижимостью), при котором достигается максимальная стоимость земельного участка.
Если нарушается принцип баланса, то появляется «недоулучшенная» или «переулучшенная» собственность. В любом из этих случаев земельный участок теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой собственностью увеличивается.
Принцип экономического размера (величины) (economic size) гласит о том, что для каждого вида землепользования существует оптимальный размер земельного участка, стоимость единицы площади которого является максимальной, потому что именно этот размер обладает наибольшим спросом на конкретном сегменте рынка. Оптимальный размер недвижимости определяется её функциональным назначением (использованием).
Принцип экономического разделения (economic division) говорит о том, что имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение может быть: