3.4 Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования

    После изучения нормативной, проектной и исполнительской документации и анализа данных натурного обследования объекта недвижимости составляется техническое заключение об освидетельствовании, являющееся составной частью отчёта об оценке. Техническое заключение состоит из:

    а) краткой пояснительной записки, содержащей:

    1) общую характеристику объекта недвижимости (местоположение, описание земельного участка, перечень улучшений).

    Основные строения объекта недвижимости характеризуются по:

• функциональному назначению (тип, проектная мощность, вместимость, параметры главных технологических процессов);

• объёмно-планировочному решению зданий (этажность, наличие подвалов или технических подполий, блочность, технические этажи, надстройки и т.п.);

• перечню основных количественных данных по зданиям (линейные размеры, площади помещений, площади застройки, строительный объём, высоты этажей);;

    2) описание конструктивных решений строений. Приводятся проектные и/или фактические данные (конструктивный тип, характерные геометрические размеры, вид строительных материалов, примененных для их возведения) о строительных конструкциях (см. табл. 3.2);

    3) описание внутренних систем инженерного оборудования. Приводятся основные характеристики (тип, внешний источник, потребляемые мощности, расходы сред и т.п.) и состав оборудования инженерных систем (см. табл. 3.2);

    4) эксплуатационные данные. Из эксплуатационной документации приводятся следующие сведения:

• время начала и окончания строительства здания;

• особенности прохождения процесса строительства;

• сведения об аварийных ситуациях, имевших место за период эксплуатации здания;

• сведения о проведенных капитальных ремонтах и реконструкциях здания;

• особенности использования здания;;

    5) общую характеристику текущего состояния строительных конструкций и элементов.

    По данным ведомостей дефектов дается качественная и количественная характеристики повреждений и дефектов элементов зданий;

    б) выводов. По результатам анализа документации и технического обследования делаются выводы:

• о наличии законодательных ограничений по текущему и перспективному использованию объекта оценки;

• о степени соответствия фактического использования объекта оценки проектному назначению;

• о текущем состоянии строительных конструкций;

• о работоспособности и текущем состоянии систем инженерного оборудования.

    Приводится перечень основных факторов, вызывающих уменьшение стоимости объекта оценки, и рекомендации о необходимости проведения более глубокого исследования технического состояния отдельных элементов;

    в) иллюстративных материалов, содержащих ситуационную схему генплана объекта, схему поэтажных планов и разрезов основных строений, фотографии улучшений и их элементов, имеющих повреждения.

3.5 Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости

    При необходимости углубленного обследования объекта недвижимости для его оценки проводятся специальные виды экспертизы организациями, имеющими соответствующие разрешения.

    Правовая экспертиза – экспертное исследование пакета прав и обременений объекта недвижимости: правоспособность субъекта собственности; распределение компонентов прав собственности (владение, пользование, распоряжение); соответствие качества права собственности на объект недвижимости правовой среде его функционирования; обременения и ограничения, наложенные на объект недвижимости (залог объекта недвижимости, сервитут, охрана памятника архитектуры, зональные ограничения). Обременение – интерес или право в недвижимом имуществе, который может повысить или понизить стоимость имущества, но не предотвращает его передачу собственником. К обременениям относятся сервитуты и ограничительные условия.

    Строительная экспертиза – обследование технического состояния зданий и сооружений с анализом и экспертной оценкой свойств и состояния грунтов, на которых они возведены, строительных материалов, использованных при их создании, состояния конструктивных элементов, остаточной прочности и несущей способности строительных конструкций, а также соответствия обследуемого объекта проекту строительства.

    Экологическая экспертиза – экспертное исследование действительных или возможных негативных последствий функционирования объекта недвижимости для окружающей среды в виде вредного воздействия на нее газообразных выбросов в атмосферу, стоков в водоемы или грунтовые воды, накопления на прилегающих территориях твердых неутилизируемых отходов, превышающих установленные нормативы излучений, вибраций, шумов, запахов.