3.3 Техническое обследование объектов недвижимости при оценке их стоимости

    Цели и задачи технического обследования

    Целью технического обследования объекта недвижимости является сбор фактических данных о характеристиках и текущем состоянии улучшений. Устанавливаются (с использованием проектной документации и паспортов):

• тип основных строительных конструкций;

• вид основных строительных материалов;

• геометрические характеристики строения;

• состояние строительных элементов на момент обследования.

    Обследование зданий производится по отдельным составляющим элементам:

• конструкции подземной части (фундаменты, стены подвалов и технических подполий);

• конструкции, образующие несущий остов здания (наружные и внутренние стены, каркас, междуэтажные перекрытия);

• элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники);

• конструкции покрытия (крыши);

• заполнение оконных и дверных проемов;

• полы;

• отделка фасадов;

• внутренняя отделка помещений;

• внутренние инженерные системы (электро- и водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция и др.).

    При отсутствии проектной и иной документации по объекту необходимо выявить типы конструктивных элементов зданий, виды использованных строительных материалов и выполнить обмерные работы.

    Обмерные работы

    Данные, полученные в результате обмерных работ, являются основой для расчёта объёма строительно-монтажных работ, выполненных при возведении здания или сооружения.

    Обмеры и определение объёмов строительно-монтажных работ выполняются оценщиком самостоятельно (для небольших по объёму и простых по конструктивному решению зданий) или с привлечением специализированных организаций.

    При наличии проектно-сметной документации проводятся только контрольные обмеры. Объекты обмера представлены в табл. 3.2.

Таблица 3.2

Объекты обмера

А. Общестроительные работы
1. Земляные работы	13. Балконы и козырьки
2. Фундаменты	14. Подвесные потолки
3. Стены	15. Штукатурные работы
4. Перекрытия	16. Малярные работы
5. Перегородки	17. Обойные работы
6. Окна	18. Облицовочные работы
7. Двери	19. Встроенная мебель
8. Витражи	20. Сантехнические кабины
9. Полы	21. Мусоропровод
10. Крыши и кровля	22. Отделка фасада
11. Лестницы, площадки и входы	23. Прочие работы
12. Трубы и печи
Б. Внутреннее инженерное оборудование
1. Центральное отопление	5. Горячее водоснабжение
2. Вентиляция	6. Электромонтажные работы
3. Водопровод	7. Слаботочные устройства
4. Канализация	8. Лифты
В. Объекты подсобного назначения
1. Тепловой узел. 2. Насосная. 3. Трансформаторная
Г. Внешние инженерные сети
1. Теплотрасса		4. Газовые сети
2. Водопровод		5. Электросети
3. Канализация
Д. Благоустройство дворовой территории
1. Проезжая часть		4. Озеленение
2. Тротуары		5. Малые формы
3. Площадки
Е. Прочее (особенности для зданий производственного назначения)
1. Оборудование, включаемое в оценку
2. Железнодорожные подъездные пути
3. Разгрузочные платформы и т.п.

    Обмер общественных зданий

    Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).

    Полезная площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нём помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.

    Нормируемая (расчётная) площадь общественных зданий определяется как сумма площадей всех размещаемых в нём помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

    Площадь помещений зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отдельными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

    Строительный объём здания определяется как сумма строительного объёма выше отметки  0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

    Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.

    При определении этажности надземной части здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

    Обмер жилых зданий

    Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров.

    Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.

    Общую площадь помещений общежитий следует определять как сумму площадей жилых комнат, подсобных помещений, помещений общественного назначения, а также лоджий, балконов и веранд с учетом понижающих коэффициентов.

    Общую площадь квартир жилых зданий следует определять как сумму общих площадей квартир этих зданий. Общая площадь помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, подсчитывается так же, как для общественных зданий.

    Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.

    Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа.

    Строительный объём жилого здания определяется как сумма строительного объёма выше отметки  0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

    Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.

    При определении этажности надземной части здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

    Определение фактического состояния объекта недвижимости

    Текущее состояние частей зданий и сооружений определяется по результатам визуального осмотра конструктивных элементов. Последовательность осмотра и определения состояния зданий:

    а) участок территории, непосредственно примыкающий к зданию (отмостки, газоны и тротуары), наружные конструкции колодцев вводов и выпусков инженерных коммуникаций;

    б) фасады здания (козырьки над входами и крыльцами, конструкции балконов и ограждений лоджий, остекление проемов, отделочные слои фасадов, конструкции цоколя, водоотводящих устройств фасада, внешний вид стыков сборных стеновых элементов);

    в) входы в здание (двери и запорные устройства), строительные конструкции заглубленных входов в подвалы, инженерное оборудование тепловых тамбуров и вестибюлей – отопление, вентиляция, освещение, полы и отделка – стены, колонны, потолки в помещениях тамбуров и вестибюлей;

    г) подвалы (строительные конструкции и отделочные покрытия стен, колонн, перекрытий, полы, инженерное оборудование систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, освещения);

    д) лестницы (строительные конструкции лестничных маршей, междуэтажных площадок, стен лестничных клеток), двери и окна, выходящие на лестничную клетку, покрытия ступеней лестничных клеток и полов лестничных площадок, отделка стен и потолков лестничных клеток, оборудование систем отопления, вентиляции, освещения, пожаротушения, трубопроводы систем газоснабжения и канализации, проходящих в лестничных клетках, конструкции мусоропровода;

    е) помещения надземных этажей здания (внутренняя поверхность наружных стен, элементов каркаса, междуэтажных перекрытий, перегородок, конструкция полов, заполнение оконных и дверных проемов, отделочные покрытия стен, потолков и полов, системы инженерного оборудования);

    ж) чердачные помещения (стропильная система крыши, теплоизоляционные слои чердачного перекрытия, строительные конструкции вентиляционных коробов и дымоходов, слуховых окон, инженерное оборудование систем отопления, вентиляции, освещения);

    з) кровля (строительные конструкции парапетов, свесов, вентиляционных и дымовых труб, покрытия кровли – гидроизоляционный ковер, штучные или листовые кровельные элементы, водоприемные устройства, ограждения, антенные устройства).

    Текущее состояние элементов зданий и сооружений фиксируется оценщиком при наличии дефектов или недостатков, которые не соответствуют нормальной эксплуатации строительного объекта или рыночным представлениям об устройстве таких элементов (отличие параметров состояния конструкций и элементов от проектных и др.).

  Классификация, методика выявления и фиксация признаков, ведущих к снижению стоимости объекта недвижимости

    Терминология и показатели, используемые при фиксации дефектов и недостатков, должны соответствовать терминологии, применяемой при расчёте затрат на их устранение.

    Основные виды повреждений строительных конструкций зданий и сооружений и инженерного оборудования, а также методы их фиксации приведены в табл. 3.3.

Таблица 3.3

Основные виды повреждений строительных конструкций

Вид повреждений	Характер и фиксация повреждений
Строительные конструкции
Общие деформации конструкций	Искривления, просадки, выпучивание и т.п. замеряются как отклонения от первоначального положения характерных точек и как расстояние между крайними точками поверхностей, оставшимися в своей (проектной) плоскости. Словесно могут быть охарактеризованы по виду деформированной поверхности или оси элемента (излом, парабола, синусоида и т.п.)
Местные деформации конструкций	Локальные выпуклости, вогнутости, коробление без нарушения сплошности материала – измеряются максимальные значения деформаций, размеры площади их развития
Трещины	Классифицируются по следующим признакам: ширине раскрытия; глубине развития – мелкие, глубокие, сквозные; характеру развития – отдельные, одинаково ориентированные, короткие, протяженные, пересекающиеся. Замеряется длина трещин и площадь участков их развития
Выбоины и сколы	Фиксируются глубина, площадь, форма и место расположения
Пробоины	Фиксируются диаметр и количество в каждом элементе
Повреждения отделочных слоев	Шелушение, царапины, истертость, выпадение отдельных элементов отделки, расслоение. Фиксируются тип, площадь, характер развития (сплошное, местное)
Биохимические повреждения	Ржавчина на металле, грибок, загнивание древесины. Фиксируются глубина и площадь развития
Повреждения гвоздевых, болтовых, сварных, клеевых соединений	Фиксируются количество отсутствующих элементов, состояние отверстий для них, длина или площадь нарушенных швов
Изменения влажности	Фиксируются степень изменения и площадь развития
Инженерное оборудование
Общие деформации линейных и плоскостных элементов	Форма деформированной оси или поверхности – фиксируются максимальные прогибы элементов, длина (площадь) деформированного участка
Местные деформации	Пробоина, локальные прогибы, трещины и вмятины – фиксируются глубина повреждения и его место
Повреждения изоляционных слоев	Фиксируются длина или площадь участков с повреждениями
Коррозия металла	Фиксируются длина или площадь коррозионных участков, глубина коррозии
Ослабление соединений	Фиксируются наличие и характер течей
Отсутствие отдельных деталей	Фиксируются места и количество
Следы предшествующих ремонтов	Хомуты, отводы, вставки, сварка труб. Фиксируются их количество и места расположения

    Повреждения фиксируются в форме словесного описания и перечисления количественных характеристик повреждений в ведомостях дефектов, которые прилагаются к техническому заключению об освидетельствовании объекта оценки. Наиболее значительные и типичные повреждения подлежат фото- и кинофиксации.

    Основные несоответствия современным рыночным требованиям (стандартам):

• необеспеченность проектных условий эксплуатации внутреннего объёма, строительных элементов и конструкций;

• несоответствие технических решений конструкций, инженерного оборудования, внутренней отделки помещений по обеспечению повышенной комфортности пребывания человека;

• несоответствие обеспечения энергосберегающей эксплуатации и бесперебойного обслуживания строительных конструкций и систем инженерного оборудования;

• отсутствие средств и устройств, повышающих безопасность обитания в условиях возможных неблагоприятных воздействий экологических, техногенных и социальных факторов;

• неадекватность устройства элементов здания современным функциональным процессам, обусловленным назначением здания;

• нерациональность текущего использования помещений и инженерного оборудования;

• несоответствие внешнего вида здания устоявшимся эстетическим представлениям об облике зданий аналогичного функционального назначения.

    Анализ улучшений в составе недвижимости

    Улучшения для приусадебного земельного участка могут включать в себя:

• культурные насаждения (плодовые деревья, кустарники, ландшафтный дизайн и т.п.);

• возможность подведения коммуникаций (канализации, водопровода, газопровода и т.п.);

• наличие сооружений (парников, теплиц и т.п.).

    Для сельскохозяйственных участков земель такими улучшениями могут считаться:

• декоративное озеленение (кустарники и деревья);

• пылезащитные, противоэрозионные сооружения;

• живые изгороди.

    Анализ экологических факторов при оценке недвижимости

    Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность природных и природно-антропологических факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости¹.

    Экологические загрязнения включают в себя следующие элементы:

• механическое загрязнение – представляет собой загрязнения бытовым мусором (например, строительным), не наносящим вреда (кроме как эстетического) окружающей среде;

• химическое загрязнение – представляет собой загрязнения, приведшие к изменению химического состава воды, атмосферы и (или) почвы, непосредственно или косвенно связанные с объектом недвижимости;

• физическое загрязнение – это колебание физических параметров окружающей среды объекта недвижимости, таких как радиации, электромагнитного поля, тепла, шума, света т.д.;

• радиационное загрязнение – превышение допустимого уровня содержания в окружающей среде объекта недвижимости радиационных веществ. Существуют внешние и внутренние источники радиации. За единицу измерения принимаются часовые и средние уровни радиации за год;

• электромагнитное загрязнение – это электромагнитные свойства среды, их изменение, отдаленность и влияние на объект недвижимости (высоковольтные линии электропередач, радио, телевидение и т.д.). Для анализа используется только качественное измерение;

• тепловое загрязнение – изменение температуры окружающей среды объекта недвижимости в сторону увеличения в связи с выбросами промышленных предприятий, находящихся в незначительной отдаленности от объекта недвижимости;

• шумовое загрязнение – увеличение уровня шума окружающей среды объекта недвижимости, негативно влияющего на проживающих либо работающих в объекте недвижимости (превышения уровня в 90…100 дБ);

• световое загрязнение – затенение от ближайших к объекту недвижимости строений либо световой смог, что может влиять на гормональное состояние человека, восприятие дня и ночи. Уровень освещенности измеряется в люксах (лк). Люкс равен освещенности поверхности площадью 1 м² при световом потоке падающего на нее излучения, равном 1 лм.

    Анализ местоположения земельного участка, находящегося около водных объектов

    Водный кодекс РФ накладывает множество ограничений по размещению объектов недвижимости около воды. Обычно цена участков, с которых открывается вид на водные глади, оказывается на 30…100 % выше стоимости участков, схожих по характеристикам, но расположенных на некотором удалении от водоема, например, на третьей-пятой линии от прибрежной полосы. В соответствии с Водным кодексом РФ все водные объекты находятся в собственности Российской Федерации, за исключением прудов и обводненных карьеров, полностью расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности физическому или юридическому лицу.

    Чтобы оценивать предложение о покупке участка возле воды, необходимо точно знать ширину водоохраной зоны. Так, для небольшой речки с руслом до 10 километров ширина этой зоны составляет 50 метров. Для средней реки от 10 до 50 километров – в размере 100 метров, а для крупной реки с руслом от 50 километров и более в размере 200 метров. Для озера или водохранилища с акваторией более 0,5 квадратного километра – в размере 50 метров. Самая большая водоохранная зона у моря: её ширина составляет 500 метров.