3.2 Подготовительные работы

    Подготовительные работы включают: предварительное ознакомление с объектом недвижимости (первичный осмотр объекта недвижимости в натуре, установление объёма и качества имеющейся у заказчика документации и иной информации о строительстве и эксплуатации объекта), сбор и анализ исходных документов и информации, подготовку рабочих материалов для обследования.

    Предварительный осмотр объекта недвижимости

    При предварительном осмотре объекта недвижимости определяются:

• ориентировочные размеры, характеристики формы и состояние земельного участка;

• состав улучшений;

• типы улучшений по основным классификационным признакам;

• текущее состояние улучшений (незавершенное строительство, новое строительство, строения с видимыми внешними признаками разрушения строительных конструкций).

    Незавершенное строительство – совокупность готовых конструктивных элементов строящегося объекта недвижимости, завершенных видов работ и законченных монтажом частей его технического оснащения в составе, не обеспечивающем использования объекта недвижимости по его функциональному назначению.

    Состояние земельного участка определяется по степени удобства использования застроенных участков и пригодности незастроенных участков к застройке исходя из рельефа поверхности и гидрогеологических условий.

    В состав улучшений входят:

• основные здания и сооружения;

• вспомогательные здания и сооружения – пристройки, насосные, трансформаторные, дымовые трубы, котельные, эстакады для конвейеров и т.п.;

• машины и оборудование, относящиеся к обеспечению функционального назначения зданий и сооружений – грузовых и пассажирских лифтов и подъемников, эскалаторов, конвейеров, холодильных станций и т.п.;

• внутренние инженерные сети и системы, относящиеся к обеспечению функционального назначения зданий и сооружений, – электроснабжения и освещения, водоснабжения и канализации, отопления и охлаждения, вентиляции и кондиционирования, газоснабжения, пожаротушения и сигнализации;

• внутриплощадочные инженерные сети, элементы инфраструктуры и благоустройства – кабельных сетей и трубопроводов, дренажных систем, проездов для транспорта, пешеходных проходов и тротуаров, ограждений, пожарных водоемов, постоянных элементов благоустройства и т.п.

    Здания и сооружения классифицируются по функциональному назначению (жилые, общественные и промышленные). Функциональное назначение недвижимости – удовлетворение личных и общественных потребностей в обособлении мест обитания и в потребительских благах, производимых с использованием недвижимости, которую различают по:

• типу объёмно-планировочного решения;

• типу конструктивного решения;

• времени постройки;

• степени капитальности.

    Степень капитальности зданий и сооружений определяется в зависимости от материалов, применяемых в наружных ограждающих конструкциях и в несущих конструкциях (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Классы конструктивных систем зданий

Основной материал ограждающих конструкций	Основной материал несущих конструкций	Класс конструктивной системы
Кирпич	Железобетон и сталь	КС-1
	Древесина	КС-2
Железобетон	Железобетон в бескаркасных системах	КС-3
	Железобетон в каркасных системах	КС-4
	Сталь	КС-5
Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов	Сталь и железобетон	КС-6
Основной материал ограждающих конструкций	Основной материал несущих конструкций	Класс конструктивной системы
Древесина	Древесина и другие конструктивные материалы	КС-7

    Сбор и анализ исходных документов и информации

    Для оценки недвижимости собирают и изучают:

• справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе местонахождения объекта оценки;

• карту района расположения объекта оценки;

• документы, подтверждающие границы землеотвода (земельный кадастр);

• регистрационные документы о правах собственности;

• нормативную документацию для проектирования и строительства объектов функционального назначения, к которым относится оцениваемый объект или которые рассматриваются как варианты наилучшего и наиболее эффективного использования;

• проектную документацию по строительству (строительные чертежи планов и разрезов, ведомости основных строительных конструкций, сметы);

• исполнительную документацию по строительству (журналы работ, акты приемки скрытых работ, протоколы согласования изменений к проекту, исполнительные схемы);

• документы инвентарного дела, включающего акт технического обследования и технический паспорт;

• эксплуатационную документацию, содержащую сведения об изменениях физического состояния объекта, объёмах, сроках и стоимости выполненных ремонтных работ, о реконструкции и модернизации;

• справочные данные об истории объекта.

    Справочная и нормативная документация анализируется с позиции определения факторов, которые могут оказать влияние на величину стоимости объекта и на принятие решения о характере возможного использования объекта при выполнении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

    Внешние факторы, определяющие характеристику окружающей объект недвижимости местности и застройки, рассмотрены в гл. 2.

    К внутренним факторам относятся нормативные требования к объекту данного типа в соответствии с его назначением:

• требования норм проектирования к устройству зданий и сооружений в зависимости от функционального назначения (естественное освещение помещений, теплоизоляция внутреннего объёма, звукоизоляция, виброизоляция, вентиляция и др.);

• противопожарные требования к зданиям и сооружениям (отсутствие элементов, обеспечивающих пожаробезопасность, или несоответствие конструктивных решений требованиям норм пожаробезопасности, огнестойкость);

• законодательные требования по характеру использования недвижимости (выявление статуса объектов, отнесенных к памятникам истории и архитектуры, правил землепользования, ограничений по использованию зданий различного функционального назначения).

    Результаты подобного анализа являются основой для выявления позиций, вызывающих уменьшение стоимости за счёт несоответствия современным рыночным стандартам.

    Анализ проектно-сметной документации по зданиям и сооружениям заключается в определении проектных объёмов основных конструктивных элементов, величины сметной стоимости строительно-монтажных работ по элементам (в ценах периода разработки проекта), состава и величины прочих затрат на строительство.

    Подготовка рабочих материалов

    Подготавливаются следующие рабочие материалы:

• эскиз плана объекта – земельного участка в документально установленных границах с местами размещения улучшений;

• схемы поэтажных планов и разрезов из проектной документации путем копирования или составления по результатам предварительного ознакомления;

• развернутые экспликации помещений, предусматривающие запись в них фактических геометрических размеров, типов конструкций и отделки, характеристик технического состояния конструкций и инженерных систем;

• перечень стандартных признаков состояния поврежденных конструкций, элементов и инженерного оборудования, имеющихся в здании.