Часть 3 ст. 36 регулирует правовой режим долевой собственности на общее имущество только в случае уменьшения его размера, хотя при реконструкции существует возможность и его увеличения.

6. Размер общего имущества в многоквартирном доме уменьшается не только в случае реконструкции дома в целом. Согласно ст. 40 (см. комментарий к ней) собственник помещения может увеличить занимаемую площадь за счет части общего имущества, но только в случае реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества.

7. В ч. 5 комментируемой статьи содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Этот участок может быть обременен правом ограниченного пользования (например, сервитутом).

Решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принимает общее собрание собственников помещений. При этом оно обязано установить обременение земельного участка, если необходимо обеспечить доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.

Споры об установлении права ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются судом в соответствии с земельным законодательством.

8. Пункт 6 комментируемой статьи регулирует взаимоотношения собственников помещений в многоквартирном доме в случае его разрушения, в т.ч. случайной гибели, либо сноса.

В указанных случаях собственники сохраняют свою долю в праве общей долевой собственности на оставшийся после разрушения дома земельный участок, а также на оставшиеся на участке объекты, которые предназначались для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Размер указанной доли определяется по правилам ст. 37 ЖК (см. комментарий к ней) на момент разрушения либо сноса многоквартирного дома.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Комментарий к статьям 37, 38, 39

1. В соответствии с ч. 1 ст. 37 доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливается императивно: она пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Норма ст. 9 Закона о ТСЖ, в соответствии с которой ранее определялась эта доля, была диспозитивной: доля в праве общей собственности могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).

Согласно ст. 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в многоквартирном доме, если решением общего собрания собственников помещений (или иным соглашением всех участников долевой собственности), принятым до вступления в силу указанного Закона, не установлено иное. Другими словами, если доля в праве общей собственности ранее была установлена общим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется.

2. После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37.

Пропорционально этой доле собственник помещения несет обязательные расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39). Кроме того, количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество (см. комментарий к ст. 48).

3. Количество голосов каждого собственника на общем собрании определяется в следующем порядке:

устанавливается общее количество голосов собственников. При незначительном числе помещений в многоквартирном доме оно устанавливается равным 100, при большом - равным 1000;

составляется реестр собственников. Для его составления инициатор общего собрания может получить необходимые сведения: в бюро технической инвентаризации (количество помещений и их общая площадь), из копий правоустанавливающих документов, хранящихся в управляющей организации, либо непосредственно от собственников;

рассчитываются доля в праве общей собственности и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения. В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и подсчета количества голосов.

4. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:

S (помещения собственника)

Д = -------------------------------------------,

S (всех помещений в многоквартирном доме)

где S (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;

S (всех помещений в многоквартирном доме) - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, рассчитывается по формуле:

К = Д x К ,

гол. общ.

где Д - доля собственника помещения в праве общей

собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

К - общее количество голосов собственников помещений в

общ.

многоквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000).

5. Доля каждого собственника в общем имуществе:

следует судьбе права собственности на соответствующее помещение;

при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому не изменяется;

в натуре не выделяется;

отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит.

6. На правовой режим общего имущества многоквартирного дома не распространяются следующие положения ГК РФ:

п. 2 ст. 246 - участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ;

п. 2 ст. 247 - участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, - соответствующей компенсации;

п. 1 ст. 250 - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

7. Статья 38 определяет порядок перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме и устанавливает ряд договорных требований. Так, в договоре о его отчуждении должно быть указано, что помещение отчуждается вместе с долей (указывается размер доли) в праве общей собственности. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в соответствующем праве общей собственности, являются ничтожными.

Если сделка противоречит требованиям ст. 38, она недействительна с момента совершения и не влечет юридических последствий. Исключение составляют те последствия, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 3 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК РФ).

8. Часть 1 ст. 39 по сравнению с ч. 3 ст. 30 (см. комментарий к этой статье) расширяет субъектный состав собственников, на которых возлагается бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме - это бремя несут собственники и жилых, и нежилых помещений.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей уплачивать налоги, сборы и иные платежи по общему имуществу, а также издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Поэтому доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39).

9. О расходах по содержанию и ремонту жилого помещения см. комментарий к ст. 154.

10. Обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома возлагается на всех без исключения собственников жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 40

1. Жилищный кодекс РФ не ограничивает право собственников на создание более комфортных условий проживания. Собственник может увеличить площадь своего жилья за счет приобретения и присоединения (объединения) смежных помещений, как расположенных на одном этаже с его квартирой (комнатой), так и под ней либо выше этажом.

Более того, собственник вправе увеличить занимаемую им площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества. Правда, подобные действия уменьшают размер общего имущества многоквартирного дома, а это допустимо только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Уменьшение размера общего имущества изменяет долю в праве общей собственности на это имущество и соответственно должно найти отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Объединяя в одно помещение смежные площади, собственник должен руководствоваться требованиями, установленными гл. 4 ЖК РФ. При этом необходимо учитывать, что гл. 4 имеет ряд существенных недоработок. Так, в состав документов, подаваемых в орган, который согласует переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с уменьшением части общего имущества в многоквартирном доме, не включен документ о наличии согласия всех собственников.

Границы между смежными площадями могут быть изменены или они могут быть разделены на два и более помещения без такого согласия в случае, если подобные переделки не изменяют границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

3. В комментируемой статье понятия "реконструкция", "переустройство" и "перепланировка" относятся только к жилому помещению. Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, что также требует внести изменения в технический паспорт этого помещения (см. комментарий к ст. 25). Реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

Комментарий к статьям 41, 42, 43

1. Статьи 41 - 43 регулируют правоотношения собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.

Это имущество:

а) является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире;

б) представляет собой принадлежность к этим комнатам;

в) предназначено для совместного использования собственниками комнат, а также для обслуживания более одной комнаты;

г) отдельно от комнат в хозяйственном обороте не участвует;

д) самостоятельному отчуждению не подлежит.

2. Увеличить или уменьшить размер общего имущества в коммунальной квартире можно только с согласия всех собственников комнат в этой квартире и только путем его переустройства и (или) перепланировки.

3. Доля собственника в праве общей собственности на такое имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты. Эту долю характеризует то, что она:

следует судьбе права собственности на комнату (ч. 3 ст. 42 ЖК РФ). Например, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75);

сохраняется при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире к новому собственнику (ч. 4 ст. 42 ЖК РФ);

в натуре не выделяется (п. 1 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ).

4. Частью 6 ст. 42 введена новая норма, в соответствии с которой собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки комнаты, отчуждаемой одним из них. То же касается договора мены. Порядок и условия продажи (мены) комнаты в коммунальной квартире регулируются ст. 250 ГК РФ. Однако на продажу комнаты с публичных торгов данная статья не распространяется.

Продавец обязан в письменной форме известить всех остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение месяца, он вправе продать свою комнату любому лицу.

5. Если комната продана с нарушением преимущественного права покупки, любой из собственников других комнат имеет право в течение 3 месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Принятие данной нормы обусловлено необходимостью сократить количество квартир коммунального проживания.

6. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Кроме того, они несут бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме пропорционально своей доле (см. комментарий к ст. 30).

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 44

1. Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме собственники помещений определяют путем принятия коллегиальных (совместных) решений на общих собраниях. Принятие таких решений есть не что иное, как управление многоквартирным домом, а общее собрание собственников - орган такого управления.

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

а) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Ремонт общего имущества, о котором идет речь в данной норме, по совокупности содержащихся в диспозиции понятий следует считать капитальным;

б) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений его эксплуатации;

в) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

г) выбор способа управления многоквартирным домом.

По вопросам, предусмотренным подп. "а" - "в", решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, по вопросу, предусмотренному подп. "г", - простым большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (при наличии кворума).

Этот перечень не является исчерпывающим: ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников и другие вопросы. Решение по ним принимается простым большинством участвующих в данном собрании собственников (при наличии кворума). Так, общее собрание определяет:

размер платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, в котором не созданы ни товарищество собственников жилья, ни жилищный кооператив, ни иной специализированный потребительский кооператив (см. комментарий к ст. 156);

размер оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (см. комментарий к ст. 158);

условия договоров управления (см. комментарий к ст. 162).

3. До введения в действие ЖК РФ вопросы реконструкции многоквартирного дома (в том числе его расширение или надстройка), строительства хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений решались без согласия собственников помещений многоквартирного дома, что существенно ущемляло их интересы. Теперь, напомним, решение по данному вопросу принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Реконструкция зданий путем надстройки мансардного этажа позволяет получить дополнительные площади без больших материальных и финансовых затрат. При проведении инвестиционной деятельности по строительству и реконструкции мансард часть средств инвесторов направляется на проведение планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта здания. Это позволяет:

восстановить жилищный фонд;

получить дополнительные площади;

удешевить стоимость возводимых площадей;

повысить безопасность и улучшить условия проживания граждан;

улучшить технические характеристики и архитектурный облик зданий;

уменьшить расходы граждан по текущему содержанию общего имущества;

повысить оценочную стоимость жилья;

уменьшить бремя собственников по несению расходов, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества;

уменьшить бюджетные дотационные расходы на содержание жилищного фонда.

Источниками финансирования программы жилищного строительства, капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда во многих субъектах РФ стали исключительно внебюджетные средства.

Однако мансардное строительство не получило широкого распространения в связи с тем, что для принятия решения о строительстве необходимо получить 100-процентное согласие всех собственников, проживающих в доме. А там, где начиналось строительство, собственники оспаривали его в судебном порядке. Отправляя правосудие, суды применяли общие нормы гражданского законодательства (ст. 246, 247, 289, 290 ГК РФ) и удовлетворяли заявленные требования граждан.

Примером может послужить Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ (дело N 78-Г00-61): "Как видно из материалов дела, поводом для возбуждения настоящего производства и судебного разбирательства послужило исключение из распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р пункта 2.2 о том, что "договор с инвестором подлежит согласованию с собственником общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования".

Как утверждал в судебном заседании представитель губернатора Санкт-Петербурга, исключение этого пункта было обусловлено тем, что реконструкция чердачного пространства не требует согласования с собственниками квартир в этом доме, так как оно не относится к объектам общей долевой собственности.

Суд не согласился с этими суждениями, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Указанный вывод суда следует признать правильным".

5. Пункт 1 ч. 2 ст. 44 имеет существенный недостаток. К компетенции общего собрания отнесено, как указывалось в п. 2 данного комментария, принятие решений о ремонте общего имущества в многоквартирном доме, но не указано, о каком ремонте идет речь.

Институт общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заимствован из Закона о ТСЖ и вошел в новый Жилищный кодекс со всеми его недостатками. Внес Кодекс и новое - принятие решений большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Созвать же кворумное общее собрание в домах, где количество собственников превышает 500 человек, практически невозможно из-за низкой явки (отпуска, командировки, сдача квартир внаем и т.п.).

В результате 99% исков, оспаривающих решения общих собраний, удовлетворяются только по основаниям отсутствия кворума.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 45

1. Комментируемая статья устанавливает порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общие собрания могут быть очередными и внеочередными. Очередные проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются самим общим собранием. Целесообразно при проведении первого общего собрания утвердить порядок проведения таких собраний, в котором установить формы бланков уведомлений, решений по вопросам, поставленным на голосование, протоколов собраний, а также определить лицо, имеющее право подсчета голосов и подписи протоколов таких собраний.

2. В ст. 45 не определяется инициатор годового общего собрания, но по общему смыслу норм ЖК РФ можно предположить, что им вправе быть любой собственник помещения. Внеочередные собрания созываются также по инициативе собственников.

3. Часть 3 ст. 45 устанавливает правомочность общего собрания. Собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Данная норма конфликтует с ч. 1 ст. 46 Кодекса, где сказано, что решение по п. п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 может быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Процедура созыва общего собрания усложнена письменным извещением каждого собственника помещения заказным письмом (обязательная норма). Законодатель не учел, что инициатор общего собрания может не иметь сведений о собственниках, их долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а это обстоятельство определяет в дальнейшем правомочность созываемого собрания. Инициатор также должен понести существенные затраты на аренду помещения, где будет проводиться общее собрание, и на рассылку извещений. Поэтому целесообразно извещать собственников, вывешивая информацию о созыве общего собрания в публичных местах (например, лифтовая площадка). Соответственно данный порядок информирования должен быть утвержден решением общего собрания.

Собственники помещений должны быть информированы (извещены) о проведении общего собрания не позднее чем за 10 дней. Датой извещения является день отправки заказного письма, а не дата получения собственником помещения данного письма.

Многие субъекты РФ разрабатывают методические материалы в данной сфере. Так, в г. Москве издано и опубликовано распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.2005 N 393 "Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах". Данные Методические рекомендации имеют ряд существенных недостатков. Например, общим собранием выбирается счетная комиссия. Однако Жилищный кодекс РФ не содержит такого понятия, следовательно, члены счетной комиссии не наделены ни законом, ни собственниками помещений полномочиями на подсчет голосов и подписание протоколов общих собраний. Этот недостаток может быть исправлен путем наделения собственниками членов счетной комиссии такими полномочиями.

5. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает ограниченный перечень требований, предъявляемых к извещению (сообщению) о проведении общего собрания.

Это извещение должно содержать следующую информацию:

сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;

форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

дата и место проведения общего собрания;

дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочном голосовании;

место или адрес, куда должны передаваться такие решения при заочном голосовании;

повестка дня данного собрания;

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;

место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

предложение собственнику принять участие в подсчете итогов голосования.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 46

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов лиц, принимающих участие в данном собрании. О правомочности решений собственников помещений см. комментарий к ст. 44.

Решения принимаются только по вопросам, поставленным в повестке общего собрания. Общее собрание не вправе изменять повестку дня.

Информация о принятых решениях должна быть доведена до собственников, не принявших участие в общем собрании, не позднее чем через 10 дней со дня его проведения. Дата их информирования определяет начало течения срока исковой давности.

Правомочное решение общего собрания обязательно для всех собственников, в том числе не участвовавших в голосовании.

2. Часть 3 комментируемой статьи изложена некорректно, поскольку собственники помещений должны знать о решениях, принятых по вопросам повестки общего собрания, сразу после голосования, а не знакомиться с ними через 10 дней. На практике, если общее собрание приняло решение, то сразу же устанавливается механизм его исполнения, назначаются сроки и ответственные исполнители.

3. По результатам общего собрания оформляется протокол. Часть 4 ст. 46 не предусматривает лицо, ответственное за оформление протокола, поэтому его следует определить на общем собрании. Обычно протокол оформляют избираемые на собрании председатель и секретарь. Место хранения протокола определяется решением собрания, но лучше один экземпляр хранить (по договоренности) в органах местного самоуправления, у которых он всегда может быть истребован.

4. Часть 6 комментируемой статьи устанавливает основания оспаривания (обжалования) решений, принятых на общем собрании, если этими решениями нарушены права и законные интересы собственника.

Обжаловать решение в суд можно в 6-месячный срок со дня, когда такой собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Срок исковой давности на обжалование исчисляется, напомним, с даты вывешивания в публичном месте информации о проведенном собрании и принятых решениях.

5. Вопросы, связанные с применением исковой давности, регулируются ст. 199 ГК РФ, в соответствии с которой требование о защите нарушенного права суд принимает к рассмотрению независимо от того, истек ли срок исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до принятия судебного решения. Если же такого заявления нет, суд рассматривает дело по существу.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к отказу в иске.

6. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить обжалуемое решение в силе, если голосование истца не могло повлиять на его результаты, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не причинило истцу убытки.

7. Часть 7 комментируемой статьи является необоснованной нормой. Затрагиваемые в ней правовые отношения не относятся к жилищному законодательству и регулируются гражданским законодательством по-иному.

8. В настоящее время в Государственной Думе РФ находится проект Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации". В соответствии с данным законопроектом ч. 7 ст. 46 ЖК РФ подлежит исключению (проект настоящего Закона принят в первом чтении).

Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

Комментарий к статье 47

1. Комментируемая статья определяет понятия "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме" и "общее собрание в форме заочного голосования".

Под общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме понимается их совместное присутствие для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Общее собрание в форме заочного голосования - это передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении об общем собрании, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в письменной форме. Данная норма вводит единственно приемлемую форму проведения собрания в современных условиях.

Собственник помещения в многоквартирном доме считается принявшим участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, если его решение получено до даты окончания приема таких решений.

2. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает обязательные требования к решениям собственника по вопросам, поставленным на голосование: сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О., адрес, доля вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме); сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, мены, выписка из ЕГРП, свидетельство о вступлении в наследство по закону или по завещанию и др.); решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

3. По итогам заочного голосования составляется протокол общего собрания. В него должны включаться следующие сведения: вид общего собрания - годовое или внеочередное; форма общего собрания - заочное голосование; даты начала и окончания голосования; адрес многоквартирного дома; место и дата составления протокола; место и дата подсчета голосов; инициатор общего собрания (инициативная группа); общее количество голосов собственников; количество голосов собственников, принявших участие в голосовании; наличие или отсутствие кворума; повестка общего собрания; итоги голосования по всем вопросам повестки дня (количество голосов "за", "против" и "воздержался"); количество голосов, признанных недействительными; номера квартир (иных помещений) собственников, решения которых признаны недействительными; место или адрес помещения, в котором будут храниться протокол и документы к общему собранию; информация о собственниках, которые приняли участие в подсчете голосов; приложения к протоколу общего собрания.

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 48

1. Собственники помещений в многоквартирном доме могут участвовать в общем собрании лично либо через своих представителей. При этом участие в общем собрании представителя не лишает собственника права на нем присутствовать.

Представитель собственника должен иметь доверенность на право участия в общем собрании.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (ст. 182 ГК РФ).

2. Доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Она может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. В настоящее время под жилищно-эксплуатационной организацией следует понимать управляющую организацию. Кроме того, доверенность может быть удостоверена нотариально.

Действующее законодательство позволяет выдавать доверенности от одного лица нескольким лицам и от нескольких лиц одному или нескольким лицам (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2005 г. от 10.08.2005) <1>.

--------------------------------

<1> БВС РФ. 2005. N 12.

Арбитражный суд Удмурдской Республики (Постановление апелляционной инстанции от 17.07.2006 по делу N А71-16872/2005-Г10) установил, что согласно п. 2 ст. 48 ЖК РФ представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Из норм, содержащихся в п. п. 1 и 2 ст. 48 ЖК РФ в совокупности, следует, что законодатель употребил понятие "доверенность на голосование", исходя из нормы п. 1 ст. 48 ЖК РФ о том, что голосовать может собственник или его представитель. Однако из смысла ст. 48 ЖК РФ не следует, что в доверенности, выданной собственником представителю, в обязательном порядке должно быть выделено полномочие по голосованию. Это следует из содержащихся в п. 2 ст. 48 ЖК РФ указаний на то, какие сведения должна содержать эта доверенность и ссылки на нормы ГК РФ, регулирующие порядок оформления доверенностей.

3. Количество голосов собственника помещения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование посредством письменно оформленных решений собственников по вопросам повестки дня может проводиться как во время их совместного присутствия на общем собрании, так и при проведении общего собрания в форме заочного голосования (см. комментарий к ст. 47).

4. Часть 6 комментируемой статьи устанавливает принцип подсчета голосов. При голосовании посредством письменно оформленных решений засчитываются голоса по вопросам, по которым собственник оставил только один из возможных вариантов голосования. Если это правило не соблюдается, решения признаются недействительными. Если же на голосование поставлено несколько вопросов, несоблюдение данного требования по одному или некоторым из них не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.