Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Комментарий к главе 6

До 1990 г. многоквартирные жилые дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости. Объектом технического учета являлось домовладение. Собственником жилого дома выступало либо государство, либо юридическое лицо.

Закон СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР" ввел многосубъектность и делимость собственности ЖСК, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 7 член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретал право собственности на это имущество.

С введением Закона о приватизации жилых помещений государственный и муниципальный жилищный фонд (в части жилых домов) также перестал быть односубъектным: Закон предоставил гражданам право получить занимаемые ими в этом фонде жилые помещения в собственность. При этом собственники приватизированного жилья стали также совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

В связи с этим возникла необходимость регулировать правоотношения общей собственности на места общего пользования и внеквартирное инженерное оборудование.

Следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" <1> (ранее действовавший Указ Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме", регулировавший данные правоотношения, утратил силу). Упомянутое Постановление дает определение состава общего имущества, в который включаются:

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования;

б) ограждающие несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца;

в) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

г) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно ст. 289, 290 ГК РФ собственники квартир в многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество). Гражданский кодекс РФ предусмотрел, что участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома может быть только собственник квартиры. Определив функциональное назначение общего имущества, законодатель не распространил на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на это имущество. В результате возникла коллизия права: собственники квартир стали нести бремя содержания того имущества, которым также пользовались и собственники нежилых помещений.

Главой 6 ЖК РФ введено понятие "собственник помещения" безотносительно к жилым и нежилым помещениям.

С принятием Закона о ТСЖ многоквартирные дома стали рассматриваться как комплекс недвижимого имущества - кондоминиум, состоящий из совокупности жилых и нежилых помещений с тесно связанным с ними назначением и следующим их судьбе общим имуществом. Участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали собственники жилых и нежилых помещений.

Верховный Суд РФ Определением от 25.12.2000 (дело N 78-Г00-61) следующим образом охарактеризовал общее имущество: "По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением".

С введением в действие Жилищного кодекса РФ (который отменил Закон о ТСЖ) понятие "кондоминиум" было заменено понятием "многоквартирный дом". В комментируемой главе устанавливаются правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом, о несении расходов по его содержанию собственниками помещений и передаче его в пользование третьим лицам. Вводится новый орган управления многоквартирным домом - общее собрание собственников. Определен объем его полномочий.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится с целью коллегиального принятия собственниками решений по вопросам, поставленным на голосование в части владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 36

1. Перечисленное в ч. 1 ст. 36 общее имущество является принадлежностью помещений, расположенных в многоквартирном доме. Право собственности на это имущество возникает в момент государственной регистрации основного права - права собственности на помещение. Эта позиция отражена в п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с учетом изменений, внесенных Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ). Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

2. Перечень общего имущества многоквартирного дома заимствован (без существенных изменений) из Закона о ТСЖ и нестроен терминологически.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном участке.

Этот перечень не является исчерпывающим. При его расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а если их нет, - по проектной документации на жилой дом.

3. Отнесение того или иного имущества к понятию общего является предметом судебных споров. Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа по делу от 21.02.2000 N КА-А40/398-00 указал: "Суд должен при рассмотрении дать всестороннюю оценку экспликации помещений, поэтажному плану, техническому и функциональному назначению помещений, используются ли спорные помещения в обслуживании жилой части дома.

Судом первой инстанции... сделан правильный вывод в отношении помещения гаража, который был запроектирован при строительстве дома как обособленное помещение, не предназначенное для обслуживания единого комплекса недвижимости кондоминиума, и право собственности на него приобретено третьим лицом в соответствии со ст. 218 ГК РФ.

Что же касается части технических помещений цокольного этажа жилого дома, а именно насосной комнаты, служащей для пожаротушения, предназначенной исключительно для обслуживания гаража, обеспечивающей пожарную безопасность... технического коридора... и приточной венткамеры... рассчитанной для вентиляции гаража на 27 мест и 1 нежилого этажа, то выводы суда о неправомерности выдачи свидетельства на право собственности на указанные помещения необоснованны.

Анализ имеющихся в деле доказательств, а именно проекта раздела "Инженерное оборудование и вытяжные сети", схемы вентиляции и таблиц, свидетельствует о том, что вышеуказанные помещения предназначены для обслуживания только гаражных помещений, принадлежащих на праве собственности ЗАО "Радиотехсервис", и не обслуживают домовладельцев".

Иными словами, в многоквартирном доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям. Признаки общего имущества:

неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не выделяется и отдельно от помещения не отчуждается;

при отчуждении помещения следует его судьбе;

право собственности возникает одновременно с правом собственности на помещение;

является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;

функционально зависит от помещения;

предназначено для удовлетворения потребностей граждан.

4. Часть 2 комментируемой статьи ограничивает права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

Собственники владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме.

С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартирном доме стали возможны только с согласия всех ее участников (ст. 246, 247). В настоящее время Государственной Думой приняты в первом чтении поправки к ст. 246, 247 ГК РФ, в соответствии с которыми участники долевой собственности смогут владеть, пользоваться и распоряжаться общей собственностью на иных условиях.

Эти поправки учитывают следующие обстоятельства: в некоторых многоквартирных домах количество участников долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить от всех согласие фактически невозможно. В число участников долевой собственности могут входить лица: безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных командировках, не проживающие по месту регистрации и др. При этом отказ на дачу согласия распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, даже по формальным основаниям не может быть оспорен в судебном порядке.

5. Распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме - в части передачи этого имущества в пользование иным лицам, уменьшения размера общего имущества - отнесено теперь к жилищному законодательству, которое ввело несколько иной порядок регулирования данных отношений.

По решению собственников помещений, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Решение правомочно, если оно принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым общее имущество может быть передано в пользование иным лицам без согласия всех собственников.

Решение общего собрания допустимо принимать и путем заочного голосования (см. комментарий к ст. 47). Данный вид голосования наиболее перспективный и должен получить развитие.

Размер общего имущества в многоквартирном доме может быть уменьшен только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36). В этом случае действует общая норма гражданского законодательства - 100-процентное согласие собственников.

Под реконструкцией следует понимать комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема общей площади многоквартирного дома, вместимости или пропускной способности или его назначения) с целью улучшить условия проживания, качество обслуживания, увеличить объем услуг. В комментируемой статье понятие "реконструкция" используется по отношению к многоквартирному дому, а не к жилым помещениям.