2. Постановления Пленумов Верховного Суда ссср,

РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ

Постановление Пленума ВС РФ N 5 - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.1984 N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" с последними изменениями, внесенными Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10.10.2001 N 11 (БВС РСФСР. 1985. N 3; БВС РФ. 2001. N 12)

Постановление Пленума ВС СССР N 2 - Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" с последними изменениями, внесенными Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.1990 N 14 (БВС СССР. 1987. N 3; Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. 1994)

Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 - Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (Вестник ВАС РФ. 1996. N 9)

3. Официальные издания

БВС (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда

Ведомости (РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (РСФСР), Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (РСФСР, РФ)

РГ - Российская газета

САПП РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации

СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации

СП (СССР, РСФСР, РФ) - Собрание постановлений Совета Министров (Правительства)

4. Прочие сокращения

ЖК - жилищный кооператив

ЖКУ - жилищно-коммунальные услуги

ЖСК - жилищно-строительный кооператив

КО - коммунальное обслуживание

КУ - коммунальные услуги

ОО - обслуживающая организация

РСО - ресурсоснабжающая организация

СПК - специализированный потребительский кооператив

ТСЖ - товарищество собственников жилья

абз. - абзац

гл. - глава(ы)

ст. - статья(и)

п., п. п. - пункт, пункты

подп. - подпункт

разд. - раздел

утв. - утвержденный(-ое, -ые)

ч. - часть(и)

Введение

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК) и утратил силу (вместе с рядом других законов, регулировавших жилищные отношения) Жилищный кодекс РСФСР, действовавший с 1 января 1984 г.

Представляется, что ЖК значительно ухудшает положение граждан и во многом не отвечает требованиям ст. 7 и ч. 2 ст. 55 Конституции РФ о том, что Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, что в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

Так, ранее переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г.), а прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения (например, расторжение с ним брака) само по себе не давало оснований для выселения из этого помещения бывшего члена семьи собственника (ст. 127 ЖК РСФСР).

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в ст. 292 ГК РФ внесены изменения, которыми установлено диаметрально противоположное правило, значительно ухудшившее положение членов семьи собственника (переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника), а ст. 31 ЖК предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.

ЖК предоставляет субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям широкие возможности изъятия жилых помещений у их собственников для "государственных или муниципальных нужд" и устанавливает весьма слабые гарантии прав этих собственников (ст. 32).

Так, ЖК не дает определение понятия "государственные или муниципальные нужды", что на практике может привести (в случае отсутствия должного судебного контроля при рассмотрении судами дел по спорам, связанным с изъятием жилых помещений) к злоупотреблениям со стороны органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления (их изъятию в угоду лишь частным интересам отдельных лиц и т.п.).

Выкупная цена изымаемых жилых помещений, которая должна выплачиваться их собственникам, в реальности далеко не всегда может позволить им приобрести новые жилые помещения, необходимые для проживания.

Таким образом, указанные положения ЖК, по сути, создают собственникам жилых помещений, под видом "государственных или муниципальных нужд", угрозу произвольного лишения их права собственности и выселения из этих помещений без достаточной компенсации, позволяющей им приобрести другие жилые помещения, а следовательно, и вообще лишения возможности иметь жилище.

ЖК также ухудшил положение граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма.

В первую очередь это касается права указанных граждан на приватизацию таких помещений, которые им были предоставлены Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". С 1 марта 2005 г. это право отменено частично (в отношении жилых помещений, предоставленных после этой даты), а с 1 марта 2010 г. оно отменяется полностью (ст. 2, 12, 20 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

ЖК (ст. 59), по сравнению с ЖК РСФСР (ст. 46) и действовавшим ранее Законом РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 16), значительно сузил права граждан, занимающих по договорам социального найма жилые помещения в коммунальных квартирах, на предоставление им освободившихся в этих квартирах комнат.

ЖК, регулируя права нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и проживающих с ними граждан на обмен этих помещений (ст. 72) и на изменение договоров (ст. 82), не предусмотрел права члена семьи нанимателя на обмен приходящейся на него доли жилой площади (на так называемый семейный обмен) и права на изменение договора найма жилого помещения, состоящего из нескольких изолированных комнат, путем заключения вместо единого договора нескольких договоров найма (на "раздел жилого помещения"), которые у них были в соответствии со ст. 70 и 86 ЖК РСФСР.

Это дает основания утверждать, что ЖК лишил этих граждан указанных прав.

ЖК уменьшил объем прав граждан при выселении их из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, в связи со сносом дома и по другим основаниям, указанным в ст. 85.

ЖК РСФСР устанавливал, что в таких случаях выселяемым предоставляются благоустроенные жилые помещения, которые, в частности, должны быть по размеру не менее размера, устанавливаемого для предоставления жилых помещений в порядке улучшения жилищных условий (ст. 40, 41, 96).

Это влекло улучшение жилищных условий граждан, проживавших до выселения в жилых помещениях, которые по размерам были меньше установленных норм, и являлось для них весомой компенсацией за переносимые ими неудобства.

Теперь же, согласно ст. 89 ЖК, жилое помещение, которое предоставляется гражданам при выселении, должно быть "равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению".

Таким образом, права на одновременное с выселением улучшение жилищных условий нуждающиеся в этом граждане лишились.

ЖК подтвердил (с некоторыми уточнениями) положение ч. 6 ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которого по принципиальным соображениям не было в ЖК РСФСР, о выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития в случаях, если они в течение более шести месяцев не оплачивают жилье и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК).

До введения в действие ЖК применение ч. 6 ст. 15 названного Закона не имело широкого распространения, поскольку ЖК РСФСР аналогичного положения не содержал, что воспринималось как противоречие между законодательными актами и толковалось в пользу граждан.

После признания этих актов утратившими силу в судах появилось множество исков о выселении граждан за неоплату жилой площади и коммунальных услуг, что затрагивает права большого количества граждан и требует пристального внимания к практике применения ст. 90 ЖК.

ЖК в ч. 2 ст. 103 уменьшил объем гарантий при выселении граждан из служебных жилых помещений, установленных ст. 108 ЖК РСФСР, сократив круг лиц, выселение которых возможно только с предоставлением другого жилого помещения (по общему правилу граждане выселяются из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений).

Это, на мой взгляд, еще далеко не полный перечень отрицательных положений ЖК (правда, имеются и высказывания о том, что они, наоборот, положительные).

С введением в действие ЖК возникло много проблем, связанных с разрешением иных важных вопросов: о действии норм ЖК во времени, об их соотношении с нормами гражданского законодательства, о разграничении компетенции в регулировании жилищных отношений между Российской Федерацией, ее субъектами и органами местного самоуправления и др.

В связи с этим большое значение имеют научные исследования нового жилищного законодательства, к числу которых относится и данный Комментарий. Он подробно разъясняет положения ЖК и дает ответы на многие вопросы. Комментарий изложен ясным, доступным языком и, полагаю, будет полезен специалистам в области жилищного законодательства, работникам суда и прокуратуры, студентам, преподавателям, а также широкому кругу читателей.

В разрешении проблем применения ЖК большую роль должна сыграть судебная практика.

Судам необходимо, исходя из задач правосудия, из его предназначения, определенных в Конституции РФ, в общепризнанных принципах и нормах международного права и международных договорах Российской Федерации, в максимально возможной мере ограничить действие норм ЖК, ухудшающих положение граждан, и способствовать защите их прав.

В настоящее время Верховный Суд РФ изучает вопросы применения ЖК, возникшие у судов с целью принятия соответствующего постановления Пленума.

17 июня 2005 г. Верховный Суд РФ на основании ч. 2 ст. 125 Конституции РФ направил в Конституционный Суд РФ запрос о проверке конституционности положений Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", отменяющих право граждан на приватизацию занимаемых ими по договорам социального найма жилых помещений. Разрешение данной проблемы представляется исключительно важным, поскольку она затрагивает права огромного количества граждан.

Большое значение приобрели и указанные выше проблемы допустимости обмена членом семьи нанимателя жилого помещения приходящейся на него доли жилой площади ("семейный обмен") и изменения договора найма жилого помещения путем заключения нескольких договоров вместо единого ("раздел жилого помещения").

Считаю точку зрения о том, что такие обмены и изменения договора найма невозможны, поскольку ЖК их не предусмотрел, неправильной.

Отсутствие в ЖК норм, допускающих указанные обмены и изменения договоров найма, которые имелись в ЖК РСФСР, само по себе еще не может рассматриваться как их запрет (если же такие запрещающие нормы были бы включены в ЖК, то имелись бы все основания для оспаривания их конституционности).

Возможность обмена доли жилой площади ранее не предусматривалась законодательством Союза ССР и РСФСР. Такую возможность сначала предоставила судебная практика, исходя из того, что подобные обмены в принципе не являются противоправными и отвечают интересам граждан.

Разъяснение о возможности такого обмена дал Пленум Верховного Суда РСФСР в Постановлении от 23 декабря 1980 г. N 7 "О внесении дополнений и изменений в Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 года N 30 "О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм Гражданского кодекса РСФСР, регулирующих жилищные отношения" (БВС РСФСР. 1981. N 4. С. 8, 9).

Это Постановление применялось судами непосредственно, сыграло большую роль в урегулировании многих жилищных конфликтов и реализации гражданами своих интересов, а в 1983 г. содержащиеся в нем положения были включены в ст. 70 ЖК РСФСР.

В схожей ситуации (при отсутствии законодательной нормы) Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении от 27 июня 1975 г. N 5 "О практике применения судами жилищного законодательства" (подп. "е" п. 4) дал разъяснение о возможности в судебном порядке принудительного обмена жилого помещения по требованию нанимателя или члена его семьи (БВС СССР. 1975. N 4. С. 12 - 16).

Оно также сыграло исключительно положительную роль и было включено в ст. 31 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, введенных в действие с 1 января 1982 г.

В настоящее время ничто не препятствует судам сохранить прежнюю многолетнюю, положительно себя зарекомендовавшую, исходящую из интересов граждан практику разрешения указанных проблем обмена доли жилой площади и изменения договора найма. Именно такой подход вытекает из положения ст. 18 Конституции РФ, согласно которому права и свободы человека и гражданина определяют смысл, содержание и применение законов. В противном случае применение ЖК к данным правоотношениям будет противоречить правам и свободам граждан.

Большое значение имеет деятельность судов по рассмотрению дел, связанных с выселением граждан из жилых помещений, поскольку она затрагивает их жизненно важные, конституционные права (на частную собственность, на жилище).

При рассмотрении дел об изъятии у собственников путем выкупа жилых помещений в связи с изъятием соответствующих земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК) необходимо учитывать, что наличия решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об их изъятии само по себе недостаточно для принудительного выкупа жилого помещения и последующего выселения из него собственника (в случае отказа освободить жилое помещение при возникновении спора).

В числе других обстоятельств, имеющих значение для таких дел, - обстоятельства, свидетельствующие о том, что решение об изъятии соответствующего земельного участка действительно принято в целях удовлетворения государственных или муниципальных нужд, что эти нужды невозможно удовлетворить иным путем, т.е. без изъятия указанного участка, что в данном случае не имеет места злоупотребление властью со стороны соответствующего органа.

Эти обстоятельства, исходя из содержания принципа состязательности гражданского процесса, должен доказывать в суде орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший такое решение.

При рассмотрении дел о выселении нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей за невнесение в течение более шести месяцев платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК) надо проявлять большую разумность и осторожность, имея в виду, что выселение в таких случаях допускается, если плата не вносилась без уважительных причин.

Таким образом, причины, по которым граждане не оплачивают жилую площадь в помещениях, занимаемых по договорам социального найма, имеют существенное значение для правильного рассмотрения указанных дел.

В государстве, которое согласно его Конституции является правовым и социальным, невозможно допустить выселение граждан, если они не в состоянии оплачивать жилую площадь в связи с тем, что им не выдаются заработная плата, пенсии, пособия и т.д. Таким гражданам суды должны обеспечивать защиту их прав.

Представляется, что практика применения ЖК выявит и другие проблемы, которые необходимо будет разрешить, в том числе и путем внесения в этот Кодекс изменений и дополнений.

Заместитель Председателя

Верховного Суда Российской Федерации,

доктор юридических наук, профессор,

заслуженный юрист Российской Федерации

В.М.Жуйков

29 декабря 2004 года N 189-ФЗ