Глава 6. Взимание платежей за землю. Правовые основы оценки земли §1. Платность использования земли

Платность использования земли (ст. 65 ЗК РФ) является одним из принципиальных положений регулирования и управления использованием земель в Российской Федерации.

Принцип, установленный ст. 1 ЗК РФ, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, находит выражение в обязанности собственниками, землевладельцами, землепользователями вносить установленную законом плату за землю.

Для обладателей вещных прав на землю такой платой является земельный налог. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Арендаторы земельных участков выплачивают арендную плату. Платность землепользования выражается также и в правиле, согласно которому земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности предоставляются за плату, если иное не предусмотрено законодательством.

Взимание платежей за землю - составная часть финансовой деятельности государства и местного самоуправления, направленная на образование, распределение и использование денежных средств для выполнения государственных и муниципальных задач.

Особенность земельных платежей заключается в том, что они входят в систему обязательных платежей, поступающих в бюджеты государства и местного самоуправления. Прежде всего они играют роль финансового обеспечения государственного управления земельным фондом. Как платежи за природные ресурсы они имеют особое назначение и направления их использования, поэтому считаются так называемыми целевыми платежами.

Земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой.

Основания и порядок взимания земельного налога установлен Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ). Как установлено ст. 1 НК РФ, законодательство Российской Федерации о налогах и сборах состоит из данного Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах и сборах. Таким образом, установление порядка исчисления и уплаты земельного налога осуществляется на федеральном уровне.

Нормы о земельном налоге установлены гл. 31 НК РФ "Земельный налог". При этом НК РФ установлено, что земельный налог является местным налогом.

При обращении к настоящей статье судами в том числе подчеркивается необходимость соблюдения принципа платности землепользования.

Верховный Суд РФ (определение от 16.11.2011 N 56-Г11-22, определение от 03.03.2010 N 31-Г10-1), обращаясь к правовой природе кадастровой стоимости земельных участков и платности землепользования, в частности, пояснил:

Вводя земельный налог, признавая земельные участки объектом налогообложения и устанавливая порядок определения налоговой базы, федеральный законодатель одновременно подчеркивает, что кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством (ст. 15, 389, 390 НК РФ) и тем самым указывает на иную правовую природу актов, устанавливающих кадастровую стоимость земельных участков.

Аналогичная позиция по данному вопросу федеральным законодателем изложена и в ЗК РФ. Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1, 5 ст. 65, п. 2, 3 ст. 66 данного Кодекса любое использование земли осуществляется за плату в форме земельного налога (до введения в действие налога на недвижимость) и арендной платы; для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка; для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель; порядок проведения государственной кадастровой стоимости земель устанавливается Правительством Российской Федерации; органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В ряде случаев судами делается вывод о взаимосвязи необходимости соблюдения принципа платности землепользования и соблюдения требований по надлежащему оформлению прав на земельные участки, без чего отсутствует возможность надлежащего взимания платежей за землю. При несоблюдении требования платности землепользования судами ставится вопрос о неосновательном обогащении.

Так, в частности, ФАС Поволжского округа (постановление от 27.01.2010 по делу N А12-9942/2009) указал, что согласно п. 1 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком. В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

В предмет доказывания по иску, заявленному на основании ст. 1102, 1105 ГК РФ, входят следующие обстоятельства: факт и период пользования ответчиком земельным участком, отсутствие у ответчика законных оснований для использования данного имущества, размер неосновательного обогащения.

Положения ст. 1102, ч. 2 ст. 1105 ГК РФ устанавливают обязанность по возмещению неосновательного сбережения при пользовании чужим имуществом без наличия к тому предусмотренных законом или договором оснований.

Факту использования ответчиком земельного участка в размере, указанном истцом, необходимо дать правовую оценку исходя из того, что недвижимое имущество, на которое у ответчика возникло право собственности по вступившему в законную силу решению суда, находилось в его распоряжении и для его использования необходим земельный участок большей площадью, чем площадь, расположенного на нем объекта недвижимости.

Сходная точка зрения высказана и в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11.

По общему правилу заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в аренде у покупателя, прекращает на будущее время обязательство по внесению арендной платы.

При этом покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.