Процедуры предоставления земельного участка для строительства

Предоставление земельного участка с соблюдением процедуры согласования мест размещения объектов

Процедура предоставления земельного участка с согласованием мест размещения объектов состоит из нескольких урегулированных ЗК РФ действий:

выбор земельных участков для строительства;

принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

В рамках процедуры выбора земельных участков для строительства гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные в области распоряжения соответствующими государственными или муниципальными землями, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Порядок осуществления выбора земельного участка определен ст. 31 ЗК РФ.

При рассмотрении заявления должны учитываться все условия последствия предполагаемого размещения объекта, в том числе данные об участке как объекте недвижимости, сведения об ограничениях и обременениях земельного участка (или частей земельных участков, из которых предполагается сформировать новый), сведения о его экологическом состоянии и др. Необходимость такого подробного изучения ситуации связана с тем, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. На это направлены и требования настоящей статьи подробным образом информировать население и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участка.

Судами обращается внимание на то, что выбор земельного участка в силу ст. 31 ЗК РФ, решение о предварительном согласовании места размещения объекта является только основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка. Позиция судов по этому вопросу описана в комментариях к ст. 30, 30.1, 30.2. Лицо, в отношении которого было принято решение о согласовании места размещения объекта, еще не может считать себя лицом, обладающим правами за землю. И, следовательно, поскольку правами на землю оно не обладает, отсутствует и возможность их защиты в суде способами, предусмотренными для защиты прав собственников, владельцев и пользователей земельными участками.

В определении от 10.12.2008 N 56-Г08-22 Верховный Суд РФ дал по этому поводу следующие разъяснения.

В отношении общества с ограниченной ответственностью (далее - общество) было принято решение о согласовании мест размещения объекта. В последующем администрацией Приморского края 21.05.2008 принято постановление N 110-па "Об установлении границ территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения и об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, режима использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения".

Отказывая в удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью требований о признании указанного постановления недействительным, суд первой инстанции обоснованно, по мнению Верховного Суда РФ, исходил из того, что в соответствии с положениями ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности.

При этом в соответствии с пунктом этой же статьи границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и строительные регламенты в границах данных зон в отношении объектов культурного наследия регионального и местного значения утверждаются в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 7 закона Приморского края от 08.01.2004 N 98-КЗ установлено, что границы зон охраны объекта культурного наследия регионального и местного (муниципального) значения, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются администрацией Приморского края на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия, согласованного с уполномоченным органом, и положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы.

Как установлено судом первой инстанции, основанием для принятия постановления послужил разработанный имеющей соответствующую лицензию организацией проект зон охраны объектов культурного наследия регионального значения. Проект согласован с уполномоченным органом - Управлением культуры Приморского края.

На момент составления проекта зон охраны объекта культурного наследия расположенные в нем памятники уже имели статус выявленных объектов культурного наследия регионального значения, поскольку были включены в списки памятников истории и культуры Приморского края и входили во временную зону охраны памятников исторического центра г. Владивостока, утвержденную постановлением губернатора Приморского края от 02.02.1998 N 34.

Таким образом, вывод суда о том, что оспариваемое постановление принято администрацией Приморского края в пределах ее полномочий, является правильным.

Учитывая, что заявитель правообладателем земельного участка, который входил бы в установленные оспариваемым постановлением зоны охраны памятников, не является, суд правильно указал в решении на то, что таким постановлением права и охраняемые законом интересы заявителя нарушаться не могут.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта в силу п. 8 ст. 31 ЗК РФ правоустанавливающим документом на земельный участок не является и к участникам земельных отношений, определенным в п. 3 ст. 5 ЗК РФ (собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы и т.д.) лиц, в отношении которых оно принято, не относит.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что оспариваемое постановление принято администрацией Приморского края в пределах предоставленных ей полномочий, федеральным законам и иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, не противоречит, права заявителя не нарушает, следует признать правильным, а его решение об отказе в удовлетворении заявления - законным и обоснованным.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта (ст. 32 ЗК РФ) принимается на основе и в соответствии с требованиями о выборе земельного участка и является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Такое решение уполномоченный орган должен принять в двухнедельный срок после поступления заявления о предоставлении участка и приложенного к нему кадастрового паспорта участка.

Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды. Условия могут также предусматривать права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или предусмотренные ст. 56 ЗК РФ ограничения использования земельных участков. Возмещение убытков, связанное с изъятием (выкупом) земельного участка, а также возмещение сельскохозяйственных и лесохозяйственных потерь осуществляется на основании ст. 57, 58 ЗК РФ.

Практика рассмотрения споров о принятии решения о предварительном согласовании мест размещения объектов и предоставлении участков на основании этого решения, указывает на то, что суды в качестве одного из препятствий реализации процедуры представления участка таким способом видят то, что испрашиваемый участок уже сформирован и предоставлен иному лицу для обслуживания здания и сооружений. При этом обязанность раздела такого участка законом не закреплена. В такой позиции суда можно усмотреть внимание к интересам всех участков данного круга отношений. При этом можно согласиться с тем, что, несмотря на то что ст. 28 ЗК РФ установлен закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении участков из государственной или муниципальной собственности, вряд ли эту норм следует толковать таким образом, что лицо может требовать предоставления в обязательном порядке любого интересующего его участка, в особенности если участок (или его часть) уже предназначен для иного использования.

При рассмотрении споров обращается внимание и на соблюдение сроков принятия решения о предоставлении земельного участка, если основанием для этого было решение о предварительном согласовании мест размещения объектов. Актуальным это стало в связи с тем, что законодатель, во-первых, установил, что для жилищного строительства земельные участки предоставляются только на аукционах (а значит механизм предварительного согласования в данном случае неприменим), с другой стороны, было установлено, что решение о предоставлении земельного участка в аренду для жилищного строительства без проведения торгов могло быть принято до только 01.03.2007 при условии, что решение органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка было принято не позднее 01.10.2005 и не ранее чем за три года до его предоставления (п. 15 ст. 3 Вводного закона).

Из определения об отказе в передаче дела на рассмотрение в Президиум ВАС РФ от 07.07.2009 N ВАС-8989/09 по делу N А49-57/2008-20а/16 следует, в том числе:

ссылаясь на постановление главы администрации г. Пензы от 26.07.2002 N 1329 о предварительном согласовании места размещения жилых домов и заявление от 24.12.2004 общество 07.11.2007 обратилось к администрации с заявлением о принятии решения о предоставлении указанных участков под строительство.

Письмом от 05.12.2007 N 8-17-221 заместитель главы администрации сообщил заявителю об отказе в предоставлении земельных участков на основании п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому решение о предоставлении земельного участка в аренду для жилищного строительства без проведения торгов могло быть принято до 01.03.2007 при условии, что решение органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка было принято не позднее 01.10.2005 и не ранее чем за три года до его предоставления.

Суд установил, что спорные земельные участки не сформированы и кадастровый учет не прошли, срок действия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта от 26.07.2002 истек, а также истек предельный срок, установленный законом для принятия решения о предоставлении земельного участка без проведения торгов, и, руководствуясь п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст. 32 ЗК РФ, отказал в удовлетворении заявленных требований.