Договор социального найма жилого помещения.

Предоставление жилых помещений по договору социального найма.

Хотя договор социального найма является разновидностью договора найма жилого мощения, но его заключение возможно только в особом порядке. Это обусловлено особой функцией данного договора: обеспечение жильём из публичных фондов особых категорий нуждающихся граждан. Основания предоставления жилья по договорам социального найма:

1. Общие основания предназначены для обеспечения жильём малоимущих граждан

2. Специальные основания предназначены для обеспечения жильём преимущественно из государственного жилищного фонда отдельных категорий граждан, не являющихся малоимущими. Конкретизируются в основном в специальных законах: О статусе судей, О статусе военнослужащих, Об обеспечении жильём из фонда Свердловской области.

Общие основания предоставления жилья по договору социального найма.

Предоставляется из муниципальных жилищных фондов.

1. Малоимущность (ч. 2 ст. 49 ЖК), признаки устанавливаются законом субъекта РФ, но задаются направления:

   1. Доход, приходящийся на каждого члена семьи

   2. Стоимость имущества находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

2. Нуждаемость (ст. 51 ЖК), для признания нуждающимся достаточно наличие хотя бы одного из этих оснований.

Эти основания можно назвать юридическими состояниями, которые должны существовать на протяжении определённого времени. Для обеспечения жильём по договору социального найма нужно чтобы гражданин был малоимущим и нуждающимся как при постановке на учёт, так и в течение всего времени состояния на учёте. Прекращение данных статусов ведёт к снятию с учёта.

Вместе с тем, если эти состояния исчезают после предоставления жилья в социальный наём, то такое прекращение не влечёт расторжение договора социального найма.

3. Учётное правоотношение. После признания малоимущим и нуждающимся гражданин встаёт на учёт и имеет право состоять на учёте о наступления его очереди на предоставление жилья. Факт постановки на учёт является необходимым основанием.

4. Решение о предоставлении жилого помещения. Оно принимается соответствующим компетентным органом, в нём указывается конкретное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма.

5. Договор социального найма жилого помещения.

Данную совокупность оснований можно обозначить как общее основание.

Общее основание	Специальное основание
Муниципальный жилищный фонд	Государственный жилищный фонд
Малоимущность	Отдельные категории граждан (военнослужащие, судьи, жители ЗАТО и т д)

Договор социального найма.

Договор социального найма – это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель – уполномоченный орган власти, либо уполномоченная организация) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю – малоимущему или нуждающемуся гражданину) жилое помещение по норме предоставления на основании решения о предоставлении такого жилого помещения в социальный наём, а также осуществлять содержание жилья, капитальный ремонт, и предоставлять нанимателю коммунальные услуги, а наниматель обязуется владеть и пользоваться данным помещением в соответствии с его назначением и вносить плату за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги.

Основные характеристики:

Существует точка зрения, отрицающая юридическое значение договора социального найма. Дело в том, что при заключении договора социального найма сторонам договариваться не о чем. Предмет договора определён решением о предоставлении, никакое другое жилое помещение предоставлено быть не может. Все остальные условия определены императивно нормативными актами. Например: срок договора социального найма – в законе указанно, что договор бессрочный, размер платы утверждается и определяется в соответствии с нормативным актами и утвержденными тарифами, он не определяется соглашением сторон, права нанимателя по вселению граждан и т д. Всё соглашение на деле сводится к согласию нанимателя занять предлагаемое ему жилое помещение. Законодатель конструирует социальный наём как договора, и без достижения соглашения хотя бы в отношении одного вышеуказанного момента правоотношение не возникает.

Договор социального найма является консенсуальным, то есть права и обязанности по нему возникают с момента достижения соглашения, а не с момента передачи имущества. Вместе с тем отдельные права и обязанности возникают только после предоставления жилого помещения.

Договор социального найма является возмездным, но не эквивалентным.

Двусторонне обязывающий – предусматривает обязанности и с той и с другой стороны.

Существенным условием является предмет то есть точное указание на жилое помещение предоставляемое нанимателю. Данное жилое помещение ещё до заключения договора определено в решении.

Форма договора – простая письменная.

Последствия несоблюдения формы – общие.

На практике форме договора социального найма не придаётся значение.

Содержание договора социального найма.

Основная обязанность наймодателя – предоставить жилое помещение указанное в решении о предоставлении в пригодном для проживании состояния и свободным от прав третьих лиц.

Вторая основная обязанность наймодателя – обеспечивать в пределах установленным законом капитальный ремонт жилого помещения, содержание мест общего пользования, предоставление коммунальных услуг.

Коммунальные услуги не являются услугами в чистом виде. Термин коммунальная услуга объединяет предоставление тепла, электричества и т п, это не услуги а договор энергоснабжения – разновидность купли-продажи. К коммунальным услугам нормы ГК о возмездном оказании услуг не применяются.

Основные обязанности нанимателя.

1. Пользоваться жилым помещением по назначению то есть для проживания себя и членов семьи либо для проживания иных граждан, но в случаях установленных законом (поднаём)

2. Вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги

Права нанимателя:

1. Владеть и пользоваться жилым помещением

2. Право законного владельца обременяющее жилого помещения

3. Право требования не только от наймодателя но и от третьих лиц соблюдения его права пользования (виндикационный иск, негаторный иск)

Права нанимателя по распоряжению жилым помещением. Наниматель не вправе отчуждать жилое помещение, но он может (за исключением права на обмен) иными способами изменять юридическую судьбу:

1. Право на вселение членов семьи (ст. 69 и ст. 70 ЖК).

Ч. 1 ст. 69 применяется для определение круга членов семьи на момент предоставления жилого помещения и на случай, если наниматель проживает один. Во всех остальных случаях руководствоваться нужно ст. 70.

Категории членов семьи.

1. Несовершеннолетние дети нанимателя либо членов семьи нанимателя. Для возникновение статуса члена семьи достаточно факта вселения в качестве члена семьи.

2. Супруги, дети, родители. Для вселения требуется согласие в письменной форме остальных членов семьи. Согласие наймодателя для вселения этой категории лиц не требуется не при каких обстоятельствах.

3. Другие граждане. Могут быть вселены с письменного согласия членов семьи и наймодателя. Наймодатель может отказать только если после вселения общая площадь на члена семьи будет меньше учётной нормы.

Члены семьи обладают такими же правами, как наниматель и эти права являются самостоятельными.

Договор найма специализированных жилых помещений.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда могут предоставляться на двух правовых основаниях:

1. Договор найма специализированного жилого помещения

2. Договор ссуды – помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан

Эти договоры подразделяются по видам жилых помещений. Каждый из видов имеет свои особенности, связанные чаще всего со сроком. В рамках этих видов могут существовать и подвиды со своими особенностями. Например в рамках договора найма жилых помещений в общежитии можно выделить наём помещения в студенческих общежитиях.

Вопрос о применении норма ГК к договорам найма специализированных жилых помещений.

Государственная регистрация обременения, вытекающего из договора найма жилого помещения (ч. 2 ст. 674). Данное правило неприменимо к договорам найма специализированных жилых помещений:

1. ГК не устанавливает применимость

2. Особенности срока не позволяют чётко определить подлежит регистрации или нет

3. Данные помещения в принципе не вполне свободны в обороте

Никакие общие нормы ГК не применяются к договорам найма специализированного жилого помещения.

Нормативные акты: ЖК, ПП от 26.01.06 №42, ППВС от 02.07.09 №14.

Основания предоставления специализированного жилого помещения:

1. Необеспеченность жилым помещением в соответствующем населённом пункте. Не раскрыто содержание данного основания. Необеспеченность установлена с теми же целями, что и нуждаемость.

По аналогии закона под необеспеченностью можно понимать отсутствие жилого помещения по договору социального найма, статуса члена семьи нанимателя, права собственности и статуса члена семьи собственника применительно к помещениям расположенным в данном населённом пункте. Отсутствие оснований стабильного пользования помещением по договору найма специализированного жилья.

2. Специальное основание – наличие определенных правоотношений, как правило с наймодателем: трудовые, учебные, кроме того под таким специальным основанием понимается наличие определенного статуса, зависимого от вида специализированных помещений.

3. Решение собственника о предоставлении специализированного жилого помещения.

Необходимость решения собственника подчёркивается и законодателем в ЖК и Верховным Судом РФ «решение собственника является волеизъявлением в рамках договора найма специализированного жилого помещения, отсутствие такого решения при наличии договора найма и иных оснований не может служить основанием для признания договора недействительным». ВС РФ считает, что отсутствия решения является основанием для недействительности.

4. Сам договор найма.

Ст. 100 ЖК определение договора найма специализированного жилого помещения.

Признаки:

1. Консенсуальный

2. Ряд обязанностей возникает с момента вселения в жилое помещение (внесение платы)

3. Возмездный (размер встречного предоставления определяется не на эквивалентной основе)

4. Двустороннеобязывающий

5. Особый предмет (то жилое помещение, которое предоставляется в наём) по нему определяем вид договора.

6. Всегда опосредствует временное проживание (срок зависит от вида помещения)

Существенное условие договора – условие о предмете.