Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.

Право собственности – установленная и охраняемая законом совокупность правомочий владения, пользования и распоряжением жилых помещений, в которых выражается наиболее полное господство над вещью, допускаемое законом.

Особенности права собственности на жилые помещения.

Владение жилым помещением. Особенности владения связаны со статусом жилого помещения как недвижимости. Законодательно не ограничено количество жилых помещений, которыми может обладать лицо.

Пользование жилым помещением. Извлечение полезных свойство вещи. Самые важные ограничения права собственности на жилое помещение касаются именно права пользования (п.10 ППВС):

1. Собственник обязан пользоваться жилым помещением по назначению, то есть для проживания граждан, но не обязан использовать для собственного проживания. Законодатель устанавливает ряд исключений из этого правила: допускается для ведение профессиональной/предпринимательской деятельности гражданином, проживающим в данном помещении.

2. Запрещено размещать промышленное производство в жилых помещениях.

3. Пользование должно осуществляться таким образом, чтобы жилое помещение находилось в надлежащем состоянии.

4. Необходимость соблюдать права и законные интересы соседей.

5. Любой собственник и пользователь должен соблюдать правила пользования жилым помещением, а также правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Правила пользования жилым помещением ПП от 21.02.06 №25, правила содержания общего имущества ПП от 13.08.06 №491. Предусмотрены серьёзные санкции за нарушение правил: Ст. 293 ГК. Основанием для прекращения права собственности могут быть систематические нарушения, или их последствия должны быть существенными (разрушение или его угроза для жилого помещения). Устанавливается необходимость соблюдения претензионного порядка для устранения до обращения в суд (принцип недопустимости произвольного лишения жилища). Если нарушения продолжаются и после предупреждения, то суд вправе по иску ОМС принять решение о продаже помещения с публичных торгов, собственник получает вырученное от продажи за вычетом судебных издержек и т д.

Особенности распоряжения жилым помещением.

1. Должно осуществляться в соответствии с назначением жилого помещения.

2. Особые виды сделок, направленных на предоставление в пользование жилых помещений (договор найма), на которые не распространяются правила об аренде имущества.

3. Определенные особенности в отношении сделок по отчуждению жилых помещений. Ст. 558 ГК:

   1. договор купли-продажи жилья подлежат государственной регистрации (с 01.03.2013 данная норма не применяется)

   2. существенным условием договора купли-продажи жилья является перечень граждан, которые сохранят право пользования жилым помещением после исполнения договора

Иные вещные права на жилые помещения.

Права членов семьи собственников жилых помещений.

В отношении природы прав членов семьи есть разные точки зрения, в том числе и точка зрения, что они являются вещными правами.

Основания возникновения прав членов семьи собственника жилого помещения.

Члены семьи собственника жилого помещения.

Члены семьи собственника имеют наиболее зависимый статус от собственника чем члены семьи нанимателя: у них нет самостоятельного права на жилое помещения, их право производно от права собственника. Для всех категорий членов семьи важным основанием является право собственности собственника, вселившего их как членов семьи. Если право собственности прекращается, то прекращаются и права членов семьи. Исключение: большая часть квартир, находящихся в собственности граждан стали собственностью в результате приватизации, если члены семьи на момент приватизации имели на неё право, но отказались, то они имеют самостоятельное значение. Они сохраняются даже после прекращения права собственности. Данные права не подлежат государственной регистрации.

Категории членов семьи.

1. Супруг, дети и родители собственника. Для этой категории основаниями выступают

   1. наличие родства (дети и родители) = отношение усыновления (только усыновление служит основанием). Для супруга – признаваемый законом РФ брак.

   2. Факт совместного проживания с собственником в данном жилом помещении

2. Иные граждане

   1. наличие родства иной степени, кроме первой

   2. наличие отношений иждивения совмещенных с нетрудоспособностью члена семьи (определения в пенсионном законодательстве)

Нетрудоспособность – наличие официально признанной инвалидности I и II группы, также наличие несовершеннолетия и пенсионного возраста.

Отношение иждивения – постоянное или преимущественное получения содержания соответствующим лицом от собственника.

3. Признание наличия иных отношений с собственником признаваемые судом достаточными для возникновения статуса члена семьи собственника (фактические брачные отношения или отношения сожительства)

4. Факт вселение собственником не в качестве членов семьи (характер волеизъявления собственника).

2.4.1 предоставление в безвозмездное пользование, если лицу выделено отдельное помещение, не ведётся с собственником общего хозяйство, чёткий порядок пользования помещением не предполагающий семейных отношений.

2.4.2. вселение в качестве временного жильца (на короткий срок)

2.4.3 вселение по договору найма

Именно в качестве члена семьи (характер отношений после вселение): ведение совместного хозяйства, наличие признаков семьи.

Регистрация по месту жительства (пребывания) не является основанием возникновения жилищных прав. Регистрация имеет лишь доказательственное значение, её наличие или отсутствие может свидетельствовать о наличии тех или иных оснований прав членов семьи.

Содержание прав членов семьи собственника.

Данное право относится к смешанным правам с элементами вещных и обязательных прав. Права членов семьи собственника производны от прав собственника. Член семьи собственника имеет право пользоваться помещением, но не имеет самостоятельного права владения, и никаких правомочий в части распоряжения. Право пользования является равным праву пользования собственника, но это правило диспозитивно: иное может быть установлено соглашением. Для членов семьи собственника при прекращении отношений с собственником.

Бывшие члены семьи собственника.

Бывшим членом семьи может быть признан как подпадающий под вторую категорию, так и под первую, дело в том, что для первой категории при установлении статуса члена семьи законодатель исходит из неопровержимой презумпции наличия семейных отношений исходя из близкого родства или супружеских отношений. Вместе с тем прекращение семейных отношений с данными категориями членов семьи является основанием для признания их бывшими членами семьи.

В отношении супругов – расторжение брака, прекращение фактических супружеских отношений.

Признание бывшим членом семьи ребёнка.

Прекращение семейных отношений между родителями не влечёт само по себе утраты семейных отношений между родителями и детьми. Таким образом расторжение брака, определение судом места проживания ребёнка с одним из родителей, не влечёт утраты ребёнком статуса члена семьи собственника жилого помещения.

Для всех остальных категорий утрата статуса члена семьи собственника связана с прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения. В данном случае под семейными отношениями понимается отношения характеризующиеся взаимной заботой друг о друге и ведением семейного хозяйства.

Бывший член семьи не сохраняет за собой права пользования жилым помещением, иное может быть установлено соглашением с собственником.

В ряде случаев бывший член семьи обладает определенными льготами.

Основания сохранения права пользования на определённый срок:

1. Отсутствие основания приобретения или права пользования иным жилым помещением

2. Имущественное положение и иные заслуживающие внимания обстоятельства не дают возможности обеспечить себя иным жилым помещением.

Данные основания должны быть в совокупности.

Суд вправе при наличии указанных оснований сохранить право пользования на определенный срок: суд должен определить срок. При определении срока суд должен ориентироваться на вероятный и разумный период в течение которого член семьи сможет каким-то образом решить свою жилищную проблему. По истечении срока установленное судом право пользования прекращается. Данное право установленное судом прекращается досрочно если:

1. Прекратилось право собственности

2. Отпало основание для предоставления права пользования.

Вторая льгота применяется исключительно по требованию бывших членов семьи и только при условии, что собственник исполняет в отношении этих членов семьи алиментные обязательства. При наличии этих оснований суд вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением.

Самостоятельно: ст. 32, ст. 33

Завещательный отказ – это особая форма завещательного распоряжения. Применительно к ст. 33: заключается в возложении определенной имущественной обязанности по отношению к третьему лицу (отказополучателю).