3.4 Определение физического износа

Физический износ – потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло и звукоизоляционных свойств, водо и воздухонепроницаемости. Процент износа объекта от восстановительной стоимости рассчитывается по формуле: Износ, руб/Восстановительная стоимость, руб*100% - % износа. Для расчета по данной формуле следует использовать «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий».

Таблица 9. Объектная смета

№ п.п.	Наименование работ и затрат	Сметная стоимость, тыс. руб. (4 кв. 2010 г.)						Всего, тыс. руб. (1 кв. 2015 г.)
		строительн. работ	монтажных работ	оборудов., мебели, инвентаря	прочих затрат	ВСЕГО
1	Подготовка территории строительства, земляные работы, фундаменты, подвалы, техподполья	1 761,42	0,00	0,00	0,97	1 762,39	1 898,57
2	Стены наружные, внутренние, перегородкиЗаполнение оконных проемовЛестницыДвери	1 087,63	0,00	0,00	0,60	1 088,23	1 172,32
3	Встроенные(пристроенные)помещения,Перекрытия выше 0.000,Кровля с усройством фронтов,сливов,водосточных труб	1 146,99	0,00	0,00	0,63	1 147,62	1 236,30
4	Мансарда, Отделочные работы внутренние, Наружная отделка	1 301,04	0,00	0,00	0,72	1 301,75	1 402,34
5	Устройство крыльца с отделкой и кровлей. Разные работы.	2 285,43	0,00	0,00	1,26	2 286,69	2 463,38
6	Сантехнические работы	169,57	0,00	0,00	0,09	169,66	182,77
7	ИТОГО	7 752,08	0,00	0,00	4,27	7 756,35	8 355,68

Таблица 10. Расчет физического износа

№ п. п.	Конструктивные элементы	Восстановительная стоимость	Срок ЭЖ, лет	ЭВ, лет	Кизноса	Физ. износ, руб.
1	Фундаменты	1 925 744	100	2	2%	38 515
2	Стены	1 310 826	100	2	2%	26 217
3	Перекрытия	237 074	60	2	3%	7 902
4	Крыша	798 233	50	2	4%	31 929
5	Кровля	82 234	25	2	8%	6 579
6	Перегородки	129 394	40	2	5%	6 470
7	Лестницы	34 236	50	2	4%	1 369
8	Окна	136 295	40	2	5%	6 815
9	Двери	119 953	50	2	4%	4 798
10	Отделочные покрытия	923 481	60	2	3%	30 783
11	Благоустройство	2 474 604	10	2	20%	494 921
12	Сантехника	183 602	20	2	10%	18 360
	Итого	8 355 675				674 658

Таким образом, физический износ составил 674 658 руб.

Функциональный износ – несоответствие объемно-планировочного и Функциональное устаревание - потеря стоимости вследствие относительной неспособности рассматриваемого объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Признаками функционального устаревания оцениваемого улучшения является несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации улучшения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой стоимости и (или) полезности. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Признаков функционального износа для Объекта оценки не выявлено, т.к. при строительстве дома были использованы новейшие строительные материалы и технологии. Также была предусмотрена установка новейшего оборудования в здании, необходимого для нормальной эксплуатации в соответствии как с его текущим и предполагаемым использованием, так и современными рыночными стандартами, предъявляемые к данному типу зданий.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Данный вид износа в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаем может самостоятельно исчезнуть из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Экономический износ также равен нулю, т.к. за время функционирования объекта не наблюдалась потеря стоимости объекта, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов стоимости. К тому же дом располагается в местности с хорошими экологическими условиями, развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением.

Таким образом, совокупный износ равен:

Исов. = Ис.физ.+Ис.функ.+Ис.вн.