- •Курсовая работа
- •«Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта недвижимости методами сравнительного, затратного и доходного подходов»
- •Введение
- •Анализ рынка недвижимости
- •1.1 Общая характеристика загородной недвижимости Приморского шоссе.
- •2. Оценка объекта методом сравнения продаж
- •2.1 Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
- •3. Оценка объекта недвижимости методами затратного подхода
- •Последовательность применения затратного подхода
- •3.2. Оценка земельного участка
- •3.3.Определение восстановительной стоимость объекта недвижимости
- •3.4 Определение физического износа
- •Определение общей стоимости объекта недвижимости
- •4.Оценка объекта недвижимости методом доходного подхода
- •4.1 .Определение чистого операционного дохода
- •4.2. Определение общего коэффициента капитализации
- •Согласование результатов оценки и получение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки
- •Заключение
- •Список литературы
3.2. Оценка земельного участка
Стоимость земельного участка определяется методом сравнительного подхода.
Таблица 5. Корректировка цен продажи объектов - аналогов по элементам сравнения
|
Характеристики (элементы сравнения) |
Объект |
Объекты аналоги | ||
|
оценки |
Село Абрамцево |
Радонеж |
Хотьково | |
|
Цена продажи, руб. |
- |
1 400 ООО |
1 800 000 |
900 000 |
|
Местоположение |
Ярославское шоссе |
Ярославское шоссе |
Ярославское шоссе |
Ярославское шоссе |
|
Расстояние до МКАД |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
Площадь земельного участка, сотка |
7,2 |
12 |
15 |
7,5 |
|
Транспортные коммуникации |
+ |
+ |
+ |
+ |
|
Коммуникации (водоснабжение, электроснабжение, канализация, водопровод, отопление) |
+ |
+ |
+ |
+ |
|
Охрана |
- |
- |
- |
- |
|
Водоемы |
+ |
- |
+ |
- |
|
Лес |
+ |
+ |
+ |
+ |
Таблица 6. Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения
|
Элементы сравнения |
Объекты аналоги | ||
|
|
1 |
2 |
3 |
|
Цена продажи |
1400000 |
1800000 |
900000 |
|
Корректировка на площадь ЗУ |
- 1000000 |
- 1000000 |
- 500000 |
|
Корректировка на местоположение |
0 |
0 |
0 |
|
Корректировка на расстояние до МКАД |
0 |
0 |
0 |
|
Корректировка на транспортные коммуникации |
0 |
0 |
0 |
|
Корректировка на КПП и охрану |
0 |
0 |
0 |
|
Корректировка на водоем |
+ 400000 |
0 |
+ 400000 |
|
Скорректированная цена |
800000 |
800000 |
800000 |
|
Количество внесенных поправок |
2 |
1 |
2 |
Описание введенных корректировок:
Корректировка на площадь ЗУ: 1400000-900000=500000
Корректировка на водоем: 1800000-1400000=400000
Вывод: рыночная стоимость данного земельного участка на текущий момент составляет 800000руб.
3.3.Определение восстановительной стоимость объекта недвижимости
Таблица 7. Конструктивные решения объекта оценки
|
Наименование конструкций |
Материал конструкций |
|
Фундамент |
Ленточный сборный |
|
Внешние стены |
Пенобетон и утеплитель ваты минераловатные |
|
Внутренние стены |
Кирпичные 380 мм |
|
Междуэтажные перекрытия |
этаж - сборные ж/б круглопустотные плиты этаж - балочное по деревянным балкам, шаг 600мм |
|
Крыша |
Двухскатная, из керамической черепицы с наслонными деревянными стропилами |
|
Оконные проемы |
Деревянные оконные блоки с четвертями |
|
Двери |
Деревянные |
|
Полы |
этаж - паркет этаж - линолеум |
Расчет стоимости воспроизводства представлен в таблице 8
Таблица 8. Сводный сметный расчет стоимости строительства
|
№ п.п. |
Номера сметных расчетов (смет) |
Наименование работ и затрат |
Сметная стоимость, тыс. руб. |
Общая сметная стоимость | ||||
|
строительн. работ |
монтажных работ |
оборудов., мебели, инвентаря |
прочих затрат |
| ||||
|
ГЛАВА 1 | ||||||||
|
Подготовка территории строительства | ||||||||
|
1 |
Смета № 3-7/665-08/СЭП |
Санитарно-экологический паспорт |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
1,30 |
1,30 | |
|
2 |
Смета № 1-2/665-08/Гз |
Устройство геодезических знаков |
0,09 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,09 | |
|
3 |
Лок.сметный расчет №1-28/665-08/ср |
Разбивка осей |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
3,44 |
3,44 | |
|
4 |
Геостройпроект Об.см.№837-ЛЕ-061-ВП.СМ |
Строительное водопонижение |
88,24 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
88,24 | |
|
|
|
Итого по Главе 1 |
88,33 |
0,00 |
0,00 |
4,75 |
93,08 | |
|
ГЛАВА 2 | ||||||||
|
Основные объекты строительства | ||||||||
|
5 |
7/665-08/ОБ. К |
Двухкомнатный двухэтажный жилой дом |
6 927,69 |
0,00 |
0,00 |
3,82 |
6 931,51 | |
|
6 |
4/665-08/ОБ. Гр |
Подземная автостоянка |
824,40 |
0,00 |
0,00 |
0,45 |
824,85 | |
|
|
|
Итого по Главе 2 |
7 752,08 |
0,00 |
0,00 |
4,27 |
7 756,35 | |
|
|
|
Итого по Главам 1-7 |
7 840,41 |
0,00 |
0,00 |
9,02 |
7 849,43 | |
|
ГЛАВА 8 | ||||||||
|
Временные здания и сооружения | ||||||||
|
7 |
Глава 10 ТСН-2001.10 табл.1 п.2.2 |
Средства на возведение временных зданий и сооружений - 0,8% от СМР гл.1-7 |
86,25 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
86,25 | |
|
|
|
Итого по Главе 8 |
86,25 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
86,25 | |
|
|
|
Итого по Главам 1-8 |
7 926,66 |
0,00 |
0,00 |
9,02 |
7 935,68 | |
|
ГЛАВА 9 | ||||||||
|
Прочие работы и затраты | ||||||||
|
8 |
Статья 742 ГК РФ. |
Средства на создание страхового фонда строительных организаций - 0,8% итога по гл.1-8 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
63,49 |
63,49 | |
|
9 |
Расп.Прав.Москвы №2533-РП от16.11.07 |
Охрана объекта 189.63163 руб. х 8мес. х 1п. |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
1 517,05 |
1 517,05 | |
|
10 |
ДЭПР №49-р от 09.12.08г. |
Плата за прием и транспортировку сточных вод:107,6м3/га х1,29га х 8мес х 6,04руб./м3 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
6,71 |
6,71 | |
|
11 |
Расп. Правительства г.Москвы №1680-РП от 30.08.05. |
Затраты Заказчика по вводу объектов в эксплуатацию - 0,5% - от итога гл.1-8 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
39,68 |
39,68 | |
|
|
|
Итого по Главе 9 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
1 626,92 |
1 626,92 | |
|
|
|
Итого по Главам 1-9 |
7 926,66 |
0,00 |
0,00 |
1 635,94 |
9 562,60 | |
|
ГЛАВА 10 | ||||||||
|
Содержание службы заказчика и технический надзор | ||||||||
|
12 |
Пост. Правительства Москвы № 524-ПП от 18.07.06, прил.п.1 |
Содержание службы заказчика и технический надзор - 1,1% от итога гл.1-9 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
105,19 |
105,19 | |
|
13 |
Пост. Правительства Москвы № 524-ПП от 18.07.06, прил.п.1 |
Содержание службы заказчика и технический надзор - 1,1% от итога гл.12 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
4,24 |
4,24 | |
|
|
|
Итого по Главе 10 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
109,42 |
109,42 | |
|
|
|
Итого по Главам 1-10 |
7 926,66 |
0,00 |
0,00 |
1 745,37 |
9 672,02 | |
|
ГЛАВА 12 | ||||||||
|
Проектные и изыскательские работы, авторский надзор | ||||||||
|
15 |
Стоимость проектных и изыскательских работ |
Всего: Проект |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
353,82 |
353,82 | |
|
16 |
|
Авторский надзор 4% от п.14 ССР |
|
|
|
|
| |
|
17 |
Постановление правительства РФ №145 от 5.03.07 |
Экспертиза проекта 4,76 % от п.14 ССР |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
16,84 |
16,84 | |
|
18 |
Распоряжение Исполк. Моссовета от 14.03.91 №353 Р |
Согласование проектно-сметной документации- 0,15% гл.1-9 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
14,34 |
14,34 | |
|
|
|
Итого по Главе 12 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
385,00 |
385,00 | |
|
|
|
Итого по Главам 1-12 |
7 926,66 |
0,00 |
0,00 |
2 130,37 |
10 057,02 | |
|
19 |
Распоряжение Прав. Москвы №551-РЗП от 6.05.96 |
Резерв средств на непредвиденные работы и затраты -2% от гл.1-12 ССР |
158,53 |
0,00 |
0,00 |
42,61 |
201,14 | |
|
|
|
Итого: |
8 085,19 |
0,00 |
0,00 |
2 172,98 |
10 258,16 | |
|
20 |
Фед.Закон №117-ФЗ от 07.07.03. |
Налог на добавленную стоимость (без страхового фонда ) (НДС - 18%) |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
1 835,04 |
1 835,04 | |
|
21 |
|
Всего по сводному сметному расчету в ценах октября 2010 г. |
8 085,19 |
0,00 |
0,00 |
4 008,02 |
12 093,21 | |
Далее приведен расчет стоимости воспроизводства в уровне цен на дату оценки:
Таблица 9. Расчет индекса цен
|
Вид затрат |
Индексы к ТЕР-2001 |
Индекс цен к расчетам | ||
|
4 кв. 2010 г. |
1 кв. 2015 г. | |||
|
СМР |
6,87 |
7,40 |
1,08 | |
|
Прочие |
4,20 |
5,45 |
1,30 | |
|
Источник |
Письмо Минрегиона России N 39160-кк/08 от 18.11.2010 |
Письмо Минстроя РФ N 3004-ЛС/08 от 06.02.2015 |
Расчет | |
Таблица 10. Расчет стоимости воспроизводства улучшений
|
Вид затрат |
Сумма по ССР, руб. |
Индекс цен |
Св, руб. |
|
СМР |
8 085 189 |
1,08 |
8 708 937 |
|
Прочие |
4 008 017 |
1,30 |
5 200 879 |
|
Итого |
12 093 206 |
- |
13 909 816 |
Таким образом, стоимость воспроизводства улучшений на дату оценки 13 909 816 руб.
Далее переходим к определению величины накопленного износа.