2. Первоначальные способы приобретения права собственности

К числу данных способов прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи. Речь при этом идет о создании такой вещи «для себя» (п. 1 ст. 218 ГК), ибо если она создается по договору для дру­гого лица, оно и становится собственником в силу договорных усло-

¹ Однако в данном случае государственная регистрация права собственности имеет не правоустанавливающее (п. 1 ст. 131 ГК), а лишь правоподтверждающее зна­чение (см.: Ярошенко К.Б. О приобретении права собственности на дачу в ДСК в связи с полной выплатой пая // Комментарий судебной практики. Вып. 3. М, 1997. С. 34-35; Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российс­кой Федерации для предпринимателей. 2-е изд. М., 1999. С. 344).

Раздел IV

Вещное право

Общие положения о праве собственности

Глава 19 § 2 (2)

вий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), так как он и становится правопорождающим фактом. Невозможно, например, стать соб­ственником даже заранее определенной квартиры или определенно­го количества квадратных метров жилья в строящемся доме до завер­шения его постройки, сдачи в эксплуатацию и реальной передачи со­ответствующего объекта заказчику.

Для движимых вещей этот момент определяется фактом окон­чания соответствующей деятельности, а для недвижимых — момен­том государственной регистрации прав на них (ст. 219 и 131 ГК). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. Таково, например, не­завершенное строительство. Это последнее можно считать специаль­ным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основ­ной признак недвижимости очевидна (ср. ст. 130 ГК). Однако право­устанавливающей государственной регистрации в качестве недвижимости эти объекты подлежат лишь тогда, когда они переста­ют быть предметом действующего договора строительного подряда, т.е. при необходимости совершения сделки с таким объектом (вклю­чении его в имущественный оборот) после приостановления и кон­сервации строительства¹. Кроме того, такая регистрация (и, соответ­ственно, признание незавершенного строительства объектом недви­жимости) может иметь место в случае их приватизации, также осуществляемой после приостановления строительства². В ходе обыч­ного строительства «незавершенка» вообще не является самостоя­тельным оборотоспособным объектом гражданских прав.

¹См. п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377; 2003 № 24. Ст. 2244; п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, свя­занных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. № 10. С. 19; Концепция развития гражданского законодательства о недвижи­мом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М 2004 С. 40-41.

² Ср. п. 1 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собствен­никам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240; 1999. № 45. Ст. 5418; 2003. № 13. Ст. 1229 и п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ 2002 № 3. Ст. 251; 2003. № 9. Ст. 805.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недви­жимости, по общему правилу не приобретает на нее право соб­ственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущен­ных при ее создании нарушений (например, из-за отсутствия разре­шения на строительство или отсутствия титула на земельный учас­ток). Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК).

Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений (п. 1 ст. 222 ГК):

• нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;

• отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы од­ ного из них);

• существенное нарушение строительных норм и правил.

Правила о последствиях самовольного строительства прежде ши­роко использовались при нарушении застройщиками не всегда обо­снованных ограничений на размер и характер возводимых построек, например садовых домиков, закреплявшихся ранее действовавшим законодательством. Однако отпадение таких ограничений вовсе не привело к возможности возведения любых объектов по усмотрению их заказчиков или застройщиков. Очевидна необходимость сохра­нения ограничений, предусматриваемых строительным, природо­охранным, земельным и иными отраслями административного за­конодательства, устанавливаемых в публичных интересах. Поэтому самовольным строительством следует, в частности, считать возведе­ние дач, коттеджей, особняков и т.п. на основании незаконно полу­ченных (в том числе впоследствии отмененных) разрешений органов публичной власти или должностных лиц.

Лишь в порядке исключения возможно признание права соб­ственности на самовольную постройку за застройщиком либо за соб­ственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство. Застройщик может стать собственником самовольно возведенного строения как объекта не­движимости, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угрозы жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходи­мых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарно-

40

41