6. Государственная регистрация сделок

Резюме:отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ, за исключением договора аренды недвижимого имущества.

Часть 8 ст. 2Закона частично отменяет действующую в настоящее время систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости, о чем указывалось в Пояснительной записке и вп. 2.1 раздела IIКонцепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.

Однако следует обратить внимание на то, что уже сейчас указанная норма изменена, при этом первоначальная ее редакция действовала только два дня.

Первоначально ч. 8 ст. 2Закона предусматривал, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся вст. ст. 558,560,574,584,609,651,658ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действиеЗакона.

Однако данная норма еще до ее вступления в силу вызвала существенные опасения со стороны предпринимательского и юридического сообщества в отношении целесообразности отмены государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

Причина этих опасений состояла в особенностях правового регулирования договора аренды недвижимого имущества, а именно - в том, что согласно ст. 617ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Кроме того, в силуст. 305ГК РФ арендатор вправе использовать, в том числе против собственника, вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски).

Таким образом, обременение имущества арендой имеет существенное значение не только для арендодателя, но и для третьих лиц, в том числе и для потенциальных покупателей этого имущества.

В случае же отсутствия государственной регистрации договора долгосрочной аренды недвижимого имущества могли бы иметь место, в частности, следующие трудноразрешимые ситуации:

1. Сдача в аренду имущества, которое ранее уже было сдано в аренду другому лицу ("двойная аренда").

2. Сдача в долгосрочную аренду имущества арендодателю, который через короткий промежуток времени его продаст, однако покупатель не будет уведомлен и осведомлен об обременении арендой проданного имущества.

Вышеизложенные опасения относительно нарушения стабильности оборота арендованного недвижимого имущества повлекли принятие Федерального законаот 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации". Указанным законом(ст. 3)изч. 8 ст. 2Закона N 302-ФЗ были исключены упоминания ост. cт. 609,651и658ГК РФ.

Тем не менее первоначальная редакция ч. 8 ст. 2Закона N 302-ФЗ действовала 2 и 3 марта 2013 г.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не применялась только в указанные два календарных дня. Следовательно, договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежат государственной регистрации и отсутствие такой регистрации не влияет на их заключенность.

Однако ввиду кратковременности периода отмены государственной регистрации договоров аренды недвижимости может возникнуть риск того, что заключение данных договоров в указанные дни может быть квалифицировано как злоупотребление правом (ст. 10ГК РФ), если, например, это заключение привело к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

Следует отметить, что в иных федеральных законах по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров, и рассматриваемое положение Законапрямо на них не распространяется. Так, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежат следующие договоры:

- договор водопользования (п. 3 ст. 12Водного кодекса РФ);

- договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");

- договор ипотеки (п. 2 ст. 10Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").