Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы

Так как большинство объектов недвижимости покупаются с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной (R_m) и рассчитывается по следующей формуле:

Rm =	Ежегодные выплаты по обслуживанию долга
	Основная сумма ипотечной ссуды (кредита)

Коэффициент капитализации для собственного капитала (R_е) рассчитывается по формуле

Rе =	Годовой денежный поток (ДП) до выплаты налогов
	Величина собственного капитала

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

где: M – доля заемных средств в стоимости.

Метод прямой капитализации

Существует еще один метод определения коэффициента капитализации – метод прямой капитализации. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить средний по аналогам коэффициент капитализации:

.

Определенный таким образом, он называется «общим». Вышеприведенная формула используется в том случае, если перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также, если прогнозируется поступление равновеликих доходов. При этом существует одна сложность – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.

Шестой этап. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвертого этапа) на коэффициент капитализации (результат пятого этапа).

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках, и метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объекты, имеющие нестабильные потоки доходов и расходов, а также если эти потоки носят сезонный характер, объект недвижимости является крупным многофункциональным коммерческим, строится или только что введен в действие. Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов и расходов в период владения объектом недвижимости. Для России реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз – 3-5 лет, при этом необходимо тщательно проанализировать финансовую отчетность по объекту, изучить текущее состояние рынка недвижимости и динамику изменения его основных характеристик.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке (методом кумулятивного построения или на основе мониторинга рынка недвижимости и происходящих на нем сделках).

4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества

=

Текущая стоимость периодического потока дохода

+

Текущая стоимость реверсии

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости:

– учитывает динамику рынка;

– применим в условиях нестабильного рынка;

– учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

– применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

Итак, доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.