Ставка дохода на капитал строится на базе наиболее распространенного метода кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + премия за риск вложения в недвижимость + премия за низкую ликвидность недвижимости + премии за инвестиционный менеджмент
Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные составляющие). Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как западными показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования западных показателей к безрисковой ставке (ставка доходности по долгосрочным правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.) прибавляется премия за риск инвестирования в Россию, так называемый страновой риск. Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские инвесторы не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.
Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации (например, еврооблигации) или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.
Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки.
Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно неликвидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека. Она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.
Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.
Метод определения капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации (R) применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции (Ry) и норму возврата капитала.
Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращена при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.
Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Необходимо обратить внимание на то, что:
Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни (n), иначе говоря, она представляет собой величину, обратную сроку службы актива:
Метод Инвуда применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозируемого периода будут получены постоянные равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала по ставке доходности инвестиции:
или
Метод Хоскольда используют в тех случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке (Rf):
или
