Сегмент рынка

Нежилая недвижимость

Сектор рынка

Недвижимость сферы культуры

Участки рынка

Музеи, театры, кинотеатры, цирки, выставки, галереи, клубы, досуговые центры

Каждый из сегментов развивается самостоятельно, так как опира­ется на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет суще­ственные различия в политике приватизации государственной и муници­пальной собственности. Для выявления тенденций развития этих типов рынка оценщику необходимо провести анализ, прежде всего, ценовой ситуации в данных секторах (смотри Анализ ценовой ситуации по жилой недвижимости г. Иркутска в конце главы)

Рассмотрим особенности оценки объектов нежилой (коммерческой, социально-бытовой) и жилой недвижимости.

Основную часть коммерческой недвижимости представляют собой магазины, рестораны, кафе, склады, офисы. Особенности оценки коммерческой недвижимости связаны с ее специфическими характеристиками. При оценке стоимости магазинов, ресторанов, кафе, баров, офисов, складских помещений тщательно исследуется их местонахождение. Особое внимание уделяется общей и полезной (торговой, складской) площади, площади подсобных и вспомогательных помещений. Немаловажное значение имеют и архитектурно-планировочные решения, качество отделки, дизайн помещения. Учитывается также наличие ограждений, охраны, удобных стоянок. Существенное влияние на стоимость объектов коммерческой недвижимости оказывает инженерно-техническое оснащение, наличие системы пожаротушения, кондиционирования.

Социально-бытовая недвижимость объединяет объекты, удовлетворяющие социально-бытовые потребности населения. Такими объектами являются бани, прачечные, парикмахерские, ателье и мастерские. При оценке стоимости этих объектов большое значение имеют такие характеристики, как местонахождение, архитектурно-планировочные решения, специальное оборудование и уровень обслуживания.

Жилая недвижимость включает различные виды постоянного и временного жилья. В составе жилой недвижимости – одноквартирные и многоквартирные, одноэтажные и многоэтажные жилые дома, общежития, гостиницы, дома отдыха, дачи, базы отдыха, садовые домики и др. Жилая недвижимость может быть расположена в городской и сельской местности, за рубежом. Оценка стоимости жилья – сложный вопрос, связанный с анализом большого числа проектных и архитектурно-планировочных решений, качества и вида отделки, специфики привязки проекта к местности, ландшафту и т.п. Достаточное разнообразие видов домов и квартир требует особого внимания оценщика. Низкие стандарты, плохое качество строительства и неудовлетворительные условия содержания и эксплуатации основной части жилого фонда вызывают необходимость тщательной корректировки результатов оценки.

Основными задачами рынка недвижимости являются:

1. обеспечение функционирования рыночной экономики;

2. перераспределение капитала из малоэффективных в высокоэффективные отрасли;

3. реальная реструктуризация народного хозяйства;

4. сдерживание инфляции путем «связывания» свободных капиталов;

5. удовлетворение спроса на недвижимость.

Интересно рассмотрение основных мотивов поведения участников рынка недвижимости:

Мотивация владельца, продавца	Мотивация покупателя, инвестора, кредитора
Нежилая недвижимость
Ожидание убытков от эксплуатации Желание купить новое предприятие другого профиля или в другом районе	Ожидание выгод, дохода от эксплуатации, владения или сдачи в аренду, перепродажи
Жилая недвижимость
Потребность в деньгах, желание приобрести другое жилье	Престиж, комфортность, безопасность

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, отражаются в виде кривой, получившей название «рыбья кость»:

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.

2. Общеэкономическая ситуация.

3. Микроэкономическая ситуация.

4. Социальное положение в регионе.

5. Природные условия в регионе.

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

• платежеспособность населения;

• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

• изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

• изменения во вкусах и предпочтениях населения (Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);

• условия и доступность финансирования.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное зна­чение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операци­ях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложе­ния в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

• объемы нового строительства и затраты на него, включая:

• интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья,

• положение в строительной индустрии (в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факторов производства),

• текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты,

• соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости,

• затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Рынок недвижимости имеет ряд существенных особенностей, которые необходимо учитывать в процессе оценки недвижимости. Прежде всего, при расчете потока доходов и возможной цены реализации недвижимости необходимо учитывать цикличность рынка недвижимости и влияние рынка капитала на рынок недвижимости.

Цикл развития рынка недвижимости не совпадает с промышленным циклом на уровне макроэкономики, и этим во многом объясняется отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы (рис. 3.1).

Рис.1. Развитие рынка недвижимости и этапы промышленного цикла

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и существенные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы.

Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в таблице 1.

Таблица 1

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Общие черты	Различия
	рынок капитала	рынок недвижимости
Цели инвестирования: получение текущего дохода рост стоимости актива защита от налогов	Объем предложения высокоэластичен	Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен
Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические)	Ставка доходности подвержена значительным колебаниям	Ставка доходности относительно стабильная
Соотношение спроса и предложения определяет цены активов	Ликвидность более высокая	Ликвидность более низкая
Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности	В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает	В период инфляции инвестиционная привлекательность растет
Продолжение табл.3.1
Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое развитие, стабильность налогообложения)	Поток доходов неустойчивый	Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый
Высокая ставка доходности -показатель более высокого риска	R= Rf + плата за риск (ставка доходности = безрисковая ставка доходности + плата за риск)	R= Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала

Другой характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;

• неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

• неопределенность в налогообложении;

• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

• длительность делового цикла;

• демографические тенденции;

• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К управляемым рискам относятся микрориски:

• условия арендного договора;

• уровень операционного и финансового левереджа;

• структура инвестированного капитала и его стоимость;

• доля рынка недвижимости определенного типа;

• местоположение недвижимости;

• структура арендаторов.

Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) доходной недвижимости, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (табл.2).

Таблица 2.

Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги

Уровень риска	Инструменты инвестирования
	в недвижимость	в ценные бумаги
Низкий	Право преимущественной аренды	Облигации
Ниже среднего	Закладные (ипотека)	Высоколиквидные акции
Средний	Гибридные обязательства	Акции фирмы, использующей только собственный капитал
Выше среднего	Собственный капитал	Акции фирмы с высокой долей заемного капитала в структуре капитала
Высокий	Заемный капитал	Опционы и фьючерсы
Очень высокий	Опционы	-

Доходная недвижимость имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями):

1. В отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды.

2. Использование денежных потоков от недвижимости более стабильно, так как недвижимость – фиксированные активы, в отличие от корпораций, которые могут расширяться, сокращаться и т.п.

3. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций, и что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов.

Таким образом, особенности функционирования рынка недвижимости определяются:

• спецификой недвижимости;

• цикличностью развития рынка недвижимости;

• влиянием рынка капитала на рынок недвижимости;

• относительно высоким уровнем риска.