МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Кубанский государственный университет»

ГЕОГРАФИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра международного туризма и менеджмента

Контрольная работа по дисциплине «Организация гостиничного предприятия»

Работу выполнила студентка

2 курса направления подготовки

«Гостиничное дело» ЗФО

Манченко Мария

Преподаватель:

Мининкова В.В.

Краснодар

2016 Содержание

1. Регистрация бизнеса. Определение организационно – правовой формы будущего гостиничного предприятия

2. Строительство здания гостиничного предприятия: концепция и бизнес – план, архитектурно – проектировочные решения, определение месторасположения, оснащение отеля (общественные, жилые, технические помещения), юридические аспекты строительства гостиниц. Системы жизнеобеспечения и безопасности.

3. Присвоение категории (классификация по качеству и количеству предоставляемых услуг).

4. Комплектация гостиничного предприятия персоналом: отбор, найм, оценка, обучение, развитие, мотивация, высвобождение персонала).

5. Продвижение услуг гостиничного предприятия.

1. Регистрация бизнеса. Определение организационно – правовой формы будущего гостиничного предприятия

С 2000 года количество предприятий гостиничного бизнеса в России выросло более чем на треть – констатирует РСПП, при этом продолжает остро ощущать дефицит отелей бизнес – класса, ориентированных на туристов среднего достатка – на основной поток потенциальных клиентов. При очевидных выгодах открытие гостиницы даже мини – формата требует немалых временных и финансовых вложений, которые значительно быстрее окупятся при разумном старте. Рассмотрим вкратце, какие шаги следует принимать, чтобы оптимизировать процесс открытия нового отеля?

Выделим и опишем несколько этапов, составляющих процесс открытия любой гостиницы:

Этап 1. Выбор организационно – правовой формы деятельности. При образовании крупной, в том числе франчайзинговой, гостиницы требуется создание ООО. В тоже время, для открытия средств размещения с фондом до 50 номеров – мини – гостиниц – владелец обычно ограничивается оформлением статуса ИП. Если собственник будущей гостиницы уже является индивидуальным предпринимателем, он должен зарегистрировать в налоговых органах соответствующий вид деятельности по ОКВЭД. Для гостиницы с рестораном код по общественному классификатору – 55.11, без ресторанов – 55.12.

Этап 2. Выбор системы налогообложения. При открытии гостиничного предприятия его владелец или фирма – учредитель могут воспользоваться УСН – упрощённой системой налогообложения, что значительно снизит налоговую нагрузку – по крайней мере, до тех пор, пока размер ежегодного дохода гостиницы не достигнет 60 тыс. рублей. В ином случае применяется общая система налогообложения. У ИП есть возможность сочетать УСН и ЕНВД, что особенно актуально для малых гостиниц.

Этап 3. Выбор и обустройство помещения. Наиболее приемлемый вариант для небольших отелей – выкуп и перепланировка помещений. Для будущей гостиницы удобнее всего использовать отдельные этажи общежитий, так как они требуют меньшего переоборудования и имеют общие кухни, прачечные, душевые. Хороший вариант для отдельно стоящей гостиницы – выкуп особняка, коттеджа. Между строительством отеля с нуля и арендой помещений экономически более выгодным оказывается первый вариант, но и аренда приемлема, если является долгосрочной.

При выкупе жилых помещений для организации гостиницы потребуется их перевод в нежилой фонд (статья 288 ГК РФ). Кроме того, при строительстве, ремонте и оснащении помещений под гостиницу необходимо соблюдение строительных, санитарных, экологических норм и требований безопасности.

Этап 4. Подбор персонала. Для открытия отеля мини отеля с фондом до 10 номеров будет достаточно небольшого кадрового состава: кроме управляющего в такой гостинице должен быть администратор(портье), владеющий английским языком – что в современной России стало нормой, а также горничная и технический персонал, который может заменить подрядная организация, оказывающая ремонтные и клининговые услуги. Для гостиниц большого размера потребуется организация охраны, расширения состава администраторов и горничных, бухгалтерия, отдел бронирования, команда менеджеров, маркетинговый отдел и другие структуры по решению управляющего (владельца отеля).

Этап 5. Организация маркетинговой компании. На начальной стадии для привлечения клиентов в новую гостиницу подойдёт размещение рекламы в интернете и печатных СМИ, на вокзалах, аэропортах. В туристических городах эффективной мерой является заключение договоров с турфирмами, что позволит значительно заполнить гостиницу в туристический сезон.

Каждый из указанных шагов невозможен без предварительного анализа и прогнозирования его эффективности и должен быть прописан в бизнес – плане нового предприятия.

Правовой основой гостиничного и туристского бизнеса является предпринимательство. Согласно статье 34 Конституции РФ «Каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской или иной, не запрещённой законом экономической деятельности».

Основные законодательные требования к предпринимательской деятельности содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации. В ст. 2 ГК РФ дано определение предпринимательской деятельности: предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от использования имущества, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законном порядке. В этом определении подчёркнут постоянный (профессиональный) характер предпринимательской деятельности, указаны источники получения прибыли. Гражданским кодексом определены организационно – правовые формы предпринимательской деятельности, даны основные характеристики каждой из них (с учётом дополнительной регламентации в специальных законах), основы ответственности предпринимателей.

Туроператорская, турагентская и иная деятельность по организации путешествий может осуществляться предприятиями различных форм собственности. При этом решающее значение имеет то, это государственное предприятие, находящееся в федеральной собственности или собственности субъектов Российской Федерации. Если предприятие основывает свою деятельность на базе муниципального имущества или с его преобладанием, то это муниципальное предприятие.

Организационно – правовые формы хозяйственных товариществ, хозяйственных обществ, кооперативов характеризуются частной формой собственности.

Имущественные отличия проявляются также в соотношении прав на имущество участников (учредителей) и самой организации. По этому критерию выделяют три модели имущественных отношений:

1. Участники (учредители) хозяйственных товариществ, обществ, кооперативов, передавая имущество организации – юридическому лицу, - теряют на него право собственности, а собственником имущества становиться само юридическое лицо. С другой стороны, у участников возникают права: на получение дохода, дивидендов, право на участие в управление делами, права на ликвидационную квоту.

2. Учредители государственных, муниципальных предприятий, учреждений остаются собственниками закреплённого за такими организациями имущества. Сами же предприятия и учреждения владеют, пользуются, распоряжаются имуществом.

3. И, наконец, в общественных, религиозных организациях, благотворительных и иных фондах, объединениях юридических лиц их учредители не имеют вообще имущественных прав – ни вещных, ни обязательственных.

Действующее законодательство выделяет следующие организационно – правовые формы предпринимательской деятельности: хозяйственные товарищества (полные и коммандитные), хозяйственные общества (с ограниченной ответственностью, с дополнительной ответственностью, акционерные), производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия. По законодательству РФ, перечисленные, коммерческие организации являются юридическими лицами.

Юридическим лицом считается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс и смету.

Кроме того, предпринимательская деятельность может осуществляться физическим лицом, которое регистрируется в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Любой предприниматель, занятый в туристском бизнесе, вправе заниматься индивидуальной предпринимательской деятельностью без образования юридического лица.

Согласно закону (п.1 ст.23 ГК РФ) физическое лицо приобретает статус индивидуального предпринимателя с момента его государственной регистрации, после чего оно имеет возможность заниматься бизнесом в соответствии с правилами, регулирующими деятельность коммерческих юридических лиц. Предприниматель может совершать любые, не запрещённые законом сделки, заключать контракты, в том числе трудовые и подрядные договоры с наёмными работниками и исполнителями, открывать счёта в кредитных учреждениях и распоряжаться находящимися на них денежными средствами.

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Имущественная ответственность гражданина-предпринимателя является полной. Это означает, что гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Хозяйственные товарищества и общества. Хозяйственные товарищества и общества выступают как наиболее часто встречающиеся в рыночном обороте субъекты предпринимательской деятельности. Во всем мире эти товарищества и общества именуются «торговыми», то есть коммерческими. Сущность хозяйственных товариществ состоит в том, что они представляют собой объединение лиц. Следовательно, товарищи обязаны лично участвовать в его деятельности. При этом такая деятельность не обязательно должна вестись как трудовая, но обязательно как предпринимательская. Из необходимости личного ведения деятельности следует, что лицо может быть участником только одного полного товарищества или полным товарищем только в одном товариществе на вере.

Кроме того, участники товарищества отвечают по его долгам при недостатке имущества товарищества своим личным имуществам.

В отличие от товарищества представляет собой объединение капиталов, не требующее личного участия в делах. Поэтому одно лицо может быть одновременно участником нескольких обществ. Поскольку хозяйственное общество не требует личного участия в предпринимательстве, его участниками могут быть не только предприниматели, но и обычные граждане и некоммерческие организации.

Кроме того, они не несут личной ответственности своим имуществом по долгам общества (кроме общества с дополнительной ответственностью), а только риск утраты своего уклада (риск убытков).

Действующим законодательством предусмотрено два вида товариществ: полное и коммандитное (на вере). Наиболее простой по конструкции является форма товарищества. Полное товарищество характеризуется двумя основными признаками: во – первых, любой из его участников вправе заниматься предпринимательской деятельностью от имени товарищества, причём его действия признаются действиями самого товарищества, и, во – вторых, товарищи несут ответственность по долгам юридического лица принадлежащим им имуществом.

Управление деятельностью полного товарищества осуществляется по общему согласию всех участников. Товарищество обязательно должно иметь фирменное наименование с указанием имён всех его участников и слов «полное» товарищество либо имени одного или нескольких участников и с добавлением слов «и компания». Указание в фирменном наименовании организационно – правовой формы позволяет всем заинтересованным лицам – контрагентам, инвесторам, кредиторам – сразу понять, с организацией какого вида они имеют дело, какие у неё особенности.

Личная ответственность своим имуществом требует доверительных отношений между полными товарищами. Доверие необходимо, поскольку один будет совершать сделку, а другой может отвечать по возникающим в связи с исполнением этой сделки по долгам. Это очень удобная форма семейного предпринимательства. Помимо доверительных отношений удобства такой формы определяются простотой организации и управлении. В условиях нестабильности экономики и правового регулирования современной России такая форма не нашла ещё должного распространения.

Другим видом товариществ являются коммандитные товарищества (на вере). Сохраняя все преимущества полных товариществ, это организационно – правовая форма позволяет привлекать дополнительный капитал третьих лиц. Коммандитное товарищество характеризуется смешанным составом его участников. Полные товарищи осуществляют от имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечают по его обязательствам своим имуществом. Коммандитисты, то есть вкладчики, не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности, не отвечают своим имуществом по обязательствам товарищества, а только несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесённых ими вкладов.

Поскольку полные товарищи действуют от имени товарищества в целом, полному и коммандитному товариществу не нужен устав. Учредительным документом товариществ является учредительным договорам. Учредительный договор представляет собой договор о совместной деятельности учредителей по созданию юридического лица, где фиксируются их обязанности, порядок передачи имущества в складочный капитал, размер и порядок изменения долей, совокупный размер вкладов, определяется порядок управления.

В отличие от товариществ, общество представляет собой объединение капиталов.

Действующим законодательством предусмотрена возможность образования обществ трёх видов: с ограниченной ответственностью, с дополнительной ответственностью, акционерных обществ.

Общество с ограниченной ответственностью характеризуется двумя основными признаками. Во – первых, в нём имеется уставный капитал, так как у обществ есть устав. Во – вторых, участники общества, в том числе учредители, никакой ответственности по его долгам не несут. Они несут риск убытков в размер своего вклада.

Устав необходим обществу, так как это объединение капиталов, а не лиц. Следовательно, участники могут лично не заниматься предпринимательством. Для введения дел общества необходимо создать его органы, наделить их компетенцией, что определяется уставом.

Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью разделён на доли, соответствующие вкладам участников. Уставный капитал представляет собой денежную оценку вкладов его участников, зарегистрированную в учредительных документах. Доли его участником являются условными. Они необходимы для того, чтобы пропорционально определить размер их прибыли. Доли необходимы и при определении размера ликвидационной квоты при ликвидации общества, а также для определения «веса» каждого участника в управлении делами общества.

В обществе с ограниченной ответственностью необходимо сформировать органы управления. Высшим органом считается общее собрание. Кроме того, создаётся коллегиальный и исполнительный единоличный орган, осуществляющий текущее руководство деятельностью общества и подотчётный общему собранию участников. Это может быть правление, генеральная дирекция, руководитель, президент, который без договорённости действует от имени общества.

Общество с дополнительной ответственностью является вариантом общества с ограниченной ответственностью. Оно целиком с ним совпадает по своему правовому положению, за исключением одной особенности – его участники солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам своим имуществом в одинаковом для всех кратном размере к стоимости их вкладов, определяемом учредительными документами общества. Иными словами, участники общества несут дополнительную ответственность при недостатке имущества самого общества, но не всем своим имуществом, как в полном товариществе, а в размере кратном в сумме внесённых ими вкладов (двух, трёх, пяти – как запишут в учредительных документах). У кредиторов появляется дополнительная гарантия в том, что они удовлетворяют свои требования за счёт не только минимального уставного капитала, но ещё и за счёт имущества учредителей.

Акционерные общества. Их правовое положение определяется не только нормами Гражданского кодекса, но и Федеральным законом «Об акционерных обществах» от 25 декабря 1995 года. Акционерным обществом признаётся коммерческая организация, уставный капитал которой разделён на определённое число акций, удостоверяющих обязательственные права участников общества (акционеров) по отношению к обществу. Из определения следует первый характерный признак акционерных обществ: уставный капитал их поделён на доли, только доли эти все равные, каждая выражена ценной бумагой – акцией. Акционеры могут иметь разное количество акций.

Второй признак акционерных обществ состоит в том, что акционеры не отвечают по обязательствам общества и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости, принадлежащих им акций.

Акционерное общество отличается от общества с ограниченной ответственностью, во-первых, тем, что из общества с ограниченной ответственностью можно в любой момент выйти и забрать свою долю. Эта доля должна быть выплачена в соответствии с уставом в денежном эквиваленте или в натуре. Из акционерного общества тоже можно выйти, но только другим способом — передав другому лицу свои акции. От самого акционерного общества ничего нельзя потребовать при выходе. Во-вторых, акционерное общество дает возможность сконцентрировать огромный капитал за счет привлечения мелких вкладчиков путем открытой подписки. Будучи ценными бумагами, акции свободно обращаются, в том числе и на бирже. Это дает возможность оперативно перемещать капитал из одной сферы предпринимательской деятельности в другую.

Наряду с преимуществами, акционерная форма организации бизнеса имеет и некоторые недостатки, в первую очередь это касается мелких акционеров. Они не имеют реальной возможности оказывать влияние на принятие решений общим собранием общества. Учредители, занимающие ответственные посты в органах управления обществом, по сути, получают неограниченные возможности распоряжаться капиталом общества. Понятно, что такая реальная возможность может привести к злоупотреблениям и обманам. Следовательно, конструкция акционерных обществ хороша только тогда, когда она тщательно отрегулирована.

Акционерные общества бывают двух типов: открытые и закрытые. Их отличие друг от друга состоит в том, что акционеры открытого общества могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров этого общества. Такое общество вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и осуществлять их свободную продажу. Число акционеров открытого общества не ограничено.

Общество, акции которого распределяются только среди его учредителей или иного, заранее определенного круга лиц, признается закрытым обществом. Такое общество не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции либо иным образом предлагать их для приобретения неограниченному кругу лиц. Акционеры закрытого общества имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества. Уставом общества может быть предусмотрено преимущественное право самого акционерного общества на приобретение акций, продаваемых его акционерами, если акционеры не использовали свое преимущественное право покупки.

Число акционеров закрытого общества не должно превышать пятидесяти. В случае превышения указанного предела закрытое общество в течение одного года должно преобразоваться в открытое общество.

Акционерное общество вправе выпускать обыкновенные, с правом голоса, и привилегированные акции, владельцы которых имеют право голоса на общем собрании только в отдельных случаях, оговоренных в законе и уставе. Акционерное общество может выпускать и облигации. Облигация удостоверяет право ее владельца требовать погашения облигации (выплату номинальной стоимости или номинальной стоимости и процентов) в установленные сроки.

Облигационеры получают преимущественное право по сравнению с акционерами оплаты облигаций и удовлетворения своих требований при ликвидации общества. С другой стороны, они никаких прав в управлении делами общества не имеют. Выпуск облигаций — дополнительная возможность привлечения капитала.

Производственные кооперативы. Производственным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной и иной хозяйственной деятельности, основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами имущественных паевых взносов. Суть кооперативов заключается в том, что это объединение не предпринимателей, как в товариществе, не капиталов, как в обществе, а объединение физических лиц — работников. Они участвуют в таком объединении своим личным трудом. В русском праве это всегда называлось артелью, такое название для производственных кооперативов допускает и действующее законодательство.

Для деятельности кооператива характерен имущественный паевый фонд, формируемый за счет паевых взносов его членов. Паевый фонд определяет минимальный размер имущества кооператива, гарантирующего интересы его кредиторов.

В кооперативе, независимо от размера пая, каждый его член имеет при принятии решений общим собранием членов кооператива один голос. Такого правила нет ни в обществе с ограниченной ответственностью, ни в товариществе. Прибыль кооператива распределяется между его членами в соответствии с их личным трудовым и (или) иным участием, размером паевого взноса, а между членами кооператива, не принимающими личного трудового участия в его деятельности, — соответственно размеру их паевого взноса.

Высшим органом управления кооперативом является общее собрание его членов. В кооперативе с числом членов более пятидесяти может быть создан наблюдательный совет. В состав исполнительных органов кооператива входят правление и (или) председатель.

Предпринимательская деятельность может осуществляться также лицами, объединившимися для этих целей, без образования юридического лица, на основании заключенного между ними договора. Примером такого договорного объединения может быть простое товарищество. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или для достижения иной, не противоречащей закону цели.

Организационно-правовые формы и виды предприятий с иностранными инвестициями. На территории Российской Федерации предприятия с иностранными инвестициями создаются и действуют в форме акционерных обществ и других хозяйственных обществ, и товариществ, предусмотренных законодательством РФ.

Они могут быть следующих видов:

— предприятия с долевым участием иностранных инвестиций (совместные предприятия), а также их дочерние предприятия и филиалы;

— предприятия, полностью принадлежащие иностранным инвесторам, а также их дочерние предприятия и филиалы;

— филиалы иностранных юридических лиц.

Предприятия с иностранными инвестициями могут осуществлять любые виды деятельности, отвечающие целям, предусмотренным в уставе предприятия, за исключением запрещенных действующим на территории Российской Федерации законодательством. Для ведения страховой или посреднической деятельности, связанной с движением ценных бумаг, предприятие с иностранными инвестициями должно получить лицензию Министерства финансов РФ. Для ведения банковской деятельности требуется лицензия Центрального Банка России. Правительство РФ может определять иные виды деятельности, которые осуществляются предприятиями с иностранными инвестициями только на основании специального разрешения (лицензии).

Предприятия с иностранными инвестициями имеют право объединяться на добровольных началах в союзы, ассоциации, концерны, межотраслевые, региональные и другие объединения на условиях, не противоречащих антимонопольному законодательству, действующему на территории России и в порядке, предусмотренном законодательными актами Российской Федерации. В рамках таких объединений может обеспечиваться валютная самоокупаемость предприятий с иностранными инвестициями.

Иностранные инвесторы вправе приобретать доли участия, паи, а также акции и иные ценные бумаги предприятий, расположенных на территории России. Доли участия (паи, акции) в предприятиях могут приобретаться иностранными инвесторами как на валюту РФ, полученную в качестве дохода из источников на территории России, так и на иностранную валюту. В последнем случае пересчет иностранной валюты на рубли осуществляется по курсу Центрального Банка России.

Деятельность предприятий с иностранными инвестициями на территории Российской Федерации регламентируется Российским гражданским законодательством по общему правилу.

Глава 2. Строительство здания гостиничного предприятия: концепция и бизнес – план, архитектурно – проектировочные решения, определение месторасположения, оснащение отеля (общественные, жилые, технические помещения), юридические аспекты строительства гостиниц. Системы жизнеобеспечения и безопасности.

Архитектура, внутренний дизайн и реклама диктуются основной концепцией предприятия, которая определяется спецификой работы гостиницы, ее профиля, назначения, количества и контингента туристов. Так, для отелей высокого класса характерны помпезность и роскошь, бизнес-туристы отдают предпочтение простым и функциональным интерьерам.

Функциональная организация здания любого гостиничного комплекса, прежде всего, зависит от типа гостиницы и её вместимости. Вместимость гостиниц определяется числом постоянных спальных мест. Как правило, гостиницы, имеющие менее 100 мест, считаются малыми; 100-200 мест – средними; более 200 мест – крупными. При увеличении вместимости гостиниц появляется экономическая целесообразность применения более мощного и современного технологического и инженерного оборудования, сокращается подсобная площадь, а также площадь коридоров, холлов по отношению к площади, предоставляемой непосредственно в распоряжение гостей, что приводит к сокращению удельно-строительных затрат. Вместе с тем, увеличение вместимости гостиниц целесообразно в разумных пределах, после которых гостиницы становятся трудно управляемыми. Этим пределом, в основном, считают вместимость около 2000 мест. 

Современная гостиница средней и большой вместимости и высокого уровня комфорта является сложным комплексным объектом, в состав которого входит значительное число помещений разного функционального назначения: жилые помещения, приёма и обслуживания, общественного питания (с развитым составом производственных помещений и сложным технологическим оборудованием), помещения культурно-массового назначения, бытового обслуживания, административные, развитой состав служебных, хозяйственных помещений, подсобных, технических и др.

В состав некоторых гостиниц включают также помещения для деловых контактов (конференц – залы, или залы многофункционального использования), бизнес – центры, киноконцертные залы, бассейн, сауны, спортзалы, кегельбаны, помещения для организации выставок, предприятия торговли, гаражи, и т.д.

Сложность организации правильной взаимосвязи различных помещений состоит в том, что проживающие в гостинице не должны видеть повседневную работу всех вспомогательных служб. Функциональные схемы гостиниц строятся с учётом сложных технологических процессов, протекающих в гостиницах.

Для функциональной организации гостиницы существенное значение имеет число входов в здание. Гостиницы большой вместимости и высокого уровня комфорта обычно имеют не менее 3 – 4 входов. Гостиницы малой вместимости нередко ограничиваются двумя входами в здание (главным и в служебно – бытовое помещение), а также погрузочно – разгрузочной площадкой в хозяйственном дворе.

Структура номерного фонда (количество одноместных, двухместных, люксов) зависит от типа отеля, его классности, и сегмента рынка, на котором он работает.

Этажность и пропускная способность лифтов. Многоэтажные конструкции экономят площади (и, соответственно стоимость) земельного участка, но увеличивают стоимость строительства, прежде всего, за счёт лифтов.

Стадии проектирования:

1. Предпроектное предложение (архитектурная концепция). Это самая недорогая стадия проектирования. Заказчик получает альбом формата А4 или А3, состоящий из 10 – 15 листов с наиболее общей информацией о будущем объекте: эскиз генплана, фасады, планы, разрезы (все без детализации), компьютерная визуализация. Этот вид работ заказывают те застройщики, которые ещё не определились с объектами, строительных работ с источниками финансирования, с архитектурной концепцией будущего сооружения, или же те, кто ищет партнёров для долевого участия в строительстве.

2. Эскизный проект или технико – экономические обоснования (ЭП.ТЭО) обычно включают в себя: ситуационный план, генплан, фасады, разрезы, планы с основными разрезами, с расстановкой мебели или инженерного оборудования, с расчётом площадей и объёмов, с окончательным решением архитектурно – художественных задач. Стоимость такого проекта обычно составляет 15 – 30% от стоимости полного проектирования.

3. Рабочая документация - самый полный комплект проектной документации, включающий в себя разделы: архитектурно – строительный, конструктивное решение, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, электрооборудование, сметы. Стоимость рабочей документации составляет 70 – 85% от стоимости полного проектирования и в каждом конкретном случае может корректироваться.

Основные принципы, принимаемые во внимание при проектировании и сооружении здания гостиницы:

• Здания (или комплекс зданий) должны органически вписываться в окружающую среду, сохраняя особенности городского или сельского ландшафта.

• Следует учитывать природно – климатические факторы, температуру и влажность воздуха, количество осадков, скорость и направление ветра и пр.

• Планировка здания должна обеспечивать рациональную организацию обслуживания и соответствующий комфорт проживающим, отвечать функциональным требованиям (удобство подъезда к зданию, близость магистралей).

• Здание должно соответствовать эстетическим, техническим, санитарно – гигиеническим, экологическим нормам. Следует предусматривать возможность реконструкции здания.

• Архитектурное, конструктивное и планировочное решения здания должны обеспечивать оптимальное соотношение затрат на его эксплуатацию и доходов от предоставления услуг гостиничного предприятия.

• При проектировании здания определённую роль играют рекламные соображения: обеспечение оформления фасада, подчёркивающего престижность гостиницы, установление рекордов определённого направления (самая высокая гостиница, самая экзотическая гостиница).

Площадь участка определяется заданием на проектирование или проектом с учётом условий размещения, характера городской среды, функционального состава и категории гостиницы. При проектировании гостиниц и гостиничных комплексов (кроме мотелей) их участки рекомендуется размещать в пешеходной доступности от станции метрополитена (в радиусе 700 м.). Мотели следует размещать преимущественно на пересечении МКАД с крупнейшими транзитными магистралями Москвы.

В составе участка должны быть предусмотрены:

• благоустроенные площадки перед входами в помещения общественного и жилого назначения (из расчёта не менее 0,2 кв. м на одного проживающего);

• площадки для стоянки автомобилей;

• площадки для временной парковки автомобилей и автобусов;

• внутренние сквозные проезды, подъезды к главному и другим входам в гостиницу, въезды в подземные гаражи или стоянки (шириной 7,0 м при двустороннем движении);

• хозяйственная зона, изолированная от зоны гостей, с проездом для грузового транспорта шириной не менее 4,5 м и с поворотной площадкой размером не менее 12,0 х 12,0 м, с подъездами автотранспорта к разгрузочным площадкам и дебаркадерам.

 Расположение гостиниц на территории города определяется в составе или на основании Генерального плана развития города, градостроительных планов развития территорий административных округов, районов проектов планировки территорий города.

При проектировании планировки и застройки гостиниц следует соблюдать:

• интенсивность использования территории, дифференцированную для центрального ядра города, городских узлов, примагистральных и межмагистральных территорий;

• количественное соотношение территорий или фонда различного функционального назначения, соответствующее функционально – планировочному образованию;

• требования охраны памятников истории и культуры, сохранения исторической планировки и застройки;

• требование охраны окружающей среды и территорий природного комплекса (ПК);

• санитарно – гигиенические нормы и требования пожарной безопасности.

В случае расположения помещений гостиниц в составе многофункциональных зданий, а также в случаях блокирования помещений гостиниц с другими предприятиями и учреждениями гостиницы должны быть планировочно отделены, изолированы и обеспечены самостоятельными входами и коммуникациями (вертикальными и горизонтальными). Для гостиниц вместимостью до 30 мест категорий * и ** допускаются совмещённые с другими предприятиями и учреждениями входы и коммуникации.

Юридические аспекты строительства гостиниц. Прежде всего, давайте вспомним основные документы, регулирующие работу гостиничного предприятия в России:

1. Закон РФ «О защите прав потребителей» от 5 декабря 1995 года.

2. «Правила предоставления гостиничных услуг в РФ» от 25 апреля 1997 года №490

3. ГОСТ Р 50645-94 «Туристско-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц» от 1 июля 1994 года

4. ГОСТ Р 51185-98 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования» от 1 января 1999 года

5. Федеральный закон РФ «Об основах туристической деятельности в РФ» от 24 ноября 1996 года № 132-ФЗ

6. Федеральный закон «О правовом положении иностранных граждан в РФ»

7. Гражданский кодекс РФ.

Это перечень нормативных актов и законов, которые необходимо досконально изучить, если вы стремитесь стать частью рынка гостиничных услуг.

Но мы с вами все же ведем речь о малых отелях, а к ним в законодательстве до сих пор еще нет четкой позиции. Основная проблема заключается в том, что требования, предъявляемые к мини-гостиницам, не отличаются от требований, предъявляемых к крупным гостиничным предприятиям. Именно поэтому большинство существующих сегодня мини-отелей до сих пор относятся к жилому фонду.

Решив строить гостиницу в жилом фонде, у вас есть два пути. Путь первый – перевести вашу собственность в нежилой фонд, и в этом случае работать как полноценная гостиница, согласно правилам и законам, установленным законодательством РФ для средств размещений. Либо не переводить ваше имущество в нежилой фонд. Главный вопрос, который встает у владельцев недвижимости, желающих открыть гостиницу – это насколько законно открывать гостиницу в жилом фонде.

Здесь есть несколько нюансов, которые мы сейчас разъясним. Как известно, собственник жилого помещения (организация) вправе распоряжаться им по своему усмотрению в пределах, допускаемых законом. Согласно п.2 статьи 30 Жилищного Кодекса Российской Федерации «собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, и Жилищным Кодексом РФ.

Таким образом, организация, имеющая в собственности квартиру, вправе организовывать в ней временное проживание граждан (в т.ч. туристов) на условиях договора аренды, коммерческого найма, договора возмездного оказания услуг.

Таким образом, вы имеете все основания, чтобы осуществлять гостиничную деятельность на базе своей недвижимости и не переводить ее в нежилой фонд. Конечно, здесь существует еще масса нюансов. Закон обязывает с каждым гостем заключать договор о краткосрочной аренде (самое простое решение – подать его виде карточки гостя). По месту ведения деятельности (проживания гостей) должен быть зарегистрирован кассовый аппарат, то есть вам необходимо оформить ИП в налоговых органах.

Система жизнеобеспечения и безопасности. Главная задача безопасности в гостинице состоит в реализации условий, при которых клиенты гостиницы и ее сотрудники могли бы чувствовать себя уверенно, спокойно и комфортно.

Понятие безопасности в гостинице включает в себя не только защиту от криминальных посягательств, но еще в большей степени создание предупредительных мер обеспечения защиты от пожара, взрыва и других чрезвычайных происшествий.

Эффективное решение этой проблемы требует системного подхода, основанного на анализе функционирования объекта, выявления наиболее уязвимых зон и особо опасных угроз, составления всех возможных сценариев криминальных действий и выработке адекватных мер противодействия. Комплексный подход предусматривает оптимальное сочетание организационных, технических и физических мер предупреждения и своевременного реагирования на любую опасную ситуацию. Ключевое значение приобретает правильный выбор технических средств и систем безопасности, их правильное проектирование, монтаж и обслуживание.

Основными причинами, выводящими применение технических средств на главенствующие позиции среди мер обеспечения безопасности, являются:

– неподверженность (в отличие от людей) усталости, невнимательности, болезням, сиюминутным чувствам, погодным условиям;

– неподкупность, невозможность обмана, шантажа и запугивания;

– мгновенность реакции, точность выполнения заложенных функций.

В современных условиях постоянного роста преступности и осложнения криминогенной обстановки, вопрос обеспечения безопасности любого объекта выходит на одно из первых мест. Преступный мир проявляет интерес не только к банкам, хранилищам ценностей, складам, но не оставляет без внимания и гостиницы как мелкие, так, в особенности, высококлассные гостиничные комплексы, Только создание эффективной, надежной и всесторонней системы безопасности позволит гостинице иметь имидж мирного доброжелательного дома, гарантирующего всем гостям спокойствие и уверенность в своей безопасности.

Гостиницы, как объекты внедрения комплексных систем безопасности, имеют некоторые принципиальные отличия от промышленных или военных (режимных) объектов. Основными из них являются:

• гостиница заинтересована в создании имиджа открытого дома с обеспечением режима наибольшего благоприятствования для максимального числа гостей, поэтому любые устройства безопасности не должны иметь устрашающего вида, но в тоже время внушать гостю чувство личной безопасности и комфортности;

• гостиницы, как правило, находятся в городской черте, в среде активного движения транспорта и пешеходов;

• система прохода в гостиницу и в номера должна быть предельно простой и не создавать для гостя больших затруднений;

Основные цели обеспечения безопасности в гостинице:

• повышение пожарной и аварийной безопасности гостиниц;

• защита гостей, персонала и имущества от криминальных посягательств;

• совершенствование технологии гостиничного бизнеса.

Все это достигается путем осуществления комплекса взаимосвязанных мер по обеспечению безопасности, отвечающего современным международным стандартам, включая оснащение гостиничных зданий новейшими техническими средствами, проведение тактико-организационных мероприятий.

Традиционный метод усиления безопасности путем увеличения численности сотрудников не дает желаемого результата, как из-за экономических соображений, так и малой эффективности такого подхода. Человек, несущий службу, подвержен утомляемости, невнимательности, не исключен сговор с преступниками, шантаж, запугивание и т. д… Единственное, по нашему мнению, правильное решение вопроса безопасности использование системного, комплексного подхода, сочетающего в себе методы организационного, технического и физического характера в их правильном сочетании и разумном определении доли каждой составляющей.

К организационным мерам относятся:

1. специально разработанные системы регламентации поведения обслуживающего персонала и сотрудников, отвечающих за безопасность;

2. проведение мер по специальной подготовке персонала службы безопасности;

3. технология гостиничного обслуживания;

4. принципы организации порядка доступа и охраны различных категорий гостиничных номеров и служебных помещений;

5. регламентация действий сотрудников в экстремальных ситуациях.

Необходимо особо отметить, что большую (возможно, главную) опасность для гостиницы представляет возможность пожара, случайного или умышленного поджога, что также требует разработки и внедрения адекватных организационно — технических мер противодействия и является одной из важнейших составляющих комплексной системы безопасности.

Очевидно, что переход к новой, современной концепции безопасности, предусматривающей применение сложной специальной техники, требует пересмотра тактических аспектов в работе различных служб гостиницы.

Необходимо реализовать следующие организационные меры:

• разработать детальные инструкции по действиям во всех возможных нештатных ситуациях и довести их до каждого сотрудника;

• составить краткие, красочные высокоинформативные и интуитивно понятные инструкции по пользованию аппаратурой безопасности для гостей, в которые должны быть внесены краткие правила поведения в экстремальной ситуации;

• регулярно проводить занятия по повышению квалификации персонала службы безопасности, физической и боевой подготовке;

• провести обучение всего персонала гостиницы правилам пользования аппаратурой комплекса безопасности;

• организовать для персонала периодическую (не менее одного раза в год) проверку знаний в области безопасности, проводить дополнительное обучение по мере смены кадров и модернизации комплекса;

• организовать немногочисленную, но профессиональную инженерную службу (в рамках штата службы безопасности), в обязанности которой вошло бы проведение технического обслуживания комплекса автоматизации здания, проведение обучение и консультирования сотрудников прочих служб гостиницы;

• прочие меры (разрабатываются индивидуально для каждого конкретного гостиничного комплекса);

Среди мер по реализации обеспечения безопасности в городе именно разработке тактико – организационных мер должно быть удалено особое внимание. В рамках разработки указанных мер необходимо глубокое изучение мирового опыта эксплуатации гостиничных учреждений и работы служб безопасности, данных статистики, правонарушений, консультационное взаимодействие со специалистами государственных служб охраны порядка, пожарной безопасности, силовых ведомств.

Основные приоритетные направления обеспечение безопасности современной гостиницы следующие:

• контроль доступа на объект;

• комплекс мер по противопожарной защите;

• охранная сигнализация и видеонаблюдение.

Прежде всего, устанавливаемый комплекс средств и систем защиты должен быть адекватен возможной угрозе, т. е. средства и системы должны быть разумно достаточны. Невозможно, да и нецелесообразно, исключить любую возможность нанесения ущерба, прежде всего, по экономическим соображениям. Средства обеспечения безопасности весьма дороги, поэтому их выбор должен определяться действительно разумным анализом возможных рисков и ущерба.

Следующий принцип используемая аппаратура не должна создавать дополнительных препятствий и больших затруднений для нормального функционирования гостиницы, как обслуживающему персоналу, так и гостям. Излишняя секретность, жесткий режим, постоянная демонстрация вооруженной охраны и подозрительности может отпугнуть часть клиентов и лишить отель имиджа «открытого дома».

Система должна быть сбалансированной, т. е. средства защиты должны распределяться по возможности равномерно в соответствии со значимостью защищаемых зон.

Все применяемые меры и средства не должны создавать дополнительной опасности здоровью и жизни гостей и сотрудников гостиницы. Это касается, в первую  очередь, обеспечения экстренной эвакуации в чрезвычайной обстановке.