Раздел 2. Задачи для выполнения контрольной работы

Задача 1.

Рассчитать с помощью метода сравнения парных продаж стоимость двухэтажного блочного здания, если имеется здание – аналог, но с пристроенной верандой, проданное по цене 920 тыс. руб. Кроме того, имеются данные по объекта – аналога, которые отличаются по фактору веранда.

Исходные данные

Номер объекта	Наличие веранды	Физические характеристики	Цена продаж, тыс. руб.
1	Да	Двухэтажное блочное здание	780
2	нет	Двухэтажное блочное здание	668

Задача 2.

В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Исходные данные

Район	Средняя стоимость земли, руб.	Средняя стоимость объекта, руб.	Доля земли в общей стоимости объекта
1 2 3	43011 47836 46294	193962 299954 289090

Определить типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости и стоимости земли, если недавно оцениваемый объект был продан за 188985 руб.

Задача 3.

Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если его потенциальная годовая рента выручка составляет 50 млн. руб. Имеется рыночная информация о продаже 3 объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым:

Исходные данные

Сопоставляемый объект	Продажная цена, млн. руб.	Потенциальная валовая рента, млн. руб.	Валовой рентный мультипликатор
Офис № 1	600	220
Офис № 2	800	250
Офис № 3	500	200

Задача 4.

Необходимо внести поправки к продажной цене сопоставимого земельного участка стоимости 100000 рублей.

Исходные данные

№ п/п	Элемент сравнения	Поправка, %	Откорректированная цена, руб.
1 2 3 4 5	Условия финансирования Откорректированная цена Особые условия продажи Откорректированная цена Время продажи (рыночная тенденция) Откорректированная цена Местоположение Откорректированная цена Физические характеристики Откорректированная цена	-5 +10 +10 +5 -10

Задача 5.

Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 200 000 руб. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 250000 тыс. рублей. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 4000 000 рублей, а свободные участки – за 30 000 руб. Какова рыночная стоимость склада, построенного фирмой в настоящее время?

Задача 6.

Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого 650 000 рублей. На рынке недвижимости эксперт оценщик обнаружил следующие достоверные данные (руб.).

Исходные данные

Сопоставимый магазин	Прибыль	Продажная цена руб.	Коэффициент капитализации
1 2 3	720 000 825 000 472500	600000 750000 450000

Задача 7.

Оценить стоимость здания затратным методом, если:

- восстановительная стоимость – 870 тыс. руб.;

Стоимость земельного участка -100 тыс. рублей;

Эффективный возраст здания – 20 лет;

Срок экономической жизни – 60 лет;

Задача 8.

Определите стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 2 млн. руб., стоимость участка 250 тыс. руб.

Задача 9.

Определить затратным методом стоимость объекта недвижимости. Площадь 50 м^2.. Стоимость 1 м²– 2800 руб. Устранимый износ 9100 руб., неустранимый 2200 руб., устранимое функциональное устранение 1800 руб., рыночная стоимость земельного участка 30000 руб.

Задача 10.Определить затратным подходом стоимость объекта недвижимости.

S = 100 м².

Стоимость 1 м² здания = 300 руб.

Стоимость 1 м² гаража = 200 руб.; S = 60 м².

Стоимость всех других сооружений объекта = 2000 руб.

Устранимый физический износ объекта = 3000 руб.

Неустранимый физический износ объекта = 2000 руб.

Устранимое функциональное устаревание = 1000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка = 5000 руб.

Определить: 1. Какова полная стоимость воспроизводства здания и всех сооружений?

2. Какова сумма всего накопленного износа?

3. Какова общая расчетная стоимость объекта недвижимости, определенная в соответствии с затратным подходом?

Задача 11.Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180000 руб., полная себестоимость воспроизводства здания офиса – 2500000 руб., общий износ здания – 25 % восстановительной стоимости.

Задача 12.Определите валовую стоимость замещения недвижимости на основе стоимости площади объекта недвижимости:

Стоимость 1 м²7500 руб.

Длина здания 20 м

Ширина здания 27 м

Площадь внутренних стен 70 м²

Стоимость автостоянки 24 000 руб.

Задача 13. Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 850 тыс. руб., стоимость участка 230 тыс. руб., эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.

Задача 14. Торговый центр, имеющий 500 м²общей площадью, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате 100 руб./м² в месяц. Обычный валовой рентный мультипликатора для такого объекта в данном районе равен 3.

Определить вид устаревания. Какова его сумма?

Задача 15. Склад 40 х 50 м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20 руб./м²в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.

Задача 16. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства данного дома 900 тыс. руб., его эффективный возраст – 10 лет, стоимость земельного участка – 195 тыс. руб. При принятии решения учитывалось, что недавно был продан аналогичный объект за 900 тыс. руб., а затраты на возведение такого же объекта 990 тыс. руб. Проведенная оценка земельного участка земельного участка составила 142 тыс. руб. Определить ориентировочную цену продажи дачного участка, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравнительных дачных участках, одинаков.

Задача 17.Доля собственного капитала – 30 %; Ставка процента по кредиту – 12 %;

Кредит предоставлен на 25 лет; Ставка дохода на собственный капитал – 5 %. Определите общую ставку капитализации.

Задача 18.Доля кредитных ресурсов в инвестициях составляет 60 %. Ипотечная постоянная 0,15. Срок погашения кредита 20 лет. Ставка капитализации собственного капитала 12%. Определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.

Задача 19.Какова стоимость здания площадью 1200 м², сдаваемого в аренду по ставке 450 руб. м²/год, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20 %, а простой помещений на данном рынке составляет 10 % (все расходы несет арендатор)?

Задача 20.Объект недвижимого имущества продан за 378000 руб. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5000 руб., расходы арендодателя, включая потери при сборе арендной платы, - около 1000 руб. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?

Задача 21.Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка дохода – 6 %, премия за риск инвестиций – 7 %; поправка на ликвидность – 3 %; поправка за инвестиционный менеджмент – 4 %; норма возврата – 5%.

Задача 22.Доля кредитных ресурсов в инвестициях составляет 80 %. Ипотечная постоянная 0,16. Срок погашения кредита 20 лет. Ставка капитализации собственного капитала 12,5 %. Определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций.

Задача 23.Оценщик определил, что стоимость земли составляет 25 % от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на рынке составляет 15 %, для здания – 18 %. Определить общую ставку капитализации.

Задача 24. Складское помещение 8000 м²сдано на условиях чистой аренды за 30 руб./м²на следующие 10 месяцев. Оно обременено самоамортизирующимся ипотечным кредитом на 1000000 руб., предоставленным на 20 лет под 11 % годовых при ежемесячных выплатах. Каковы будут:

а) чистый операционный доход;

б) ежегодные расходы на обслуживание долга;

в) поступление наличности до налогообложения.

Задача 25. Произведите оценку стоимости гостиницы доходным методом. Исходные данные: Средний за последние 3 года доход от сдачи номеров 360 000 руб.

Доход гостиничного ресторана 200 000 руб.

Доход от услуг по обслуживанию 150 000 руб.

Амортизация 200 000 руб.

Расходы по содержанию гостиницы 600 000 руб.

Годовая сумма арендной платы 100 000 руб.

Количество лет аренды 20 лет

Стоимость земли 300 000 руб.

Задача 26.Имеется информация о сопоставимой недвижимости по двум объектам: активы 7000 тыс. руб. и 8200 тыс. руб., чистый операционный доход 2150 тыс. руб. и 3140 тыс. руб. соответственно. Рассчитать ставку капитализации для оцениваемой недвижимости.

Задача 27.

Рассчитать с помощью метода сравнения парных продаж стоимость двухэтажного блочного здания, если имеется здание – аналог, но с пристроенной верандой, проданное по цене 1020 тыс. руб. Кроме того, имеются данные по объекта – аналога, которые отличаются по фактору веранда.

Исходные данные

Номер объекта	Наличие веранды	Физические характеристики	Цена продаж, тыс. руб.
1	Да	Двухэтажное блочное здание	580
2	нет	Двухэтажное блочное здание	768

Задача 28.

В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Исходные данные

Район	Средняя стоимость земли, руб.	Средняя стоимость объекта, руб.	Доля земли в общей стоимости объекта
1 2 3	43011 37836 56294	293962 199954 389090

Определить типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости и стоимости земли, если недавно оцениваемый объект был продан за 288985 руб.

Задача 29.

Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если его потенциальная годовая рента выручка составляет 60 млн. руб. Имеется рыночная информация о продаже 3 объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым:

Исходные данные

Сопоставляемый объект	Продажная цена, млн. руб.	Потенциальная валовая рента, млн. руб.	Валовой рентный мультипликатор
Офис № 1	500	225
Офис № 2	700	150
Офис № 3	600	250

Задача 30.

Оценщик определил, что стоимость земли составляет 35 % от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на рынке составляет 25 %, для здания – 18 %. Определить общую ставку капитализации.