раздел 1 могилев

24

1.ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ И ПОРЯДОК КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

1.1.Общая характеристика кадастровой оценки земель

населенных пунктов

Кадастровая оценка земель населённых пунктов – определение кадастровой стоимости земель, земельных участков на определенную дату (дату оценки) для целей, предусмотренных законодательством.

Объектами кадастровой оценки населённых пунктов являются земли оценочных зон и земельные участки, зарегистрированные в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Результатом кадастровой оценки являются кадастровые стоимости земель, земельных участков[17].

В кадастровой оценке земель населённых пунктов можно выделить следующие термины с соответствующими определениями:

- базовая стоимость земель населённого пункта по виду использования – расчётный показатель, используемый для определения кадастровой стоимости земель в оценочных зонах по виду использования;

- оценочная зона – часть земель населённого пункта, близких по значению кадастровой стоимости единицы площади земельных участков;

- опорный населённый пункт – населённый пункт, базовая стоимость земель которого определялась с применением одного или нескольких методов расчета стоимости, основанных на рыночных методах оценки: затратного, сравнительного, доходного или комбинированным методом;

- недвижимый имущественный комплекс (НИК) – земельный участок и его недвижимые улучшения с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении них;

- типичный земельный участок – земельный участок, обладающий стандартными характеристиками:

• площадь: в зависимости от вида использования земель оценённой зоны;

• вид имущественного права: собственность (без учета имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении них, зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним);

• инженерные коммуникации: соответствуют набору инженерных коммуникаций в оценочной зоне.

Земли населённого пункта оцениваются отдельно по каждому из следующих видов их функционального использования (видов оценочных зон):

- жилая многоквартирная зона;

- жилая усадебная зона;

- производственная зона;

- общественно-деловая зона;

- рекреационная зона.

Исполнителями работ по кадастровой оценке земель, земельных участков населённых пунктов могут быть государственные организации, организации, доля государственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50%, осуществляющие оценочную деятельность, а также созданные Белорусской торгово-промышленной палатой организации, осуществляющие оценочную деятельность. Исполнители оценки должны иметь в штате не менее 2-х оценщиков, аттестованных в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь, для которых исполнитель оценки является основным местом работы.

Кадастровая оценка земель, земельных участков населённых пунктов проводится за счет средств республиканского или местных бюджетов. Заказчиками кадастровой оценки земель населённых пунктов являются районные, Минский городской, городские (городов областного подчинения) исполнительные комитеты, Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь. Кадастровая стоимость определяется в белорусских рублях на дату оценки. По инициативе заказчика оценки кадастровая стоимость может определяться в иностранной валюте с пересчётом в белорусские рубли по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оценки.

Кадастровая оценка земель, земельных участков населённых пунктов проводится по состоянию на 1 января года её проведения (дата оценки). Последующая кадастровая оценка земель, земельных участков населённых пунктов проводится не реже чем через пять лет, если иное не установлено законодательными актами. Кадастровая стоимость земельных участков, зарегистрированных после проведения кадастровой оценки, рассчитывается с использованием утверждённых в установленном порядке кадастровых стоимостей 1 м² земель в оценочных зонах[17].

Впервые в Республике Беларусь кадастровая оценка земель населённых пунктов была произведена в период с 2003 по 2004 гг. за счёт средств республиканского бюджета. К началу 2005 г. полностью завершены работы по кадастровой оценке земель населенных пунктов, которые выполнялись на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 26 сентября 2002г. №1322 «О проведении оценки земель населенных пунктов». Кадастровая стоимость была определена для 207 городов и поселков городского типа, а также для всех (около 24000) сельских населенных пунктов в 118 административных районах. Результаты оценки были внесены в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

Оценка производилась в соответствии с Положением о порядке проведения оценки, переоценки земель, земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 декабря 2002 г. № 1764, и принятой в соответствии с ним Инструкции по кадастровой оценке земель населённых пунктов Республики Беларусь, утверждённой постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 30 мая 2003 г. № 5.Данная Инструкция имеет значительные отличия в процессе кадастровой оценки земель населенных пунктов от ТПК52.2.01 – 2011(03150) «Порядок кадастровой оценки земель земельных участков населенных пунктов Республики Беларусь», на основании которого осуществляется кадастровая оценка земель населенных пунктов в настоящее время.

Важнейшим шагом в развитииоценочной деятельности сталопринятие Указа Президента РеспубликиБеларусь от 13 октября2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». ДаннымУказом определены компетенцияПрезидента Республики Беларусь,Совета Министров Республики Беларусь, Государственного комитетапо имуществу Республики Беларусь и других органов государственногоуправления в области оценочнойдеятельности.

Указ № 615 впервые определилнормы, комплексно регулирующиеоценочную деятельность в Республике Беларусь.До принятия этого Указа оценочная деятельность осуществлялась наосновании ведомственных нормативных правовых актов. Заниматьсяоценкой могли любые физические июридические лица, указав в своихучредительных документах однимиз видов деятельности оценку объектов гражданских прав. Специальных требований к ним не предъявлялось, государственные органы,осуществляющие контроль за ихдеятельностью, не были определены, проверить уровень подготовкитаких специалистов не представлялось возможным[10].

На его основании постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31 мая 2007 г. № 31 «О некоторых вопросах кадастровой оценки земель населённых пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства» была утверждена новаяИнструкция по кадастровой оценке земель населённых пунктов Республики Беларусь. В отличие от предыдущей, данная инструкция не имеет существенных различийв порядке проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов от действующего в настоящее времяТКП 52.2.01 – 2011(03150).

1.2.Порядок кадастровой оценки земель населенных пунктов

Как уже отмечалось, проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь осуществляется на основании ТКП 52.2.01 – 2011(03150) «Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков населенных пунктов Республики Беларусь». Данный ТКП составлен с использование следующих государственных стандартов:

1. СТБ 52.0.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения.

2. СТБ 52.2.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости земельных участков.

3. СТБ 52.3.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества.

4. СТБ 52.0.02-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения [18 – 20].

Кадастровая оценка земель, земельных участков населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:

• составление задания и заключение договора на проведение кадастровой оценки;

• сбор и анализ информации;

• определение предпосылок и ограничений;

• анализ рынка недвижимости;

• выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

• оценочное зонирование;

• расчет кадастровой стоимости земель, земельных участков населенных пунктов выбранными методами;

• составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке.

Кадастровая оценка земель, земельных участков населенных пунктов проводится без их осмотра на местности, в том числе при проведении индивидуальной оценки типичных земельных участков.

Результаты кадастровой оценки утверждаются соответствующими местными исполнительными комитетами.

Перед заключением договора на проведение кадастровой оценки оценщик совместно с заказником оценки составляют задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору на оценку и отчету о кадастровой оценке.

В задании на оценку должны быть указаны цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки и другие сведения по усмотрению заказчика и исполнителя оценки. Договор на оценку составляется в простой письменной форме в соответствии с требованиями СТБ 52.0.01-2011.

При проведении кадастровой оценки земель, земельных участков населенных пунктов осуществляется сбор рыночной и другой информации, необходимой для ее проведения. Основным источником информации об оцениваемых земельных участках являются сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. При необходимости дополнительная информация отбирается из государственного градостроительного кадастра или градостроительной документации и других источников.

Предпосылки и ограничена, влияющие на определяемую стоимость земель, земельных участков, формулируются оценщиком в зависимости от условий договора на оценку, исходной информации о недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов. Принятые предпосылки и ограничения должны быть отражены в отчете о кадастровой оценке земель, земельных участков населенных пунктов.

При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений) объектов недвижимости, тенденции изменения цен, рыночные арендные ставки, сведения о проведенных аукционах по продаже объекта в недвижимости и другие показатели.Объем проводимых исследований определяется оценщиком в зависимости от наличия (отсутствия) информации, особенностей земельных участков, факторов, влияющих на цену объектов-аналогов и используемых методов расчета стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется за период, как минимум, с даты проведения последней кадастровой оценки земель, земельных участков населенных пунктов.

Анализ рынка недвижимости производится в разрезе следующих сегментов:

• жилая недвижимость (с разделением на многоквартирную и усадебную);

• производственная недвижимость;

• общественно-деловая (коммерческая) недвижимость.

В каждом сегменте анализируется информация как по застроенным, так и незастроенным земельным участкам. При необходимости для анализа могут быть выделены дополнительные сегменты.

Выбор применяемого метода (методов) оценки и методов расчета стоимости зависит от наличия рыночной информации.В случае наличия достаточного количества рыночной информации, позволяющей определить кадастровую стоимость земель, земельных участков, применяется один или несколько методов расчета стоимости, основанных на рыночных методах оценки: затратный, доходный, сравнительный.В случае отсутствия достаточного количества рыночной информации может применяться метод кадастровой оценки совместно с одним или несколькими методами расчета стоимости, основанными на рыночных методах оценки (комбинированный метод).В случае отсутствия рыночной информации применяется только метод кадастровой оценки.

Выбор методов оценки и методов расчета стоимости, оценочное зонирование и расчет кадастровой стоимости, выбранными методами производится отдельно по каждому виду использования земель. Для кадастровой оценки земель, земельных участков одного населенного пункта допускается использование различных методов оценки и методов расчета стоимости для каждого вида использования земель.

Оценочное зонирование производится на картографической основе с использованием географических информационных технологий. Границами оценочных зон могут приниматься:

• границы земельных участков;

• границы квартальной застройки;

• линейные объекты (улицы, дороги, реки, водотоки, путепроводы, железные дороги и т.п.);

• иные объекты.

Оценочное зонирование зависит от выбранных, методов оценки и методов расчета кадастро­вой стоимости. При использовании рыночных методов оценки оценочное зонирование производится на основании рыночных цен недвижимости. При использовании метода кадастровой оценки или комбини­рованного метода оценочное зонирование производится с учетом факторов оценки.

Количество оценочных зон определяется индивидуальными особенностями населенных пунктов.

Оценочное зонирование в сельских населенных пунктах с неразвитым рынком недвижимо­сти или в связи с отсутствием картографической основы может проводиться в упрощенном виде. При этом земли одного сельского населенного пункта составляют одну оценочную зону.

Расчет кадастровой стоимости рыночным методом производится в следующей последовательности:

• расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон;

• расчет кадастровых стоимостей земельных участков.

При применении рыночных, методов оценки кадастровая стоимость земель в оценочных, зонах определяется на основании одного или нескольких методов расчета стоимости: статистического анализа, последовательного внесения корректировок, относительного сравнительного анализа, ранжирования, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков), предполагаемого использования и иных. Порядок проведения расчетов регламентируется СТБ 52.2.01-2011, факторы оценки при этом определяются на основании анализа рынка недвижимости.

Кадастровые стоимости земельных участков рассчитываются путем умножения кадастровой стоимости 1 м² земель в оценочных зонах на площадь этих участков.

Расчет кадастровой стоимости методом кадастровой оценки производится в следующей последовательности:

• расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования;

• расчет кадастровых стоимостей земель в оценочных зонах;

• расчет кадастровых стоимостей земельных участков.

Расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования произ­водится на основании базовых стоимостей земель опорных населенных пунктов путем построения модели оценки с использованием метода статистического анализа (корреляционно-регрессионный анализ, расчет средних, величин) или экспертных методов анализе информации (метод ранга, метод анализа иерархий, метод скаляризации векторных оценок и иных).

При этом базовая стоимость земель определяется путем интерполяции (экстраполяции) базовых стоимостей земель опорных населенных пунктов. Интерполяция (экстраполяция) осуществляется по факторам, оказывающим влияние на формирование базовых стоимостей земель на региональном уровне.

Факторами, оказывающими влияние на формирование базовых стоимостей земель на региональном уровне, являются:

• экономические:

• уровень доходов населения;

• объем инвестиций в основной капитал;

• объемы строительства, в том числе жилищного;

• показатели рынка недвижимости (количество сделок, средняя рыночная цена недвижимости и другие);

• другие;

• социальные:

• численность населения;

• уровень безработицы;

• другие;

• юридические и административные:

• административный статус населенного пункта;

• классификация населенного пункта по значимости объектов историко-культурного наследия;

• другие.

• физические:

• площадь населенного пункта;

• плотность населения;

• другие.

Расчет кадастровых стоимостей земель в оценочных зонах производится путем умноже­ния базовой стоимости земель населенного пункта на сводный коэффициент влияния факторов оценки по формуле:

, (1.1)

где КС_зоны– кадастровая стоимость земель в оценочной зоне по виду использования земель, руб. (долл. США)/м²;

БС_НП – базовая стоимость земель населенных пунктов по видам использования земель, руб. (долл. США)/м²;

К_св – сводный коэффициент влияния факторов оценки.

Сводный коэффициент влияния факторов оценки определяется с учетом площади их влияния по формуле:

, (1.2)

где К_св – сводный коэффициент влияния факторов оценки;

– i-е значение коэффициента j-гo фактора оценки;

– площадь оценочной зоны, на которую оказывает влияние i-е значение j-гo фактора оценки;

Площадь – площадь оценочной зоны;

П– количество факторов оценки;

m – количество значений факторов оценки.

Факторы оценки и значения коэффициентов по видам использования земель представлены в приложениях к техническому кодексу ТКП 52.2.01-2011 (см. приложения 1-4).

Кадастровые стоимости земельных участков рассчитываются путем умножения кадастровой стоимости 1 м² земель в оценочной зоне на площади этих участков.

Влияние иных факторов оценки, не оговоренных в приложениях к техническому кодексу, может быть учтено исполнителем оценки экспертным путем по инициативе заказчика оценки или местных исполнительных комитетов с применением коэффициентов, согласованных с Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.

Расчет кадастровой стоимости комбинированным методом производится в следующей последовательности:

• расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования;

• расчет кадастровых стоимостей земель в оценочных зонах;

• расчет кадастровых стоимостей земельных участков.

Расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования производится рыночным методом. Для этого проводится индивидуальная оценка с целью определения рыночной стоимости типичных земельных участков, расположенных вразличных оценочных зонах, наосновании одного или нескольких методов расчета стоимости: статистического анализа, последовательного внесения корректировок, относительного сравнительного анализа, ранжирования, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого использования, капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) с оформлением отдельных разделов отчета о кадастровой оценке или отдельных приложений к отчету о кадастровой оценке. Порядок проведения расчетов определен СТБ52.2.01-2011.

Базовая стоимость земель населенного пункта по виду их использования определяется как средняя величина по формуле:

(1.3)

где БС_нп – базовая стоимость земель населенных пунктов по виду их использование, руб. (долл. США)/м²;

PC_зу– рыночная стоимость типичного земельного участка, руб.(долл. США)/м²;

К_св – сводный коэффициент влияния факторов оценки с учетом площади их влияние на кадастровую стоимость земель в оценочной зоне;

m – количество типичных земельных участков.

Количество типичных земельных участков зависит от достаточности рыночной информации для проведения индивидуальных оценок, но не менее пяти типичных земельных участков по каждому виду использования земель в населенном пункте. При расчете значения базовой стоимости земель коэффициент вариации, который рассчитывается путем деления стандартного (среднеквадратичного) отклонения рассчитанных значений базовой стоимости на ее среднеарифметическое значение, не должен превышать 0,3.

В случае если для отдельного вида использования земель недостаточно рыночной информации для определения базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использовании, она определяется путем применения коэффициентов по видам использования земельсогласно приложению 5.

По результатам проведения кадастровой оценки земель, земельных участков населенного пункта составляются отчет и заключение об оценке, которые выдаются заказчику оценки одновременно.

Результаты кадастровой оценки земель, земельных участков населенного пункта могут быть признаны недостоверными только судом по иску заказчика оценки, иного заинтересованного воценке лица либо контролирующих (надзорных) органов по отношению к исполнителю оценки.

Заключение о кадастровой оценке должно включать:

• полное наименованиеисполнителя оценки;

• фамилию, собственное имя и отчество оценщика (оценщиков), ответственного (ответственных) за проведение кадастровой оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по оценке земельных участков;

• номер и дату заключения договора на проведение кадастровой оценки;

• цель оценки;

• дату оценки;

• наименование валюты, в которой проведена оценка;

• вид определяемой стоимости;

• названияиспользуемых методов оценки и методов расчета стоимости;

• результат кадастровой оценки в виде диапазона денежных сумм (без учета налога на добавленную стоимость);

• иную информацию по усмотрению оценщика.

Отчет о кадастровой оценке должен включать:

• данные, использованные для оценки с указанием их источника;

• основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась кадастровая оценка;

• анализ данных использованных для оценки;

• анализ рынка недвижимости;

• обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости;

• описание процедуры расчета (определения) кадастровой стоимости земель, земельных участков;

• схемы оценочного зонирования;

• таблицы кадастровых стоимостей земель воценочных зонах и земельных участков, зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

• иную информацию по усмотрению оценщика.

Схемы оценочного зонирования оформляются по каждому виду использованияземель по форме К1нп. Для сельских населенных пунктов схема оценочного зонирования оформляется только для одного вида использования земель «жилая усадебная зона». На схеме оценочного зонирования должны быть отображены:

• существующая или перспективная граница населенного пункта, согласованная местным исполнительным комитетом;

• границы оценочных зон;

• номера оценочных зон;

• кадастровая стоимость 1 м² земель в оценочной зоне.

В таблице кадастровых стоимостей земель в оценочных зонах по форме К2нп должны содержаться:

• номера оценочных зон;

• площади оценочных зон, м²;

• кадастровые стоимости 1 м² земель в оценочных зонах по видам использования земель, руб. (долл. США).

Таблица кадастровых стоимостей земельных участков по форме К3нп должна содержать:

• кадастровые номера земельных участков;

• номера оценочных зон, в которых расположены земельные участки;

• площади земельных участков, м²;

• кадастровые стоимости земельных участков, руб. (долл. США).

Таблицы кадастровых стоимостей земель в оценочных зонах и зарегистрированных земельных участков могут передаваться заказчику оценки только в электронном виде.

Заключение и отчет о кадастровой оценке должны быть подписаны оценщиком (оценщиками), ответственным (ответственными) за проведение кадастровой оценки земель, земельных участков населенного пункта, и скреплены его (их) личной печатью, подписаны другими специалистами, участвующими в проведении кадастровой оценки, а также подписаны руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя оценки (его заместителем) и скреплены печатью исполнителя оценки (его обособленного подразделении).

Заключение и отчет о кадастровой оценке составляются в трех экземплярах. Один экземпляр передается заказчику оценки, второй хранится в архиве исполнителя оценки, третий передается в организацию, уполномоченную Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

В случае, если исполнителем оценки является организация, уполномоченная Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра, заключение и отчет о кадастровой оценке составляются в двух экземплярах.

Заключение и отчет о кадастровой оценке земель, земельных участков населенных пунктов направляются исполнителем оценки на рассмотрение соответствующему местному исполнительному комитету, который принимает соответствующее решение в установленном законодательством порядке.