Тема 5. Право власності на землю в Україні

Зміст:

1. Особливості права власності на землю (земельну ділянку).

2. Підстави набуття права на землю.

3. Право користування земельними ділянками. Оренда земельних ділянок.

4. Емфітевзис і суперфіцій. Земельний сервітут.

5. Припинення прав на землю.

Рекомендовані нормативно-правові акти до теми:

1. Конституція України.

2. Цивільній кодекс України.

3. Земельний кодекс України.

4. Закон України „Про оренду землі” від 06.10.98р. № 161-ХІV (зі змінами).

5. Закон України „Про плату за землю” від 03.07.92р. № 2535-ХІІ (зі змінами).

6. Закон України „Про оцінку землі” від 11.12.2003р. № 1378-ІV (зі змінами).

7. Закон України „Про землеустрій” від 22.05.2003р. № 858-ІV (зі змінами).

Особливості права власності на землю (земельну ділянку)

Хоча, як зазначалося вище, традиційною для вітчизняної цивілістики є класифікація права власності залежно від форм власності та від суб'єктів права власності, проте така класифікація можлива й за іншими ознаками. Залежно від особливостей об'єкта правовідносин власності роз­різняють: 1) право власності на загальні (звичайні) об'єкти цивільних прав; 2) спеціальні об'єкти.

До перших можна віднести право власності на будь-які речі приватного права, що вільно перебувають у цивільному обігу і не мають специфіки правового режиму, пов'язаних з особливостями цього об'єкту.

До других можна віднести право власності на речі приватного права, що спеціально відокремлені в актах цивільного законодавства з метою встановлення особливого правового режиму. Це, наприклад, право власності на землю (глава 27), право власності на житло (глава 28 ЦК), право власності на речі, обмежені у цивільному обігу.

Особливий режим права власності на землю пояснюється тим, що згідно зі ст. 14 Конституції земля є основним національним багатством і перебуває під особливою охороною держави, а право власності на землю гарантується Конституцією.

Особливості правового режиму землі полягають в тому, що від­повідно до ст. 9 ЦК положення Кодексу застосовуються до врегу­лювання відносин, які виникають у сфері використання природних ресурсів (у тому числі землі), якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства. Отже пріоритет при вирішенні конкретних питань здійснення права власності на землю надається нормам актів спеціального законодавства, а положення ЦК застосовуються субсидіарно. Проте загальні положення права власності (у тому числі ті, що застосовуються у цій сфері), встановлюються ЦК.

Основними законодавчими актами, що регулюють земельні відносини, є ЗК та ЦК, норми глави 27 якого присвячені встанов­ленню засад цивільно-правового режиму землі, яка знаходиться у власності суб'єктів цивільного права.

Обсяг та об'єкти права власності на землю встановлені ст. 373 ЦК, яка, зокрема, передбачає, що право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходять­ся, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою га глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Відповідно до цих положень власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призна­чення, а також може використовувати на свій розсуд все, що знахо­диться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.

Вказівка ч. З ст. 373 ЦК на те, що "власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення" містить певну внутрішню суперечність, оскільки йдеться про розсуд, "обмежений цільовим призначенням земельної ділянки". Іншими словами, "розсуд" власника є вторинним щодо "розсуду" суб'єктів публічної влади, котрі визначають цільове призначення ділянки. Але ця суперечність пояснюється необхід­ністю врахування і приватного, і публічного інтересів, що, природ­но, тягне певне обмеження права власності. Отже "розсуд власника" тут є категорією приватного права, а "цільове призначення" — кате­горією права публічного.

Втім, власник не є абсолютно і назавжди обмежений у своїх діях цільовим призначенням земельної ділянки: за його ініціати­вою органи виконавчої влади та місцевого самоврядування можуть змінити її цільове призначення (ч. 2 ст. 20 ЗК).

До земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії.

Категорії земель України мають особливий правовий режим.

Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізич­ні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади (ст. 374 ЦК, ст. 80 ЗК), але повною мірою реалізувати право бути власником землі можуть лише вітчизняні учасники цивільних відносин.

Не можуть передаватись у власність окремих фізичних та юридичних осіб землі загального користування населених пунктів — комунальна власність (майдани, вулиці, пляжі, парки, сквери, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо); землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призна­чення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, есте­тичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом; землі лісового та водного фонду, крім випадків, визначе­них ЗК; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.

Цим особам не передаються також у власність (так само як і у комунальну власність): землі атомної енергетики та космічної системи; землі оборони; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади. Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Підстави набуття вітчизняними суб'єктами права власності на землю встановлені ст. 81 та іншими положеннями ЗК.

Зокрема, громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;

в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

г) прийняття спадщини;

ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

в) прийняття спадщини.

Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

Юридичні особи, засновані вітчизняними фізичними та юридич­ними особами, можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності:

- на підставі їх придбання за цивільно-правовими договорами;

- в результаті внесення земельних ділянок засновниками юри­дичної особи до статутного фонду; шляхом прийняття спадщини;

- з інших підстав, встановлених законом.

У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. До земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:

а) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);

б) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

г) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;

ґ) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;

д) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.

Територіальні громади набувають землю у комунальну власність шляхом:

• передачі їм земель державної власності;

• примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

• прийняття спадщини;

• придбання за цивільно-правовими договорами;

• іншими способами, передбаченими законом. Держава набуває права власності на землю шляхом:

• відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

• придбання за цивільно-правовими договорами;

• прийняття спадщини;

• передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами;

• конфіскації земельної ділянки.

У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій, державних органів приватизації відповідно до закону.

Відповідно до ст.84 ЗК до земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність, належать:

а) землі атомної енергетики та космічної системи;

б) землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення;

в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення;

г) землі під водними об'єктами загальнодержавного значення;

ґ) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

д) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

е) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;

є) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної форми власності;

ж) земельні ділянки, на яких розташовані державні, у тому числі казенні підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти.

До земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:

а) землі атомної енергетики та космічної системи;

б) землі під державними залізницями, об'єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі оборони;

г) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

ґ) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;

д) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;

е) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

є) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

ж) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;

з) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної і комунальної форм власності.

Згідно з ч. 4 ст. 374 ЦК права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлюються законом.

Власники земельних ділянок мають право:

а) продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину;

б) самостійно господарювати на землі;

в) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію;

г) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

ґ) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

д) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Власники земельних ділянок зобов'язані:

а) забезпечувати використання їх за цільовим призначенням;

б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

в) своєчасно сплачувати земельний податок;

г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі;

д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

е) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Законом можуть бути встановлені інші обов'язки власників земельних ділянок.