Программа и методика обследования
4.1. Краткое описание программы обследования.
Главной целью оценки является определение рыночной стоимости недвижимого имущества, одной из задач, при проведении оценки, является определение общего состояния жилого многоквартирного дома, необходимое для более точного и качественного определения рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с Требованиями к проведению оценки, предусмотренными Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта производится в определенном порядке. Порядок приведен в таблице 4.
Таблица 4. Порядок проведения оценки
|
№ п/п |
Позиция |
Содержание |
|
|
Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. |
Оценка объекта производилась на основании Договора на проведение оценки №223/07-14 от 07.07.2014 г. |
|
|
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. |
На данном этапе произведены следующие виды работ: - установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: сбор общих данных и их анализ; - анализ рынка, к которому относится объект оценки: сбор специальных данных и их анализ. |
|
3. |
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов |
Для оценки рыночной стоимости объекта рассматривался один подход – сравнительный. Отказ от затратного и доходного подходов был обоснован. |
|
4. |
Определение итоговой величины стоимости объекта |
Принят результат, полученный в рамках сравнительного подхода |
|
5. |
Составление отчета об оценке |
Составлен Отчет об оценке №223/07-17 от 25.07.2014 г. |
По условиям Договора на проведение оценки №101/07-13 от 07.07.2014 г., по результатам оценки должен быть составлен «Отчет об оценки», содержащий рыночную цену объекта и обоснование определенной стоимости. В соответствии с п.5.3 Договора на проведение оценки №101/07-13 от 07.07.2014 г., «Отчет об оценки является собственностью Заказчика. Предоставление отчета, а также каких бы то ни было частей отчета содержащих персонализированную информацию о Заказчике, третьей стороне без согласия Заказчика запрещено. Нарушение данного пункта влечет за собой наложение штрафа в размере 300% от стоимости оказанной услуги в пользу Заказчика»
4.2 Осмотр кровли.
В результате обследования выявлены следующие дефекты и повреждения, оказывающие отрицательное влияние на функциональную пригодность конструкций кровли исследуемого жилого дома:
следы протечек со стороны внутренних помещений (следы увлажнения: разводы от воды, темно-желтые пятна на поверхности потолка в подъезде).
Имеется документальное подтверждение о проведенном капитальном ремонте в 2013 г. предоставленное ООО «ВСК», являющейся управляющей организацией данного многоквартирного жилого дома. Текущее техническое состояние кровли хорошее, но учитывая не периодичность плановых ремонтов, а также низкого качества предыдущих ремонтов, у конструктивных элементов покрытий имеются незначительные местные дефекты, представленные на фотографиях 1,2.
Фотография 1. Следы увлажнения, вызванные дождевой водой
Фотография 2. Разрушение нижнего защитного слоя, вызванного дождевой влагой.
На основании полученных сведений и обработки их в соответствии с нормами ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» [5] общий износ кровли был определен как 10%.
Таким образом, эффективный срок службы покрытия кровли, оговоренный в ВСН 58-88(р) [4], составляющий для кровли из рулонных материалов 10 лет, не истёк.