Задание 5 Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: доходный подход

Обосновать выбор метода расчета рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом. (Метод капитализации или метод дисконтирования)

Определение величины чистого операционного дохода

После проведенного ранее анализа прогнозируемых величин доходов и расходов был рассчитан чистый операционный доход для офисного здания (таблица 2) в размере $ .

Выбор и обоснование метода расчета ставки капитализации (таблица 10).

_{Таблица 10 - Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения}

1	На момент оценки объекта, исходя из ставок по депозитам российских банков высшей категории надежности, безрисковую ставку принимаем равной	8%
2	Поправка на риск вложения в недвижимость (из анализа факторов рынка, влияющих на данный объект недвижимости)	9,0%
3	Поправка на низкую ликвидность Величина данной поправки принимается на основании исследования рынка недвижимости, точнее сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и определяется сроком экспозиции.	5,0%
4	Поправка на инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость требует управленческих усилий. Компенсацию за эту составляющую примем равной	2,0%
5	Ставку возмещения капитала возьмем равной (100 % / 50 лет) равномерный метод	2,0%
б	Общая ставка капитализации равна: (R)

На основе проведённого анализа и указанных допущений мы считаем, что стоимость оцениваемого объекта по доходности составляет:

$ …………………………………………………………..

……………………………………………………………. руб.

Задание 6 Согласование результатов расчета тремя подходами и определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Выполните согласование результатов, полученных разными подходами к оценке недвижимости, сделать соответствующие выводы и определить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Анализируя вышесказанное и учитывая специфику конкретного объекта недвижимости, мы считаем, что наибольшее предпочтение при выведении итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта имеет результат, полученный ……………………….. подходом, методом……………………………

_{Таблица 11- Расчет средневзвешенной величины}

Подход	Результат $	Результат тыс.руб.	Веса
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Средневзвешенное значение	+	+	1

Мы считаем, что реальная рыночная стоимость полного права собственности на здание и права долгосрочной аренды земельного участка по состоянию на 20.10.12г. составляет:

$...............................................................................

…………………………………………………….руб.

Приведенное значение стоимости не включает НДС и возможные расходы,

связанные с предстоящей куплей-продажей объекта.