- •Практическая работа №4 «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости»
- •Задание 1. Ознакомиться с заданием на оценку, описанием объекта оценки, рыночным окружением объекта оценки.
- •Имущественный комплекс
- •Земельный участок
- •Рыночное окружение оъекта Обзор рынка офисной недвижимости в Москве
- •Ставки аренды, сложившиеся на рынке в 2011г.
- •Цены продаж
- •Задание 2 Произвести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка.
- •Задание 3 Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: затратный подход
- •Задание 3.2. Произвести оценку восстановительной стоимости методом сравнительной единицы
- •Задание 4. Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: сравнительный подход
- •1. Поправка на дату
- •3. Поправка на физический износ
- •4. Поправка на масштаб (площадь здания).
- •5. Поправка на ремонт.
- •6. Поправка на площадь свободной земли
- •Задание 5 Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: доходный подход
- •Задание 6 Согласование результатов расчета тремя подходами и определение рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Контрольные вопросы для подготовки и защиты
Задание 3 Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: затратный подход
Задание 3.1 Определить стоимость земельного участка методом сравнения продаж
Необходимо привести ценообразующие характеристики аналогов к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта (таблица 3) . Сделать вывод о стоимости оцениваемого земельного участка. В качестве объектов-аналогов выбрано 4 земельных участка, характеристика которых приведена в таблице 3
Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж
|
Характеристики |
Оцениваемый объект |
Сопоставимые продажи | |||
|
|
|
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Объект 4 |
1 |
Цена 1 кв.м, $ |
? |
750 |
500 |
480 |
520 |
2 |
Размер участка, га |
По варианту |
0,2 |
0,22 |
0,2 |
0,15 |
3 |
Дата продажи (оценки) |
Октябрь 2012 |
Сентябрь 2012 |
Июль 2012 |
Август 2012 |
Июль 2012 |
4 |
Местоположение (оценочная зона) |
4-ая зона, Восточная центральная |
4-ая зона, Восточная центральная |
4-ая зона, Восточная центральная |
3-ая зона, Северо-Восточная центральная |
4-ая зона, Восточная центральная |
5. |
Назначение участка |
Стр-во администр. здания |
– |
– |
– |
– |
6. |
Корректировка на дату продажи (тенденция роста |
|
|
|
|
|
7. |
Скорректированная цена |
|
|
|
|
|
8. |
Корректировка на местоположение (по анализу рынка) |
|
нет |
нет |
(по анализу рынка) |
нет |
9. |
Скорректированная цена |
|
|
|
|
|
13 |
Присвоенные веса |
|
|
|
|
|
14 |
Средневзв. знач., $/кв.м |
|
|
|
|
|
Примечания: анализ рынка показал, что цены на землю за 2011г. возросли на 6% эта ситуация сохраняется и в 2012г.
После приведения ценообразующих характеристик аналогов к ценообразующим характеристикам оцениваемого земельного участка рыночная стоимость последнего лежит в диапазоне от …......$/кв.м. до......$/кв.м. Принимаем ……………..$
Стоимость земельного участка ( S = 0,2 Га) = $
Стоимость земельного участка (S = 0,2 Га) = тыс. руб.
Поскольку стоимость земельного участка, рассчитанная на основе нормативных методик (кадастровая стоимость ) , полностью не учитывает рыночного фактора, мы приняли за основу стоимость земельного участка, рассчитанную методом сравнения продаж.
Вывод: По нашему мнению рыночная стоимость оцениваемого участка земли составляет:
Задание 3.2. Произвести оценку восстановительной стоимости методом сравнительной единицы
Расчет стоимости воспроизводства выполненный методом сравнительной единицы с использованием информационной базы УПВС сборник 28 приведите в таблице 4.
Таблица 4. Расчет восстановительной стоимости объекта
№п/п |
Параметры |
Значение |
1. |
Стоимость строительства 1 куб.м объема аналога в ценах 1969 г., руб. (Сборник №28, Табл. 17-6) |
25,4 |
2. |
Строительный объем оцениваемого здания, куб.м |
|
5. |
Коэффициент пересчета от цен 1969 г. к 1984 г. |
1.22 |
6. |
Коэффициент пересчета от цен 1984 г. к 1991 г. |
1.64 |
7. |
Коэффициент пересчета от цен 1991 г. к октябрю 2012 |
54,5 |
8. |
Коэффициент для Москвы |
1,13 |
9. |
Прибыль застройщика (предпринимателя), 25% |
|
10. |
Стоимость воспроизводства, руб. |
|
11. |
Стоимость воспроизводства, $ |
|
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная на базе стоимости воспроизводства (замещения) равна:
……………………………………………………………………..руб.
………………………………………………………………………$
Для повышения точности расчетов целесообразно использовать другие методы определения восстановительной стоимости, например стоимости замещения по объектам аналогам с использованием информационной базы компании Ко-Инвест. В этом случае за расчетную стоимость можно принимать среднюю величину, рассчитанную разными методами.
Задание 3.3. Расчет совокупного износа
Оценить накопленный износ: физический износ нормативным методом и методом срока жизни; функциональный износ – затратами на его устранение; внешний износ не определять, т.к. признаков его не выявлено.
Таблица 5 - Расчет физического износа нормативным методом
№ п/п |
Наименование элементов объекта |
Удельный вес конструкции, элемента (Гаврилов Приложение) Табл. 17А) |
% износа |
Удельный вес * % износа |
1. 2.
3. 4. 5. 6. 7. 8.
9. |
Фундамент Стены и перегородки
Перекрытия Крыша Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические и электротехнические устройства Прочие работы |
0,1 0,2
0,08 0,02 0,05 0,05 0,2 0,2 0,1 |
40 40
40 30 55 35 60 35 35 |
|
10. |
Итого (1+2+ ....... + 9) |
1 |
|
|
И физ., % = …………………………………………………………………………….
Расчет физического износа методом срока жизни
Данный метод определяет физический износ по формуле:
Ифиз., % =ЭВ / ТСЭЖ * 100 = ЭВ / (ЭВ+ОСЭЖ) * 100
Ифиз., % =.........……………………..
Итоговую величину физического износа определите как среднее арифметическое по результатам нормативной методики и метода срока жизни:
Ифиз., % =..........…………………………
Ифиз., $ =
Ифиз., тыс.руб.=
Функциональный износ
Величина устранимого функционального износа определяется затратами на его устранение. Расчеты выполните в таблице 6.
Таблица 6 - Расчет функционального износа
№п/ п |
Наименование затрат |
Стоимость, $ |
1.
2. 3. |
Приобретение и установка систем наблюдения и охранной сигнализации. Приобретение и установка кондиционеров, 10шт. Приобретение и установка пожарной сигнализации |
26000
8000 2000 |
|
Итого: |
|
Величина неустранимого функционального износа определяется методом капитализации потерь в арендной плате. При капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для сопоставимых объектов, определенная в таблице… (доходный подход).
Sоб. = по варианту кв.м
Коэффициент капитализации для данного типа зданий R = 0,26
Прогнозируемая потеря в арендной плате 10 $/кв.м в год.
Капитализированные потери в арендной плате, $ ......………………………
Внешний износ. Признаков внешнего износа по оцениваемому объекту не выявлено.
Задание 3.4 Расчет рыночной стоимости затратным подходом.
Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом. Расчет представить в таблице 7.
Таблица 7 Расчет рыночной стоимости объекта затратным подходом
№п/п |
Показатель |
Стоимость, $ |
1. |
Стоимость строительства аналогичного нового здания |
|
2. |
Прибыль застройщика |
|
3. |
Итого затраты на строительство (1+2) |
|
4. |
Физический износ |
|
5. |
Устранимое функциональное устаревание (износ) |
|
6. |
Неустранимое функциональное устаревание (износ) |
|
7. |
Итого функциональный износ (5 + 6) |
|
8. |
Внешнее (экономическое) устаревание |
|
9. |
Стоимость земельного участка |
|
10. |
Итого стоимость объекта недвижимости |
|
Таким образом, стоимость объекта затратным подходом без НДС составит:
$ ……………………………………………
……………………………………………… руб.