- •Практическая работа №4 «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости»
- •Задание 1. Ознакомиться с заданием на оценку, описанием объекта оценки, рыночным окружением объекта оценки.
- •Имущественный комплекс
- •Земельный участок
- •Рыночное окружение оъекта Обзор рынка офисной недвижимости в Москве
- •Ставки аренды, сложившиеся на рынке в 2011г.
- •Цены продаж
- •Задание 2 Произвести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка.
- •Задание 3 Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: затратный подход
- •Задание 3.2. Произвести оценку восстановительной стоимости методом сравнительной единицы
- •Задание 4. Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: сравнительный подход
- •1. Поправка на дату
- •3. Поправка на физический износ
- •4. Поправка на масштаб (площадь здания).
- •5. Поправка на ремонт.
- •6. Поправка на площадь свободной земли
- •Задание 5 Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: доходный подход
- •Задание 6 Согласование результатов расчета тремя подходами и определение рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Контрольные вопросы для подготовки и защиты
Ставки аренды, сложившиеся на рынке в 2011г.
|
|
Ставки аренды предложения, $/кв.м/год |
Эксплуатационные расходы, $/кв.м/год |
Отделка, $/кв.м/год | |
|
Класс А |
450 - 600 |
80- 100 |
150-300 | |
Класс Б |
400 - 500 |
Включены в базовую ставку аренды |
Включены в базовую ставку аренды |
Продажа
Среди предложений офисных объектов на продажу превалируют офисные особняки после частичной или полной реконструкции площадью 900 - 6000 кв.м. В большинстве случаев эти помещения могут быть классифицированы как здания класса Б.
В целом сделки купли-продажи остаются более редкими по сравнению со сделками
аренды. В тоже время недостаток предложения в ряде случаев вынуждает компании строить помещения для своих нужд. В целом наибольшим спросом пользуются офисные здания площадью 1000 –3000 кв.м.
Спрос на покупку офисных зданий представлен в основном российскими
компаниями, российскими банками, а также компаниями нефте-газового сектора.
Ниже приведены средние цены предложения офисных зданий на продажу.
Цены продаж
Класс здания |
Статус* |
Цена предложения продажи**, $ за 1 кв.м |
А |
SН |
$1800-52200 |
FI |
$2000 - $2500 | |
В |
SН |
$800 -$1800 |
FI |
$1200-52100 | |
С |
SН |
$600-51000 |
FI |
$700 -$1200 | |
D |
UN |
$150-5600 |
* - SH - в состоянии готовом к внутренней отделке;
-FI - отделано; -UN - требует ремонта.
** - Цены реальных сделок в среднем на 5% - 7% ниже цен предложения.
Прогноз
Уровень спроса увеличится.
Предложение будет в основном представлено новыми офисными проектами.
Предложение не будет достаточным для обеспечения существующего уровня спроса.
Арендные ставки продолжат расти в течение 2011 года
Задание 2 Произвести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка.
На основе анализа определено два возможных варианта использования земельного участка, отвечающих всем критериям НЭИ:
1 вариант- офисное здание класса Б
2 вариант- офисно-торговое здание
Таблица 2 - Расчет стоимости земельного участка на основе анализа наиболее эффективного использования
№ п/п |
Расчетные показатели
Полные затраты на строительство, $ (1+2) Полезная площадь сдаваемая в аренду, кв.м Арендная ставка, $/кв м. |
1 вариант Офисное здание |
2 вариант Офисно- торговое здание |
1 |
Затраты на строительство $/кв м |
400 |
550 |
2 |
Прибыль застройщика, % |
25% - |
25% - |
3 |
Полные затраты на строительство, $ |
|
|
4 |
Полезная площадь, сдаваемая в аренду (по вар.) |
|
|
5 |
Арендная ставка, $/кв м.(описание рынка) |
|
|
6 |
Потенциальный валовый доход (с.5*с.4) |
|
|
7 |
Потери от недоиспользования и неплатежей, % |
7%- |
10% - |
8 |
Действительный валовый доход, $ (с.6-с.7) ДВД |
|
|
9 |
Условно-постоянные операционные расходы в % от ДВД, $ |
18% - |
19% - |
10 |
Удельные условно-переменные операционные расходы, $/кв. м |
35 |
35 |
11 |
Общие условно-переменные операционные расходы, $/кв. м |
|
|
12 |
Расходы на замещение (капремонт) в % от затрат на строительство, $ строительство |
12% - |
14% - |
13 |
Чистый операционный доход, $ (с.8-9с.-с.11-с.12), $ |
|
|
|
Коэффициент капитализации (анализ рынка) : |
|
|
14 |
Для зданий и сооружений |
0,26 |
0,26 |
15 |
Для земельного участка |
0,24 |
0.24 |
16 |
Доход, относимый к зданиям и сооружениям, $ (с.3*с.14) |
|
|
17 |
Доход, приходящийся на земельный участок, $(с.13-с.16) |
|
|
18 |
Стоимость земельного участка, $ (с.16/с.15) |
|
|
19 |
Стоимость земельного участка, тыс.руб. |
|
|
Выводы (какой вариант лучше):