- •Практическая работа №4 «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости»
- •Задание 1. Ознакомиться с заданием на оценку, описанием объекта оценки, рыночным окружением объекта оценки.
- •Имущественный комплекс
- •Земельный участок
- •Рыночное окружение оъекта Обзор рынка офисной недвижимости в Москве
- •Ставки аренды, сложившиеся на рынке в 2011г.
- •Цены продаж
- •Задание 2 Произвести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка.
- •Задание 3 Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: затратный подход
- •Задание 3.2. Произвести оценку восстановительной стоимости методом сравнительной единицы
- •Задание 4. Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: сравнительный подход
- •1. Поправка на дату
- •3. Поправка на физический износ
- •4. Поправка на масштаб (площадь здания).
- •5. Поправка на ремонт.
- •6. Поправка на площадь свободной земли
- •Задание 5 Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: доходный подход
- •Задание 6 Согласование результатов расчета тремя подходами и определение рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Контрольные вопросы для подготовки и защиты
6. Поправка на площадь свободной земли
Методом парных продаж установлено, что разница в размерах площадей свободной земли оцениваемого объекта и аналога № 3 (0,15Га) дает увеличение стоимости аналога № 3 на $ ...........……………………..
7. Стоимость оцениваемого объекта как средневзвешенная величина
скорректированных цен аналогов может быть рассчитана по формуле:
Со= Ц1 * К1 + Ц2 * К2 + Цп * Кп
где: Ц1, Ц2, Цп – скорректированные цены аналогов;
К1, К2, Кп – коэффициенты (веса)
Таблица 8 - Характеристика объектов-аналогов
|
Характеристика объектов сравнения |
Объект оценки |
Объект №1 |
Объект № 2 |
Объект №3 |
Объект № 4 |
Объект №5 |
Объект №6 |
|
Местоположение (оценочная зона) |
4-ая зона Восточная центральная |
4-ая зона Восточная центральн ая |
5-ая зона Юго- восточная центральная |
1-ая зона Центральная |
13-ая зона Сокольниче ская |
4-ая зона Восточная центральн ая |
1-ая зона Централь ная |
|
Назначение объекта |
Админист ративное здание |
Админист ративное здание |
Администра тивное здание |
Админист ративное здание |
Администра тивное здание |
Админист ративное здание |
Админист ративное здание |
|
Дата продажи |
Октябрь 2012 |
Август 2012 |
Сентябрь 2012 |
Июль 2012 |
Июль 2012 |
Октябрь 2012 02 |
Август 2012 |
|
Условия финансирования |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
|
Износ, % |
По расчету |
45 |
50 |
30 |
25 |
35 |
90 |
|
Общая площадь, кв.м |
По варианту |
1490 |
1100 |
1500 |
1320 |
980 |
1200 |
|
Состояние объекта |
Проведен текущий ремонт |
Проведен текущий ремонт |
Требуется капитальный ремонт |
Проведен евро- ремонт |
Требуется текущий ремонт |
Требуется текущий ремонт |
Под снос |
|
Земельный участок |
По варианту |
0,2 |
0,19 |
Под зданием |
0,19 |
0,18 |
Под зданием |
|
Площадь свободной земли,га. |
0,15 |
0,15 |
0,15 |
– |
0,15 |
0,15 |
– |
|
Цена продажи объекта с учетом НДС, $ |
? |
2 040 000 |
828 000 |
756 000 |
1 075 200 |
1 380 000 |
552 000 |
Привести ценообразующие характеристики аналогов к одноименным характеристикам оцениваемого объекта и отразить расчеты в таблице 9.
Таблица 9 - Корректировка цен-аналогов
|
Цены и поправки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
Объект № 5 |
Объект №6 |
|
Цена продажи с НДС, $ |
2 040 000 |
828 000 |
756 000 |
1 075 200 |
1 380 000 |
552 000 |
|
Цена продажи без НДС |
|
|
|
|
|
|
|
Поправка на дату продажи |
|
|
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
|
|
|
|
|
|
Поправка на местоположение |
|
|
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
|
|
|
|
|
|
Поправка на земельный участок |
|
|
|
|
|
|
|
Скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
|
Цена без НДС |
|
|
|
|
|
|
|
Поправка на износ |
|
|
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
|
|
|
|
|
|
Поправка на масштаб (площадь)
|
|
|
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
|
|
|
|
|
|
Поправка на ремонт |
|
|
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
|
|
|
|
|
|
Поправка на площадь свободной земли |
|
|
|
|
|
|
|
Скорректированные цены аналогов, $ |
|
|
|
|
|
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м здания |
|
|
|
|
|
|
|
Веса |
|
|
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение |
| |||||
Анализ скорректированных цеп аналогов позволяет ним сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта, определенная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет:
S …………………………………………………
…………………………………………………….руб.