Гражданское

1.) Понятие договора.

Договор аренды - это гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязан в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в иной форме (ст. 731 ГК Украины).

Характеристика

1. Сторонами договора ренты получатель ренты и плательщик ренты, которыми по общим положениям ст. 733 ГК могут быть как физические, так и юридические лица.

В отношении физических лиц - сторон договора ренты, независимо от наличия или отсутствия у них статуса субъекта предпринимательской деятельности, законодательство не выдвигает никаких особых требований. Таким образом, для получения возможности заключения договора ренты (как и для осуществления большинства других сделок) физическое лицо должно иметь необходимый объем право- и дееспособности.

В случае, если сторонами (или одной из сторон) являются юридические лица, действуют общие правила по ограничению заключения договора ренты, как и любых других договоров, объемом их специальной правоспособности - возможность заключения такого вида договоров должна быть предусмотрена учредительными документами юридических лиц и им не противоречить.

2. Получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество. Термин "передает" относительно имущества, составляющего предмет договора ренты, объясняется достаточно широко и опосредует несколько гражданско-правовых способов передачи прав собственности на имущество. Это наглядно иллюстрирует ст. 734 ГК, по содержанию которой договору ренты может быть установлено, что получатель ренты передает имущество в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если договором ренты установлено, что получатель ренты передает имущество в собственность плательщика ренты за плату, к отношениям сторон по передаче имущества применяются общие положения о купле-продаже, а если имущество передается безвозмездно, - положение о договоре дарения, если это не противоречит существу договора ренты .

Иными словами, получатель ренты или продает или дарит имущество, являющееся предметом договора ренты, плательщику ренты. Однако в случае, если получатель ренты передал имущество на возмездной основе (продал) плательщику ренты, последний не лишается обязанности выплачивать бывшему собственнику имущества (получателю) ренту. Необходимость выплаты ренты является основным характерным признаком договора ренты, отличает этот вид договоров от других подобных правовых конструкций.

 

Законодательство не устанавливает, какое именно имущество может быть предметом договора. Итак, по договору ренты может передаваться любое движимое и недвижимое имущество, а говоря языком Закона "О налогообложении прибыли предприятий" - любые материальные и нематериальные активы, а также ценные бумаги и дери ваты вы, в получении которых заинтересован плательщик ренты.

Имущество передается в собственность плательщика ренты при определенных условиях, подробно рассмотренных в предыдущих главах относительно институтов купли-продажи и дарения:

1) право передачи имущества, являющегося предметом договора ренты в собственность другому лицу принадлежит владельцу имущества. Иными словами, получатель ренты должен иметь полномочия на отчуждение имущества, являющегося предметом договора ренты, которые опосредуются наличием у него статуса собственника этого имущества;

2) плательщик ренты должен иметь право на принятие имущества, являющегося предметом договора ренты в собственность. Например, согласно Специальным порядком приобретения права собственности гражданами на отдельные виды имущества (приложение № 2 к постановлению Верховной Рады Украины от 17 июня 1992) право собственности на огнестрельное охотничье нарезное оружие (охотничьи карабины, винтовки, комбинированную оружие с нарезными стволами) может быть приобретен гражданином при условии получения им специального разрешения органов внутренних дел, который, в свою очередь, выдается по месту жительства лицам, достигшим 25-летнего возраста. Если лицо - плательщик ренты не соответствует возрастному цензу, получить разрешение на приобретение имущества, перечисленное в Специальном порядке, она не сможет, а значит, и приобрести право собственности на имущество;

3) имущество для того, чтобы стать предметом договора ренты, не должно быть ограничено в гражданском обороте. Например, если имущество, предназначенное для передачи плательщику ренты, указанное в Перечне видов имущества, которое не может находиться в собственности граждан, общественных объединений, международных организаций и юридических лиц других государств на территории Украины

3. Плательщик ренты периодически выплачивает получателю ренты определенную денежную сумму или ренту в другой форме. В соответствии со ст. 737 ГК рента может выплачиваться в денежной форме или путем передачи вещей, выполнения работ или оказания услуг. Форма выплаты ренты, а также ее размер устанавливается договором ренты.

Если получатель ренты передал в собственность плательщика ренты денежную сумму, размер ренты устанавливается в размере учетной ставки Национального банка Украины, если больший размер не установлен договором ренты. Размер ренты изменяется в соответствии с изменением размера учетной ставки Национального банка Украины, если иное не установлено договором.

Реализация права собственности плательщика ренты на имущество, приобретенное в результате заключения договора ренты, о чем говорилось в предыдущем пункте характеристики, ограничивается специальными средствами обеспечения выполнения его обязательств по выплате ренты. Так, согласно ст. 735 ГК в случае передачи под выплату ренты земельного участка или иного недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. Кроме того, согласно положениям ч. 2 этой статьи плательщик ренты вправе отчуждать любое имущество, переданное ему под выплату ренты, только с согласия получателя ренты. В случае отчуждения недвижимого имущества другому лицу к нему переходят обязанности плательщика ренты.

Выплата ренты может быть обеспечена также путем установ ления обязанности плательщика ренты застраховать риск неисполнения им своих обязанностей по договору ренты.

Рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором ренты (ст. 738 ГК).

4. Договором ренты может быть установлена ​​обязанность выплачивать ренту бессрочно (бессрочная рента) или в течение определенного срока (ч. 2 ст. 731 ГК). От того, какой - бессрочной или срочной - есть рента, зависят, в частности, специфические права сторон договора ренты на его прекращения.

Так, плательщик ренты вправе отказаться от договора. Условия отказа могут быть установлены договором. В таком случае договор ренты прекращается по истечении 3 месяцев со дня получения получателем ренты письменного отказа плательщика ренты от договора при условии полного расчета между ними.

Получатель ренты вправе потребовать расторжения договора ренты в случае, если:

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик ренты признан неплатежеспособным или возникли другие обстоятельства, которые явно свидетельствуют о невозможности выплаты им ренты в размере и сроки, установленные договором.

Получатель ренты вправе потребовать расторжения договора ренты также в других случаях, установленных договором ренты.

Разница между отказом плательщика ренты от договора ренты и требованиями получателя ренты о расторжении договора ренты заключается в том, что отказ со стороны плательщика осуществляется в одностороннем порядке, а принудительное удовлетворение требований получателя ренты о расторжении договора ренты - в судебном порядке за исключением случаев расторжения договора ренты по согласованию сторон.

Если договором ренты не установлены правовые последствия расторжения договора ренты, расчеты производятся в зависимости от того, было ли имущество передано в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если имущество было передано в собственность плательщика ренты бесплатно, в случае расторжения договора ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выплаты годовой суммы ренты. Если имущество было передано в собственность плательщика ренты за плату, получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выплаты годовой суммы ренты и стоимости переданного имущества.

5. Согласно ст. 732 ГК договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты - также государственной регистрации.

6. Договор ренты является консенсуальным, двусторонним договором: права и обязанности сторон возникают после достижения сторонами согласия по всем его существнным услеовиям.

2.) Форма договора. ГК Украины в ст. 732 устанавливает требования к форме договора. Договор ренты должен заключаться в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением. Договор ренты, предметом которого является недвижимость, подлежит также государственной регистрации.

Частью 2 ст. 209 ГК Украины допускается удостоверение таких договоров другим должностным лицом, которое в соответствии с законом имеет право на совершение такого нотариального действия, путем совершения на документе, в котором изложен текст договора, удостоверяющая надписи. Из изложенного следует возможность удостоверения такого договора ренты (например, жилья) на бирже и т.д., если законом предусмотрено право должностного лица бирже, другой организации на совершение нотариального удостоверения договоров ренты.

В случае несоблюдения требований закона (ч. 2 ст. 732 ГК) о нотариальном удостоверении договора такой договор ренты является ничтожным в соответствии с правилами ч. 1 ст. 220 ГК Украины. Такой договор суд может признать действительным только в порядке, установленном ч. 2 ст. 220 ГК Украины.

3.) Гражданское законодательство содержит правила осуществления права плательщика ренты на отказ от договора.

В части 1 ст. 739 ГК Украины закреплено право плательщика ренты отказаться от договора. Указанное право обусловлено бессрочным характером договора ренты и связанными с этим рисками в виде уничтожения имущества, переданного под выплату ренты, изменения состояния здоровья лиц, первыми заключали данный договор, возникновения обстоятельств, затрудняющих исполнение договора.

Учитывая пролонгированный характер указанного договора осуществление этого права не может быть ограничено условиями договора. Условие договора, согласно которой плательщик ренты не может отказаться от договора ренты, является ничтожным.

Однако это не означает установление договором порядке осуществления указанного права в целях защиты интересов обеих сторон договора.

Указанное положение нашло отражение в ч. 2 ст. 739 ГК, согласно которой договором ренты могут быть установлены условия осуществления плательщиком ренты отказа от договора. Указанные условия могут, в частности, предусматривать срок уведомления об отказе договора, нарушение которых может повлечь уплату пени или иные негативные последствия для получателя ренты (перенос срока досрочного прекращения договора и т.п.).

Обязательства по выплате ренты может быть прекращено в случае достижения сторонами договора соглашение о расторжении договора. Стороны имеют право по взаимному согласию определить процедуру досрочного расторжения договора, его правовые последствия (предусматривается возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, получает получатель компенсации и т.д.).

Часть 3 ст. 739 ГК Украины предусматривает правило, согласно которому договор ренты прекращается по истечении трех месяцев со дня получения получателем ренты письменного отказа плательщика ренты от договора при условии полного расчета между ними.

В случае наличия задолженности между сторонами на момент истечения указанного трехмесячного срока дата прекращения договора ренты переносится к погашению указанной задолженности, если иное не предусмотрено договором.

 

Статья 740 ГК Украины предусматривает порядок осуществления права получателя ренты на расторжение договора.

Получатель ренты вправе потребовать расторжения указанного договора в случаях, указанных в ч. I ст. 740 ГК или в договоре.

ГК Украины закрепляет три основания расторжения договора ренты по инициативе получателя ренты.

Право на расторжение договора возникает в случае, когда плательщик такой ренты просрочил ее выплату более чем на один год.

Получатель ренты имеет право на расторжение договора ренты, если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, предусмотренные договором или законом (не предоставил залог или не произвел замену утраченного обеспечения, не заключил договор страхования рисков и т.п.).

Указанное право может быть реализовано в случае возникновения обстоятельств, которые явно свидетельствуют о невозможности выплаты им ренты в размере и сроки, установленные договором (плательщик ренты признан неплатежеспособным и т.д.).

В соответствии с ч. 2 ст. 740 ГК получатель указанной ренты вправе потребовать расторжения договора ренты также в других случаях, установленных договором ренты.

ГК Украины устанавливает правила расчетов сторон в случае расторжения договора.

Согласно ч. 1 ст. 741 ГК возможно проведение расчетов в зависимости от того, было ли имущество передано в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно, если договором ренты не было установлено правовые последствия расторжения договора.

Часть 2 ст. 740 ГК устанавливает правило, согласно которому плательщик ренты, которому имущество было передано в собственность бесплатно, должен выплатить получателю годовую сумму рентных платежей.

Согласно ч. 3зазначенои статьи ГК плательщик ренты, которому было передано имущество в собственность за плату, то есть заплатил имущества, отчужденного во ренту, по просьбе получателя ренты выплатить годовую сумму ренты и стоимость передаваемого имущества.

Гражданским законодательством не предусмотрено право получателя ренты требовать возврата имущества, переданного в собственность плательщика ренты.

Однако по соглашению сторон расчеты могут быть проведены путем передачи получателю ренты имущества, принадлежащего плательщику ренты.

Статья 742 ГК Украины содержит правила риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества зависит от того, на каких условиях передается имущество по договору ренты.

Части 1 указанной статьи ГК предусмотрено, если имущество было передано плательщику ренты бесплатно, то указанный риск несет плательщик, не освобождается от обязательства выплачивать ренту.

Кроме того, возложение на плательщика ренты указанного риска означает, что получатель ренты не обязан возмещать стоимость утраченного имущества или заменить его другим равноценным имуществом и считается передал имущество в собственность плательщика ренты.

По смыслу ч. 2 ст. 742 ГК в случае наступления указанного риска по договору передачи имущества за плату под выплату ренты плательщик ренты вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Статья 743 ГК Украины устанавливает правило о возложении риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, независимо от того, передано оно под выплату ренты бесплатно или за плату по договору, заключенному на определенный срок, непосредственно на плательщика ренты. В этом случае до окончания срока действия договора ренты за плательщиком ренты сохраняются все его обязательства по ее выплате.

Относительно договора ренты ГК не устанавливает особенности перехода такого риска, а следовательно, на отношения ренты должны распространяться общие положения ГК о переходе риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, предусмотренные ст. 323 ГК, согласно которой указанный риск несет собственник имущества, если иное не установлено договором или законом. Поэтому в случае заключения договора ренты указанный риск несет собственник имущества, переданного под выплату ренты (рентных платежей), если иное не предусмотрено договором ренты.

На договор бессрочной платной ренты должны распространяться также положения ГК о переходе указанного риска по договору купли-продажи в соответствии со ст. 668 ГК Украины.

4.) По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона

(отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность

жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или

движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель

обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или)

уходом пожизненно (статья 744 Гражданского кодекса Украины (435-15)

(далее - ГК).

     Договор пожизненного содержания (ухода) заключается в письменной

форме и подлежит нотариальному удостоверению. Договор пожизненного

содержания (ухода), по которому передается приобретателю в собственность

недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации (статья 745 ГК)

(435-15). В случае несоблюдения установленной формы заключения

договора пожизненного содержания (ухода) он считается недействительным.

     Момент возникновения прав и обязанностей между сторонами,

предусмотренных договором содержания (ухода), наступает по нотариальному

удостоверение договора. В этот момент также возникает и право собственности

у приобретателя в отношении имущества, которое ему передастся по договору, кроме

недвижимого имущества, возникновения права собственности по которому действующее

законодательство связывает с государственной регистрацией сделки (ст. 334

ГК) (435-15). Право собственности на имущество, которое подлежит государственной

регистрации, должно быть зарегистрировано в соответствующих государственных

органах, о чем в договоре делается соответствующая запись.

     Этот договор имеет следующие особенности:

     - Имущество переходит в собственность приобретателя, однако распоряжаться

таким имуществом приобретатель при жизни отчуждателя не сможет, так как при

удостоверении договора пожизненного содержания (ухода) накладывается

запрет отчуждения имущества в установленном порядке, о чем делается

надпись на всех экземплярах договора (статья 73 Закона Украины "О

нотариате ") (3425-12);

     - Обязательства по пожизненному содержанию имеют личностный

характер, поскольку устанавливаются по конкретно определенной

физического лица;

     - Договор пожизненного содержания может быть заключен в пользу

третьего лица (иждивенца), которой приобретатель должен предоставить пожизненное

содержание и уход;

     - Этот договор носит длительный характер и требует от

приобретателя постоянного и систематического выполнения своих обязанностей.

     Частью 4 статьи 746 Гражданского кодекса Украины (435-15)

предусмотрено, что договор пожизненного содержания (ухода) может быть

заключен отчуждателем в пользу третьего лица.

     Предметом договора может быть:

     1. Жилой дом или его часть.

     2. Квартира или ее часть.

     3. Другое недвижимое имущество (земельный участок, садовый дом,

дача, гараж, нежилое здание, нежилое помещение, производственный

комплекс, движимое имущество, на которое распространяется режим недвижимого имущества,

и т.п.).

     4. Движимое имущество, имеющее значительную ценность. Законодательство не

устанавливает стоимостного выражения значительной ценности такого имущества или

примерного перечня таких вещей. Таким движимым имуществом могут

быть: транспортные средства, антикварные вещи, произведения искусства,

культурные ценности, драгоценности, коллекции из перечисленных предметов,

оборудования, ценные бумаги, нематериальные активы, в том числе

объекты права интеллектуальной собственности и тому подобное.

5.) Содержание договора пожизненного содержания (ухода) составляют права и обязанности сторон. В соответствии со статьями 744, 749 ГК приобретатель обязуется систематически обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом. Содержание состоит в материальном обеспечении, которое может иметь натуральную (питание) или денежную (денежные суммы) форму. Виды обеспечения и ухода отчуждателя стороны указывают в договоре. Это может быть предоставление жилья, организация ежедневного питания, в частности, собственного приготовления, приобретение продуктов питания, предметов гигиены, бытовой химии, обеспечения необходимой одеждой (купить, заказать, сшить), выплата денежных сумм, организация медицинского обслуживания, санаторно-курортного лечения, вызов и оплата услуг парикмахера, водителя и др., уборка квартиры (дома) и др. Виды ухода и содержания должны быть конкретно названы в договоре, например, вызов парикмахера ежемесячно, предоставление питания собственного приготовления три раза в день с перечнем блюд. Отсутствие в договоре четко определенных видов материального обеспечения и ухода влияет на возможность отчуждателя расторгнуть договор в связи с нарушением приобретателем своих обязанностей по предоставлению такого содержания (ухода). Закон особо выделяет обязанность приобретателя по обеспечению отчуждателя жильем в доме (квартире), переданном ему по договору пожизненного содержания (ухода). Так, если стороны предусматривают данный вид содержания, то ст. 750 ГК требует, чтобы в договоре была конкретно определена та часть помещения, в которой отчуждатель имеет право проживать. Что касается других видов обеспечения существует общее правило, последние с учетом их характера и особенностей должны предоставляться отчуждателю по договору пожизненного содержания (ухода) систематически. Согласно ст. 751 ГК материальное обеспечение, которое ежемесячно должно предоставляться отчуждателю, подлежит денежной оценке. Такая оценка поддевает индексации в порядке, установленном законом.

Несмотря на бесспорный важность определения сторонами в договоре видов содержания (ухода) отчуждателя ч. 1 ст. 749 ГК.

Итак, приобретатель по договору пожизненного содержания наделен такими обязанностями: предоставлять отчуждателю пожизненно конкретные виды материального обеспечения (в натуральной и / или денежной форме) и / или ухода (попечительства) в сроки, предусмотренные договором; обеспечить отчуждателя жильем в случае, если такая обязанность предусмотрена договором; похоронить отчуждателя, даже если такая обязанность не был предусмотрен договором (ч. З ст. 749 ГК). При этом, если часть имущества отчуждателя перешла к его наследникам, то расходы на погребение должны быть справедливо распределены между ними и приобретателем.

Закон, обеспечивая выполнение договора пожизненного содержания (ухода), в ст. 754 ГК устанавливает, что:

- Приобретатель не может до смерти отчуждателя переданное ему по договору пожизненного содержания имущество продать, обменять, подарить, заключить к нему договор залога или передать в собственность другому лицу на основании другой сделки;

- В течение жизни отчуждателя на имущество, переданное приобретателю по договору пожизненного содержания, не может быть обращено взыскание по обязательствам приобретателя;

- Потеря, уничтожение, повреждение переданного имущества не прекращает действие договора пожизненного содержания (ухода) и не является основанием для прекращения или уменьшения объема обязанностей приобретателя перед отчуждателем.

Договор пожизненного содержания (ухода), заключенный с приобретателем - физическим лицом, предусматривает личное выполнение обязанностей приобретателем. Только в случае невозможности дальнейшего выполнения последним своих обязанностей по основаниям, которые имеют существенное значение, обязанности приобретателя по договору могут быть переданы с согласия отчуждателя члену семьи приобретателя (т.е. лицу, известна отчуждателю) или иному лицу по соглашению сторон (ч. 1 ст. 752 ГК).

Прав приобретателя принадлежит право требовать расторжения договора пожизненного содержания (ухода). Следует отметить, что приобретатель при реализации этого права не ограничен никакими условиями и уважительными причинами (п. 2 ч. 1 ст. 755 ГК).

6.) Отчуждатель имеет право: требовать от приобретателя надлежащего выполнения предусмотренных договором обязанностей (статьи 749, 750 ГК); замены имущества, которое было передано по договору пожизненного содержания приобретателю, с согласия последнего (ст. 753 ГК); требовать в судебном порядке расторжения договора в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины (ст. 755 ГК). Прекращение договора пожизненного содержания (ухода). Согласно ч. 2 ст. 755 ГК договор пожизненного содержания (ухода) прекращается со смертью отчуждателя. Поскольку приобретатель обязан обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом в течение жизни, то соответственно смерть отчуждателя прекращает обязательства его исполнением (ст. 599 ГК).

Договор также может быть прекращен по договоренности приобретателя и отчуждателя (ст. 604 ГК); сочетанием приобретателя и отчуждателя в одном лице, например, в случае наследования (ст. 606 ГК); освобождением отчуждателем получателя от его обязанностей по договору, то есть прощением долга (ст. 605 ГК).

По требованию одной из сторон договор пожизненного содержания может быть расторгнут по решению суда в соответствии со ст. 755 ГК. Так, по требованию отчуждателя имущества по решению суда договор может быть расторгнут в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины (ч. 1 ст. 755 ГК). В таком случае отчуждатель приобретает право собственности на имущество, которое он передал по договору, и соответственно имеет право требовать от приобретателя его возвращения (ч. 1 ст. 756 ГК). При этом расходы, которые понес приобретатель в связи с содержание и / или уходом отчуждателя, в соответствии с условиями договора пожизненного содержания (ухода) возврату не подлежат.

По решению суда договор пожизненного содержания (ухода) может быть расторгнут также и по требованию приобретателя (ч. 1 ст. 755 ГК). Как уже отмечалось закон не устанавливает никаких условий, причин или случаев для такого расторжения. Оно может быть вызвано, например, заменой приобретателя в связи с невозможностью последнего выполнять обязанности по договору. Именно в таком случае, в случае удовлетворения требований приобретателя, суд может оставить за ним право собственности на часть имущества с учетом времени, в течение которого он надлежащим образом исполнял обязанности по договору пожизненного содержания (ухода) в соответствии с ч. 2 ст. 756 ГК.