Оцінка нерухомості (методичка)

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ, МОЛОДІ ТА СПОРТУ УКРАЇНИ Київський національний університет будівництва і архітектури

ОЦІНКА ЗЕМЛІ

Методичні вказівки до проведення практикуму для студентів спеціальності

7.08010103 «Землеустрій та кадастр»

Київ 2012

1

УДК 332.6 ББК 65.9(2)32-5

О-93

Укладачі: Г.Д. Сулима-Самуйло, доцент М.А. Малашевський, кандидат технічних наук, доцент

Рецензент О.С. Петраковська, доктор технічних наук, професор

Відповідальний за випуск О.С. Петраковська, доктор технічних наук, професор

Затверджено на засіданні кафедри землевпорядкування і кадастру, протокол № 8 від 13 квітня 2012 року.

Оцінка землі: методичні вказівки до проведення практикуму з О-93 дисципліни "Оцінка землі та нерухомого майна"/ уклад.:

Г.Д. Сулима-Самуйло, М.А. Малашевський. – К.: КНУБА, 2012. – 52 с.

Містить теоретичні па практичні положення щодо розрахунку експертної грошової та нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

Призначено для студентів спеціальності 7.08010103 «Землеустрій та кадастр» для практичного використання студентами під час проведення практикуму та закріплення теоретичного курсу.

© КНУБА, 2012

2

Лабораторна робота № 2. Визначення оціночних районів, розрахунок регіонального коефіцієнта (Км2) та встановлення

3

Загальні положення

Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин.

Перед виконанням завдання студент повинен прослухати курс лекцій з дисципліни «Оцінка землі та нерухомого майна».

Мета практикуму - закріплення теоретичних положень лекційного курсу, оволодіння основами методик розрахунку грошової оцінки земель населених пунктів.

Кожна лабораторна робота складається з теоретичного і розрахункового матеріалу. Теоретична та розрахункова частина практикуму подається студентом у вигляді тексту (пояснень, таблиць та формул) надрукованого комп’ютерним способом на аркушах паперу А4

шрифтом Times New Roman 14pt.

4

Експертна грошова оцінка земельних ділянок

Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової вартості (ймовірної ціни продажу на ринку) об’єкта оцінки, за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється на основі таких методичних підходів:

-капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);

-зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

-урахування витрат на земельні поліпшення.

Під час проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки надається перевага методичним підходам, які забезпечуються найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки.

Проведення експертної грошової оцінки складається з таких основних етапів:

-укладання договору про проведення оцінки та складання завдання на оцінку;

-обстеження земельної ділянки в натурі та вивчення ситуації на ринку земельних ділянок та іншої нерухомості;

-збирання, опрацювання та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки;

-визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;

-вибір та обґрунтування методичних підходів;

-визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формування остаточного висновку;

-складання звіту про оцінку земельної ділянки.

5

Лабораторна робота № 1

Тема: визначення місця розташування та кадастрова характеристика об`єкта оцінки.

Мета: на практиці навчитись робити опис об`єкта оцінки з характеристиками, які необхідні для проведення експертної грошової оцінки.

Зміст лабораторної роботи

Лабораторна робота складається з 2-х етапів:

1.Опис місця розташування та визначення відстаней, що характеризують місце розташування земельної ділянки в межах населеного пункту.

2.Опис об`єкта оцінки.

Вихідні матеріали для виконання лабораторної роботи:

1.Електронна карта міста;

2.Копія державного акта;

3.Технічна документація з нормативної грошової оцінки;

4.Український класифікатор цільового використання земель. Зміст завдання: Метою лабораторної роботи є навчитися на

практиці прописувати дані, які стосуються місцезнаходження земельної ділянки. Розрахункові та статистичні дані лабораторної роботи припадають на місто Київ, тому вся вихідна інформація припадає на дану територію. Розглянемо конкретний приклад земельної ділянки, для якої буде виконано розрахунок ринкової вартості і зробимо її опис.

Земельна ділянка розташована у пров. Лисогірському, 50, у Голосіївському районі м. Києва. В місті Києві цінність земельних ділянок, в першу чергу, обумовлена їх розташуванням та соціальноекономічними факторами.

Місто Київ можна умовно розділити на чотири територіальні зони:

-центр (ядро) міста;

-великий центр;

-зона прилегла до центру (середина);

-периферія (околиця).

Згідно з цією класифікацією територія, на якій знаходиться земельна ділянка, що оцінюється, відноситься до периферійної зони.

Наступним кроком лабораторної роботи є знаходження відстаней об`єкта оцінки до основних транспортних об’єктів міста за допомогою електронної карти. Об’єкт оцінки розміщений на відстані від:

6

-центру міста – 8 км;

-річкового вокзалу – 9 км;

-центрального автовокзалу – 2 км;

-центрального залізничного вокзалу – 8 км;

- аеропорту “ Київ” – 10 км; - станції метрополітену “ Либідська” – 3 км.

Усі відстані, які розраховуються для об’єкта оцінки, необхідно округлювати до 0,5 км.

В описовій частині необхідно використовувати інформацію, відображену в державному акті (див. дод. 1, 2), та послідовно дати всю кадастрову інформацію про земельну ділянку, що оцінюється.

Земельна ділянка передана у власність на підставі рішення Київської міської ради від 14 червня 2007 року № 889/1550, для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Межі та площа земельної ділянки визначені державним актом на право власності на земельну ділянку зареєстрованим у Головному управлінні земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської державної адміністрації 12 листопада 2007 року за № 07-7-03697 (копія державного акта додається, (див. додатки)). Згідно з даним державним актом, площа земельної ділянки становить 1000 м2 .

Цільове призначення (використання) земельної ділянки згідно з державним актом – будівництво та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Земельна ділянка, що оцінюється, має форму прямокутника. Північно-східною стороною ділянка межує із землекористуванням Історико-архітектурної пам'ятки-музею "Київська фортеця", південносхідною – із землеволодінням гр. Черняєвої Юлії Олександрівни, усіма іншими сторонами – з міськими землями, не наданими у власність чи користування.

Під час аналізу картографічних матеріалів встановлено, що рельєф земельної ділянки має ухил. Під’їзд до ділянки здійснюється з пров. Лисогірського. Під’їзна дорога має ґрунтове покриття. Об’єкт оцінки відповідно до економіко-планувального зонування міста розташований в 184 економіко-планувальній зоні.

Кадастровий номер земельної ділянки в системі автоматизованого земельно-кадастрового обліку земель – 8 000 000 000:82:415:0083.

Об’єкт оцінки, відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України,

7

відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови.

Код цільового використання земельної ділянки згідно з Українським класифікатором цільового використання землі (УКЦВЗ) – 1.8. ( для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва). До земельної ділянки підведена електромережа, інші інженерні комунікації відсутні.

Під час обстеження встановлено, що на дату оцінки, земельна ділянка вільна від будівель і споруд.

Завдання. Студент отримує копію державного акта на землю з зазначеним варіантом, який надається викладачем. За наведеним вище прикладом необхідно дати повну кадастрову характеристику земельної ділянки – об`єкта оцінки.

Лабораторна робота № 2

Тема: розрахунок ринкової вартості земельної ділянки за допомогою методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

Мета: на практиці засвоїти методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

Зміст лабораторної роботи

Лабораторна робота складається з 3-х етапів:

1.Опис об’єкта оцінки.

2.Збір та аналіз інформації про об’єкти-аналоги, які можуть бути використані для визначення ринкової вартості об’єкта оцінки.

3.Виконання розрахунку ринкової вартості земельної ділянки за допомогою методичного підходу.

Вихідні матеріали для виконання лабораторної роботи:

1.Інформаційна база газет, журналів, бюлетенів, сайтів;

2.Дані про курс валют Національного банку України;

3.Технічна документація з нормативної грошової оцінки населеного пункту.

4.Вихідні матеріали про земельну ділянку.

Зміст завдання: За допомогою методичного підходу, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до

8

цін продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

m

Цза= Ца+ ∑ DЦа j,

j1

де Цза – скоригована ціна продажу a-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);

Ца – фактична ціна продажу a-ї подібної земельної ділянки (у гривнях); m – кількість факторів порівняння;

Цаj – різниця (поправка) в ціні (+, -) продажу a-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

Вякості інформаційної бази використовувались бюлетені "Янус нерухомість", “ Мир квартир” та газети "Експрес об’ява", "Aviso", сайти.

Воснові ринкового підходу заснованого на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок лежить метод прямого порівняльного аналізу продажів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки належать: - правовий режим земельної ділянки; - цільове призначення земельної ділянки; - умови продажу; - дата продажу;

- місцезнаходження; - фізичні характеристики;

- характер використання прилеглої території.

Проаналізувавши інформаційну базу та врахувавши вищезгадані фактори, оцінювачем зроблена така вибірка по пропозиціях продажу присадибних земельних ділянок, яка наведена в табл. 1. Інформаційні джерела, які будуть використані для розрахунку, не повинні перевищувати піврічної давності.

9

Таблиця 1

Вибірка об`єктів-аналогів

З вибраних варіантів відібрано п`ять аналогів, які за своїми характеристиками найбільш наближені до об’єкта оцінки. Після погодження їх з викладачем, робиться наступна таблиця, де відображаються відібрані для розрахунку об`єкти-аналоги, а також таблиця, де наводяться їх характеристики (табл. 2, 3).

10