Оцінка нерухомості (методичка)

Вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок (аналогів), що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

11

У даному випадку вибрані земельні ділянки-аналоги відрізняються від об’єкта оцінки умовами продажу, фізичними характеристиками (рельєф) та наявністю інженерних мереж.

Так як аналоги визначені на основі інформації про ціну пропонування, згідно з п.17 Національного стандарту № 1, необхідно врахувати тенденцію зміни ціни продажу порівняно з ціною пропонування. За даними агентств нерухомості, що займаються продажем земельних ділянок у м. Києві визначено, що ціна продажу в умовах економічної кризи, як правило, зменшується орієнтовно на 10% від ціни пропонування, тому вартість пропозиції аналогів зменшуємо на 10%.

Оцінювана земельна ділянка має схил, тоді як ділянки-аналоги мають рівнинний рельєф. Також, згідно з базою даних земельного кадастру об’єкт оцінки примикає до вулиці без твердого покриття та без централізованого водо- і газопостачання. Обрані ділянки-аналоги забезпечені під’їзними шляхами з твердим покриттям та інженерними мережами – централізовані водопостачання, газопровід та електропостачання.

Внесення поправок у розбіжності фізичних характеристик та наявності інженерних мереж базуються на значенні локальних коефіцієнтів, що враховують інженерно-геологічні та інженерноінфраструктурні параметри, які затверджені рішенням Київради від

26.07.2007 року № 43/1877.

Керуючись технічною документацією з нормативної грошової оцінки до земельних ділянок, які мають схил, застосовується коефіцієнт – 0,90, а до земельних ділянок, що примикають до вулиці: без твердого покриття – 0,95, без централізованого водопостачання - 0,95, без централізованого газопостачання – 0,95.

Враховуючи вищевикладене, ціни продажів земельних діляноканалогів доцільно зменшити за схил на 10% і відсутність інженерних мереж та інфраструктурного облаштування на 15%.

Для внесення поправок до ділянок-аналогів складаємо корегувальну табл. 4.

12

Таблиця 4

13

На основі даних з табл. 4 розраховуємо вартість квадратного метра земельної ділянки. Так як значення вибірки не повторюються, то вартість квадратного метра земельної ділянки буде розраховуватись, як медіанне значення.

Для визначення ринкової вартості 1 м2 земельної ділянки складаємо ранжований ряд з отриманих даних табл. 4.

Ранжований ряд

Згідно з даними ранжованого ряду вартість одного метра квадратного земельної ділянки в доларах США розраховується як медіанне значення земельних ділянок-аналогів (середнє значення ранжованого ряду без урахування найменшого та найбільшого значень), яке склало 94,66 грн за один квадратний метр.

Вартість ділянок-аналогів прийнята в доларовому еквіваленті тому, що пропозиції з продажу земельних ділянок в інформаційних джерелах наводяться в доларах США.

Офіційний курс гривні до долара США Національного банку України на дату оцінки – 7,6103 грн.

Знаходимо вартість у гривнях:

Цкв.м.з. = 7,6103 · 94,66= 720,39 грн.

Площа оцінюваної земельної ділянки – 1000 м2 .

Знаючи вартість одного квадратного метра земельної ділянки, розраховуємо її загальну вартість:

Цз.д. = 720,39 · 1000 = 720390 грн.

Висновок. У результаті проведеної оцінки за допомогою методу, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, ринкова вартість земельної ділянки (кадастровий номер 8 000 000 000:82:415:0083) площею 1000 м2 , яка розташована у пров. Лисогірському, 50, у Голосіївському районі м. Києва станом на 12 червня 2009 року становить – 720390 грн (сімсот двадцять тисяч триста дев’яносто гривень), що в розрахунку на 1 м2 дорівнює – 720,39 грн.

Завдання. Після отриманих вихідних даних необхідно за наведеним вище прикладом провести розрахунок та отримати ринкову вартість земельної ділянки за допомогою методичного підходу, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

14

Лабораторна робота № 3

Тема: визначення ринкової вартості земельної ділянки за допомогою методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Мета: на практиці засвоїти методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Зміст лабораторної роботи

Лабораторна робота складається з 3-х етапів:

1.Опис об’єкта оцінки.

2.Збір та аналіз інформації необхідної для розрахунку ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою методичного підходу, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

3.Процедура проведення оцінки з визначення ринкової вартості земельної ділянки за допомогою методичного підходу.

Вихідні матеріали для виконання лабораторної роботи:

1.Інформаційна база газет, журналів, бюлетенів, сайтів;

2.Дані про курс валют Національного банку України;

3.Дані Міністерства регіонального розвитку та будівництва України (на сьогодні Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства);

4.Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту.

5.Вихідні дані про земельну ділянку.

Зміст завдання. Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення.

Цв = Цо - Вос, де Цв – вартість земельної ділянки, визначена шляхом розрахунку витрат на земельні поліпшення, у гривнях;

Цо – очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки або капіталізований чистий операційний чи рентний дохід від її використання, у гривнях;

Вос – витрати на земельні поліпшення, у гривнях.

15

Опис земельної ділянки див. у лабораторній роботі № 2.

Під час обстеження встановлено, що на дату оцінки на земельній ділянці розташований двоповерховий будинок. Будинок побудований у 2008 році. Загальна площа будинку, згідно з техничним паспортом Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна становить 250 м2. Фізичний знос будівлі відсутній.

В якості інформаційної бази, для визначення чистого операційного доходу від забудованої земельної ділянки (проект), використовувалися дані бюлетенів за травень 2009 року “ Аренда”, ” Коммерческая недвижимость”, „ Столичная Недвижимость”, “ Мир квартир” та газет "Експрес об’ява" і "Aviso", в яких наведена інформація про ринкові ставки орендної плати за 1 м2 площі індивідуального житлового будинку в периферійній частині міста. Також проводились консультації з ріелторами агентства „ Український дім”.

З метою зменшення розбіжностей в розрахунках рівня потенційної дохідності і дотримуючись принципу розумної обережності при визначенні орендних ставок за аналоги брались ставки за будинки з добрим фізичним станом. Орендні ставки та характеристики приміщень наведені в табл. 5, 6.

Для того, щоб приміщення з нетиповими для даної зони цінами не впливали на результати статистичного аналізу, приміщення із значним відхиленням від середнього значення для даної зони виключалися із вибірки. Оцінювачами було проаналізовано 8 подібних об’єктів. Після ретельного їх аналізу відібрано 3 пропозиції, які наближені до об’єкта оцінки. Дані про ринок пропозицій наведені в табл. 5.

16

Орендна ставка прийнята в доларовому еквіваленті тому, що пропозиції на оренду приміщень в інформаційних джерелах наводяться в доларах США.

Офіційний курс гривні до долара США Національного банку України на дату оцінки становить 7,6103 грн за 1$ (див. додатки).

Характеристика обраних приміщень-аналогів наведена в табл. 6.

Орендна плата приймається на рівні середнього арифметичного значення (найбільш вірогідного) даних табл. 5 і становить 91,32 грн за один квадратний метр в місяць.

У зв’язку з тим, що приміщення передають в оренду громадянам, в орендних ставках ПДВ не враховано.

Для розрахунку доходу оцінювачами прогнозується передача в оренду будинку (котеджу) загальною площею 250 м2 .

Подальші розрахунки проводяться за вказаною в методиці послідовністю.

Розраховуємо валовий дохід (Дв)

Щорічний валовий дохід (в гривнях) від надання будинку в оренду, з урахуванням коефіцієнта завантаженості 0,95 дорівнює:

Дв = 91,32 · 250 · 12 · 0,95 = 260262грн,

де 250 – площа будинку, м2 .

Коефіцієнт завантаженості враховує, в першу чергу, можливість безперервної, протягом року, передачі в оренду будинку та вчасного збору орендної плати і прийнятий з урахуванням величини площ будинку. За даними фахівців агентств нерухомості 95-відсотковий рівень завантаженості житла при оренді в даній зоні, відповідає їх ефективному використанню.

17

Розраховуємо операційні витрати (Во)

Оцінювачами до щорічних операційних витрат віднесені поточний ремонт та земельний податок. Проаналізувавши типові договори оренди житла встановлено, що експлуатаційні витрати, як правило, сплачує орендар. У зв’язку з цим інші операційні витрати оцінювачами не передбачені.

Витрати на поточний ремонт для подібних будинків складають в середньому 50 грн/м2 на рік (без ПДВ), що визначено на основі аналітичних досліджень даних фізичних осіб, які експлуатують відповідні об’єкти нерухомості. Щорічні витрати на поточний ремонт будівлі загальною площею 250 м2 , становитимуть 12500 грн.

Земельний податок – (3% від суми земельного податку, який складає 1% від нормативної грошової оцінки, що розрахована нижче по тексту) – 210,47 грн/рік.

Загальна сума щорічних операційних витрат дорівнюватиме:

Во = 12500,00 +210,47 = 12710,47 грн.

Розраховуємо чистий операційний дохід (До)

Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та щорічними операційними витратами і дорівнює:

До = 260262–12710,47 = 247551,53 грн.

Далі, згідно з методикою експертної грошової оцінки, капіталізуємо чистий операційний дохід. Для цього нам необхідно визначити ставку капіталізації.

Розраховуємо ставку капіталізації (Ск)

Враховуючи наявність даних про продаж аналогічних об’єктів, ставку капіталізації визначаємо за допомогою методу ринкової екстракції. Цей метод є найбільш надійним тому, що при його застосуванні аналізуються зібрані на ринку дані і враховується співвідношення орендної плати до цін продажу подібних об’єктів.

Ставка капіталізації даним методом розраховується як відношення чистого операційного доходу до ціни продажу аналогічної нерухомості.

Усі розрахунки з визначення Ск проводяться по даних, розрахованих на один квадратний метр приміщень. Для проведення розрахунку використовується попередньо визначений чистий операційний дохід від здачі в оренду приміщень та ціни продажу аналогічних об’єктів, які

18

прийняті на рівні пропозицій інформаційних бюлетенів за травень 2009 року "Янус нерухомість", ” Коммерческая недвижимость”, „ Столичная недвижимость”, “ Мир квартир” та газети “ Аviso”, інтернет сайтів – www.aviso.kiev.ua, www.zhitlo-nvest.kiev.ua, www. blagovest.com і наведені в табл. 7.

Таблиця 7

Ринок пропозицій продажу будинків

Таблиця 8

Характеристика аналогічних будинків

Для розрахунку Ск необхідно визначити чистий операційний дохід з 1 м2 будинку площею 250 м2 , що дорівнюватиме:

До 1 м2 = 247551,53 : 250 = 990,21 грн,

де 250 – загальна площа будинку, м2 . Визначаємо ставку капіталізації:

Ск = 990,21 : 7550 · 100 = 13,1%,

де 7550 – ціна продажу 1 м2 будинків, прийнята на рівні середнього арифметичного (найбільш вірогідного) значення табл. 7.

Отже, Ск визначена методом ринкової екстракції, приймається на рівні 13,1%.

19

Розраховуємо капіталізований чистий операційний дохід (Цо)

Відповідно до алгоритму розрахунку капіталізований чистий операційний дохід (Цо) від забудованої земельної ділянки складає:

Цо = 247551,53/13,1 х 100 = 1889706,34 грн.

Вартість земельних ділянок (Цв) визначається як різниця між капіталізованим чистим операційним доходом від їх використання та витратами на земельні поліпшення.

Розраховуємо витрати на земельні поліпшення (Вос)

Під час оцінки забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, за умови їх найбільш ефективного використання.

Витрати на земельні поліпшення, що розташовані на земельній ділянці, розраховуються на основі вартості заміщення.

Вартість спорудження будинку прийнята за даними Міністерства регіонального розвитку та будівництва України (на сьогодні Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства), відповідно до яких вартість спорудження будинків

показник опосередкованої вартості спорудження житла враховує загальнобудівельні роботи по будинку в цілому, та витрати з проектування, затвердження проекту та організації будівництва.

Загальна вартість спорудження будинку на дату оцінки дорівнює:

В oc1= 5155 · 250 = 1288750 грн,

де 250 м2 – загальна площа будинку.

Розраховуємо вартість земельної ділянки (Цв)

Для розрахунку ринкової вартості земельної ділянки потрібно від капіталізованого чистого операційного доходу відняти витрати на земельні

пров. Лисогірському, 50, у Голосіївському районі м. Києва визначена методом залишку для землі станом на 12 червня 2009 року становить –

20