Оцінка нерухомості (методичка)

де 29200 – нормативна вартість будівництва повітряних ЛЕП-10 та 0.4 Квт станом на 01.01.2005 р.;

1.7045 – коефіцієнт збільшення вартості будівельно-монтажних робіт за період з 2005 р. по 01.01.2010 р. включно; 22,9 км – протяжність електролінії ЛЕП.

- вулиці з твердим покриттям (бруківка):

В = 51000 · 12 · 3,5км = 2 142 000 грн,

де 51000 – нормативна вартість прокладки 1км згідно із збірником № 23 (УПВВ);

12 – індекс збільшення будівельно-монтажних робіт за період до

01.01.2010 р.; 3,5 км – протяжність дороги в км.

Таким чином розраховувались інші показники відновної вартості. Вулично-дорожня мережа села включає вуличну мережу та

міжквартальні дороги і проїзди протяжністю – 22 км, в т.ч. з твердим покриттям – 3,5 км, насипних – 18,5 км.

Дощова каналізація в селі відсутня. Санітарна очистка проводиться силами мешканців села. Спеціальні насадження для озеленення вулиць не створювались.

Витрати на облаштування територій населеного пункту наведені в табл. 12

Таблиця 12

Витрати на облаштування населеного пункту

31

Відповідно до даних таблиці, загальні витрати на облаштування території села складають 9166991 грн.

Базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту залежить також від регіональних факторів місцерозташування населених пунктів. Показник Км1 прийнято 1.0, оскільки населений пункт не входить в приміську зону великих міст, не має статусу курорту та не входить у зону радіоактивного забруднення.

Нормативна грошова оцінка одного квадратного метра населеного пункту залежить від регіональних факторів і визначається за формулою:

Цн = В× Нп × Км1, Нк

де Цн – нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В – витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп – норма прибутку, 6%; Нк – норма капіталізації, 3%;

Км1 – коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній системі розселення і виробництва.

Витрати (В) на освоєння та облаштування території згідно з табл. 12 складають 9166991 грн.

Площа населеного пункту, яка приймається до розрахунків табл. 13, становить різницю між його загальною площею та сільськогосподарськими угіддями, землями водного фонду, що не входять в оцінювану територію або їх оцінка проводиться окремо.

Таблиця 13

Розрахунок площі населеного пункту, яка приймається для розрахунків

32

Знаючи загальну відновну вартість витрат на благоустрій територій села та площу, на яку понесені всі витрати, розраховуємо витрати (В) на 1 м2 забудованої території.

B = 9166991 грн = 14,13 грн/м3 648900 м2

Тоді середня вартість (або базова вартість) одного квадратного метра земель населеного пункту дорівнює:

Цнм = 14,13 × 6% ×1.0 = 28, 26 грн/м3 3%

Отже, базова вартість 1 кв.м територій населеного пункту, що оцінюється, становить 28,26 грн.

Завдання. Студент отримує вихідну інформацію про населений пункт та його благоустрій, а також картографічний матеріал. За наведеним вище прикладом необхідно розрахувати базову вартість одного квадратного метра населеного пункту.

Лабораторна робота № 2

Тема: визначення оціночних районів, розрахунок зонального коефіцієнта (Км2) та встановлення економікопланувальних зон.

Мета: на практиці засвоїти навики розрахунку зонального коефіцієнта Км2, що характеризує містобудівну цінність територій в межах населеного пункту та проведення економіко-планувального зонування.

Зміст лабораторної роботи

Лабораторна робота складається з 4-х етапів:

1.Поділ населеного пункту на оціночні райони;

2.Визначення інтегрального індексу оціночних районів;

3.Об’єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони;

4.Визначення значення зонального коефіцієнта Км2 для окремої економіко-планувальної зони.

33

Вихідні матеріали для виконання лабораторної роботи:

1.Планово-картографічний матеріал на населений пункт;

2.Анкета експертної оцінки територій населеного пункту;

3.Граничні значення коефіцієнтів, які враховують ступінь

містобудівної цінності територій в межах населеного пункту (Км2). Зміст завдання. Для встановлення меж економіко-планувальних зон

та визначення коефіцієнта Км2 застосовуємо експертний метод, який полягає в наступному:

1.Визначаємо оціночні райони в межах населеного пункту;

2.Наносимо межі на картографічний матеріал;

3.Аналізуємо анкету експертної оцінки, що включає 16 факторів, які

можуть вплинути на величину комплексного індексу цінності району li (табл. 14).

Оцінка окремого фактора встановлювалась за 5-ти бальною шкалою, при цьому «5» балами оцінювалось найкраще значення фактора, а балом «1» - його відсутність або найгірше значення. Для фактора «Рівень зашумленості» «5» балами оцінювалась його відсутність.

Визначаємо суму балів пофакторної оцінки по оціночних районах табл. 14.

Таблиця 14

Анкета експертної оцінки території населеного пункту

34

4.Визначаємо середній бал (Іс) по кожному оціночному району та середньозважений бал (І) для населеного пункту з урахуванням площ оціночних районів (табл. 15).

5.Розраховуємо комплексний індекс цінності для окремого оціночного району, як частки від ділення середнього балу по району та середньозваженого балу по селу за формулою:

Наступною стадією виконання оцінки земель є проведення економіко-планувального зонування території села, тобто об’єднання оціночних районів у економіко-планувальні зони. Здійснюється це з метою узагальнення результатів оцінки території окремих оціночних районів та виділення однотипних за споживчими якостями і функціональним використанням зон.

При об’єднанні оціночних районів у економіко-планувальні зони враховувалась дія трьох факторів:

1.Суміжність районів;

2.Переважно однотипне функціональне використання;

3.Близькість значення індексу li (величини індексу окремих оціночних районів не повинні відрізнятися між собою більш ніж на 25%).

Значення зонального коефіцієнта Км2 для окремої економікопланувальної зони визначено як середньозважене (за часткою площі районів) індексів Іi оціночних районів, які входять до цієї зони табл. 16.

35

Таблиця 16

Значення зонального коефіцієнта Км2

Завдання. Відповідно до розрахунків зональних коефіцієнтів Км2 об’єднати оціночні райони в економіко-планувальні зони.

Лабораторна робота № 3

Тема: розрахунок нормативної грошової оцінки земель населеного пункту з урахуванням коефіцієнтів на функціональне використання.

Мета: на практиці засвоїти навики розрахунку нормативної грошової оцінки земель населеного пункту.

Зміст лабораторної роботи

Лабораторна робота складається з 1-го етапу:

1.Провести розрахунок нормативної грошової оцінки земель населеного пункту різного функціонального використання в розрізі економіко-планувальних зон.

Вихідні матеріали для виконання лабораторної роботи:

1.Значення коефіцієнтів, які характеризують містобудівну цінність територій економіко-планувальних зон (Км2 табл. 5).

2.Значення коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання землі (Кф).

∙Землі житлової забудови – 1,0;

∙Землі промисловості – 1,2;

∙Землі комерційного використання – 2,5;

∙Землі громадського призначення – 0,7;

∙Землі транспорту, зв'язку – 1,0;

∙Землі технічної інфраструктури – 0,65;

∙Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі – 0,5;

∙Інші відкриті (незабудовані) землі – 0,1.

Зміст завдання. Розрахувати грошову оцінку земель різного

функціонального використання у розрізі економіко-планувальних зон (грн за 1 м2) населеного пункту.

Розрахунок проводиться за формулою: Цнм = Цн · Км2 · Кф.

Результати розрахунку представленні в табл. 17.

36

Таблиця 17

Завдання. Розрахувати нормативну грошову оцінку земель населеного пункту.

Лабораторна робота № 4

Тема: витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки.

Мета: розрахувати нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки різного функціонального використання.

Зміст лабораторної роботи

Лабораторна робота складається з 3 - х етапів:

Виконати розрахунок нормативної грошової оцінки земельних ділянок різного функціонального використання:

1.Земельної ділянки житлової забудови;

2.Земельної ділянки комерційного використання;

3.Земельної ділянки змішаного використання;

Вихідні матеріали для виконання лабораторної роботи:

1.Грошова оцінка земель населеного пункту.

2.Вихідна інформація про земельні ділянки різного функціонального використання.

Зміст завдання. 1. Провести розрахунок нормативної грошової оцінки

земельної ділянки під житловою забудовою площею 1000 м2 .

Ділянка розташована на вул. Миру у межах другої економікопланувальної зони. Базова вартість 1м2 території населеного пункту за грошовою оцінкою становить 28,26 грн. Зональний коефіцієнт Км2 для ІІ економіко-планувальної зони становить 0,87. Тоді базова вартість в економіко-планувальній зоні дорівнює 24,58 грн/м2, коефіцієнт на функціональне використання землі для земель житлової забудови Кф=1,0.

Під час розрахунку нормативної грошової оцінки земель житлової забудови в м. Києві, локальні коефіцієнти на місці розташування ділянки в межах економіко-планувальної зони не застосовуються (рішення Київради).

Відповідно до карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка знаходиться в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту – 1,04; ділянка примикає

37

до вулиці без твердого покриття – 0,90. При цьому добуток пофакторних оцінок повинен бути в межах 0,50-1,50.

Відповідно до методики розрахунку локальні коефіцієнти застосовуються на всі населені пункти, окрім міста Києва.

Використовуючи вищенаведену інформацію, проводимо розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки житлової забудови в табл. 18.

Таблиця 18

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки житлової забудови

Місцерозташування: с. Рудня. вул. Миру, 9 Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової забудови

1У зв’язку з тим, що нормативна грошова оцінка земель населеного пункту була виконана за даними станом на 01.01.2009 р. – до неї застосовуються коефіцієнти індексації за 2009 - 2011 рр.

38

Отже, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 24208,10 (двадцять чотири тисячі двісті вісім гривень десять копійок).

2. Провести розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки комерційного використання площею 1000 м2 .

Земельна ділянка площею 1000 м2 розташована по вул. Суворова у межах першої економіко-планувальної зони. Ділянка відведена для експлуатації та обслуговування магазину. Базова вартість 1м2 території населеного пункту за грошовою оцінкою становить 28,26 грн. Зональний коефіцієнт Км2 для І економіко-планувальної зони становить 1.00.

Коефіцієнт на функціональне використання землі комерційного використання Кф = 2,5.

Відповідно до карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка знаходиться в зоні пішохідної доступності до громадського центру - 1,10; в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту – 1,04. При цьому добуток пофакторних оцінок повинен бути в межах 0,50-1,50.

Таким чином проводимо розрахунок земельної ділянки житлової забудови

(табл. 19).

Таблиця 19

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки комерційного використання Місцерозташування: с. Рудня, вул. Суворова, 12

Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової забудови

39

Отже, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить

228155,50 (двісті двадцять вісім тисяч сто п’ятдесят п’ять гривень п’ятдесят копійок).

3. Провести розрахунок грошової оцінки земельної ділянки змішаного використання. Земельна ділянка площею 1600 м2 розташована на вул. Гагаріна. На земельній ділянці знаходиться будівля загальною площею

800м2 , яка використовується:

-250 м2 під магазин;

-150 м2 під кафе;

-400 м2 під житло.

Базова вартість в І економіко-планувальній зоні становить 28,26 грн/м2.

Зональний коефіцієнт Км2 для І економіко-планувальної зони становить 1.00.

Відповідно до карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка знаходиться в зоні пішохідної доступності до громадського центру - 1,10; в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту – 1,04; в зоні регулювання забудови – Кл 1,11.

При цьому добуток пофакторних оцінок повинен бути в межах 0,50-1,50.

Таким чином проводимо розрахунок земельної ділянки змішаного використання (табл. 20).

40