Оцінка нерухомості (методичка)

600956,34 грн, (шістсот тисяч дев`ятсот п`ятдесят шість гривень тридцять чотири копійки), що в розрахунку на 1 м2 дорівнює – 600,96 грн, (шістсот гривень дев`яносто шість копійок).

Завдання. Після отриманих даних необхідно за наведеним вище прикладом провести розрахунок та отримати ринкову вартість земельної ділянки методичним підходом, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Лабораторна робота № 4

Тема: економічний метод розрахунку ринкової вартості земельної ділянки.

Мета: на практиці засвоїти розрахунок ринкової вартості земельної ділянки за допомогою економічного методу.

Зміст лабораторної роботи

Лабораторна робота складається з 3-х етапів:

1.Опис об’єкта оцінки.

2.Збір та аналіз інформації про об’єкти-аналоги для розрахунку ринкової вартості земельної ділянки за допомогою економічного методу.

3.Розрахунок вартості земельної ділянки за допомогою методичного підходу.

Вихідні матеріали для виконання лабораторної роботи:

1.Дані про об’єкт оцінки.

2.Інформаційна база газет, журналів, бюлетенів, сайтів;

3.Курс валют Національного банку України.

Зміст завдання. Економічний метод передбачає визначення вартості землі (Цв) як залишку різниці між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки (Цан) і витратами на земельні поліпшення (Вос):

Цв = Цан - Вос.

Під час обстеження встановлено, що на дату оцінки на земельній ділянці розташований двоповерховий будинок. Будинок побудований у 2005 році. Загальна площа будинку, згідно з технічним паспортом Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна становить 250 м2. Ступінь фізичного зносу будинку становив 10%.

Для застосування даного підходу вибрані подібні земельні ділянки із житловими будинками, які за своїми технічними характеристиками схожі на будинок, що знаходиться на оцінюваній ділянці. Для проведення цієї

21

процедури були проаналізовані ціни продажу присадибних земельних ділянок із житловими будинками на території масиву „ Саперна слобідка”.

В якості інформаційної бази використовувалися дані бюлетенів за травень-червень 2009 року "Янус нерухомість", “ Мир квартир”, газети

"Експрес об’ява", "Aviso" та інтернет-сайту www.blagovest. com.ua. Також

земельної ділянки та площу житлового будинку, оцінювачами зроблена

22

Під час використання економічного методу очікувана ціна продажу земельної ділянки з будівлями та спорудами встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок (аналогів), що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

У зв’язку з тим, що в даному випадку вибрані земельні ділянкианалоги не мають суттєвих відмінностей від об’єкта оцінки у факторах, що можуть впливати на його вартість, поправки не вносились.

На основі даних табл. 9 розраховуємо очікувану ціну продажу 1 м2 забудованої земельної ділянки. Так як значення очікуваних цін продажу ділянок-аналогів не повторюються – вищезгадана ціна розраховується як медіанне значення.

Для цього складаємо ранжований ряд з отриманих даних табл. 9.

Ранжований ряд

Відкидаємо з цього ряду мінімальне та максимальне значення, тобто 227,78 та 290,00. Тоді очікувана ціна продажу 1 м2 забудованої земельної ділянки в доларах США розраховується як відношення суми значень ряду, що залишилися, до їх кількості і дорівнюватиме:

Цм2 .з. = (235,00 $ + 255,00 $) : 2 = 245 $.

Офіційний курс гривні до долара США Національного банку України на дату оцінки становить 7,6103 грн до 1 $.

Знаходимо вартість у гривнях:

Цм2 .з. = 7,6103 · 245=1864,52 грн.

Розраховуємо очікувану ціну продажу поліпшеної земельної ділянки (Цп.з.д) площею 1000 м2 , яка дорівнюватиме:

Цп.з.д. = 1864,52 · 1000 = 1864520 грн.

Для того, щоб отримати ринкову вартість земельної ділянки потрібно від очікуваної ціни продажу поліпшеної ділянки відняти витрати на земельні поліпшення.

Витрати на земельні поліпшення, визначені в попередніх розрахунках лабораторної роботи № 3 становлять 1288750 грн.

У зв’язку з тим, що ступінь фізичного зносу будинку становить 10 %,

23

розраховуємо відновну залишкову вартість будинку на дату оцінки:

В в.з.в.б = 1288750 – (1288750 · 10 : 100) = 1159875 грн.

Для розрахунку ринкової вартості земельної ділянки потрібно від очікуваної ціни продажу поліпшеної ділянки відняти витрати на земельні поліпшення.

Отже, ринкова вартість (Цв) земельної ділянки дорівнює:

Цв = 1864520 – 1159875 = 704645 грн.

Площа земельної ділянки становить 1000 м2. Тоді вартість 1 м2

пров. Лисогірському, 50, у Голосіївському районі м. Києва визначена економічним методом станом на 12 червня 2009 року становить із заокругленням – 704645 грн, (сімсот чотири тисячі шістсот сорок п’ять гривень), що в розрахунку на 1 м2 дорівнює – 704,64 грн (сімсот чотири гривні шістдесят чотири копійки).

Завдання. Після отримання вихідних даних необхідно за наведеним вище прикладом провести розрахунок та отримати ринкову вартість земельної ділянки економічним методом.

Лабораторна робота № 5

Тема: методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного доходу.

Мета: на практиці засвоїти методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного доходу.

Зміст лабораторної роботи

Лабораторна робота складається з 4-х етапів:

1.Опис об’єкта оцінки.

2.Аналіз нормативної бази та обгрунтування найбільш ефективного використання земельної ділянки, яка розглядається як об’єкт оцінки.

3.Збір та аналіз інформації, яка необхідна для визначення ринкової вартості земельної ділянки за методичним підходом, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

4.Розрахунок вартості земельної ділянки за методичним підходом.

24

Вихідні матеріали для виконання лабораторної роботи:

1.Дані про ділянку, що оцінюється.

2.Інформаційна база газет, журналів, бюлетенів, сайтів;

3.Ставки по валютних депозитах в комерційних банках України. Зміст завдання. Методичний підхід, що базується на капіталізації

чистого операційного доходу передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання. В основі методичного підходу лежить принцип доданої прибутковості, що не пов’язаний із земельними поліпшеннями, тобто вартість земельної ділянки відображає її спроможність приносити дохід у майбутньому. При застосуванні даного підходу проводиться вивчення ринку оренди та ринкових розмірів орендної плати за одиницю площі подібних земельних ділянок в типових (ринкових) умовах. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

Цкп = До , Ск

де Цкп – вартість земельної ділянки (у гривнях); До – чистий операційний або рентний дохід (у гривнях); Ск – ставка капіталізації.

Розрахунок проводиться послідовно, згідно з методикою. Розглянемо випадок, коли вільна земельна ділянка використовується

її власником для облаштування платної автостоянки. На основі аналізу встановлено, що розмір зберігання автомобіля на автостоянці в місті Києві становить 30 гривень за добу.

Площа земельної ділянки складає 1000 м2 , що дозволяє обладнати автостоянку для тимчасового зберігання легкових автомобілів на 40 паркомісць, виходячи з ДБН 360-92, норматив на один автомобіль з урахуванням проїзду становить 25 м2 .

Розраховуємо фактичний щорічний дохід, який можна отримати від використання земельної ділянки:

30 грн/місце-доба · 365 діб · 40 місць = 438000,00 грн.

З урахуванням 95-відсоткового рівня завантаження автостоянки фактичний дохід від автостоянки становитиме:

Дф = 438000,00 · 0,95 = 416100,00 грн.

Чистий операційний дохід визначається як різниця між фактичним

25

доходом та щорічними експлуатаційними витратами.

До щорічних операційних витрат відносять земельний податок та управлінські витрати.

Земельний податок за користування даною земельною ділянкою, згідно з «Законом України про плату за землю» (на сьогодні податковий кодекс України) встановлюється на рівні 1% від нормативної грошової оцінки, що розрахована нижче по тексту і становитиме 19293,21 грн на рік.

Витрати приймаються на рівні заробітної плати на рівні 5000 грн на місяць, тоді

12 місяців · 5000 грн = 60000 грн на рік.

Розраховуємо чистий операційний дохід (Цв) від використання земельної ділянки під автостоянку:

Цв = 416100,00 - 19293,21 - 60000 = 336806,79 грн.

Для того, щоб розрахувати ринкову вартість земельної ділянки за допомогою методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного доходу, необхідно визначити ставку капіталізації.

Розрахунок ставки капіталізації (Ск)

Відповідно до методики експертної грошової оцінки ставку капіталізації визначаємо шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей (метод кумулятивної побудови).

Метод кумулятивної побудови передбачає два етапи:

1.Визначення відповідної безризикової норми доходу;

2.Визначення відповідних премій за ризик інвестування у даний

об’єкт.

В умовах України найбільш надійним орієнтиром, що відповідає безризиковій нормі доходу, через відсутність інших фінансових інструментів, які можуть вважатися безризиковими, є типова депозитна ставка у ВКВ (доларах США).

В якості базової безризикової ставки обрано середньозважену величину банківських ставок по валютних депозитах провідних комерційних банків України. На дату оцінки відсоткова ставка на депозити

удоларах США складає:

-„ Райффайзенбанк”: т. 489-90-00 – 10,0%;

-„ Приватбанк”: т. 569-47-97 – 9,5%;

-„ Укрсиббанк”: т. 590-06-60 – 10,7%;

26

- „OtpBank”: т. 490-05-00 – 9,5%.

Тобто, згідно з валютними депозитами провідних комерційних банків м. Києва, безризикова ставка буде складати 9,9%.

Для того, щоб оцінити відповідну додаткову премію за ризик інвестування в конкретний об’єкт, був використаний експертний метод оцінки величини премій за ризик, пов'язаний з інвестуванням в конкретну компанію, який часто застосовується оцінювачами. Метод враховує ризики, пов'язані з ліквідністю, компетентним керуванням та менеджментом, фінансовою структурою підприємства та джерелами фінансування, іншими ризиками.

Ліквідність – це швидкість, з якою актив може бути обернений в готівку. Нерухомість, у порівнянні з банківськими вкладами, є менш ліквідним, особливо в умовах неврегульованого іпотечного кредитування і не може бути у короткий час обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості. Цей фактор враховується ставкою компенсації за низьку ліквідність, і приймається на рівні 1%.

Термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим, ніж термін банківських депозитів, а сума інвестицій перевищує типову суму депозиту. Тому потрібно врахувати також компенсацію відмінностей в умовах інвестицій. Типова ставка цього ризику приймається на рівні 1%.

Так, як вкладення капіталу в нерухомість є ризиковим, то і управління цими інвестиціями (вибір варіанта фінансування, дослідження ринку, прийняття рішення про продаж чи утримання об’єкта нерухомості, робота з податковими органами та ін.) потребує відповідних зусиль, які повинні компенсуватися шляхом включення в ставку інвестиційного менеджменту. Отже, поправка на даний вид ризику приймається у розмірі 1%.

Розраховуємо ставку капіталізації методом кумулятивної побудови. Розрахунок наведений в табл. 11.

Отже, Ск визначена на основі норми віддачі в інвестований капітал

27

(методом кумулятивної побудови), приймається на рівні 12,9 %.

Так як прогнозований дохід від використання земельної ділянки, що є об'єктом оцінки, передбачається стабільним у часі при визначенні вартості, доцільно застосувати техніку прямої капіталізації.

пров. Лисогірському, 50, у Голосіївському районі м. Києва визначена методичним підходом, що базується на капіталізації чистого операційного доходу станом на 12 червня 2009 року становить із заокругленням – 2610905,34 грн, (два мільйони шістсот десять тисяч дев`ятсот п`ять гривень тридцять чотири копійки), що в розрахунку на 1 м2 дорівнює –

2610,90 грн.

Завдання. Після отриманих вихідних даних необхідно за наведеним вище прикладом провести розрахунок та отримати ринкову вартість земельної ділянки методичним підходом, що базується на капіталізації чистого операційного доходу.

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історикокультурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.

Процедура виконання грошової оцінки земель населених пунктів виконується в чотири етапи:

На першому етапі визначається базова – середня для даного населеного пункту вартість одного квадратного метра земель, яка залежить від місцерозташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва і розселення та рівня освоєння та облаштування території.

28

На другому етапі базова вартість диференціюється в межах одного населеного пункту по економіко-планувальних зонах, які встановлюються в залежності від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території, котрі впливають на розмір рентного доходу: різниця доступності, в рівні інженерного забезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, в екологічній якості територій та привабливості середовища.

На третьому етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історикокультурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерноінфраструктурних особливостей її місцезнаходження.

На четвертому етапі проводиться грошова оцінка окремих земельних ділянок.

.

Лабораторна робота № 1

Тема: розрахунок базової вартості одного квадратного метра земель населеного пункту.

Мета: на практиці засвоїти навики розрахунку базової вартості одного квадратного метра земель населеного пункту.

Зміст лабораторної роботи

Лабораторна робота складається з 3-х етапів:

1.Аналіз нормативних та законодавчих документів;

2.Визначення витрат на облаштування територій населеного пункту;

3.Визначення середньої вартості одного квадратного метра земель населеного пункту (базової вартості).

Вихідні матеріали для виконання лабораторної роботи:

1.Матеріали економічної оцінки земель;

2.Планово - картографічна основа населеного пункту;

3.Дані державного земельного кадастру;

4.Дані державної та відомчої звітності;

5.«Укрупнені показники витрат на будівництво об’єктів інженернотранспортної інфраструктури».

29

Зміст завдання. Вихідними даними для здійснення грошової оцінки є нормативні документи про статус населених пунктів та їх меж, дані державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, дані державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об’єкти інженерно-транспортного облаштування території, матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.

Розрахунок нормативної грошової оцінки земель виконано для сільського населеного пункту, що знаходиться в ПереяславХмельницькому районі, Київської області. Площа населеного пункту становить 403,1 га, сільськогосподарські угіддя займають 295,27 га, інші землі, що не увійшли до оцінюваної території становлять 42,94 га, площа територій, що оцінюється, становить 64,89 га.

Для визначення базової вартості одного квадратного метра земель населеного пункту зібрані статистичні та нормативні дані про витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. Ці витрати включають відновну вартість інженерної підготовки території, об’єктів соціальної інфраструктури місцевого значення, споруд і мереж електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабострумових пристроїв, вартість твердого покриття вуличної мережі станом на 1 січня поточного року.

Централізоване водопостачання, каналізація та теплопостачання в селі відсутні.

Відновна вартість електропостачання, телекомунікації обрахована згідно з «Укрупненими показниками витрат на будівництво об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури» і приведена до цін станом на 1 січня 2010 року, індексом зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт обрахована відповідно до «Збірника № 23 УПВВ автомобільних доріг». Також під час розрахунку відновної вартості об’єктів використовувався посібник „ Економіко-географічні аспекти формування вартості територій населених пунктів”, Київ, 2006, під редакцією Ю.М. Палеха.

Приклади розрахунків:

- вартість повітряних ЛЕП:

В = 29200 · 1,7045 · 22,9 = 1 139 765грн,

30