Затратний метод

Визначення вартості заміщення об’єкта будівельним аналогом

Визначення вартості відтворення об’єкта

По вартості одиничного показника

По вартості конструктивних елементів

По вартості будівельного об’єкта, агалогічно по функціональному призначенню об’єкта, що оцінюється

На базі кількісного аналізу

Рис. 4.1. Затратний метод оцінки

Затратний підхід ґрунтується на припущеннях, що вартість об'єкта не перевищує витрат по заміні його новим, а також на раціональному поводженні типового продавця, що бажає повернути витрачені кошти на будівництво. Використовувані методичні прийоми оцінки в рамках затратного підходу демонструє рис. 1. Процедури визначення відбудовної вартості (вартості заміщення), а також фізичного зносу будівель і споруд у значній мірі регламентовані нормативними актами. Послідовність оцінки:

Натурне обслідування об’єкта оцінки

Вибір методу

Визначення відновної вартості (вартості приміщення)

Визначення зносу об’єкта (фізичний, функціональний, зовнішній, економічний, переборний, непереборний)

Визначення залишкової вартості

Рис. 4.2. Схема послідовності оцінки за затратним підходом

Метод порівняння продажів (ринковий метод) дозволяє визначити ринкову вартість нерухомості, виходячи з аналізу цін на подібні нерухомості на ринку і порівнюючи ці нерухомості з об'єктом оцінки. Технологія методу порівнянь є фундаментальної для процесу оцінки і використовується в багатьох інших методах оцінки нерухомості. Метод порівняння продажів найбільш корисний, коли багато подібних недвижимостей були недавно продані на спеціалізованому ринку нерухомості. Використовуючи цей метод, оцінювач визначає вартість оцінюваної нерухомості, порівнюючи її з проданими подібними недвижимостями, що називають порівнянними продажами. Ціни продажів недвижимостей, що вважаються найбільш подібними, визначать рамки, що обмежують значення вартості. Оцінювач визначає ступінь подібності чи розходження між оцінюваною нерухомістю і порівнянними продажами, з огляду на ряд елементів порівняння:

1. тип права на нерухомості, що підлягають продажу;

2. період оплати;

3. умови продажу;

4. умови ринку;

5. місце розташування;

6. фізичні характеристики;

7. економічні характеристики;

8. використання.

Грошове чи процентне коректування повинне бути виконане для ціни продажу кожної нерухомості за різницю дат продажів. Шляхом порівняння відомих цін і характеристик проданих недвижимостей визначається вартість оцінюваної нерухомості.

У оціночній практиці в Україні цей метод поки що не знаходить широкого застосування в зв'язку з нерозвиненістю ринку нерухомості (у першу чергу, нежилої та промислової нерухомості), відсутністю доступної і достовірної інформації про угоди купівлі-продажу. Ця особливість докорінно відрізняє практику української оцінки від закордонної, де аналоговий підхід є основним. Проте у випадках оцінки нерухомості для цілей приватизації, використання цього підходу можливе внаслідок наявності відкритої і достовірної інформації про всі угоди купівлі-продажу більш, ніж 30 тис. об'єктів нерухомості. Дану інформацію узагальнює й аналізує Фонд державного майна. В умовах України даний підхід найчастіше використовується при оцінці для цілей:

• приватизації;

• при кредитуванні;

• для визначення ставки орендної плати за користування об'єктами нерухомості;

• для цілей купівлі-продажу.

Підхід (його ще називають аналоговим ) заснований на узагальненні даних про поточні (нещодавні) угоди купівлі-продажу по об'єктах нерухомості, аналогічних оцінюваному. В основу методу покладений принцип, згідно якого покупець не заплатить за об'єкт суму, що перевищувала б вартість нерухомості аналогічної корисності. Методичні прийоми, використовувані в рамках даного підходу, демонструє рис. 4.3.

Рис. 4.3. Аналоговий підхід

Найбільш поширеними в Україні серед методичних прийомів даного типу є прийом, оснований на одиниці порівняння і прийом з врахуванням поправок. Елементи (показники) порівняння :

• фізичні характеристики (площа, конструктивні особливості, стан);

• функціональні характеристики;

• місце розташування, дата укладання угод;

• засоби платежу.

Одиницею порівняння є площа або об'єм (1 м , 1 м³). Варто мати на увазі, що в умовах України на повторному ринку не можна використовувати ціни об'єктів нерухомості, зафіксовані в договорах закупівлі-продажу, а також необхідно враховувати термін експозиції об'єкта (перебування об'єкта на ринку від дати виставляння на продаж до дати укладання угоди). Крім цього, при використанні цін пропозицій необхідно робити поправку (знижку) на торг.

Рис. 4.4. Схема послідовності оцінки за аналоговим підходом

Дохідний метод оцінює нерухомість з погляду інвестора – можливість заробити на інвестуванні в нерухомість впливає на її вартість. Фундаментальна передумова інвестиції: більше прибуток – більше вартість. Інвестування у виробляючу доход нерухомість є обміном сьогоднішніх грошей на право одержати гроші в майбутньому. Використовуючи підхід капіталізації доходу, оцінювач аналізує здатність нерухомості забезпечити доход і конвертує цей доход у визначення вартості на даний момент. Дохідний підхід є невід'ємною частиною оцінки нерухомості. Техніка цього методу використовуються для аналізу і коректування даних про продажі методу порівняння продажів і для визначення функціонального і зовнішнього застаріння за допомогою капіталізації розрахованих утрат для витратного методу. При розрахунку вартості використовується співвідношення доходу і відсотків, установлюваних банком у залежності від інфляції і ступеня ризику банку при наданні кредиту.

Система може вважатись хорошою, якщо ті, хто потребує інформацію, зможуть вправно і точно користуватись нею, а також якщо використання інформації, яку закладають у систему, є досить важливим, щоб виправдати гроші і людські зусилля витрачені на збір і утримання даних в системі. Тому мені здається, що в організаційному аспекті (узаконення того, хто і яку інформацію збирає) має бути дві системи (два кадастри) – юридичний та фіскальний. І вартість землі, потрібна для оподаткування та ринкова, будуть зберігатись в другому. Але повинні існувати законодавчі, нормативні, технічні та технологічні можливості об'єднання інформації цих двох систем в єдиний багатоцільовий кадастр.

Рис. 4.5. Схема послідовності оцінки за доходним підходом

Найчастіше використовується даний підхід при оцінці :

• доходної нерухомості;

• при приватизації;

• для визначення орендної плати за користування нерухомістю;

• при оцінці окупності інвестицій у функціонуючий об'єкт нерухомості;

• для цілей кредитування під заставу;

• для цілей внесення в статутний фонд господарського товариства;

• для цілей купівлі-продажу в умовах обмеженості інформації про угоди купівлі-продажу аналогічних об'єктів;

• для цілей оцінки права оренди (користування).

Рис. 4.6. Доходний метод оцінки

Доходний підхід ґрунтується на припущенні, що тільки той об'єкт має вартість, що приносить прибуток, а також на тому, що вартість об'єкта визначається сумою прибутків, принесених в результаті його експлуатації найкращим і найбільш ефективним шляхом. Використовувані методичні прийоми оцінки в рамках дохідного підходу демонструє рис.6. Пряма капіталізація прибутку застосовується тоді, коли прибутки від експлуатації об'єкта не змінюються з часом. Дисконтування грошових потоків застосовується тоді, коли прибутки від експлуатації об'єкта змінні з часом.

Базові поняття: чистий операційний прибуток, грошовий потік коефіцієнт (норма, ставка) капіталізації коефіцієнт (норма, ставка) дисконтування

В Україні не застосовуються використовувані в закордонній практиці оцінювання майна методи розрахунку коефіцієнтів капіталізації (дисконтування), а також не прийнятними є підходи, що використовуються при розподілі безризикової ставки.