Тема 4. Основи оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні План

1. Значення, правові основи оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні

2. Загальна характеристика методики, етапів, методів оцінки вартості майна

3. Особливості оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні за Національним стандартом №2 “Оцінка нерухомого майна”

1. Значення, правові основи оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні

Без оцінки немає інвестицій,

без інвестицій неможливий економічний ріст,

без економічного росту неможлива економічна стабільність.

Зрештою, вищенаведений вислів (взятий із зарубіжної літератури з оцінки) мало зворушує серця звичайних громадян. Спробуємо пояснити на побутовому рівні для чого все-таки потрібна оцінка.

Необхідність оцінки виникає при найбільш різноманітних життєвих і економічних ситуаціях, таких як:

• купівля-продаж майна;

• оренда;

• кредит під заставу;

• страхування майна;

• інвестування і розробка інвестиційних проектів;

• злиття і поділ підприємств;

• внесення в статутний фонд;

• розв’язання майнових спорів;

• приватизація;

• багато інших випадків.

За роки роботи на ринку нерухомості була напрацьована велика база даних по багатьох типах будівель і споруд, створені відповідні методики і накопичено значний досвід роботи в даному напрямку. Під ринком нерухомості слід розуміти визначений набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, установлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористувачів.

Оцінка майна, майнових прав – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними у статті 9 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Оцінка нерухомості – особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомого майна і в той же час необхідний момент при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю, починаючи від купівлі-продажу, здачі в оренду і кінчаючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва або реконструкції об’єктів нерухомості і т.д.

Оцінка – складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об’єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості. Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.

В першу чергу, оцінка часто виконується для таких об’єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення і будівлі під офіси, приміські житлові будинки з земельними ділянками. Об’єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств та організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.

Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найбільш поширеним видом вартості є ринкова вартість.

Згідно зі статтею 3 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” оцінка майна, майнових прав (далі – оцінка майна) – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Методичне регулювання оцінки майна забезпечується відповідними нормативно-правовими актами та здійснюється відповідно до них. До таких актів відносять:

1. положення (національні стандарти) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України;

2. методики та інші нормативно-правові акти, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Коли розробляються нормативно-правові акти з оцінки майна враховують:

• засади міжнародних стандартів оцінки;

• думки представників Фонду держмайна України;

• досвід саморегулівних організацій оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів, наукових та інших установ.

Існують інші вимоги до методичного регулювання оцінки майна:

1. нормативно-правові стандарти, які регулюють питання вартості (ціни) майна, не повинні суперечити положенням (національним стандартам оцінки майна);

2. положення (національні стандарти оцінки майна) повинні містити поняття, які чітко визначають, в першу чергу, ринкову вартість, принципи оцінки, методичні підходи до оцінки, особливості проведення оцінки відповідного майна, вимоги до змісту звіту про оцінку майна і т.д.;

3. положення (національні стандарти) оцінки майна є обов’язковими до виконання суб’єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Відповідно до статті 5 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” суб’єкти оціночної діяльності:

1. суб’єкти господарювання – зареєстровані у встановленому законодавством порядку:

• фізичні особи – суб’єкти підприємницької діяльності;

• юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності;

2. органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та/або майном, що є у комунальній власності та у складі яких працюють оцінювачі.

Оцінювач як суб’єкт оціночної діяльності – це громадяни України, іноземці, особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача.

Випадком проведення оцінки вважається передача майна під заставу. Згідно зі статтею 7 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” можуть бути й інші випадки:

• створення підприємств на базі державного майна;

• переоцінка основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;

• визначення збитків;

• приватизація, відчуження майна і т.д.

Відповідно до статті 11 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” підставою проведення оцінки майна є договір між суб’єктом оціночної діяльності та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі.

Істотні умови договору:

• зазначення майна, що підлягає оцінці;

• мета, з якою проводиться оцінка;

• вид вартості майна, що підлягає визначення;

• дата оцінки;

• строк виконання робіт з оцінки майна;

• розмір і порядок оплати робіт;

• права, обов’язки сторін договору;

• умови забезпечення конфіденційності результатів;

• відповідальність та інше.

Завершується оцінка майна оформленням такого документу, як Звіт про оцінку майна (Акт оцінки майна). Цей документ містить:

1. висновки про вартість майна;

2. підтвердження про виконані процедури з оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності;

3. підпис оцінювача, який безпосередньо проводив оцінку майна;

4. печатку, підпис керівника суб’єкта оціночної діяльності.

Згідно зі статтею 21 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” для:

• колегіального вирішення питань щодо видачі суб’єктам оціночної діяльності – суб’єктам господарювання сертифікатів;

• анулювання сертифікатів;

• забезпечення прозорості в питаннях державного регулювання оціночної діяльності;

• підвищення професійного рівня суб’єктів оціночної діяльності.

Фондом державного майна України створюється Наглядова Рада з питань оціночної діяльності. До неї входять:

1. представники Фонду держмайна України;

2. представники, делеговані іншими органами державної влади, які мають повноваження реалізувати державну політику в питаннях оцінки майна та мають необхідний рівень підготовки з питань оцінки майна;

3. представники саморегулівних організацій оцінювачів.

Державне регулювання оціночної діяльності здійснюється відповідно до статті 23 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, у якій розкривається зміст, напрями державного регулювання, а також згідно зі статтею 24 цього ж закону.

Відповідно до статті 23 державне регулювання оціночної діяльності полягає в забезпеченні формування та розвитку інфраструктури оцінки майна в Україні, об'єктивності та законності її проведення, у тому числі відповідності оцінки майна нормативно-правовим актам з оцінки майна, впровадження в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил оцінки майна, забезпеченні суспільних інтересів у питаннях оцінки майна, створення конкурентного середовища серед суб'єктів оціночної діяльності – суб'єктів господарювання та навчальних закладів, що здійснюють професійну підготовку оцінювачів, проведення оцінки майна органами державної влади та органами місцевого самоврядування відповідно до законодавства.

Основними напрямами державного регулювання оціночної діяльності є:

1. контроль за дотриманням єдності нормативно-правового та організаційного забезпечення оцінки майна;

2. забезпечення норм і рівня професійної підготовки оцінювачів та контроль за їх додержанням;

3. контроль за виконанням оцінювачами та суб'єктами оціночної діяльності умов здійснення оціночної діяльності;

4. організаційне забезпечення роботи Наглядової ради та Екзаменаційної комісії;

5. видача кваліфікаційних свідоцтв та сертифікатів;

6. визнання статусу саморегулівних організацій оцінювачів та контроль за додержанням ними правил громадського регулювання оцінки майна, визначених цим Законом, забезпечення їх широкого залучення до регулювання оціночної діяльності;

7. контроль за додержанням законодавства суб'єктами оціночної діяльності та іншими суб'єктами під час проведення оцінки майна;

8. сприяння встановленню єдиних норм та правил оцінки майна в Україні, що базуються на міжнародних нормах і правилах;

9. ведення Державного реєстру оцінювачів та Державного реєстру суб'єктів оціночної діяльності;

10. інші напрями діяльності для реалізації функцій державного регулювання оціночної діяльності.

Згідно зі статтею 24 органом державної влади, який здійснює державне регулювання оціночної діяльності в Україні, є Фонд державного майна України. Кабінет Міністрів України в питаннях оціночної діяльності здійснює повноваження, визначені Конституцією України, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Інші органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють свої повноваження в питаннях оцінки майна відповідно до законодавства.

Фонд державного майна України забезпечує широке інформування суспільства з питань оціночної діяльності, стану та особливостей ціноутворення на майно та майнові права в Україні.