413929
.pdfМІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ ПОЛТАВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ТЕХНІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ІМЕНІ ЮРІЯ КОНДРАТЮКА
В. І. Пазинич, Л. А. Свистун
ОЦІНКА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
Рекомендовано Міністерством освіти і науки України як навчальний посібник для студентів
вищих навчальних закладів
Київ “Центр учбової літератури”
2009
УДК 332.6(075.8) ББК 65.281-86я73
П 12
Гриф надано Міністерством освіти і науки України (Лист № 1.4/18–Г–2193 від 24.10.2008)
Рецензенти:
Онищенко В. О. — доктор економічних наук, професор, завідувач кафедри фінансів та банківської справи, ректор Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка;
Мазурок П. П. — доктор економічних наук, професор, завідувач кафедри політичної економії, директор Криворізького економічного інституту Державного вищого навчального закладу «Київський національний економічний університет імені В. Гетьмана»;
Бережна А. Ю. — кандидат економічних наук, доцент, перший заступник начальника Регіонального відділення Фонду державного майна України у Полтавській області.
Пазинич В. І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. [для студ. вищ. навч.
П12 закл.]/ В. І. Пазинич, Л. А. Свистун – К.: Центр учбової літератури, 2009. – 434 с.– ISBN 978-966-364-891-0
Унавчальному посібнику викладені теоретичні і практичні фінансовоекономічні аспекти функціонування й оцінки нерухомості як фінансового активу і об’єкта підприємницької діяльності. Висвітлені основні питання функціонування ринку нерухомості, організаційно-правові основи оціночної діяльності на основі українського законодавства та міжнародних стандартів. Детально розглянуті підходи та методи оцінки об’єктів нерухомості з використанням великої кількості прикладів, що ілюструють особливості окремих методик розрахунків. Кожен із розділів містить тести та питання для самопідготовки.
Посібник може бути корисним широкому колу читачів — студентам і викладачам економічних спеціальностей, а також особам і установам, що працюють на ринку нерухомості.
УДК 332.6(075.8) ББК 65.281-86я73
ISBN 978-966-364-891-0 |
© Пазинич В. І., Свистун Л. А. 2009. |
|
© Центр учбової літератури, 2009. |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1. - -. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.1. - |
10 |
|
|
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
1.2. , |
15 |
|
. . . . . . . . . |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .-. . |
|
1.3. - |
23 |
|
|
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
1.4. ’! - |
26 |
|
" " . . |
||
1.4.1. |
|
27 |
’! . . . . . . . . |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
1.4.2.’! . . . 29
1.4.3.# ’! $
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 % & . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 ' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
2. - . . . . . . . . . 35
2.1. " . . . . . . . . . . 35 2.2. . . . . . . . . . . . . . . 41 2.3. # . . . . . . . . . . . . . . 45 2.4. " . . . . . . . . . . . . . 50 2.5. -
( " . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 % & . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 ' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
3
3. - ’ |
66 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
3.1. % ’! - |
67 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
3.2. ) & . . . . . . . . |
68 |
3.3. * + & " - |
73 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
3.4. / " - |
77 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
3.5. : ’! - |
80 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
3.6. - |
81 |
& . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
3.7. " ;& " " |
86 |
! " ’! . . . . |
|
% & . . . . . . . . . . . . . . . . . |
90 |
' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
91 |
4. ! " " . . . |
94 |
4.1. ) + " & . . . . . |
94 |
4.2. / + |
98 |
" & . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
4.3. < - |
105 |
= . . . . . . . . . . . . |
|
% & . . . . . . . . . . . . . . . . |
110 |
' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
110 |
5. " - - |
|
" ! ’ |
113 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
5.1. ’! ’ |
113 |
" " . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
5.2. % ’! . . . . . . . . . . . . |
115 |
5.3. > |
121 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
5.4. % . . . . . . . . . |
123 |
5.5. ? . . |
127 |
% & . . . . . . . . . . . . . . . . |
129 |
' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
130 |
4
6. # $ %% - |
132 |
. . |
|
6.1. + " $ - |
132 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
6.2. ) " (< + " |
136 |
). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
6.3. % " . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
138 |
6.4. % . . . . . . . . . . . |
140 |
6.5. % $ . . . . . . . . . |
147 |
% & . . . . . . . . . . . . . . . . |
150 |
' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
150 |
7. & ' " " " |
153 |
’ . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
7.1. ; ’! . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
154 |
7.2. % " |
159 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
7.3. B ’! . . |
163 |
% & . . . . . . . . . . . . . . . . |
167 |
' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
167 |
8. ( |
170 |
" ’ . . . . . . . . |
|
8.1. |
171 |
’! . . . . . . . . . . . . . |
|
8.2. ’! - |
172 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
8.3. ) " ’! . . . . . |
177 |
8.4. ) C . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
183 |
8.5. ) " . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
185 |
% & . . . . . . . . . . . . . . . . |
189 |
' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
189 |
9. ( ' ( ) |
193 |
" ’ . . . . . . . . . |
|
9.1. / - |
194 |
’! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
9.2. ( ) |
|
’! . . . . . . . . . . . . . . . |
196 |
5
9.3. " . . . . |
200 |
9.4. ) + . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
206 |
9.5. ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
214 |
% & . . . . . . . . . . . . . . . . |
216 |
' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
216 |
10. + " " ’- |
219 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
10.1. ) " . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
220 |
10.2. D ! " . . . |
228 |
10.2.1. ) & ! - |
231 |
" . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
10.2.2. ) ’ . . . . . . . . . . . . . . . |
233 |
10.2.3. ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
234 |
10.2.4. ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
240 |
10.3. ) ( |
242 |
$ ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
10.4. B . . . . . . . . . . |
263 |
10.4.1. ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
263 |
10.4.2. ) $ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
265 |
10.4.3. ) ! " . . . . . . . . . . . . |
270 |
% & . . . . . . . . . . . . . . . . |
271 |
' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
271 |
11. ' ". . . . . |
275 |
11.1. / ’! - |
276 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
11.2. / + " |
282 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
11.3. ? $ - |
287 |
" . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
|
11.4. / . . |
290 |
11.5. % . . . . |
293 |
11.6. * . . . . . . . . |
301 |
% & . . . . . . . . . . . . . . . . |
303 |
' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
304 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
307 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . |
310 |
6
( " - + ! : -, , $. ( !" !-, — ’! , + , , . < & + ,
— .
( . # -’! ’ -, , , -" . ’! ! "D -’! & , - -" ! .
/ ( " «% ,( " » - + , & ’$ . %! " " — - & , ’! , . ) $ -’! - " , & + -+ ’! &&, ! .
? & & " " —
7
, , ! " .-, ,. # « ’! »+ --" .
) — ,’! -" " . (" -’! .
/ ! - . ( $ ! -’! - , - + $ , -’! . ( & -, ,’! . ( --’! .
/ ! -« »" % -: B & .
8
-
1.1.-
1.2., -
1.3.- -
1.3.1.’! -" "
1.3.2.’!
1.3.3.’!
1.3.4.# ’! $ -.
’
!"
" # " $% %- % " & '$%
! " ’ ( ) * ) ’-’-
+ ’ ' " " - ,
9
1.1. ! "# #$%&!& ' ( #! ) &'&-#*& &! + (% ' , & (
? " ! , " ( ), - + ! & , , -, . & & . ? ! $ + - . / !! 55–65%" / . ' , ! -GH &! 6,5–6,6 .,! $ 50 % GH. I! 30–40 % -" .
/ ' — -+ ,, ’! , " & ,+ , -
.
# -’! , $ , ’! , !+ . # -" - ! .. *, - -" ’!-+ , - ’! .
#, ! , , , $, ! ’- " - + ’! & . J&! !! .
10