3.2. Порядок зміни

У самому договорі оренди майна може бути передбачено, що він не підлягає зміні чи розірванню навіть у тому випадку, якщо умови користування орендованим майном істотно погіршилися. В інших випадках істотна зміна обставин є підставою для зміни або розірвання договору.

Зміна обставин визнається істотною, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на значно відрізняються умовах.

Так, підставою для зміни договору оренди приміщення під готель буде різке скорочення припливу туристів внаслідок зміни екологічних умов. У цьому випадку сторони можуть прийти до угоди про зміну договору оренди, відповідно до якого орендарю буде надано право здавати орендовані приміщення в суборенду під офіси. Підставою для розірвання договору оренди може послужити землетрус, в результаті якого орендоване приміщення отримало такі пошкодження, при яких він став непридатним для використання за призначенням і не підлягає відновленню. У такій ситуації орендодавець і орендар можуть прийти до угоди про дострокове припинення договору оренди.

Якщо ж сторони не дійшли згоди щодо приведення договору у відповідність із суттєво обставин, що змінюються або про його розірвання, то зацікавлена в розірванні договору сторона має право вимагати по суду розірвання договору за наявності одночасно таких умов: Якщо суд виносить рішення про розірвання договору внаслідок істотно обставин, що змінилися, він на вимогу будь-якої зі сторін має визначити наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору. Так, у наведеному прикладі про розірвання договору оренди приміщення, орендованого під готель, суд має право стягнути з орендаря на користь орендодавця орендну плату, не внесену за період до землетрусу, або зобов'язати орендодавця повернути орендарю орендну плату, внесену за період після землетрусу.

На відміну від розірвання зміна договору у зв'язку з істотними змінами обставин допускається за рішенням суду при наявності одночасно тих же самих умов тільки у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін збиток, що значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на змінених судом умовах.

Договір може бути розірваний або змінений на вимогу однієї із сторін за рішенням суду та в інших випадках, передбачених законом або договором. Так, відповідно до ст. 98 ЖК наймодавець в судовому порядку має право вимагати розірвання договору найму і виселення наймача, якщо наймач систематично руйнує чи псує жиле приміщення.

Порядок зміни та розірвання договору. Зміна і розірвання договору, так само як і його висновок, підкоряються певним правилам. Перш за все, дії щодо зміни або розірвання договорів за своєю юридичною природою є угодами. Отже, до них застосовуються загальні правила про здійсненні угод, зокрема правила про форму вчинення правочинів. Поряд з цим до зміни та розірвання договорів застосовуються і спеціальні правила, що відносяться до форми їх здійснення.

Свої особливості має порядок зміни чи розірвання госпо­дарських договорів. Сторона, яка вважає необхідним змінити чи розірвати договір, надсилає пропозицію про це контрагенту. Підприємство, організація, які одержали пропозицію про зміну чи розірвання договору, повинні відповісти на неї не пізніше 20 днів після одержання пропозиції (ст. 11 ГПК Ук­раїни).

Якщо підприємства і організації не досягли згоди щодо зміни чи розірвання договору, а також у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заін­тересована сторона має право передати спір на вирішення госпо­дарського суду.

В ст. 651 ЦК України встановлено загальний порядок зміни або розірвання договору. Договір може бути змінено або розірва­но за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного по­рушення договору другою стороною та в інших випадках, вста­новлених законом чи договором.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслі­док завданої цим шкоди одна сторона значною мірою позбав­ляється від того, на що вона розраховувала при укладенні до­говору, тобто, контрагент позбавлений можливості досягти ту мету, заради якої він і укладав договір. Завдана шкода може виступати як у вигляді збитків, так і у вигляді моральної (не-майнової) шкоди.

Особливою підставою зміни чи розірвання договору є істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладанні до­говору (ст. 652 ЦК). Зміна обставин вважається істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачи­ти, вони б уклали договір на інших умовах або взагалі відмови­лися б від його укладання.