Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования

Факторы	Производственное и складское назначения	Офисные помещения	Торговые помещения
Потенциал местоположения	-	+	-
Рыночный спрос	-	+	-
Правовая обоснованность	-	+	+
Физическая возможность	-	+	+
Финансовая оправданность	-	+	+
Максимальная эффективность	-	+	-
Итого	0	6	3

 Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве помещений офисного назначения.

2.9. Выбор методов и подходов к оценке.

Затратный подходприменяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Затратный подход является невозможным для оценки рыночной стоимости объекта оценки по следующим причинам:

1. Оцениваемые объекты являются встроенными помещениями, поэтому с позиции затратного подхода невозможно воссоздать аналогичный объект путем учета затрат на приобретение земельного участка и строительство данных помещений. Требуется оценить все здание и вычленить оцениваемый объект, что может привести к некорректным результатам в рамках данного подхода.

2. При расчете по затратному подходу одной из основных составляющих его величин является прибыль предпринимателя, числовое значение которой индивидуально для различных объектов. Как правило, подрядчики не склонны разглашать реальные цифры восстановительной стоимости строительства, так и размера фактической прибыли, поскольку варьирование именно этими показателями позволяет предпринимателю поддерживать разумный баланс цен и регулировать собственное присутствие в строительном бизнесе. Таким образом, реальное значение прибыли предпринимателя невозможно учесть в расчетах.

Таким образом, применить затратный подход нецелесообразно, поскольку он не отражает реалии рынка коммерческой недвижимости и в частности рынка площадей торгового назначения. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., № 256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел невозможным применить затратный подход к оценке стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход.

Имеющаяся в распоряжении Оценщика информация позволяет применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., № 256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел возможным применить сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимого имущества.

Доходный подход.

Анализ дохода от сдачи оцениваемого объекта в аренду делает наиболее качественный анализ особенностей оцениваемого объекта. Имеющаяся у Оценщика информация позволяет применить доходный подход при оценке рыночной стоимости Объекта оценки. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., № 256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», в данной работе Оценщик счел возможным применение методов доходного подхода к оценке рыночной стоимости Объекта оценки.