44. Заключение договора. Общие положения

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными условиями (кроме тех, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) являются:

– о предмете договора;

– условия, приведенные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).

Если законом не установлена определенная форма для договоров данного вида, он может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок.

Формы договоров:

– устная форма (ст. 158 ГК РФ);

– простая письменная форма;

– нотариально удостоверенные договоры;

– государственная регистрация всех договоров, касающихся сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Порядок регистрации регулируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 131 и 164 ГК РФ.

Гражданским кодексом РФ установлено общее правило о том, что сделки юридических лиц между собой, а также с физическими лицами обязательно должны быть заключены в письменной форме.

Одним из основных способ заключения договора является направление одной стороной другой стороне оферты. Оферта – это адресованное одному или нескольким конкретным лицам, содержащее существенные условия предложение заключить договор (ст. 435 ГК РФ). Форма оферты – письменная или устная. Если одновременно или ранее оферты поступило извещение об ее отзыве, оферта считается неполученной.

Акцепт — это ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Молчание не является акцептом, если закон, обычаи делового оборота, прежние деловые отношения не допускают иное (ст. 438 ГК РФ). Если стороной, получившей оферту, оговариваются условия, отличные от предложенных, данный ответ является не акцептом, а встречной офертой.

Договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту в пределах указанного в ней срока (ст. 440 ГК РФ).

Если в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившем оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен – в течение нормально необходимого времени (ст. 441 ГК РФ).

Для договоров, предметом которых является передача имущества, моментом заключения является момент передачи имущества (ст. 224 ГК РФ). Если договор подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента его регистрации.

45. Заключение договора в обязательном порядке

Законом предусмотрены случаи, когда стороны должны заключить договор в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ). Данные нормы носят диспозитивный характер, а сторонам дано право согласовать иные сроки и другой порядок (п. 3 ст. 445 ГК РФ).

Обязанность заключить договор возникает из:

1) закона (публичного договора, норм, регулирующих заключение договора на торгах);

2) договора (предварительного договора, пролонгации договора аренды).

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор может быть заключен путем проведения на торгах с лицом, выигравшим торги. В случаях, предусмотренных законом, некоторые виды договоров могут заключаться только на торгах (инвестиционные конкурсы, государственные подряды, реализация заложенного имущества).

На торгах нельзя заключать договоры дарения, о совместной деятельности. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса, которые в свою очередь могут быть открытыми или закрытыми. В открытом аукционе или конкурсе может принимать участие любое лицо, в закрытом принимают участие только лица, специально приглашенные. Аукцион или конкурс признаются несостоявшимися, если в них принимал участие только один участник. Выигравшим торги является лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое (по заключению конкурсной комиссии) предложило лучшие условия. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными. Основанием для признания их недействительными служит решение суда.

Правом подать иск обладает заинтересованное лицо. Последствием признания торгов недействительными становится недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК РФ). Согласно п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в ст. 1 Федерального закона «Об исполнительном производстве», могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.