- •Стратегическое, тактическое и оперативное управление недвижимостью
- •Управление объектом недвижимости: от стратегии – к тактике, от тактики – к оперативным задачам. Модель управления недвижимостью.
- •Содержание стратегического управления недвижимостью
- •Оценка факторов, формирующих стратегию управления
- •Мониторинг и анализ рынка недвижимости
- •Формирования стратегии управления объектом
- •Определение субъекта управления недвижимостью
- •Определение основных элементов стратегии маркетинга
- •Определение места объекта недвижимости в продуктово-рыночной стратегии компании
- •Оптимизация целей инвестирования
- •Оптимизация портфеля недвижимости по функциональному назначению объектов
- •Оптимизация способа инвестирования
- •Этап оценки и внедрения стратегии управления объектом
- •Программа управления объектом недвижимости
- •Осуществление стратегии управления
- •Использование традиционных методов стратегического планирования и специфика их применения в сфере управления недвижимостью
- •Модель Бостонской консультационной группы (матрица «Доля рынка - рост рынка» или портфельный анализ)
- •Swot-анализ
- •Модель «Привлекательность рынка - преимущества в конкуренции»
- •Управление жилой недвижимостью.
- •Результаты стратегического анализа
- •Оценка привлекательности и конкурентоспособности. Факторы, определяющие выбор альтернатив
- •Положение на матрице McKinsey
- •Управление коммерческой недвижимостью
- •Результаты стратегического анализа
- •Оценка привлекательности и конкурентоспособности. Факторы, определяющие выбор альтернатив
- •Положение на матрице McKinsey
- •Метод определение Комбинаций Продуктов и Рынков
- •Управление недвижимостью на тактическом уровне
- •Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •Состав функциональных направлений оперативного уровня управления недвижимостью
- •Административное управление: назначение и формы осуществления
- •Инкассо
- •Контроль за сменой жильцов
- •Контроль за расходами на обслуживание
- •Составление отчетности
- •Коммерческое управление: определение оптимального уровня качества эксплуатации (набора услуг и цен на них)
- •Организация деятельности по управлению объектом недвижимости
-
Метод определение Комбинаций Продуктов и Рынков
Анализ и систематизация товаров по типу эффективны как в отношении любого жилого фонда, так и в отношении жилого фонда социального назначения. Термин «рост спроса», используемый в матрице «Привлекательность рынка - преимущества в конкуренции», для любого обычного типа продукта следует иначе трактовать «необходимость перемен» с тем, чтобы удовлетворить изменчивому спросу данного рынка применительно к рынку России.
Очевидно, что спрос на дома определяется дефицитностью различных типов и категорий жилья, равно как и состоянием доходов различных съемщиков и их предпочтений. Как доход, так и предпочтения связаны с фазой «жилищной карьеры», в которой находится заинтересованное лицо. Не только доход, но и возраст и постоянство домашнего хозяйства являются факторами, оказывающими влияние на растущую потребность в пространстве и качестве.
«Жилищная карьера» может быть представлена следующим образом (рис. 3.9):
Анализ динамики спроса на рынке очень важен для разработки инвестиционной и рыночной стратегии. Большое значение имеет также анализ соотношения цены дома (суммы аренды) и состояния доходов потребителей. Если цены слишком высоки, то пользователи не могут позволить себе их оплачивать, в то же время, если цены занижены, владельцы (арендодатели) недополучают доход.
Если рассматривать соотношение между доходами потребителей и ценами, станет очевидно, что общая сумма расходов на жилье и размер доходов определяют общий спрос на рынке сдаваемого в аренду жилья. Если определенный лимит расходов нарушается, спрос быстро падает. Этот предел - так называемый предел взаимозаменяемости аренды жилья и его покупки.
Для обеих частей рынка - арендуемого жилья и жилья на продажу - характерна своя структура расходов, равно как и свои требования в отношении качества. Если качество сдаваемого в аренду жилья улучшается, арендная плата повышается автоматически. Если улучшается качество жилья на продажу, повышается только его рыночная цена. Существует разница в возможностях финансирования для этих случаев. В такой ситуации определяющим является процентная ставка по кредиту. Если процентная ставка низка, покупка и инвестирование в жилье становятся более привлекательными, если процентная ставка высокая, то более выгодным является аренда жилья.
Управление на стратегическом уровне не всегда соответствует уровню фактического выполнения решений об инвестировании. Путем сравнения своей позиции с позицией «конкурента» жилья может быть получено максимально полное представление о рынке.
Если соотнести сценарий с данным анализом, в котором учтены отдельные тенденции (в демографическом развитии, экономике, развитии доходов и др.), имеющие место в настоящее время, можно получить представление о «разрыве» между настоящим предложением и будущим спросом.
Проведение анализа портфеля (рис. 3.10) позволяет установить определенные закономерности в части предложения на рынке жилья.
Сопоставление спроса и предложения на рынке
После выявления нынешней и будущей ситуаций можно разработать сценарии возможностей спроса и предложения на рынке во времени, ограниченность финансовых условий и определения приоритетов.
В качестве упрощенного примера использования этого метода могут служить три сценария, составленные на основе нижепредставленной схемы (рис. 3.11), в основе которых лежит предположение «седеющего населения» (рост числа пожилых, сокращения численности молодежи).
Сочетание продуктов и рынков
1. КПР 8 превратить в КПР 2
2. КПР 7 превратить в КПР 1
3. КПР 6 превратить в КПР 9
Окончательный выбор сценария во многом зависит от инвестиционной стратегии и возможностей управляющей организации.
Определение комбинаций продуктов и рынков (КПР) предполагает поиск оптимальных (наиболее рентабельных) сочетаний предлагаемых объектов (например, жилья) и групп наиболее заинтересованных потенциальных потребителей съемщиков или покупателей. При составлении подобных комбинаций можно исходить как из сложившейся ситуации, так и прогнозируемой в будущем. При этом управляющая организация может как задаваться целью но обеспечению жильем конкретной группы потребителей, так и не ставить перед собой такой задачи. Определение КПР обеспечивает возможность вести целенаправленную политику в отношении спроса и соответствующего ему предложения.
Как ССВО, так и подлежащие определению КПР приводят к получению более четкого представления об имеющемся и желательном составе портфеля недвижимости.