5. Управление технической эксплуатацией недвижимости

1. Структура комплекса технической эксплуатации недвижимости.

Техническая эксплуатация — это комплекс взаимоувязанных мероприятий по обес­печению безотказной работы всех элементов, систем и оборудования объ­екта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением в течение всего нормативного срока его службы. Она включает следующие бизнес-процессы (рис. 5.1) [126]:

1) техническое обслуживание — соблюдение нормативных режимов и па­раметров, наладка инженерного оборудования и систем, технические осмотры зданий и конструкций;

2) санитарное содержание — уборка помещений и здания, прилегающей территории;

3) коммунальное обслуживание объекта — водо-, электро-, теплоснабже­ние и т.д.;

4) планово-предупредительный ремонт — аварийный, текущий и капитальный.

Генеральная цель управления этими направлениями технической эксплуатации недвижимости — поддержание эксплуатационных, инженерных и технических характеристик управляемого объекта в состоянии, максимально удовлетворяющем потребности и ожидания клиентов (жильцов, покупателей и арендаторов) с минимальными временными, финансовыми и трудовыми затратами. Основными средствами ее достижения являются целевые программы и планы технической эксплуатации, на основе которых осуществляются планирование и контроль сроков исполнения мероприятий, объемов расходования ресурсов, прогнозирование и упреждение аварийных ситуаций. Разработка и реализация комплекса технической эксплуатации в свою очередь должна производиться посредством:

1. внедрения внутренних и нормативных стандартов (критериев) качества — параметров эксплуатационных качеств объекта недвижимости, которые должны соблюдаться в процессе технического обслуживания, санитарного содержания, коммунального обслуживания, проведения ремонтных работ:

• требований к функционированию объекта, его инженерных систем и

оборудования;

• норм сроков проведения и качества регламентных работ — осмотра, тестирования, подготовки к сезонной эксплуатации, уборки, ремонта и т.д.

• норм расходования ресурсов — материальных, кадровых, финансо­вых и т.д. [19, 107];

2) проведения технического мониторинга и диагностики состояния здания и помещений, инженерных систем и оборудования.

Рисунок 5.1. – Структура системы технической эксплуатации объекта недвижимости

1. Определение параметров эксплуатационных качеств объекта недвижимости и их целевых значений

Параметры эксплуатационных качеств (ПЭК) и их значения должны определяться с учетом состояния эксплуатируемого объекта, как текущего, так и будущего, которое должно быть обеспечено в течение планируемого периода. В табл. 3.1 приведен пример выделения и нормирования ПЭК для основных элементов объекта недвижимости: кровли; чердачных, подваль­ных помещений, технических подполий; мест общего пользования (лест­ничных клеток, коридоров, холлов); жилых и служебных помещений; обще­строительных конструкций; инженерных систем и оборудования.

В первую очередь в разрезе перечисленных составляющих здания опреде­ляется перечень требований, которым должны соответствовать результаты мероприятий технической эксплуатации с учетом данных о предпочтениях основных клиентов — арендаторов, квартиросъемщиков и покупателей и т.д. Во вторую очередь определяются сами оценочные ПЭК и их нормативные целевые величины, характеризующие уровень качества, предъявляемого к техническому обслуживанию и эксплуатации соответствующего объекта не­движимости. Оценочные ПЭК разделяются на две группы [107]:

• физико-технические — прочность, несущая способность и допустимые деформации конструкций; теплозащита, гигроскопичность и герметич­ность ограждающих конструкций;

• функциональные — габариты (площадь, высота, объем); санитарно-гигие­нические параметры среды обитания; экономические параметры обслу­живания (удельный уровень затрат на обеспечение функционирования систем).

Например, теплозащитные характеристики конструкций здания удовле­творяют требованиям, если выполняются следующие условия по разнице (ΔT) температур воздуха внутри помещения и поверхностей ограждающих конструкций (пол, чердачное перекрытие, стена):

При формировании перечня ПЭК и их целевых значений необходимо провести не только их анализ на соответствие маркетинговым задачам и на­учно обоснованным нормативам, но, по возможности, исключить взаимоза­висимые показатели. Например, нецелесообразно одновременное примене­ние в оценке качества технического обслуживания чердака температур воз­духа и стен помещения, так как очевидно, что между данными двумя величинами существует прямая зависимость. Для структуризации комплекса технической эксплуатации недвижимости также должны быть учтены госу­дарственные и муниципальные нормы и рекомендации [99, 107, 127, 129, 161], действующие в районе месторасположения эксплуатируемого объекта. Это позволит использовать структуру общепринятых территориальных по­казателей в анализе внешнего рынка и деятельности конкурентов, а также при разработке мероприятий по совершенствованию качества в эксплуатации.

Полученный таким образом перечень стандартов качества и их целевых значений (см. табл. 5.1.1) используется в планировании и организации техни­ческой эксплуатации на основе технического мониторинга и диагностики. Оформленные по итогам операций мониторинга акты, ведомости и техни­ческие паспорта позволяют определить конкретные операции технической эксплуатации, их объемы и сроки, обеспечивающие целевой уровень ПЭК недвижимости. Рассмотрим, каким образом производится технический мо­ниторинг в управлении недвижимостью и как по его результатам анализиру­ется экономическая целесообразность осуществления технического обслу­живания и ремонтных работ.

Таблица 5.1.1. – Требовании к техническому состоянию недвижимости и параметры эксплуатационных качеств