Задание 5

В задании предлагается решить задачи по теме: "Доходный метод оценки недвижимости ".

Различают два доходных метода оценки недвижимости: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.

Считается, что выгода от владения недвижимостью, включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).

Метод прямой капитализации дохода применяется, если прогнозируется постоянная (или незначительно изменяющаяся) величина дохода. Основная расчётная формула:

, (9)

где СТ_об – текущая стоимость объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход от объекта за год;

К_кап – коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход можно рассчитать по зависимости:

ЧОД = ЭВД – Расх, (10)

где ЧОД – чистый операционный доход;

Расх – операционные расходы.

ЭВД – эффективны валовой доход, рассчитываемый по зависимости

ЭВД = ПВД – УВН + ИД, (11)

где ПВД – потенциальный валовой доход;

УВН – убытки от вакансий и неплатежей;

ИД – иные доходы.

При нерегулярном характере поступления дохода и/или ограниченности периода его поступления применяется метод дисконтированных денежных потоков. При этом основной расчётной зависимостью является

, (12)

где ДП – доход за период времени t (t = 1, 2, …., n); обычно используется чистый операционный доход (ЧОД);

СТрев – текущая стоимость реверсии;

i – ставка дисконтирования;

n – число интервалов расчётного периода.

Задачи

Решите предлагаемые задачи.

Номер задачи выбирается в соответствии с предпоследней цифрой шифра зачётной книжки. Если цифра нечётная, решаются задачи 5.1, 5.3, чётная – 5.2, 5.4.

Исходные данные для решения задач задаются в табл. 4…7 и выбираются по последней цифре номера зачётной книжки.

Задача 5.1. Необходимо оценить величину ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД) для небольшого магазина на основании следующей информации: ежемесячный ПВД $А; потери при сборе $Б в месяц; те­кущие операционные расходы В% от ЭВД. Исходные данные для решения задачи представлены в табл. 4.

Таблица 4

Исходные данные для решения задачи 5.1

Вариант	Исходные данные
	А	Б	В
1	8500	300	20
2	7500	200	30
3	6500	420	20
4	9500	600	25
5	7000	400	30
6	5000	250	15
7	10000	700	40
8	5500	230	20
9	6000	180	30
0	10500	750	40

Задача 5.2. В здании общей площадью a тыс. м² подлежащих аренде, из которых b м² свободны, а остальные сданы в аренду за $c за один м² в год операционные расходы составляют d% по­тенциального валового дохода. Какова величина эффективного валового дохода? Оцените величину ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД). Исходные данные для решения задачи представлены в табл. 5.

Таблица 5

Исходные данные для решения задачи 5.2

Вариант	Исходные данные
	a	b	c	d
1	10	400	15	45
2	15	700	15	40
3	12	500	15	35
4	9	350	15	40

Окончание табл. 5

Вариант	Исходные данные
	a	b	c	d
5	16	800	15	45
6	14	650	15	35
7	18	900	15	45
8	19	950	15	45
9	17	850	15	40
0	20	1000	15	45

Задача 5.3. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов недвижимости.

Сопоставимый объект	Продажная цена, млн. руб.	Потенциальная валовая рента, млн. руб.	Валовой рентный мультипликатор
Объект №1	a	d	j
Объект №2	b	e	h
Объект №3	c	f	g

Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если его потенциальная годовая рентная выручка составляет А млн. руб. Исходные данные для решения задачи представлены в табл. 6.

Таблица 6

Исходные данные для решения задачи 5.3

Вариант	Исходные данные
	А	a	b	c	d	e	f	j	h	g
1	50	500	700	400	120	1520	100	4,16	4,66	4,00
2	45	450	630	330	115	1500	100	5,50	5,00	5,10
3	60	600	800	500	130	1490	120	7,20	7,41	7,10
4	70	700	900	600	135	1510	115	8,20	8,44	8,04
5	80	800	1000	700	140	1520	125	6,12	6,62	6,00
6	90	900	1100	800	145	1530	130	7,14	7,54	7,04
7	95	870	1070	770	140	1510	125	5,14	5,54	5,04
8	100	1000	1200	900	150	1590	130	8,45	8,65	8,05
9	40	400	600	300	100	1500	90	3,18	3,68	3,00
0	85	750	1050	750	140	1505	120	7,12	7,77	7,07

Задача 5.4. Необходимо оценить 2-этажный офис. Потенциальная валовая выручка от его аренды составляет А тыс. руб. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоставимых с оцениваемым.

Сопоставимый объект	Продажная цена, руб.	Потенциальная валовая рента, руб.	Валовый рентный мультипликатор
Офис №1	a	d	j
Офис №2	b	e	h
Офис №3	c	f	g

Исходные данные для решения задачи представлены в табл. 7.

Таблица 7

Исходные данные для решения задачи 5.4

Вариант	Исходные данные
	А	a	b	c	d	e	f	j	h	g
1	95	870	1070	770	140	1510	125	5,14	5,54	5,04
2	100	1000	1200	900	150	1590	130	8,45	8,65	8,05
3	40	400	600	300	100	1500	90	3,18	3,68	3,00
4	85	750	1050	750	140	1505	120	7,12	7,77	7,07
5	90	900	1100	800	145	1530	130	7,14	7,54	7,04
6	80	800	1000	700	140	1520	125	6,12	6,62	6,00
7	70	700	900	600	135	1510	115	8,20	8,44	8,04
8	60	600	800	500	130	1490	120	7,20	7,41	7,10
9	45	450	630	330	115	1500	100	5,50	5,00	5,10
0	50	500	700	400	120	1520	100	4,16	4,66	4,00