Расчет расходов по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта.
Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводство доходов называются операционными (эксплуатационными) расходами (% от ПВД).
Операционные расходы принято делить на: условно-постоянные расходы; условно-переменные расходы; расходы на замещение или резервы
Для определения ставки капитализации использовался кумулятивный метод построения (метод суммирования).
Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.
Проектная ставка (коэффициент) капитализации для текущего дохода (норма дохода) – ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Теоретически она должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
компенсация за безрисковые, неликвидные активы; компенсация за риск; компенсация за низкую ликвидность; компенсация за инвестиционный менеджмент; поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимостиМетод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; объект недвижимости строится или только что построен и ввод
16. Оценка земельной собственностиЗемельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.
С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка. Для оценки земельного участка (для его рыночной цены) очень значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, самое главное, его назначение и возможность изменение такого назначения.
Оценка земли определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка.
Цели оценки земли: Проведение оценки земли является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично государству; Совершение сделки купли-продажи с единым объектом недвижимости; Оценка начальной цены земельного участка для проведения торгов; Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд; Оценка земли для получения кредита (ипотека) под залог земельного участка; Внесение земельных участков в уставной капитал предприятия
Основными видами оценки стоимости земель сегодня выступают: 1. Кадастровая оценка земель, включающая целый комплекс мероприятий, связанных с расчетом кадастровой стоимости взятых отдельно наделов земель и участков. Порядок выполнения этих работ оговорен в Налоговом кодексе. И является необходимым условием, поскольку налоги начисляются, исходя из кадастровой стоимости земель. 2. Экономическая оценка земель. 3. Оценка сельскохозяйственных земель. При этом большое значение имеет состояние почвы. 4. Денежная оценка земли также имеет свои нюансы, заслуживающие более подробного рассмотрения. 5. Оценка земель населенных пунктов должна учитывать специфику конкретного поселения и присущие только ему особенности. Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. Метод распределения – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.
17. Оценка бизнеса. Информационно-методические аспекты бизнесаСтатья 132 ГК гласит: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».
Основные цели оценки бизнеса: реструктуризация предприятия; оценка качества управления предприятием; повышение эффективности управления предприятием; внесение имущества в уставный капитал предприятия; антикризисное управление, осуществление процедуры банкротства. Если требуется принять решение относительно цены продажи предприятия, определяется рыночная стоимость.
При обосновании инвестиционных проектов развития бизнеса, оценки бизнеса с учетом инвестирования рассчитывают инвестиционную стоимость, а если предполагается ликвидация предприятия и реализация его активов по отдельности, определяется ликвидационная стоимость.
Основные источники информации, используемые оценщиком: статистическая и прогнозная информация о рынке, отрасли, стране, регионе функционирования предприятия; баланс предприятия; отчет о прибылях и убытках; отчет о движении денежных средств; сведения об имущественном комплексе предприятия.
Информация, используемая в процессе оценки бизнеса, должна соответствовать требованиям: полноты и достоверности финансово-экономической, технико-экономической и управленческой информации, характеризующей деятельность предприятия за период предыстории, а также в будущем периоде; точного соответствия целям оценки; комплексного учета внешних условий функционирования оцениваемого предприятия.
Финансовый анализ оцениваемого предприятия проводится на основе баланса предприятия, отчета о финансовых результатах, данных аналитических и синтетических счетов бухгалтерского учета и других финансовых документов.
Основная цель финансового анализа — определить реальное финансовое состояние предприятия на дату оценки и найти резервы его улучшения.
Корректировки показателей финансовых отчетов проводятся для показателей, которые имеют прямое отношение к процессу оценки.
Основные направления корректировок — исключение из финансовых отчетов следующих доходов и расходов: излишние или непроизводственные затраты предприятия; единовременные доходы и расходы, не связанные с деятельностью предприятия; доходы и расходы по избыточным активам (производственным, непроизводственным, нефункционирующим); личные доходы и расходы владельца предприятия и его родственников; прочие.
Результаты оценки бизнеса, получаемые на основе анализа внешней и внутренней информации, необходимы не только для проведения переговоров о купле-продаже, они играют существенную роль при выборе стратегии развития предприятия, принятии инвестиционных решений.
Так, в процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа; для принятия обоснованных управленческих решений необходима инфляционная корректировка финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений; для обоснования инвестиционных проектов по приобретению и развитию бизнеса необходимо знать стоимость всего предприятия или части его активов.