2Система муниципального управления и самоуправления.

Муниципалитет (нем. Munizipalität, фр. municipalité, от лат. municipium) — самоуправляемая административно-территориальная единица с чётко определённой территорией и проживающим на этой территории населением (обычно группа населённых пунктов, город, посёлок или деревня).

Муниципальное управление — это составная часть местного самоуправления, связанная с упорядочивающим воздействием органов муниципального управления (местного самоуправления) на муниципальное образование и взаимодействие с его субъектами с целью повышения уровня и качества жизни населения муниципалитетаПризнаки ведают вопросами местного значения;имеют устав;реализуют право на объединение в ассоциации и союзы;имеют территор границы;органы упр-я дейсвуют в пределах муницип образ-ий эконом и финанс самост-тьорганыиспол-мэр,закон-горсовет,судеб-суд местное самоупр-е- осуществления народом своей власти, обеспечивающая в пределах, установленных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами самостоятельное и под свою ответственность решение населением непосредственно и (или) через органы местного самоуправления вопросов местного значения исходя из интересов населения с учетом исторических и иных местных традиций. Признакиподзакон власть,материал-фин ресурсы,представит-в нас-яорганыдепутаты

3.Правовое регулирование ЖКХ поселений.Сущность и проблемы ЖКХ страны. Правовое обеспечение развития ЖКХ поселений. ЖКХ) — комплекс отраслей экономики, обеспечивающий функционирование инженерной инфраструктуры различных зданий в населённых пунктах, создающий удобства и комфортабельность проживания и нахождения в них людей путём предоставления им широкого спектра услуг(Энергосн-е-электротеплогазоэлсбер-е,водосн-еводоот-е-водопровод,канализ,водозабор,очисткадоставка;вентиляция,кондиц-е;лифт;слаботоч сети;вывоз мусора;молнезащ;пожарбез-ть;капрем;текущрем;уборка;благоустройство)проблемы ЖКХ:нехват жилья,дефицит финансов,слаб мат-тех база,квалиф кадров,неэф жилп-ка,несвоеврем тек и кап рем,нет учета тер.особ-тей,нет методик оц эф,риски.инвестиц привл-ть!реш-е:поиск фин-я,дост-ть жилья,обесп-е жильем,кач-во экспл жил фонда,консульт,мониторинг,прав защ.прав об-Ежкрф,фз185о фонде сод-я реформир ЖКХфз161Жилищное управление как ключевое звено реформы ЖКХ:госп-ка на раз-е ЖКХ,пов-е эф фун-я,разраб фед программ,контроль мер-яий.подготовка к зим усл-ям,финанс озд-е. фз-185 о фонде содействия реформированиию жкх» ФЗ 210 об основах регулирования тарифоворганиз коммунального комплекса

.4.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФЗ122 О гос рег прав на недвиж им-во и сделок с ним Глава I. Общие положенияГлава II. Органы в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимГлава III. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимГлава IV. Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с нимГлава V. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имуществоГлава VI. Заключительные и переходные положения1.Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации.2Регистрации подлежат не только права, но также их ограничение (обременение3.Сделки с землей подлежат госрег4. Регистрации подлежит отчуждение имущества5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК три вида государственной регистрации:регистрация прав;регистрация ограничений (обременений) прав; регистрация сделок. Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты. Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости. Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности Право соб-ти – право субъекта владеть, пользоваться и распоряжаться. субъекты,объектыГосрег по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в (ЕГРП) Регистрация прав проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации Отказ в госрег: право на объект недвижимости не подлежит гос рег; документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законов и т.д.,обратилось не надлеж лицо

5.Условия действительности сделок. Недействительные сделки гл. 9 ГК РФ. Сделкой называются осознанные действия граждан и юрлиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей Цель любой сделки: приобретение права собственности или права пользования имуществом. С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.2. Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:- законность содержания:- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку.- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;- соблюдение формы сделки.В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной,Недействительные сделки могут быть:1) оспоримыми -по решению суда;2) ничтожными — сделки недействительные с самого начала еесовершения(мнимая,притворная,недееспособ,несоверш,не прош госрегСделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:- юридический факт, порождающий права и обязанности;- само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.Для вступления в гражданские правоотношения их участникам необходимо обладать правоспособностью и дееспособностью (правоспособность – способность иметь гражданские права и нести обязанности, возникающая в момент рождения и прекращающаяся смертью человека. )Дееспособность -возникающая с наступлением совершеннолетия способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. неполную и ограниченную дееспособность. Неполная дееспособность (6-14-18).Несовершеннолетний, 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает Гражданин может быть ограничен в дееспособности судом.

6.Понятие недвижимого имущества, особенности правового режимаотносятся ст. 130 гк. рф земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и предприятия как имущественные комплексыпризнаки1.стационарность,неподвижность2.долговечность.3.уникальность4.он логосроч инвестир-я5.повышен.эконм.ценность Недвижимость как объект гражданских прав. ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи могут быть подразделены на три группы:в силу объективной природы-зем.уч,учатски недр.обособл водн объекты;прочная связь с землей-леса,многолет нас-я.зд-я,соор-я;в силу закона-движ вещи. По происхождению:- созданные природой без участия человека;- являющиеся результатом труда человека;- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Стационарность,материальность,долговечность.Право соб-ти:владение(по закону иметь),пользование(по закону эксплуатация,исп-е путем извелечения полезных свойтсв),распоряжение(определнять юридич.судьбуОН). В объективном смысле право собственности – право субъекта владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими ему материальными благами по своему усмотрению в пределах закона.В субъективном смысле – система правовых норм, закрепляющих принадлежность материальных благ определённым субъектам, регулирующих владение, пользование и распоряжение ими, а также защиту правомочий собственника.Формы:Частная,государственная,муниципальная. Виды:общая(долевая и совместная) и отдельного лица. Субъектами права частной собственности-физ,юридич лица. Право собственности прекращается с момента возникновения права собственности у третьего лица. Вещное право принадлежность вещи отдельным лицам, непосредственное господство, непосредственную власть над вещью.Обязательственные права власть над действиями другого лица. Виды вещных прав- право собственности,ограниченные вещные права(сервитут),право хозяйственного ведения и оперативного управления.)

7.Право собственности. Понятие, содержание, формы. Общая собственность право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).владения возможность иметь у себя данный объект недвижимости. пользованияоснованная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств. распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости. В объективном смысле право собственности – право субъекта владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими ему материальными благами по своему усмотрению в пределах закона.В субъективном смысле – система правовых норм, закрепляющих принадлежность материальных благ определённым субъектам, регулирующих владение, пользование и распоряжение ими, а также защиту правомочий собственника. Формы: частная,государственная,муниципальная.Виды:общая,долеваяСубъекты:физ,юр лица.согластно ст.209 гк ры.

8.Правовое регулирование операций с земельными участкамиК особенностям земли как товара относится: ее ограниченность и невосполнимость, как природного ресурса, долговечность, возможность многофункционального использования, уникальность и невозможность перемещения. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:1) земля как природный объект и природный ресурс;2) земельные участки;3) части земельных участков Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она является природным ресурсом, источником формирования земельных участков - объектов гражданских прав значение государственного кадастрового учета для имущественного оборота заключается в том, что без кадастрового учета нет участка как объекта недвижимости. Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он описан и учтен в государственном земельном кадастре. Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр. семь категорий земель:1.Земли сельскохозяйственного назначения 2.Земли городов и населенных пунктов 3.Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.4.Земли особо охраняемых территорий 5.Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. 6.Земли водного фонда. 7.Земли запаса Особенности купли-продажи земельных участков 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.в договоре(местоположение участка; площадь; кадастровый номер; категория земли (целевое назначение); разрешенное использование участка.2. Продавец предоставляет информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, разрешении на застройку, об использовании соседних земельных участков, о качественных свойствах земли,др.информ Особенности аренды земуч объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет Размер арендной платы по договору. в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды - право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется. Право постоянного (бессрочного) пользования земуч предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а именно продавать участки и сдавать их в залог. Оборотоспособность земельных участков определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством. Изъятые из оборота земли не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ограниченные в обороте земли не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Переоформление прав на землю.юр лица обязаны до 1 января 2008 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования землей на право аренды или приобрести землю в собственность за плату, обладающих земельными участками по состоянию на 30 октября 2001 г срок переоформления прав на землю не установлен. Право 1раз приобрести з.уч. Для того чтобы получить право распоряжения участком в полном объеме, право ограниченного пользования землей переоформляется в собственность бесплатно. для переоформления земли люб.док-т-свид-во о соб-ти,насл-во,дарение.

9Понятие ипотеки. Форма и существенные условия договора ипотеки Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Понятие и сущность ипотеки предусматривает разные формы кредитования: ипотеку жилищного кредитования и смешанную ипотеку. Разница между этими формами кредитования заключается в том, что в качестве обеспечения в первом случае по ипотечному кредитному займу выступает как поручительство, так и залог, а во втором случае – только залог ликвидной недвижимости, принадлежащей заемщику на правах собственности. три характерные черты ипотечного кредита:залог нед-ти выступающей в роли инструмента привлечения финансовых необходимых ресурсов, требуемых для развития производства. 2. ипотечное обеспечение реализации имущественных прав на ликвидные объекты3. создание с помощью ипотечного кредита фиктивного капитала на базе ценных бумаг – оборотных закладных средств, увеличивающих величину образующегося фиктивного капитала. Правовые основы ипотечного займа. ГК РФ (части 1 и  2), 102-ФЗ «Об ипотеке ,постановление Прав-ва РФ от 11.01.00 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». ФЗ «Об ипотеке»- механизмы регулирования ипотечных процессов, основные понятия ипотеки с указанием обязательств и требований, содержит в себе все государственные правоустанавливающие нормы, касательные ипотечного социального и коммерческого кредитования. требования и обязательства должны накладываться и предъявляться к заемщикам и кредиторам. вопросы государственной регистрации недвижимости, оформления ипотечного кредита и осуществления прав кредитуемых сторон по закладной. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества. Ипотека жилых домов и квартир. для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащая законодателю на праве собственности. Залогодержателями-банки. Ипотека предназначена для получения кредита под залог недвижимого имущества. Ипотека нежилых помещенийнежилые помещения, а также здания с земельными участками, приобретенные с помощью кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента госрегистрации права собственности заемщика на такой объект недвижимости. Ипотека коммерческой недвижимости выгодна и предприятию, и банку. Она дает возможность минимизировать риски, поскольку приобретенное помещение будет эксплуатироваться и приносить доход. Обычно ипотечный кредит для предпринимателя выдается на покупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемого имущества либо какой-либо другой недвижимости. Особенности ипотеки предприятийправо залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. Если предметом ипотеки является предприятие то в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию активы. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество Особенности ипотеки ЗУ залог1) если ЗУ находятся в собственности у граждан и юридических лиц;2) если ЗУ предоставлены для садоводства, огородничества, гаражного или дачного строительства3) приусадебных ЗУ личного подсобного хозяйства;4) ЗУ, на которых уже выстроены здания и сооружения;5) ЗУ, которые находятся в общей, совместной или долевой собственности которые были выделены в натуре. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.При ипотеке земельного участка право залога распространяется на построенные или строящиеся на земельном участке сооружения или здания залогодателя. Субъекты ипотечной схемы кредитования. Основные.Заемщик — лицо, берущее кредит. Кредитор (банк). Ипотечное Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Инвесторы — покупатели ипотечных ценных бумаг.Второстепенные:Риэлторская компания, Оценочная компания, Страховая компания,госрегистратор, Нотариус, Паспортные службы. Страховое обеспечение ипотечного займа. 1.Обязательное страховое обеспечение в виде имущественного страхования предмета ипотеки. 2. Дополнительное страховое обеспечение(– личного страхования; – страхования титула собственника.)

10 Правовые основы купли-продажи недвижимого имущества Понятие купли-продажи и правовое регулирование сделки. По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) § 7 гл. 30 ГК,ЖК РФ,СК РФ,ФЗ178 «О Приватизации гос и муниц им-ва»,ФЗ122»О гос рег» Система регистрации прав на недвижимость при купле-продаже жилого помещения. Процесс: обращение заявителя за регистрацией права на недвижимость (сделки) со всеми необходимыми документами, правовую экспертизу представленных документов и выявление оснований для отказа в регистрации, внесение записи в ЕГРП ,выдачу свидетельства о государственной регистрации права. Алгоритм совершения купли-продажи. Решение о покупке квартиры-Подготовка документов-Оформление договора купли-продажи-Сверка подготовленного пакета документов с требованиями Росреестра-Оплата госпошлины-Сдача документов на регистрацию в Росреестр-Экспертиза документов-Регистрация договора (сделки), внесение в егрп-Выдача документов (свидетельство).Документы:Правоустанавливающие ,из БТИ,выписка из дом.книги,паспорт.

11. Правовые основы аренды ОНсобственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам дома или квартиры любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды(это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги) Стороны договораАрендодатель-физ/юр лицо,предоставл во врем польз-е,владе- за плату ,Арендатор-оплачив и,владеет,пользуется .Сроки договора(по соглашению и фиксир в договоре) Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторонДолгосрочный: 5-49 летСреднесрочный: 1-5 лет,Краткосрочный: до 1 года. Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования Правовое обеспечение арендных отношений-ГК РФ гл34 Отличительные особенности субаренды- По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

12. Приватизация и деприватизация ОН приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации и иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно (в порядке приватизации) жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.Деприватизация – это процесс обратный приватизации. Деприватизация предусматривает возвращение приватизированной недвижимости лица – собственника муниципальной (государственной) недвижимости через представителя государства.(отказ от частной соб-ти,пред-е гос-ом нового жилья,в наследство) Жилое помещение, если оно приватизировано, «юридически несвободно». Приватизация государственного и муниципального имущества формирование "слоя" частных собственников; повышение эффективности деятельности предприятий; социальная защита населения, развитие объектов социальной инфраструктуры; стабилизация финансового положения Российской Федерации за счет средств, поступивших от приватизации; создание конкурентной среды и привлечение иностранных инвестиций.ФЗ178 способы приватиз гос,муниц им-ва:униатрное в оао,продажа гос.учр на аукционе,конкурсе,как вклад. Перечень объектов неподлежащих приватизации- жилые помещения частного и общественного жилищных фондов,аварийные,общежития,воен.гарнизоны,служебное жилье. ДокументыПриват-паспорта,свид-ва о рожд, прописанных,поэт план,экспликац кв,ордер на кв,договор соцнайма,выписка из домов.книги,фин-лиц.счет.отказ от приватизации(по желанию),госпошлина. Деприватизация оригиналы правоустанавливающих документов, документ, подтверждающий отсутствие ограничений,техпаспорт,выписка из дом.книги,паспорта,фин-лиц.счет, квитанция об оплате регистрационного сбора. Право собственности на приватизированное помещение собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом..

13Социальный и коммерческий наем и поднайм жильяПо договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». договор найма (коммерч наем-соб-к-частное лицо;соцнаймсоб-к-гос-во/муниц) Наниматель вправе по договору соцнайма сдать комнату, а то и всю квартиру третьему лицу –поднайм(с согласия наймодателя,и площадь не уменьш) гл. 35 IV Раздела ГК РФ. Поднаем жилого помещения1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.обяз-ти наймодателя,нанимателя

14Рента. Пожизненное содержание с иждивением-всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности. Пожизненная рента- платно или бесплатно передаёт другой стороне (рентоплательщику) своё имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Стороны договора ренты- плательщик ренты получатель ренты Предмет договора ренты вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации Последствия ненадлежащего исполнения рентных обязательств плательщиком ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. Имущество, передаваемое под выплату пожизненной ренты, переходит в собственность к плательщику непосредственно при заключении договора. Договор пожизненного содержания с иждивением - это договорное обязательство сторон, по которому физическое лицо передает свое недвижимое имущество в собственность плательщику ренты, а плательщик ренты, в свою очередь, обязуется обеспечивать пожизненное содержание и иждивение этого лица или указанного им третьего лица. . Платой за передачу недвижимого объекта в ренту является пожизненное содержание получателя ренты с иждивением, что может включать в себя в зависимости от условий договора: предоставление жилья, обеспечение питанием, лекарствами, одеждой, оплата коммунальных услуг и предоставление прочих благ в натуральном виде. Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком своих обязательств Согласно первому варианту, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания В соответствии со вторым вариантом получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены на условиях, указанных в ст. 594 ГК РФ. Выкуп производится по цене, указанной в договоре цена должна определяться с учетом стоимости объема содержания в месяц, т. е. двух минимальных размеров оплаты труда плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя.

15Дарение и наследование объектов недвижимостигражданских прав при дарении и наследовании.Договор дарения (типовой) — это договор, согласно которому даритель как одна сторона договора передает или обязуется передать безвозмездно имущество одаряемому, либо право на имущество (требование) как к себе, так и к третьему лицу, либо обязуется освободить или непосредственно освобождает одаряемого от имущественной обязанности.Договор дарения по сути является безвозмездным. Стороны такого договора — даритель и одаряемый Перечень документов предоставляемых при дарении. Квитанция об оплате государственной пошлины;Доверенность на право представления интересов в УФРС (нотариально удостоверенная);Договор дарения – оригиналы по числу сторон + один для регистрирующего органа;Свидетельство о государственной регистрации права собственности Дарителя,Правоустанавливающий документ на квартиру;Техническая документация БТИ:Кадастровый паспорт;Экспликация.Выписка из домовой книги (оригинал сроком давности не более одного месяца);Ксерокопии паспортов Дарителя и Одаряемого. Право наследования по завещанию и по закону. Очередность наследования.Защита гражданских прав при дарении и наследовании- переход после смерти гражданина принадлежащего ему на праве личной собственности имущества, а также имущественных и некоторых личных неимущественных прав и обязанностей к одному или нескольким лицам. Наследодателем признается лицо, после смерти которого осуществляется наследственное правопреемство. Наследники- правопреемники наследодателя. Наследство (наследственная масса, наследственное имущество) - это имущественные и некоторые личные неимущественные права и обязанности наследодателя, которые не прекращаются с его смертью, а как одно целое переходят к наследникам на основании норм наследственного права. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства: вещи (движимые и недвижимые; оборотоспособные вещи и вещи, изъятые из оборота или ограниченные в обороте). Наследство открывается со смертью гражданина. К наследованию могут призываться физ.лица, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства (насцитурусы).К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нём юридические лица, существующие на день открытия наследства, Российская Федерация, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации Недостойные наследники-своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследств ПО ЗАКОНУ- наследуется имущество наследодателя, которое не было им завещано. Наследники каждой очереди могут наследовать имущество, если наследники всех предшествующих очередей отсутствуют, не приняли наследство, отказались от него либо утратили на него право (согласно завещанию или в результате своих противоправных действий). Имущество, наследуемое по закону, делится поровну между наследниками соответствующей очереди. восемь очередей-1 супруг(а), родители и дети2- родные братья и сёстры, дедушки и бабушки3- родные дяди и тёти4- прадедушки и прабабушки5- дети племянников и племянниц, родные братья и сёстры бабушек и дедушек6- внуки племянников и племянниц7- пасынки, падчерицы, отчим и мачеха Нетрудоспособные не менее года до смерти наследодателя состоявшие на его иждивении наследуют вместе и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследству. Нетрудоспособные лица, не входящие в первые 7 очередей, но не менее года до смерти наследодателя состоявшие на его иждивении и проживавшие совместно с ним, наследуют вместе и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследству, а при отсутствии таковых — составляют восьмую очередь. ПО ЗАВЕЩАНИЮодносторонняя сделка, распоряжение своим имуществом на случай смерти, вступает в действие с момента открытия наследства, выражение воли завещателя. Завещание должно быть составлено в письменной форме и заверено нотариусом, принцип свободы завещания -вправе отменить или изменить (дополнить) составленное им завещание в любое время после его совершения и не обязан сообщать кому-либо об этом. Защита прав при дарении и наследовании1) свобода человека, наиболее полное обеспечение защиты его прав2) ограничение правом государственной власти. Фундаментальные источники гражданского права - Конституция Российской Федерации, международные документы, ратифицированные, признанные Россией, Гражданский кодекс РФ провозглашают незыблемость гражданских прав и свобод, их правовую защиту пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя должны быть отнесены законодателем не к одной из последних очередей наследников по закону, а ко второй очереди. снижение размера обязательной доли в наследстве до одной второй. обязательная доля в размере не менее двух третей части наследства

16.налогооблажение при сделках с нед-тью гражданНалог- обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства или муниципальных образований. Признаки налогов:1) обязательный характер2) индивидуальная безвозмездность3) денежная форма4) публичный и нецелевой характер налогов Цели взимания налогов:– финансовое обеспечение деятельности государства,муниц.обр-ий Налог на имущество организаций-вещи на балансе,среднегод ст-ть имущ-ва,по остаточ.ст-ти. Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами признаются первый квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года. Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2%. Налог на имущество физических лиц(: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения) в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости1) до 300 000 руб. – до 0,1%;2) 300-500 000 руб. –0,1-0,3%;3) свыше 500 000 руб. –0,3 -2,0% Налоги зачисляются в местный бюджет. От уплаты налогов на имущество физических лиц освобождаются-герои,инвалиды,ВОВ. Налог на строения, помещения и сооружения исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на первое января каждого года. По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением.За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства.В случае уничтожения, полного разрушения строения, помещения, сооружения взимание налога прекращается начиная с месяца, в котором они были уничтожены или полностью разрушены.Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа. Земельный налог. Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. 0,3% в отношении земельных участков с/х, 1,5% в отношении прочих земельных участков

17.страхование.ГК РФгл48.добровольное ,обязательное страх-е-страх-е жизни.здоровья,им-ва.договор имущ страх-е-страховщик обязан за обусловлен плату(страх премия) при наступлении предусмотр договором события (страх случая) возместить страхователю в пользу кот заключен договор (выгодоприобретатель)причин вслед-е этого события убытки в застрах им-ва(вылпатить страх возмещение) в пределах опред договором суммы(страх.сумма.)риск убытков от предпринимат.деят-ти,риск от-ти, ,риск утраты им-ва.им-во страхуется в пользу соб-ка,страхуется риск самого страхователя .в договоре прорисывется-им-во,характер события,размер страх суммы,срок дей-я дог.страх сумма не должна превышать ст-ть им-ва.страх премия-оплачив страхователь страхов комп.договор страх-я вступает в силу с 1-ого взноса.по договору страх-я страхуется в пользу лица страхователя/выгодоприобретателя.страх-е от-ти-вслед-е причинении вреда жизни,здоровью/им-ва ,может быть застрахован риск от-ти страхователя.страх-е перевозчика,авто-страх от-ть перевозчика за лиц которых перевозит,за транспорт.при несчастном случае-компенсация пассажирам,страховка транспорту-на ремонт авто при взрыве,пожаре,терроре.страх-е от взлома,кражи,пожара,взрыва,,воды,атмосферн осадков,ремонт,террор,мех.возд-я,стихия.

1.Понятие, сроки и порядок проведения экспертизы инвестиционных проектов строительства Экспертиза - это оценка проекта в целях предотвращения строительства таких объектов, которые не отвечают требованиям государственных норм и правил или наносят ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан, юридических лиц или государства, а также для оценки эффективности осуществляемых капитальных вложений.Экспертиза инвестиционного проекта проводится для того, чтобы рассчитать эффективность инвестиционных проектов и их рискованность. Такая экспертиза проводится с использованием различных математических моделей, при которых анализируются сумма инвестирования, доходность инвестиций, индекс доходности и срок окупаемости инвестиционных проектов. Главгосэкспертиза Проекты строительства представляются заказчиком в государственный экспертный орган, осуществляющий комплексную экспертизу Основные вопросы, подлежащие проверке при экспертизе инвестиционного проекта обоснование инвестиций в строительство объекта, согласований проекта с заинтересованными организациями и органами государственного надзора; хозяйственная необходимость и экономическая целесообразность намечаемого строительства исходя из социальной потребности, выбор площадки (трассы) строительства, обоснованность определения мощности, обеспечение безопасности эксплуатации ОН, соблюдение норм и правил по охране труда, технике безопасности и санитарным требованиям, обоснованность применяемых технологий производства, оптимальность принятых решений по инженерному обеспечению, наличие безотходного (малоотходного) производства, обоснованность и надежность строительных решений, оптимальность решений по генеральному плану, обоснованность принятых объемно-планировочных решений, эффективность использования площадей и объемов зданий;обеспечение архитектурного единства, оценка проектных решений по организации строительства;достоверность определения стоимости строительства;оценка эффективности инвестиций в строительство. По результатам экспертизы составляется заключение. Экспертный орган, осуществляющий комплексную экспертизу, подготавливает сводное экспертное заключение.

2.Виды экспертиз инвестиционных проектов: техническая, экономическая, правовая, экологическая, местоположения, управленческая.Основной целью технического обследования зданий является определение текущего технического состояния конструкций здания или сооружения, выявление дефектов и выяснение эксплуатационных качеств конструкций; прогнозирование их поведения в будущем. Экологическую экспертизу выполняют для оценки современного состояния и прогноза возможных изменений окружающей природной среды под влиянием антропогенной нагрузки с целью предотвращения, минимизации или ликвидации вредных и нежелательных экологических и связанных с ними социальных, экономических и других последствий и сохранения оптимальных условий жизни населения. Экономическая экспертиза недвижимости сводится к ее экономической оценке, способности недвижимости быть ликвидной, рентабельной и окупаемой. Экспертиза местоположения подразумевает определение полезности форм использования недвижимости. Правовая экспертиза сводится к установлению наличия правоустанавливающих документов.

Управленческая экспертиза определяет адекватность управления и развития объекта недвижимости.

Результатом экспертизы является заключение, которое содержит адекватные доказательства по рассматриваемым проблемам. Заключение экспертизы является обязательным документом для исполнения заказчиками, подрядчиками, проектными, конструкторскими и научными организациями.

3.Сущность, задачи и процедура правовой экспертизы недвижимости это исследование правовой и законодательной базы и правоприменительной практики использования документов (состав, содержание, и оформление), определяющих правовой статус объекта недвижимости на заданный момент времени, и соответствия этих документов требованиям федерального, регионального законодательства, действующих нормативных актов, а также подготовка экспертного заключения на основе результатов исследований и предложений по дальнейшему использованию объекта недвижимости.

Назначение правовой экспертизы – внесение ясности о состоянии правоустанавливающих документов, которые связаны с ОНЗадачи правовой экспертизы:- Установление наличия правоустанавливающих документов- Установление подлинности правоустанавливающих документов- Установление действительности правоустанавливающих документов- Установление субъектной принадлежности правоустанавливающих документов

4Сущность, задачи и процедура технической экспертизы недвижимости СущностьТЭ изучениеОНтак и в отношении относящимся к нему технической документации и оформление заключений о техническом состоянии. Цель технической экспертизы:- получение информации о функциях объекта и объемно-планировочных решений;- определение текущего технического состояния конструкций здания или сооружения;- выявление дефектов и выяснение эксплуатационных качеств конструкций;- прогнозирование их поведения в будущемТехническая экспертиза проводится на всех этапах жизненного цикла. технической документации по объекту: - план участка; - технические паспорта на здание и оборудование (котлы, лифты, краны);- геодезическая съемка; - поэтажные планы;-проектно-сметная документация; -акты приемки объекта от строителей; -схемы внутренних сетей: водоснабжение, канализация, центральное отопление, газоснабжение, электропроводка, водомерный узел, элеваторный узел, распределительный щиток, сигнализация, телефонная связь;

-схемы подземных коммуникаций; -экспликация колодцев;-исполнительные чертежи контуров заземления с актами сварочных работ;-акты предыдущих технических экспертиз объекта;-проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонтных (восстановительных или модернизационных) работ, акты приемки работ. Результаты тэ используются в первую очередь при оценке потребительной стоимости ОН, во вторую - при разработке эксплуатационных, ремонтно-восстановительных мероприятий и с целью развития недвижимости, т. е. с целью повышения потребительной стоимости ОНПо результатам обследования составляются:технический отчет, содержащий результат обследования (планы в разрезы здания с геологиче­скими профилями, конструктивные особенности здания, фундаментов,-техническое заключение о категории технического состояния здания с оценками возможности восприятия им дополнительных деформаций или других воздействий, обусловленных новым строительством или реконструкцией,Техническое заключение по результатам обследования подвергается проверке в государственных экспертных органах вместе с проектом реконструкции.Износы:физ,внешн (эконом),функцион.

5.Сущность, задачи и процедура экономической экспертизы недвижимости Сущностью ЭЭ-анализ ретроспективных и перспективно-расчетных показателей, характеризующих фактическое или предполагаемое (ожидаемое) хозяйственное использование ОН и формирование на их основе профессионального заключения о текущей или ожидаемой экономической эффективности использования недвижимости, об отдаче средств, затрачиваемых на приобретение прав на нее.

В ходе экономической экспертизы необходимо:

-провести анализ существующего использования ОН;-определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости ;-составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;- спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления. Сравнительный подход к оценкеМетод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение,

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога

Доходный подход.методом прямой капитализации Оценка ПВД на основе анализа текущих рыночных ставок аренды для сравнимых объектов;Расчет издержек(ОР) по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек на ее содержание или типичных издержек на данном рынке.ДВД-ОР=ЧОДПересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.Расчет стоимости объекта по методу прямой капитализации производится по формуле:PV - текущая стоимость объекта оценки. Q - денежный поток доходов за год, к - коэффициент капитализации,V_p - стоимость ремонта помещения который необходим для доходного.Метод прямой капитализации дохода – метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в текущую стоимость объекта недвижимости с использованием ставки капитализации по формуле:С_рын. = I/R,где С_рын. – стоимость оцениваемого объекта недвижимости;I –ЧОД;R – ставка (коэффициент) капитализации.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) – максимально возможных денежных поступлений, которые были бы получены при сдаче в аренду всех площадей оцениваемого объекта недвижимости (100% занятости) и получении всей арендной платы, без учета потерь и расходов.Величина арендной ставки, как правило, зависит от следующих факторов:

- местоположения оцениваемого объекта, - физического состояния,

-наличия инженерных коммуникаций - этажа/этажности здания,- общей площади сдаваемых в аренду объектов,- времени аренды (срока),рассчитывается (ДВД) – денежные поступления от эксплуатации объекта за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы по формуле:ДВД = ПВД - П,где П – потери от недоиспользования и при сборе арендных платежей.

Определение ставки капитализации

Понятие ставки (коэффициента) капитализации применительно к приносящей доход недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Проектная ставка (коэффициент) капитализации для текущего дохода (норма дохода) – ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости.Теоретически она должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

- компенсация за безрисковые, неликвидные активы,- компенсация за риск,- компенсация за низкую ликвидность,- компенсация за инвестиционный менеджмент,- поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Затратный подход принцип замещения. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему приобрести свободный участок и создать улучшения равной желанности и полезности без чрезмерной задержки.требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника на создание объекта при его единовременной продаже.С=Сзу+Свс-Сиз

6.Сущность, задачи и процедура экологической экспертизы недвижимости Экологическая экспертиза проводится с целью проверки соответствия хозяйственной или иной деятельности экологической безопасности общества. Задачами ЭЭ - определение уровня экологической опасности намечаемой и осуществляемой хозяйственной или иной деятельности, которая может в настоящее время и в будущем прямо или косвенно оказать воздействие на состояние окружающей среды и здоровье населения;- проверка соответствия проектируемой хозяйственной или иной деятельности требованиям природоохранного законодательства;- определение достаточности и обоснованности предусматриваемых проектом мер по охране природы. В целом стратегия выработки методов комплексной оценки физических, химических и биологических факторов экологической безопасности жилых и общественных зданий может состоять из следующих направлений:- система стандартов и норм по оценке степени экологической безопасности здания; - методы контроля степени экологической безопасности различных типов зданий.Инженерно-экологические изыскания для строительства выполняются для оценки современного состояния и прогноза возможных изменений окружающей природной среды под влиянием антропогенной нагрузки с целью предотвращения «-«послед-ий По результатам инженерно-экологических изысканий составляется технический отчет (заключение) или раздел в сводном отчете по комплексным инженерным изысканиям, с текстовыми и графическими приложениями.

7.Сущность, задачи и процедура управленческой экспертизы инвестиционных проектов изучение и анализ проектируемой или действующей системы управления объекта недвижимости и оформление на этой основе профессионального заключения о рациональности, об эффективности этой системы и ее отдельных составляющих, а так же выработки предложений по ее совершенствованию. Задачи управленческой экспертизы: Идентификация объекта и предмета управления; Обоснование на альтернативной основе приемлемого варианта структуры управления и ее проектирование; Определение состава управляемых параметров; Информационное обеспечение процесса управления; Регламентация управленческого процесса; Мониторинг деятельности и управление стоимостью; Управление развитием объекта недвижимости.Этапы управленческой экспертизы: установление перечня ее предмета, объекта, задания; разработка соответствующим им апробированных и приемлемых индикаторов, решений; подготовка рекомендаций; осуществление экспертизы. Общий предмет управления: обоснование лучшего и наиболее эффективного использования ОН, исследование и изучение возможных финансовых потоков, потоков технических ресурсов, материальных, трудовых и энергетических ресурсов.Результат УЭ: профессиональное заключение о рациональности, об эффективности проектируемой или действующей системы управления ОН и отдельных ее составляющих, а также предложения по ее совершенствованию.

8Государственная вневедомственная экспертиза инвестиционных проектовявляется обязательным этапом инвестиционного процесса в строительстве и проводится в целях предотвращения строительства объектов, создание и использование которых не отвечает требованиям государственных норм и правил или наносит ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан, юридических лиц и государства, а также в целях контроля за соблюдением социально - экономической и природоохранной политики.При проведении государственной экспертизы необходимо руководствоваться законодательными и нормативными актами Российской Федерации, настоящей Инструкцией, а также иными государственными документами, регулирующими инвестиционную деятельность в строительстве.Проекты строительства до их утверждения подлежат государственной экспертизе независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности объектов.Заключение государственной экспертизы является обязательным документом для исполнения заказчиками, подрядными, проектными и другими заинтересованными организациями.

Основные задачи госэкспертизы: Проведение комплексной экспертизы проектов нового строительства, расширения реконструкции и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений, капитального ремонта объектов ;Обеспечение экономической эффективности, высокого качества архитектурных, градостроительных и технических решений, конструктивной надежности и эксплуатационной безопасности зданий и сооружений, рационального и экономного использования всех видов ресурсов. При подготовке экспертного заключения в обязательном порядке осуществляется проверка проектной документации на соответствие исходно - разрешительной документации,

Территориальный орган госэкспертизы имеет право:

· Рекомендовать к утверждению, отклонять или возвращать заказчикам на доработку предпроектную, проектную и градостроительную документацию по результатам экспертизы.

Проводить выборочный контроль технико-экономических обоснований и проектов строительства.Принимать участие по решению Главгосэкспертизы России в рассмотрении отдельных разделов и вопросов при экспертизе Получать от государственных и муниципальных органов управления и подведомственных им предприятий и организаций, а также от других организаций - заказчиков материалы, необходимые для проведения экспертизы.Привлекать в установленном порядке для проведения экспертизы проектные, научно-исследовательские и другие организации Российской Федерации, а также отдельных высококвалифицированных специалистов, авторитетных ученых и работников производства, создавать в необходимых случаях временные экспертные коллективы.Приглашать для участия в рассмотрении проектно-сметной документации представителей заказчиков, проектных и других заинтересованных организаций.

Оказывать на договорной основе консультационную, техническую и практическую помощь,технико-экономический аудит при реализации незавершенного строительства, участие в организации и проведении тендеров проектных и подрядных работ, экспертное сопровождение конкретных объектов после экспертизы в ходе их дальнейшего проектирования и строительства, платные услуги методологического, разъяснительного и информационного характера и др.

Разрабатывать на основе нормативно-методических документов и рекомендаций Главгосэкспертизы России и вводить в действие в установленном порядке территориальные методические документы по вопросам рассмотрения и оценки качества различных видов и разделов проектной документации.Принимать участие в рассмотрении проектов и выдавать по ним заключения.Создавать при необходимости Совет экспертизы для рассмотрения проектной документации

9Понятие,процесс сервейингаСервейинг - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью; включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью.повышение эф-кти исп-я ОН,ННЭИ, балансировать интересы собственников недвижимости с интересами пользователей данного объекта, государства и общества. Финансовое оздоровление – один из инструментов, применяемых к банкротящейся компании в попытке спасти ее от краха, восстановить платежеспособность и покрыть все имеющиеся долги перед третьими лицами и государством по специально утвержденному графику

10.Органы государственного надзора за строительством ОНГосархстройнадзор России включает:- главную инспекцию Госархстройнадзора России; - инспекции Госархстройнадзора соответствующих органов государственного управления республик, краев, округов, областей;-инспекции Госархстройнадзора соответствующих органов управления городов и районов. Права и обязанности:доступ на все ОН,штрафы за наруш-е НПА,получать от уч-ков стр-ва всю информ,усранять ошибки,вскрывать констр эл-ты,останавливать выпуск прод,аннулир деят-ть орг,учавствовать в комисси по приемкеОН,сообщать о нарушениях порядка стр-ва В функции технического заказчика входит:1. Организация и сопровождение предпроектных и проектных работ.2. Организация и сопровождение строительного производства.3.Высококвалифицированный технический надзор за строительством. Государственные инспекции труда: осуществляют государственный надзор и контроль за соблюдением законодательства Российской Федерации о труде и охране труда в организациях, расположенных на соответствующих территориях.

Государственная административно-техническая инспекция:вопросы об административной ответственности за нарушение правил благоустройства и производства работ при строительстве; Выдача ордеров на производство работ при строительстве;Контроль за соблюдением собственниками и пользователями объектов жилищно-коммунального назначения правил содержания указанных объектов, а предприятиями и организациями по обслуживанию и ремонту этих объектов - соответствующих правил эксплуатации и ремонта.

Госгортехнадзор России является федеральным органом исполнительной власти, осуществлении соответствующего нормативного регулирования, специальных разрешительных, надзорных и контрольных функций. Надзорная деятельность направлена на реализацию государственной политики в области промышленной безопасности, предупреждение аварий и несчастных случаев на производстве, охрану и рациональное использование недр.

11.Система надзора за эксплуатацией и строительством ОН-СтройНадзор - это деятельность специально уполномоченных государственных и муниципальных органов по контролю за соблюдением участниками строительства обязательных требований законодательства РФ и иных нормативных документов в вопросах качества и организационно-правового порядка строительства объектов, производства строительных материалов, конструкций и изделий. контроль над качеством: проектной документации, стройплощадки, качества и хранения стройматериалов, соблюдения технологии производства работ и т.д. Система надзора за строительством регламентирована СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», согласно разделу 6, надзор за строительством включает: входной контроль проектной документации, приемку геодезической сети, входящий контроль материалов и изделий, операционный контроль и составление актов на скрытые работы, приемку работ по отдельным этапам и объекта в целом.Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдается заказчику (застройщику) на основании решения Госархстройнадзора.Законченный строительством объект предъявляется подрядчиком к приемке заказчику в составе и в объеме контракта.Принятый от подрядчика законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект предъявляется заказчиком к приемке в эксплуатацию инвестору.Оценка соответствия законченного строительством объекта проекту и требованиям нормативных документов может осуществляться посредством приемочной комиссии или без нее по решению инвестора с учетом требований норм.В обязательный состав приемочной комиссии включаются представители инвестора, заказчика, органов исполнительной власти, подрядчиков, проектировщиков, эксплуатирующей организации, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, Госархстройнадзора, специально уполномоченного органа в области охраны окружающей среды и др. органов государственного надзора и контроль. Органы государственного надзора и контроля в соответствии с предоставленными им правами осуществляют контроль за соблюдением требований законодательства, строительных, экологических, санитарных, пожарных, промышленных и других правил и норм, а также требований охраны труда при проектировании, строительстве и вводе объектов в эксплуатацию.

Под аварией понимается обрушение, повреждение здания, сооружения в целом его части или отдельного конструктивного элемента, а также превышение ими предельно допустимых деформации, угрожающих безопасному ведению работ и повлекших приостановку строительства (эксплуатации) объекта или его части. Целью расследования причин аварии зданий является установление факторов, вызвавших аварии, их обобщение, учет и анализ с разработкой предложений и принятием мер по предупреждению аварии путем корректировки нормативной и проектной документации, подготовки методических документов по проектированию, строительству и эксплуатации зданий и сооружений, учитывающих характер и частоту повторений выявленных причин аварий, широкого информирования участников строительства и эксплуатационных организаций о причинах, произошедших аварий и мерах по их предупреждению.

12.Инвестиционное проектирование в строительной отрасли Основными критериями отбора проектов являются: существенная значимость для страны (отрасли, региона); принципиальная новизна и высокая эффективность; невозможность решения проблемы без государственной поддержки; необходимость управления межотраслевыми связями. При анализе инвестиционных проектов особое внимание обращается на создание производственных мощностей, базирующихся на прогрессивных технологических процессах. Важным критерием является выпуск конкурентоспособной продукции и возможность ее экспорта. Организация дела должна предусматривать устойчивый рост производства в нужных масштабах. В экспертном заключении отражаются:

• приоритетность проблемы;

• обоснованность, комплексность и экологическая безопасность мероприятий, сроки их реализации;

• необходимость привлечения внебюджетных средств, средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов для реализации программы в увязке с возможностями ее государственной поддержки за счет централизованных ресурсов;

• эффективность механизма осуществления проекта;

• социально-экономическая эффективность программы в целом, ожидаемые конечные результаты и ее влияние на структурную перестройку экономики России. Обоснование инвестиций в строительство того или иного объекта делается в виде бизнес-плана. I этап - определение цели инвестирования, назначения и Мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора II этап - разработка обоснований инвестиций в строительство на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия заказчиком решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и о разработке проектной документации.

III этап - разработка, согласование, экспертиза и утверждение проект- ной документации, получение на ее основе решения об изъятии земельного участка под строительство. Основная задача предпринимателя - доказать возможному инвестору преимущества своего предложения, убедить его в реальности достижения результата и выгодности участия в осуществлении проекта.( «Бизнес-план») Экспертизе подвергаются цели и задачи проекта на ближайший период и перспективу; конъюнктура рынка; финансовое положение организации с учетом внутренних и внешних источников получения средств; условия кредитования; анализ риска; получение прибыли и объемы реализации продукции

Экспертные проверки хода реализации инвестиционных проектов

Основными целями проведения экспертизы инвестиционного проекта (бизнес-плана) являются:

1. оценка экономической эффективности реализации инвестиционного проекта (бизнес-плана);

2. оценка бюджетной эффективности реализации инвестиционного проекта (бизнес-плана);

3. оценка форм и объемов государственной поддержки инвестиционного проекта (бизнес-плана);

4. оценка риска предоставления государственной поддержки при реализации инвестиционного проекта (бизнес-плана);

5. оценка срока окупаемости инвестиционного проекта (бизнес-плана);

6. оценка реальности экономических показателей по срокам и финансовым ресурсам в бизнес-плане, а также соответствия качественных и количественных показателей инвестиционного проекта (бизнес-плана) требованиям Постановления Правительства Российской Федерации установление правильности определения стоимости строительства(В БАЗИСНОМ.,ТЕКУЩЕМ УРОВНЕ Состав документации, разработанной на стадии «проект», должен содержать:

- сводные сметные расчеты стоимости строительства и при необходимости сводку затрат1);

- объектные и локальные сметные расчеты;

- сметные расчеты на отдельные виды затрат (в т.ч. на проектные и изыскательские работы).

В состав рабочей документации включаются:

- объектные и локальные сметы2).

В состав сметной документации проектов строительства включается также пояснительная записка Обоснование затрат по освоению площадок. (созд-е опорной геодезсети,валка леса,пней,кустарников,валунов,ограждение) Учет рисков в долгосрочном инвестировании. (• приобретение сооружений, зданий, транспортных средств, оборудования и т.д.; • капитальное строительство в виде нового строительства; • приобретение участков земли; • создание патентов, программных продуктов и др.)платежеспособность,мах доходность,баланс м/у прибылью и риском. Определение обоснованности принятых в проекте (ТЭО) показателей эффективности инвестиций в строительство объекта. Объемов производства и реализации продукции и ее стоимости.-Производственных (текущих) издержек (затрат).-Инвестиционных издержек, включающих капиталовложения в основные фонды, -Налогов и платежей. Определение источников и условий финансирования инвестиций.(собств,заемные,привлечен,взносы) для оценки эффективности инвестиций в создание предприятия с точки зрения интересов предпринимателя должны использоваться две группы показателей: для определенного расчетного года (чистый доход, годовая рентабельность капиталовложений - отношение чистого дохода к капиталовложениям) и интегральные показатели (срок окупаемости капиталовложений, их среднегодовая рентабельность, интегральный эффект - чистый дисконтированный доход ЧДД за расчетный период, внутренняя норма рентабельности - доходности - ВИД, индекс доходности).

13методы расчета показателей эфк-ти инвестиц в стр-во онДисконтирование — метод оценки инвестиционных проектов путем выражения будущих денежных потоков, связанных с реализацией проектов, через их стоимость в текущий момент времени Показатели, определяемые на основании использования концепции дисконтирования:- чистая текущая стоимость;-индекс доходности дисконтированных инвестиций;- внутренняя норма доходности;- срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования;- максимальный денежный отток с учетом дисконтирования.

Расчет ЧДД сумма ожидаемого потока платежей, приведенная к стоимости на настоящий момент времени(что сумма денег, которая есть у нас в настоящий момент, имеет большую реальную стоимость, чем равная ей сумма, которую мы получим в будущем.)

Внутренняя норма доходности=Ставке диск-я ,при кот ЧДД=О. Платежи денежного потока обычно суммируются внутри определенных периодов CF = CF1 + CF2 + … + CFN, общий денежный поток равен сумме потоков на всех шагах.Формула расчета ЧДД имеет вид:NPV=CF1+CFn/1+Dn,D — ставка дисконтирования, которая отражает скорость изменения стоимости денег со временем. Простым сроком окупаемости инвестиций называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальным моментом обычно является начало первого шага или начало операционной деятельности. Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого кумулятивные текущие чистые денежные поступления NV (k) становятся и в дальнейшем остаются не «-«.Метод расчета срока окупаемости РР инвестиций состоит в определении того срока, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Формула расчета срока окупаемости PP=I0/CFсргде РР - срок окупаемости инвестиций (лет);Iо - первоначальные инвестиции. Показатель расчетной нормы прибыли (Accounting Rate of Return) является обратным по содержанию сроку окупаемости капитальных вложений.Расчетная норма прибыли (рентабельность) отражает эффективность инвестиций в виде процентного отношения денежных поступлений к сумме первоначальных инвестиций

ROS=N1\NS x 100% ROS - рентабельность продаж % NI - чистая прибыль руб.  NS - выручка (нетто) от всех видов продаж руб. Индекс доходности инвестицийотношение накопленных дисконтированных притока и оттока реальных денег. Этот показатель позволяет определить в какой мере возрастает ценность фирмы (богатство инвестора) в расчете на 1 рубль инвестицийИД=Σ(Пм-Ом)/ΣKm. Если ЧДД +, то ИД будет больше единицы . (ИД) показатель рентабельности инвестиций.

14.Регламентация состава, порядка разработки, согласования и утверждения документов на новое строительство, расширение и реконструкцию ОН Предпроектная подготовка строительства предусматривает прединвестиционный(схемы размещения жилищного и других видов строительства;

схемы инженерного обеспечения территорий районов строительства и реконструкции;

градостроительные планы административных округов, районов;

проекты планировки территории.

) и инвестиционный периоды(разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной прединвестиционной градостроительной документации); разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной прединвестиционной градостроительной документации);

подготовка исходно-разрешительной документации;

оформление правового акта городской администрации - Разрешения на осуществление градостроительной деятельности

подготовка исходно-разрешительной документации;

оформление правового акта городской администрации - Разрешения на осуществление градостроительной деятельности). Проектная подготовка строительства предусматривает проведение следующих этапов работ:

разработку, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения - архитектурного проекта (данная работа может выполняться как самостоятельный этап, так и при разработке проектной документации);

разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации - проекта, утверждаемой части рабочего проекта;

разработку рабочей документации.

Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение Разрешения и Ордера на производство строительных работ.

Исходно-разрешительная документация (ИРД) – документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства Объекта, по запросу Застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах юридическому лицу.

ИРД:Изменение вида разрешенного использования земельного участка (Постановление, Распоряжение, Кадастровый паспорт)

Технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения (Договор)

Градостроительный план земельного участка

Заключение государственной экспертизы проекта (на стадии «Проект», при особой сложности на стадии "Рабочий проект")

Разрешение на строительство

Заключение о соответствии проектируемого объекта построенному (не выдается на руки Застройщику)

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Подготовка исходно-разрешительной документации для строительства, капитального ремонта зданий и сооружений1.заказчик изучает воз-ть разм-я инвестиций в ОН2.заказчик предоставл в органы мест.сам-я док. На ОН3.глава архит,град-ва изучают воз-ть разм-я ОН Подготовка исходно-разрешительной документации при размещении объекта строительства в соответствии с утвержденной градостроительной документацией:1.соотв-е ОН геплпану2.архит обрабат информ-дает заключение соотв.разм-я ОН3.Глава муниц.обр-я дает разрешение на разм-е ОН,заключ-е и подготовка ИРД. Состав и содержание градостроительной документации, обосновывающей возможность размещения объекта строительства, определяется заданием на проектные работы в соответствии с НПА. - Пояснительная записка.

- Графические материалы.

- Схема размещения проектируемой территории в системе расселения, М 1:50000 (25000, 1000, 5000)

- План современного использования территории (опорный план). Планировочные ограничения, М 1:10000 (5000, 2000, 1000)

- Схема планировочной организации территории, М 1:10000 (5000,2000, 1000)

- Схема функционального (и строительного) зонирования территории, М 1:10000 (5000, 2000, 1000)

- Схема ландшафтно-визуального анализа территории, М 1:10000 (5000, 2000, 1000)

- Схема транспортного обслуживания, М 1:10000 (5000, 2000)

- Схема водоснабжения, хозяйственно-бытовой и дождевой канализации, М 1:10000 (5000, 2000)

- Схема инженерной подготовки территории, М 1:10000 (5000, 2000) (при необходимости)

- Схема тепло-, электро- и газоснабжения и связи, М 1:10000 (5000, 2000)

Состав и масштаб графических материалов устанавливаются заданием на проектирование. В составе градостроительной документации, обосновывающей возможность размещения объекта строительства, или параллельно с ней заказчик (инвестор, застройщик) выполняет специализированные работы (разделы):

- оценка воздействия объекта на окружающую среду; - экономическая оценка ущерба, наносимого при размещении объекта строительства- схема (проект) зон охраны памятника истории и культуры при размещении объекта строительства в районе размещения памятника. Разработка градостроительной документации, обосновывающей возможность размещения объекта строительства, может выполняться только проектными организациями, имеющими лицензию на ведение градостроительных работ.

1. Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными нормативами. Градостроительная документация любого вида подлежит государственной экологической экспертизе. Обязательными условиями для утверждения градостроительной документации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно - эпидемиологического надзора, а также наличие положительного заключения органов охраны памятников культуры Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основании задания, выданного соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или по согласованию с ними заказчиками.

Градостроительная и архитектурно-строительная документация ГСД;АСД

Градостроительная документация (ГСД) - предпроектная и проектная документация градостроительного объекта (района, микрорайона, квартала).

Архитектурно-строительная документация (АСД) - предпроектная и проектная документация для строительства локального объекта (здания, сооружения).

Градостроительная документация (ГСД) Стадии проектирования и состав Предпроектные стадии (утверждаемые):

- Градостроительная концепция (ГК)

- Проект детальной планировки (ПДП).

Проектные стадии:

- Эскизный проект застройки (ЭПЗ) микрорайона, квартала, др. поселения (согласовываемая стадия);

- Проект застройки (ПЗ) квартала, микрорайона, др. поселения (утверждаемая стадия);

- Рабочий проект застройки (РПЗ) квартала, микрорайона, др. поселения (утверждаемая стадия);

- Рабочая документация (Р). Если рабочий проект застройки (РПЗ) следует после ЭПЗ, который не утверждается, то в экспертизу представляется выделенная часть РПЗ. Рабочий проект в этом случае делится на утверждаемую часть и рабочие чертежи.

4 Для определения рациональной стадийности проектирования установлены следующие категории сложности объектов:

1-я — территории центра и исторических зон, территории с промышленными объектами, экологически неблагоприятные;

2-я — остальные застроенные территории, не отнесенные к 1-ой категории;

3-я — новые малозастроенные и экологически благоприятные территории.

Категория сложности определяется заказчиком и проектной организацией.

4.3.5 Стадийность и категория сложности проектирования объекта устанавливаются в Задании на разработку проектной документации (приложения 6, 10, 11, 12).

Для объектов 1-ой категории сложности:

- при отсутствии утвержденного ПДП применяется трехстадийное проектирование: ЭПЗ, ПЗ и РД квартала, микрорайона;

- при наличии утвержденного ПДП выполняется ПЗ и РД квартала, микрорайона, либо ЭПЗ и РПЗ.

Для объектов 2-ой категории сложности:

- при отсутствии утвержденного ПДП применяется двухстадийное проектирование: ПЗ и РД квартала, либо ЭПЗ и РПЗ;

- при наличии утвержденного ПДП выполняется РПЗ.

Для объектов 3-ей категории сложности:

- при отсутствии утвержденного ПДП выполняется ЭПЗ и РПЗ;

- при наличии утвержденного ПДП выполняется РПЗ.

15.Экспертиза проектов строительства. Авторский надзор за строительством зданий и сооружений Этапы проведения государственной экспертизы1 этап - получение технических условий:

· На присоединение к источникам снабжения;

· На пересечение с инженерными сетями и коммуникациями;

· Оформление актов выбора на размещение объектов с прохождением экспертиз по ОВОС, Росприроднадзору и Роспотребнадзору;

· Проведение общественного обсуждения, формирование общественного мнения о необходимости строительства объекта.

2 этап - согласование проектно документации со всеми заинтересованными организациями, в том числе и на соответствие ранее выданным техническим условиям и заданию на проектирование.

3 этап - прохождение государственной экспертизы проектной документации:

4 этап - предоставление готовой проектно документации заказчику согласно договору. документации и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой документации, предоставляются:

а) заявление о проведении государственной экспертизы с указанием идентификационных сведений об исполнителях работ, об объекте капитального строительства, о застройщике и заявителе:

б) копии правоустанавливающих документов на земельный участок;

в) копия градостроительного плана;

г) проектная документация на объект;

д) копия задания на проектирование;

е) результаты инженерных изысканий;

ж) копия задания на выполнение инженерных изысканий;

з) документы, подтверждающие полномочия заявителя действовать от имени застройщика, заказчика (в случае, если заявитель не является заказчиком и (или) застройщиком). Порядок приема документов на экспертизу:

· заполнить заявление по установленной форме;

· Получить на заявлении резолюцию начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы или начальника Управления государственной экспертизы на проведение предварительной экспертизы;

· Записаться на подачу проекта для проведения предварительной экспертизы непосредственно в секторе предварительной экспертизы;

· Заполнить учетные карточки (карточку "Жилые и общественные здания и сооружения" и/или карточку "Промышленные и коммунальные объекты") с обеих сторон в 2-х экземплярах и завизировать у начальника сметного отдела;

· Подписать «бегунок» в отделе охраны окружающей среды;

· В назначенное время представить указанные выше документы, справку о стоимости ПИР, Проектную Документацию (ПД) с описью и исходно-разрешительную документацию в сектор предварительной экспертизы.

При повторной сдаче ПД в течение 14 календарных дней для объектов жилого назначения после получения отрицательного заключения, необходимо представить:

· заявление застройщика на проведение повторной экспертизы с визой начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы или начальника Управления государственной экспертизы;опись, сдаваемой ПД;комплект ПД (в соответствии с описью для назначения нового номера). государственный надзор :органы государственной экспертизы;органы государственного архитектурно-строительного надзора;

государственные органы по обеспечению отдельных видов безопасности (пожарной, санитарно-эпидемиологической, экологической, промышленной и т. д.) - специальные надзорные органы;государственные органы по охране специальных объектов (памятников истории, культуры и т. д.). Основные вопросы, подлежащие проверке при экспертизе соответствие принятых решений обоснованию инвестиций в строительство объекта, другим предпроектным материалам, заданию на проектирование, а также исходным данным; наличие необходимых согласований проекта с заинтересованными организациями и органами государственного надзора; хозяйственная необходимость и экономическая целесообразность намечаемого строительства; выбор площадки (трассы) строительства; обоснованность определения мощности объекта; достаточность и эффективность технических решений и мероприятий по охране окружающей природной среды;пожарная без-ть,соблюдение ном и правил по охоане труда,ТБ;мероприятия по защите населения;МДИ;оценка техуровня стр-ва;обоснованность применяемой технологии пр-ва,энергосбержение,инж.обесп-е,безотходное пр-во,оптимальность генплана;обоснованность объемно-планировоч реш-ий,эф.исп-я площадей,оценка проекта,ст-ти,инвестиций. Организация овторского надзора осуществляется на основании договора в течение всего периода строительства и ввода в эксплуатацию объекта Сроки проведения работ по авторскому надзору устанавливаются графиком. Авторский надзор в случае его выполнения юридическим лицом осуществляется специалистами — разработчиками рабочей документации, назначаемыми руководством организации. 4 Назначение руководителя и специалистов, ответственных за проведение авторского надзора, производится приказом организации и доводится до сведения заказчика, который информирует о принятом решении подрядчика и органы Государственного архитектурно-строительного надзора. Специалисты, осуществляющие авторский надзор, выезжают на строительную площадку для промежуточной приемки ответственных конструкций и освидетельствования скрытых работ в сроки, предусмотренные графиком, а также по специальному вызову заказчика или подрядчика в соответствии с договором (распорядительным документом).Руководитель авторского надзора выдает специалистам задание и координирует их работу по ведению авторского надзора на объекте.Заказчик обязан обеспечить специалистов, осуществляющих авторский надзор, оборудованными служебными помещениями, средствами связи, транспорта и др. в соответствии с договором.

Порядок ведения журнала авторского надзора регулярно ведется журнал авторского надзора за строительством,который составляется проектировщиком и передается заказчику, ведение по объекту строительства в целом, так и по его пусковым комплексам или отдельным зданиям и сооружениям. . Журнал передается заказчиком подрядчику и находится на площадке строительства до его окончания. Журнал заполняется руководителем или специалистами, осуществляющими авторский надзор, заказчиком и уполномоченным лицом подрядчика.

После окончания строительства подрядчик передает журнал заказчику. Каждое посещение объекта строительства специалистами регистрируется в журнале. Запись о проведенной работе по авторскому надзору удостоверяется подписями ответственных представителей заказчика и подрядчика. Запись выполняется также при отсутствии замечаний.Записи и указания специалистов излагаются четко. Основные права,обя-ти спец-ов,осущ авторский надзор

Основные права1 Доступ во все строящиеся объекты строительства и места производства СМР2 Ознакомление с необходимой технической документацией, 3 Контроль за выполнением указаний, внесенных в журнал.4 Внесение предложений в органы Государственного архитектурно-строительного надзора и другие органы архитектуры и градостроительства о приостановлении в необходимых случаях строительных и монтажных работ, выполняемых с выявленными нарушениями, и принятии мер по предотвращению нарушения авторского права на произведение архитектуры в соответствии с законодательством.Основные обязанности1 Выборочная проверка соответствия производимых строительных и монтажных работ рабочей документации и требованиям строительных норм и правил.2 Выборочный контроль за качеством и соблюдением технологии производства работ, связанных с обеспечением надежности, прочности, устойчивости и долговечности конструкций и монтажа технологического и инженерного оборудования.3 Своевременное решение вопросов, связанных о необходимостью внесения изменений в рабочую документацию, и контроль исполнения.4 Содействие ознакомлению работников, осуществляющих строительные и монтажные работы, и представителей заказчика с проектной и рабочей документацией.5Информирование заказчика о несвоевременном и некачественном выполнении указаний специалистов, осуществляющих авторский надзор, для принятия оперативных мер по устранению выявленных отступлений от рабочей документации и нарушений требований нормативных документов.6 Участие:в освидетельствовании скрываемых работ, в приемке в процессе строительства отдельных ответственных конструкций.7 Регулярное ведение журнала и выполнение других работ и услуг, указанных в договоре.

16.Инспектирование инвест процесса ЖЦПИнвестиционно-строительный проект (ИСП) — это система сформулированных целей, создаваемых для реализации физических объектов (недвижимости), технологических процессов, технологической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению. Прединвестиционная фаза Маркетинговые исследования;Разработка концепции инвестиционно-строительного проекта;Приобретение прав на площадку под размещение объекта;Выбор (заказчика);Выбор подрядных организацийИзыскательские работы[Инженерные изыскания выполняются до начала проектных работ с целью получения объективной и актуальной информации об условиях строительства.геодезич,геологич,гидрометеоролог,экологич,гидротех. Проектные работы выполняются в соответствии с заданием на проектирование, которое выдаётся заказчиком(разработка эскизного проекта, подготовка проектной документации, разработка рабочей документации)проектная документация из:ПЗ ,ПЗУ,АР,КР,Инж.сети,ПОС,ППР,охр.окр.ср,пожар.без-ть,МДИ,энергооэф-ть,смета.СМР(земл,кам,бетон,ж/б,кровель,малярн,штукатур и др) Производство пусконаладочных работэто комплекс мероприятий по вводу в эксплуатацию смонтированного оборудования.

Порядок разработки,согласования и утв-я ПД.Разработка проектной документации осуществляется при наличии

утвержденного решения о предварительном согласовании места размещения

объекта, на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в

строительство. 2. Проектная документация разрабатывается преимущественно на

конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер). 3. При проектировании особо сложных и уникальных зданий и сооружений должны разрабатываться специальный

технические условия4. Проектная документация на строительство предприятия, здания и

сооружения, разработанная в соответствии с государственными нормами,

правилами и стандартами, что должно быть удостоверено соответствующей

записью ответственного лица за проект (главного инженера проекта, главного

архитектора проекта, управляющего проектом), согласованию с органами

государственного надзора7. Проекты подлежат госэкспетизе8. Утверждение проектов, рабочих проектов на строительство объектов в

зависимости от источников его финансированияХронологический аспект проведения экспертиз и инспектирования в ЖЦ1.строит эксп-за-проверка кач-ва строит-ва

для разрешения спора между заказчиком и подрядчиком, определения стоимости работ по устранению ущерба, принуждении застройщика исправить некачественную постройку или выплатить компенсацию. 2Экспертиза строительных конструкций проводится для выявления текущего технического состояния зданий и сооружений, а также для выяснения их несущей способности, необходимого при капремонте и реконструкции.

3Экспертиза строительных проектов проводится в случае, если проектное бюро или отдельный специалист, разработавший проект, не имеет лицензию на осуществление данного вида деятельности.,перед началом стр-ва,и на этапе приема ввода в экспл.4 Независимая строительная экспертиза проводится в случае, если заказчик желает продолжить строительство приобретенного «недостроя», после аварий и стихийных бедствий с целью выявления технического состояния здания, и объема предстоящих работ по ремонту или реконструкции.

В процессе проведения строительной экспертизы соответствия объекта строительства заявленной документации экспертная комиссия выполняет следующий перечень работ:-проверка фактически выполненных объемов работ и их соответствие проекту и документам.-проверка заявленной подрядчиком стоимости работ объективной цене и выполненному фактически объему.-проверка отчетной документации и ее соответствия государственным нормам.-определение фактической стоимости работ данного объема и качества.-проверка готовности объекта и соответствие его состояния прогнозируемым срокам завершения работ.-проверка организации строительства, руководящих органов и выдача рекомендаций по устранению недостатков.В результате проведения строительной экспертизы выдается заключение.правовая-техническая-местоположения-экологическая-экономическая-управленческая.

1.Цели и задачи оценки собственностиЦена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки

Стоимость – расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости

Цель оценки – определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку

Виды стоимости: рыночная – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией; инвестиционная – стоимость для конкретного лица ли группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки; ликвидационная – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. кадастровая – определяется методами массовой оценки рыночная стоимость

2.Принципы оценки бизнеса.1основанные на представлениях потенциального пользователя: полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени; замещения – максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью; ожидания – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью

2. вытекающие из процесса эксплуатации недвижимостью: остаточная продуктивность – чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были выплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство; вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства (ресурса); сбалансированности – любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли

3. обусловленные действием рыночной среды: зависимости – что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения; соответствия – максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования; спроса и предложения – цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений экспертов на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов ННЭИ объекта используются четыре основных критерия анализа: Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки; Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника (пользователя) объекта; Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества; Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

3.Правовое регулирование оценочной деятельностиФЗ 135 Об оценочной деятельности в РФ 29.07.1998 г.: понятие оценочной деятельности – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.; , субъекты, объекты, основания для осуществления оценочной деятельности ФСО 1. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО 2. Цель оценки и виды стоимости ФСО 3. Требования к отчету по оценке ФСО 4. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости ФСО 5. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения ФСО 6. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков

4.Организация процесса оценкиЭтапы оценки: заключение договора, включающего задание на оценку, сбор и анализ информации, применение подходов, согласование результатов, составление отчета; задание на оценку: объект оценки, имущественные права, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки, вид стоимости, дата оценки, срок проведения оценки, допущения и ограниченияСт 10 ФЗ 135 обязательные требования к договору на проведение оценки.Ст. 11 Общие требования к содержанию отчета об оценке

5.Информационно-методические аспекты оценки недвижимостиФСО 1 Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах; б) информацию о спросе и предложении на рынке; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

6.Базовые подходы оценкиДоходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. ДП применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Применяя ДП к оценке, оценщик должен: а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. СП применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

ЗП применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

8.Доходный подход к оценке стоимости предприятия: Общая характеристика доходного подхода. Метод ДДП. Метод капитализации денежных потоковДоходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью предприятия в нём понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т. д.), а оценка потока будущих доходов. В качестве дохода могут выступать прибыль предприятия, выручка, выплачиваемые или потенциальные дивиденды, денеж­ный поток. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП). Денежные потоки – серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Аналогичным образом собственник не продаст свой бизнес по цене, ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов

Основные этапы оценки предприятия методом ДДП: 1. Выбор модели денежного потока. 2. Определение длительности прогнозного периода.3. Ретроспективный анализ и прогноз (расходов, инвестиций, валовой выручки от реализации).4. Расчёт величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.5. Определение ставки дисконта. 6. Расчёт величины стоимости в постпрогнозный период.7. Расчёт текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период. 8. Внесение итоговых поправок.

Метод капитализации дохода – оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы. Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы оценки предприятия методом капитализации дохода:1) анализ финансовой отчётности, её нормализация и трансформация (при необходимости); 2) выбор вида дохода, который будет капитализирован;

3) расчёт адекватной ставки капитализации; 4) определение предварительной величины стоимости; 5) проведение поправок на наличие нефункционирующих активов; 6) проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности.

9.Доходный подход к оценке стоимости предприятия: Расчет безрисковой ставки доходности. Оценка рисков при расчете ставок дисконтирования и капитализацииС математической точки зрения ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для пересчёта будущих (т. е. отстоящих от нас во времени на разные сроки) потоков доходов, которых может быть несколько, в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются: а) для денежного потока для собственного капитала: – модель оценки капитальных активов; – метод кумулятивного построения; б) для денежного потока для всего инвестированного капитала: – модель средневзвешенной стоимости капитала.

Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путём вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока. Ставка капитализации –коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта. Чобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя возможные методики.

При известной ставке дисконтирования ставка капитализации в общем виде

K_k = r – q, где K_k – ставка капитализации; r – ставка дисконтирования; q – долгосрочные темпы роста дохода или денежного потока. Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования. Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли.

Расчет безрисковой ставки доходности

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:1)ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;2)нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

+Безрисковая ставка дохода+Премии за риск+Вложения в недвижимость+Премии за низкую ликвидность недвижимости+Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Расчет различных составляющих премии за риск:• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

При расчете ставки дисконта для собственного капитала используются два основных метода:- модель оценки капитальных активов (CAPM);- метод кумулятивного построенияМетод кумулятивного построения ставки дисконтаМетод кумулятивного построения ставки дисконта для собственного капитала применяется при оценке закрытых компаний, для которых сложно найти сопоставимые открытые компании-аналоги и, соответственно, невозможно использование модели САРМ.

При использовании кумулятивного метода за основу берется безрисковая ставка, к которой прибавляется премия за риск инвестирования в закрытые компании. Эта премия представляет собой доход, который «требует» инвестор в качестве компенсации за несистематические риски - то есть дополнительные риски, связанные с вложениями в данную компанию, по сравнению с безрисковыми инвестициями.

Модель оценки капитальных активов (САРМ) исходит из принципа о том, что бизнес - это вечная категория, то есть с помощью этой модели определяется ставка дохода на рисковый актив. Этот доход является функцией некоторого безрискового дохода и премии, выплачиваемой за риск владения данным активом.

Существует 3 способа определения чистой нормы возврата :метод Ринга (прямолинейный).метод Хоскольда (рекапитализация по безрисковой ставке процента).метод Инвуда (рекапитализация по коэффициенту доходности).

Метод Ринга предполагает, что возмещение инвестированной в бизнес суммы происходит ежегодно равными частями Метод Хоскольда применяется в тех случаях, когда речь идет о высоко прибыльном бизнесе и соответственно о высокоприбыльных инвестициях Метод Инвуда применяется в том случае, когда возврат капитала производится по фонду возмещения при той же ставке дохода, что и доходы по инвестициям. При этом доход на инвестиции равен среднерыночному доходу. В данном случае речь идет об аннуитетном возврате капитала, когда доходность оцениваемого бизнеса соответствует среднерыночной доходности капитала.Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков предприятия существенно отличаются от текущих и что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Другими словами, этот метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим определенную историю хозяйственной деятельности, с нестабильными потоками доходов и расходов.  Метод дисконтированных денежных потоков в меньшей степени применим к оценке бизнеса предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть аргументом для принятия того или иного решения). Следует также соблюдать определенную осторожность в применении этого метода при оценке бизнеса новых предприятий, так как отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.  Метод капитализации используется значительно реже, как правило, для оценки предприятий, имеющих стабильный поток доходов.

1.Коэффициент капитализации используется для пересчета годового дохода в стоимость объекта оценки, а ставка дисконтирования в стоимость переводит поток доходов за ряд прогнозных лет.  2.Ставка дисконтирования отражает ценность денег на рынке. Чем выше ставка, тем менее ценны деньги (капитал). 4.Ставка дисконтирования в отличие от коэффициента капитализации, прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий инвестора относительно будущих денежных потоков. 5.Ставки капитализации и дисконтирования нельзя «выбирать». Их можно обосновывать или рассчитывать. Представляется, что основным критерием обоснования является фактор риска. Для разных объектов оценки риски разные, поэтому ставка дисконтирования и коэффициент капитализации – величины индивидуальные, отражающие риски инвестиций в конкретный объект.

10.Затратный подход к оценке стоимости бизнесаЗатратный (имущественный) подход в оценке бизнеса включает в себя ряд методов, позволяющих оценить бизнес как совокупность активов, представляющих собой некоторый имущественный комплекс, являющийся достаточным для про­изводства продукции, работ, услуг. Балансовые методы оцен­ки позволяют определить стоимость имущественного комп­лекса с учетом текущего состояния экономики и сложивше­гося на момент оценки бизнес-окружения оцениваемой ком­пани

Чистые активы (ЧА) — это величина, определяемая пу­тем вычитания из суммы активов компании, принимаемых к расчету (Ар) суммы его обязательств, принимаемых к расче­ту (Пр). ЧА=Ар-Пр

Нормативным документом, регламентирующим порядок расчета чистых активов, является «Порядок оценки стоимости чистых активов акционерных обществ»

Активы компании – нематериальные активы, не связанные с основной деятельностью, не имеющие документального подтверждения, не имеющие закрепленных прав – задолженность собственников по вкладам в уставной капитал – сомнительные долги – расчетные активы – расчетные пассивы: целевое финансирование; долгосрочные и краткосрочные обязательства; кредиторская задолженность; задолженность участников по выплатам доходов; резервы предстоящих расходов; прочие пассивы = чистые активы

Ликвидационная стоимость определяется в случае прину­дительной ликвидации компании. Ликвидационная стоимость означает чистую сумму, кото­рую собственник может получить при ликвидации компании и раздельной распродаже ее активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо дис­контировать ожидаемую выручку от продаж активов по став­ке, учитывающей связанный с ликвидацией риск.

Определение позиций имущества, которое может быть продано – определение рыночной стоимости активов, подлежащих реализации – разработка графика ликвидации активов – расчет ликвидационных издержек по группам активов – корректировка стоимости реализованных активов и ликвидационных издержек в соответствии с временным фактором реализации – расчет ликвидационной стоимости

11.Сравнительный подход к оценке стоимости бизнеса: Общая характеристика сравнительного подхода к оценке стоимости предприятия. Метод рынка капитала. Метод сделок. Метод отраслевых коэффициентовОсобенностью сравнительного подхода к оценке предпри­ятий является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям, с другой стороны — на фактически достигнутые компаниями финансовые результаты

Сравнительный подход базируется на ретроспективной ин­формации и, следовательно, отражает фактически достигну­тые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы будущих доходов.

Другим достоинством сравнительного подхода является ре­альное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование следующих основных методов: метод компании-аналога; метод сделок; метод отраслевых коэффициентов; метод рыночной привлекательности; метод капитализации дивиденда; метод соотношения рыночной и балансовой стоимости акций.

Метод рынка капитала, или метод компании-аналога, основан на сформировавшихся на фондовом рынке рыночных ценах акций сходных компаний. Базой для сравнения служит цена за одну обыкновенную (простую) акцию сходных компаний на фондовых рынках. При этом цена одной акции меняется в зависимости от величины приобретаемого пакета – контрольного или неконтрольного. Основу метода составляет финансовый анализ оцениваемой компании и сопоставимых компаний. Преимущество данного метода заключается в использовании, как правило, фактической информации, а не прогнозных данных, которым присуща известная неопределенность.

Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога:1) изучение рынка и сбор необходимой информации; 2) сопоставление списка аналогичных предприятий; 3) финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости информации; 4) расчёт ценовых мультипликаторов; 5) выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемой компании; 6) определение итоговой величины стоимости оцениваемого предприятия. 7) внесение итоговых корректировок.

Оценка бизнеса методом компании-аналога основана на использовании двух типов информации: рыночной и финансовой.

Метод сделок является частным случаем метода рынка капитала. Он исходит из необходимости определения стоимости готового бизнеса, или, иначе, контрольного пакета акций компании-аналога. Цена обыкновенных акций принимается по результатам совершённых ранее сделок на фондовом рынке. В основе метода лежит определение соответствующих мультипликаторов на базе финансового анализа и прогнозирования. Финансовый анализ и сопоставление показателей осуществляются так же, как и в методе рынка капитала. Этапы процесса оценки бизнеса методом сделок совпадают с этапами оценки бизнеса методом рынка капитала.

Метод отраслевых коэффициентов заключается в определении ориентировочной стоимости предприятия с использованием соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными аналитическими организациями в результате достаточно длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. Также отраслевые соотношения могут быть самостоятельно разработаны оценщиком на основе анализа отраслевых данных. Все разновидности коэффициентов (мультипликаторов) представляют собой относительные оценки.

12.Сравнительный подход к оценке стоимости бизнеса: выбор предприятий-аналогов; особенности расчета и общая характеристика ценовых мультипликаторовПроцесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в 3 этапа.

На первом этапе определяется круг предприятий, которые, по мнению оценщика, можно считать аналогами. В него вхо­дит максимально возможное число предприятий, сходных с объектом оценки. Критерии сопоставимости достаточно услов­ны и обычно ограничиваются сходством отрасли, произво­димой продукции, ее ассортимента и объемов производства.

На втором этапе составляется более точный список ком­паний-аналогов. Поскольку аналитику требуется дополнитель­ная информация, не содержащаяся в официальной отчетно­сти, он должен собрать ее непосредственно на предприяти­ях. Поэтому первоначальный список может сократиться из-за отказа некоторых фирм в представлении необходимых све­дений, а также из-за плохого качества, недостоверности пред­ставленной информации. Критериями выбора следует при­нимать важнейшие характеристики компаний. Если аналог отвечает всем требованиям, то он может использоваться на последующих этапах оценки. Насколько это целесообразно, решает сам оценщик.

На третьем этапе составляется окончательный список ана­логов, которые будут применены для определения стоимости оцениваемого предприятия. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно по­лученной информации. На этом этапе оценщик ужесточает критерии сопоставимости и оценивает такие факторы, как уровень диверсификации производства, положение на рынке, характер конкуренции.

Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой компании или акции и её финансовыми и экономическими показателями. В качестве таких показателей можно использовать выручку от реализации, прибыль предприятия-аналога, дивидендные выплаты, стоимость активов и др. Для оценки рассчитывают несколько мультипликаторов по формуле М=Ц/ФБ где М – оценочный мультипликатор; Ц – цена продажи предприятия-аналога (произведение количества акций и их текущей рыночной стоимостью); ФБ – финансовая база.

В оценочной деятельности используется два типа мультипликаторов – интервальные и моментные. Выбор наиболее уместного из них определяется в каждой конкретной ситуации. Интервальными называются мультипликаторы, в которых в качестве финансовой базы используются показатели, величина которых формируется в течение установленного бухгалтерской отчётностью периода времени. К таким мультипликаторам относятся: цена/прибыль, цена/де­неж­ный поток, цена/ дивидендные выплаты, цена/выручка от реализации. Моментными называются мультипликаторы, для расчёта которых используется информация о состоянии финансовой базы на конкретную дату. Например, цена/балансовая стоимость, цена/чистая стоимость активов.

Мультипликатор цена/прибыль (Р/Е) выражает связь между рыночной ценой акционерного капитала компании и её чистой прибылью. Показывает, сколько средств готов заплатить заинтересованный инвестор за получаемую компанией прибыль.

Мультипликатор цена/денежный поток (P/CF) чаше всего представляет собой валовой денежный поток, т. е. чистый доход плюс суммы начисленной амортизации, а не чистый денежный поток. Чистый денежный поток не используется, поскольку может оказаться достаточно сложно оценить величину данного показателя для каждой открытой (публичной) компании-аналога. Наиболее распространённой ситуацией применения мультипликатора P/CF является убыточность либо незначительная величина прибыли, а также несоответствие фактического полезного срока службы основных фондов предприятия периоду амортизации, принятому в финансовом учёте. Это возможно в случае, когда стоимость активов будет незначительной, хотя прослужат они довольно долго.

Мультипликатор цена/дивиденды может рассчитываться как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные выплаты, рассчитанные по группе сходных предприятий на основе сравнения их фактических дивидендных выплат и чистой прибыли. Возможность применения того или иного мультипликатора данной группы зависит от целей оценки.

Мультипликатор цена/выручка от реализации (P/S), или объём реализованной продукции, – также достаточно популярный коэффициент, рассчитываемый как отношение цены акции к валовому доходу на одну акцию. Он применяется для однородных отраслей, где инвесторы ожидают, что выручка создаст соответствующие объёмы прибыли, или денежного потока.

Мультипликатор цена/балансовая стоимость (P/BV) – для его определения необходимо цену акций компаний-аналогов поделить на величину их балансовой стоимости на дату оценки. Практически такая информация обычно недоступна. Вместо этого эксперты-оценщики используют величину реального капитала компании на конец последнего финансового года. Нельзя использовать величину реального капитала компаний-аналогов, относящуюся к более поздним, чем момент оценки, датам, за исключением случаев, когда временные различия относительно несущественны.

Мультипликатор цена/чистая стоимость активов (P/NAV) можно применять в том случае, если соблюдаются все следующие условия: а) оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность: недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное оборудование; б) основной деятельностью компании является хранение, покупка и продажа такой собственности; в) существуют аналогичные компании, продающиеся на рынке, что позволяет получить достаточную рыночную информацию об активах.

Особо следует отметить, что числовые значения рыночных мульти­пликаторов не остаются постоянными, а изменяются вместе с конъюнктурой рынка готового бизнеса в рамках отраслей национальной экономики.

13.Оценка стоимости зданий и сооружений: затратный подходЗатратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Соб=Сзу+Свс-Сиз

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализации чистой земельной ренты.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством. Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов: пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов; путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов: по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы); по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей: укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС); укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ; прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС); укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

Износ – уменьшение стоимости ОН, обусловленное различными причинами.

Накопленный = физический(отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных (природных) факторов

) + функциональный (объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности)+ внешний (экономический)(«-« по отношению к объекту влияние внешней среды)

14.Оценка стоимости зданий и сооружений:сравнительный подходСравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения); принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором, но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов: анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости; определение единиц сравнения и показателей, существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости; разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями сравнения; расчет корректировок показателей по данным рынка; применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения; анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости

+1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

-: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

15.Оценка стоимости зданий и сооружений: доходный подходДоходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Метод прямой капитализации дохода – метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в текущую стоимость объекта недвижимости с использованием ставки капитализации по формуле: С_рын. = I/R где С_рын. – стоимость оцениваемого объекта недвижимости; I – годовой доход (чистый операционный доход ЧОД); R – ставка (коэффициент) капитализации.

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) – максимально возможных денежных поступлений, которые были бы получены при полной эксплуатации всех площадей оцениваемого объекта недвижимости (100% занятости).

2. Действительный валовой доход (ДВД) – денежные поступления от эксплуатации объекта за вычетом потерь от недоиспользования (% от ПВД).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек на ее содержание или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и определяется величина чистого операционного дохода.