1.капитальное строительство как отрасль народного хозяйства с охватывает все стадии создания основных фондов Термин «к. с.» используется:1) как отрасль материального производства; 2) как вид производственной деятельности. К.с. как отрасль материального производства характеризуется тем, что это – отдельная отрасль материального производства, обособившаяся от других отраслей на основе общественного разделения труда. Основными признаками, к с,:- выпуск продукции определенного назначения;- общность технологических процессов;- наличие однородных предприятий;- наличие профессионального состава кадров.

Продукцией отрасли строительства являются законченные строительством и сданные в эксплуатацию объекты, образующие основные фонды народного хозяйства страны..основной задачей к.с .является расширенное воспроизводство и ускоренное обновление основных фондов народного хозяйства страны. ТЭОотрасли:1)подготовка строительства,2)строительство,3)реализация строительной продукции (сдача готового объекта строительства в эксплуатацию).Подготовка строительства осуществляется по следующим направлениям:1.ТЭ исследования целесообразности строительства объекта;2.Проектирование объекта и инженерно-техническая подготовка к строительству.3. реализация строительной продукции – происходит ввод законченных строительством объектов в эксплуатацию и передача их заказчику как основных фондов.

Т-э о строит продукции:1 продукция неподвижна и используется только там, где она создана2. процесс изготовления продукции строительства занимает продолжительный период времени3.строительное производство связано со многими отраслями и предприятиями Основные участники к с.Инвестор Застройщик является землевладельцем. Заказчик.Подрядчик (генподр) субподрядные организации. Проектировщикавторский надзор,эксп-за

Организац формы к с.При хозяйственном способе строительство объектов осуществляется собственными силами заказчика или инвестора..При подрядном способе строительство (подрядчиками) по договорам с заказчиком. Подрядный способ работ предполагает заключение между заказчиком и подрядчиком (генподрядчиком) договора на весь период строительства до полного завершения стройки.Форма строительства объектов «под ключ», когда функции заказчика передаются генеральному подрядчику.Торги

2.Инвестиции.Эффективностьинвестиций Инвести́ции вложения капиталасцельюполученияприбыли. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта

С позиции монетарнойтеории денег, средства можно направить напотреблениеилисбережение. Простое сбережение изымает средства изоборотаи создаёт предпосылки длякризисов. Инвестирование же вовлекает сбережения в оборот. Классификация инвестицийПо объекту инвестирования выделяют Реальные инвестиции :1.в форме материальных активов 2.капитальный ремонтосновных фондов3.вложения внематериальные активы:патенты,лицензиивложения4.вчеловеческий капитал(воспитание, образование, наука).

Финансовые инвестиции -ценные бумаги, предоставленныекредиты;,лизинг(для лизингодателя).Спекулятивные инвестициивалюты; драгоценные металлы ценные бумаги (акции, облигации, )По основным целям инвестирования Прямые инвестиции.Портфельные инвестиции.Реальные инвестиции.Нефинансовые инвестиции.

Интеллектуальные инвестиции

По срокам вложения краткосрочные (до одного года);среднесрочные (1-3 года);долгосрочные (свыше 3-5 лет).По форме собственности частные;государственные;иностранные;смешанные.

По способу учёта средств валовые инвестиции — общий объём вкладываемых средств в новое строительство, приобретение средств и предметов труда, прирост товарно-материальных запасов и интеллектуальных ценностей; чистые инвестиции — вся сумма валовых инвестиций за вычетом амортизационных отчислений.Капитальные вложения – составная часть капиталообразующих инвестиций. Они представляют собой затраты, направляемые на создание и воспроизводство основных средств. В состав капитальных вложений входят: затраты на строительно-монтажные работы; затраты на приобретение основных средств (станки, машины, оборудование); затраты на научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР), про-ектно-изыскательские работы и т. д.; инвестиции в трудовые ресурсы; прочие затраты. Основное назначение капитальных вложений – ввод новых и поддержание действующих производственных мощностей, улучшение условий и повышение производительности труда, охрана окружающей среды и рациональное использование природных ресурсов, освоение новых видов продукции и повышение ее качества. Капитальные вложения могут быть: общими новыми; дополнительными, сопряженными сопутствующими, источники же их финансирования – кредит, средства государственного бюджета, прибыль предприятия, направления использования капитальных вложений являются: новое строительство, расширение действующих предприятий, реконструкция, техническое перевооружение действующего предприятия. Абсолютная и сравнительная эффективность капитальных вложений. Критерий эффективности капитальных вложений принимают повышение производительности общественного труда, измеряемое приростом национального дохода. Для сопоставления затрат и получаемого результата (эффекта) применяют два показателя: коэффициент общей (абсолютной) и сравнительной (относительной) эффективности. Коэффициент абсолютной эффективности представляет собой отношение прироста национального дохода к вызвавшим этот прирост капитальным вложениям. (достоверные данные по определению национального дохода )Коэффициент сравнительной экономической эффективности позволяет учесть (соизмерить) единовременные затраты (капитальные вложения) и эксплуатационные (себестоимость продукции). Этот метод применяют довольно часто, так как он наиболее удобен и доступен при сравнении нескольких вариантов

3.Предприятие как субъект рыночной экономики. Организационно правовые формы хозяйствования Предприятие — это самостоятельно хозяйствующий субъект, созданный (учрежденный) в соответствии с действующим законодательством для производства продукции, выполнения работ или оказания услуг в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли .Предприятие обладает следующими характерными чертами:1.Производственно техническим единством 2.Организационно административной самостоятельность3. экономической самостоятельность4. права юридического лица

Само возникновение рынка определяется наличием: общественного разделения труда, экономической обособленности хозяйствующих субъектов, свободы предпринимательской деятельности, свободы ценообразования. Все субъекты хозяйственной деятельности во взаимосвязи составляют единое экономическое пространство страны. эквивалентный рыночный обмен возможен лишь при наличии произведенных товаров и услуг. Организационные формы предприятий Полное товарищество. Участники занимаются предпринимательской деятельностью и несут ответственность по его обязательствам принадлежащим им имуществом, т.е. по отношению к участникам полного товарищества действует неограниченная ответственность. Участник полного товарищества, не являющейся его учредителем, отвечает наравне с другими участниками по обязательствам, возникшим до его вступления в товарищество. Участник, выбывший из товарищества, отвечает по обязательствам товарищества, возникшим до момента его выбытия, наравне с оставшимися участниками в течение двух лет Товарищество на вере. Им является товарищество, в котором на ряду с участниками, осуществляющими предпринимательскую деятельность от имени товарищества и отвечающими по обстоятельствам товарищества своим имуществом, имеются участники-вкладчики (коммандисты), которые несут риск убытков в пределах внесенных ими вкладов и не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности.Общество с ограниченной ответственностью.  учрежденное одним или несколькими лицами, уставной капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров. Участники общества с ограниченной ответственностью несут риск убытков, связанный с деятельностью общества в пределах стоимости внесенных ими вкладов. Общество с дополнительной ответственностью.  участники несут субсидирную ответственность по обязательствам общества в одинаковом для всех кратном размере к стоимости их вкладов. Акционерное общество.  общество, уставный капитал которого разделен на определенное число акций. Участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Акционерное общество, участники которого могут свободно продавать принадлежащие им акции без согласия других акционеров, признается открытым акционерным обществом. Акционерное общество, акции которого распределяются только среди его учредителей или иного заранее определенного круга лиц, признается закрытым акционерным обществомПроизводственные кооперативы. Это добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основанной на их личном трудовом или ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. Члены производственного кооператива несут по его обязательствам субсидиарную ответственность. Прибыль кооператива распределяется между его членами в соответствии с их трудовым участием

Государственные и муниципальные унитарные предприятия. коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за собственником имущества. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено вкладом (долям, паям). В том числе между работниками предприятия. В форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия. Унитарные предприятия подразделяются на две категории:на праве хозяйственного ведения;на праве оперативного управления.Право хозяйственного ведения - это право предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах, установленных законом или иными правовыми актами.Право оперативного управления - это право предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленным законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.Право хозяйственного ведения шире права оперативного управленияСтроительные производственные кооперативыГК РФ (ст. 107) определяет производственный (строительный) кооператив как добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности (производство, выполнение работ, оказание услуг, сбыт продукции), основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. субсидиарная ответственность. (АО) — форма предприятия, капитал которого образуется за счет выпуска и размещения акций, а участники предприятия (акционеры) несут ответственность, ограниченную только той суммой, которая была уплачена за приобретенные акции. (ЗАО) — это общество, акции которого распределяются только среди учредителей, оно не имеет права проводить открытую подписку и распре­деление акций.(ОАО) формирует уставный капитал путем выпуска и свободной публичной продажи акций без согласия других акционеров .Контрактные торги–1) конкурентная форма одного из методов размещения на мировом рынке крупных заказов на закупку товаров или привлечения подрядчиков для выполнения работ и услуг, условия которых объявляются заранее; 2) система обеспечения заказчику выгодных коммерческих условий, оптимальных сроков выполнения работ или оказания услуг, позволяющая привлечь конкурентоспособных международных поставщиков или подрядчиков. Отличия фз94 и фз44.акцент на информационную составляющую закупок с соблюдением основных принципов контрактной системы. новые способы закупок:2-хэтапный конкурс, огранич участие в конкурсе, запрос предложений. ограничения с изменением критериев оценки заявок для участия в конкурсе(заявка и контракт)в фз44-участникам разрешено присутствовать при вскрытии конверта .изменеия в запросах котировок:фз94-одноименная продукция приобретается не больше чем на 500тыс р., годовой объем закупок-10%от объема влож ср-в,но не должна превышать 100мил в год.в фз44 графики привязываются к целевому мероприятию.

4.Основные фонды в строительстве: классификация, структура, состав.Основные фонды в строительстве представляют собой совокупность материально-вещественных ценностей, действующих как в сфере материального производства, так и в непроизводственной сфере.Оборотные фонды - денежные средства строительного предприятия, вложенные: в запасы материалов, изделий, конструкций, малоценный и быстроизнашиваемый инструмент и хозяйственный инвентарь; в продукцию, находящуюся в процессе производства в строительной организации Основные фонды – это совокупность производственных, ма­териально-вещественных ценностей, которые действуют в процессе производства в течение длительного периода времени, сохраняя при этом на протяжении всего периода натурально-вещественную форму и перенося свою стоимость на продукцию по частям по мере износа в виде амортизационных отчислений.Основные Фонды:1. Производственные 1.Рабочие машины и оборудование2. Силовые машины и оборудование3. Транспортные средства4. Инструмент и производственный инвентарь5. Производственные здания и сооружения2. Непроизводственные 1. Жилые дома2. Объекты коммунального хозяйства3.Объекты культурно-бытового назначения 4.Объекты здравоохранения и просвещения.Источниками формирования имущества предприятий и соответственно основных фондов могут быть:денежные и материальные взносы учредителей;доходы, полученные от реализации строительно-монтажных работ, а также от других видов хозяйственной деятельности;доходы от ценных бумаг;кредиты банков и других кредиторов;капитальные вложения и дотации из бюджетов соответствующих уровней;другие источники, не запрещенные законодательством.Основные производственные фонды либо непосредственно участвуют в процессе создания строительной продукции, либо создают необходимые условия для его осуществления.Понятие основных фондов в строительстве рабочие машины и оборудование Силовые машины и оборудование Транспортные средства.Средства труда ,производственные здания и сооружения Основные непроизводственные фонды непосредственно не участвуют в создании строительной продукции и предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей работников строительных организацийКлассификацияучастия в производственном процессе и: активные,; пассивныеПо принадлежности собственные Привлеченные По признаку использования основные фонды действующие, бездействующие..

5.основные фонды в строительстве: оценка основных фондов, их износ и амортизация. Основные фонды – это совокупность производственных, ма­териально-вещественных ценностей, которые действуют в процессе производства в течение длительного периода времени, сохраняя при этом на протяжении всего периода натурально-вещественную форму и перенося свою стоимость на продукцию по частям по мере износа в виде амортизационных отчислени. Учет и Оценка основных фондовУчет в натуральных показателях необходим для определения количества и производственной мощности основных производственных фондов строительной организации. В связи с длительностью функционирования основных фондов, постепенным их износом в процессе работы, изменением общественно необходимых затрат труда на их воспроизводство для оценки основных фондов в стоимостном выражении используются первоначальная стоимость, восстановительная стоимость и остаточная стоимость основных фондов. Первоначальная стоимость основных фондов — это фактическая сумма затрат на изготовление или приобретение фондов, их доставку и монтаж.Восстановительная стоимость - это стоимость основных производственных фондов, приведенная к условиям и ценам года воспроизводства основных фондовПолная восстановительная стоимость основных фондов определяется путем переоценки действующих основных фондов с учетом их физического и морального износа.Восстановительная стоимость за вычетом износа определяется путем умножения полной восстановительной стоимости, полученной в результате переоценки основных фондов, на коэффициент их износа.Остаточная стоимостьразницу между первоначальной или восстановительной стоимостью и суммой износа, т.е. это та часть стоимости основных средств, которая еще не перенесена на производимую продукцию.Физический износ представляет собой проявление воздействия на основные фонды природно-климатических (атмосферные осадки, солнце, мороз и т.д.) и технических (сменность, эксплуатационные нагрузки, качество технического обслуживания и т.д.) условий. Моральный износ первой формы возникает в результате обесценивания старых основных фондов по причине снижения издержек производства в отраслях, поставляющих основные фонды строительству. Амортизация основных фондов — это постепенное перенесение стоимости средств труда по мере их физического и морального износа на стоимость производимой продукции с целью накопления денежных средств для последующего возмещения изношенных основных фондов. методы расчета величины амортизационных отчисленийАмортизация объектов основных фондов, согласно этим актам, осуществляется одним из следующих способов начисления амортизации:1)Линейный способ начисления амортизации предполагает равномерное отнесение первоначальной стоимости объекта на расходы в продолжение срока его полезного использования.Для этого определяется норма амортизации: К = (1 : n) х 100%,где К- норма амортизации (%);n – срок полезного использования объекта (месяцы).Сумма начисленной амортизации за месяц равна: А = С х К,где А – сумма амортизационных отчислений в месяц;С – первоначальная стоимость объекта амортизации;К – норма амортизации (%).2)При использовании способа уменьшаемого остатка сумма амортизации рассчитывается исходя из остаточной стоимости основного средства на начало периода и нормы амортизации. При этом норма амортизации умножается на коэффициент ускорения:А = Сост х На х Ку / 100, гдеСост – остаточная стоимость основного средства на начало периода (года, месяца);На – норма амортизации объекта, рассчитываемая по формуле: 1 / срок полезного использования х 100%;Ку – коэффициент ускорения, установленный организацией.3)способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования позволяет списать большую часть стоимости в первые годы эксплуатации. Но в отличие от способа уменьшаемого остатка – позволяет списать стоимость полностью.При способе списания стоимости по сумме чисел лет, сумма амортизации равна произведению первоначальной стоимости и отношения оставшегося числа лет эксплуатации к сумме чисел лет полезного использования:А=Цперв*m/n,где m-число лет до конца службы,n-срок службы.4)Списание стоимости пропорционально объему продукцииследует применять в случае прямой зависимости износа основного средства от частоты его применения.Сначала вычисляется сумма амортизации на единицу выпущенной продукции (1000 километров пробега) по формуле:А = С / В, гдеА – сумма амортизации на единицу выпущенной продукции;С – первоначальная стоимость основного средства;В – предполагаемый объем производства продукции (общий пробег автомобиля).Годовая сумма амортизации будет равна предполагаемому объему выпуска продукции в год умноженному на сумму амортизации на единицу продукции.

6.Понятие основных фондов. Показатели и пути повышения эффективности использования основных фондов.Понятие основных фондов в строительстве, основные производственные и непроизводственные фонды в строительстве, их состав.Основные фонды – это совокупность производственных, материально-вещественных ценностей, которые действуют в процессе производства в течение длительного периода времени, сохраняя при этом на протяжении всего периода натурально-вещественную форму и перенося свою стоимость на продукцию по частям по мере износа в виде амортизационных отчислений.Понятие основных фондов в строительствеОсновные Фонды:1. Производственные 1.Рабочие машины и оборудование2. Силовые машины и оборудование3. Транспортные средства4. Инструмент и производственный инвентарь5. Производственные здания и сооружения2. Непроизводственные 1. Жилые дома2. Объекты коммунального хозяйства3.Объекты культурно-бытового назначения 4.Объекты здравоохранения и просвещения.Система показателей, характеризующих уровень эффективности использования фондов: общие (стоимостные) и частные (натуральные) показатели.

1.Фондоотдача определяется отношением объема произведенной за год продукции в натуральном или стоимостном выражении к среднегодовой стоимости основных производственных фондов

где С — годовой объем продукции (работ, услуг) в сметных ценах, тыс. руб.; Ф — среднегодовая стоимость основных производственных фондов, тыс. руб.

Среднегодовая стоимость основных производственных фондов (определяется так:Фап= +-где- стоимость основных производственных фондов предприятия на начало года, руб.;

, - соответственно стоимость вводимых и выбывающих в течение года основных производственных фондов, руб.;

, - количество полных месяцев с момента ввода (вывода) до конца года.

Показатель фондоотдачи может быть также рассчитан по формуле:

где П — годовая прибыль организации, тыс. руб.; Ф — среднегодовая стоимость производственных фондов (основных фондов и оборотных средств), тыс. руб.

Рассчитанный таким образом показатель фондоотдачи характеризует рентабельность (доходность) использования производственных фондов и дает возможность организации оценивать качественную сторону этого процесса.

2. Показатель обратный фондоотдаче называется фондоемкостью, которая показывает количество основных фондов, приходящихся на единицу объема продукции..

Определяется какая часть стоимости основных производственных фондов приходится на один рубль выполненного объема работ:

3.Фондовооруженность труда определяется отношением среднегодовой остаточной стоимости ОПФ к среднесписочной численности работников. Фондоотдача может быть также определена соотношением производительности и фондовооруженности труда.где ФВтр — фондовооруженность труда, тыс. руб. на человека; Ч — среднесписочная численность рабочих в наиболее загруженную смену, чел.

Механовооруженность труда определяется по формуле:МВтр = Ф/Чгде МВтр — механовооруженность труда, тыс. руб. на человека.

Резервы улучшения использования основных фондов: 1) увеличение времени использования основных фондов (экстенсивный путь); 2) увеличение выпуска продукции в единицу времени использования основные фондов (интенсивный путь).Основными направлениями повышения сменности работы оборудования являются:1. повышение уровня специализации рабочих мест, что обеспечивает рост производства и загрузку оборудования;2. повышение ритмичности работы;3. снижение простоев, связанных с недостатками в организации обслуживания рабочих мест, обеспечении станочников заготовками, инструментом;4. лучшая организация ремонтного дела, применение передовых методов ремонтных работ;5. механизация и автоматизация труда основных и особенно вспомогательных рабочих. Это позволит высвободить рабочую силу и перевести ее с тяжелых вспомогательных работ на основные работы во вторую и третью смены.

К числу факторов, влияющих на оптимизацию использования основных производственных фондов по времени, можно отнести увеличение сменности работы основных фондов, снижение внутри- сменных простоев в организациях, обеспечение лучшего использования календарного времени работы.Увеличение числа часов работы основных производственных фондов может быть достигнуто также за счет сокращения времени нахождения оборудования и машин в ремонте и техническом обслуживании, снижения затрат времени на перебазирование и т. д.

7.Оборотные средства строительных организаций: роль, состав и источники образования Оборотные средства (далее - ОС) - это совокупность оборотных фондов и фондов обращения в денежной форме.К оборотным фондам относят: сырье, основные и вспомогательные материалы, комплектующие изделия, не законченную производством продукцию, топливо, тару и другие предметы труда..Оборотные фонды состоят из трех частей: производственные запасы; незавершённое производство и полуфабрикаты собственного производства; расходы будущих периодов.

Соотношение между отдельными элементами оборотных фондов

(в %) или их составными частями называется структурой.По источникам формирования оборотные средства делятся на собственные и заемные.Состав оборотных средств Под составом оборотных средств следует понимать входящие в их состав элементы: • производственные запасы (сырье и основные материалы, покупные полуфабрикаты, вспомогательные материалы, топливо, запасные части…); • незавершенное производство; • расходы будущих периодов; • готовая продукция на складах; • продукция отгруженная; • дебиторская задолженность; • денежные средства в кассе предприятия и на счетах в банке.В отличие от основных фондов, неоднократно участвующих в процессе производства, оборотные фонды функционируют только в одном производственном цикле.К оборотным фондам относятся: сырье, основные и вспомогательные материалы, комплектующие изделия, не законченная производством продукция, топливо, тара и другие предметы труда. Оборотные фонды - основная часть себестоимости продукции: чем меньше расход сырья, материалов, топлива и энергии на единицу продукции, тем дешевле продукт.Фонды обращения связаны с обслуживанием процесса обращения товаров. Они не участвуют в образовании стоимости, а являются ее носителями.К фондам обращения относятся:готовая продукция на складе;товары отгруженные, но неоплаченные в срок;денежные средства, находящиеся в кассе предприятия на стадии расчетов покупателей с предприятием;все виды дебиторской задолженности.

8.Оборотные средства строительных организаций: эффективность использования оборотных средств.Оборотные средства (оборотный капитал) – совокупность денежных средств, авансируемых для создания оборотных производственных фондов и фондов обращения. Оборотные средства обслуживают процессы производства и реализации продукции и обеспечивают их непрерывность.Оборотные производственные фонды – предметы труда (сырьё, основные материалы и полуфабрикаты, топливо, тара, запасные части и др.) незавершённое производство и расходы будущих периодов, которые используются в одном производственном цикле, меняют свою натуральную вещественную форму и полностью переносят свою стоимость на выпущенную продукцию.Фонды обращения состоят из готовой продукции в сфере реализации и денежных средств предприятия. Основное их назначение – обеспечить денежными средствами ритмичность и непрерывность обращения.Показатели степени использования оборотных средств: коэффициент оборачиваемости и средняя длительность одного оборота в дняхКоэффициент оборачиваемости определяется делением объема реализации продукции в оптовых ценах на средний остаток оборотных средств на предприятии:Коб = РП / ОС .Длительность одного оборота в днях, которая находится делением количества дней в периоде на коэффициент оборачиваемости Ко:

Т = Д / Коб ,где Д – число дней в периоде (360,90, 30).

9.Движение оборотных средств. Определение величин оборотных средств строительных организаций.Оборотные средства предприятия представляют собой стоимостную оценку оборотных производственных фондов и фондов обращения..ОПФ- это часть средств производства, которые целиком потребляются в каждом цикле производства, полностью переносят свою стоимость на производимую продукцию и целиком возмещаются после каждого производственного цикла. Движение оборотных средств Три стадии кругооборота оборотного капитала.

Деньги (закупка)---ресурсы (производство)---товар(сбыт)—деньги. В своем движении оборотные средства проходят последовательно три стадии: денежную, производительную и товарную. 1. Кругооборот фондов предприятий начинается с авансирования стоимости в денежной форме на приобретение сырья, материалов, топлива и других средств производства — первая стадия кругооборота. 2.Вторая стадия кругооборота совершается в процессе производства, где рабочая сила осуществляет производительное потребление средств производства, создавая новый продукт, несущий в себе перенесенную и вновь созданную стоимость. Авансированная стоимость снова меняет свою форму — из производительной она переходит в товарную. 3.Третья стадия кругооборота заключается в реализации произведенной готовой продукции (работ, услуг) и получении денежных средств. Определение потребности в оборотных средствах для обеспечения равномерного и бесперебойного производства СМР: определение и нормирование минимальной потребности в оборотных средствах (на создание производственных запасов, незавершенного производства СМР и др.)осуществляется нормирование оборотных средств. Под нормированием оборотных средств понимается процесс определения экономически обоснованной потребности предприятия в оборотных средствах, обеспечивающих нормальное протекание производственного процесса.Общий норматив оборотных средств предприятия рассчитывается только в денежном выражении и определяется путем суммирования нормативов оборотных средств по отдельным элементамФ_ОБЩ=Ф_ПЗ+Ф_НЗП+Ф_РБП+Ф_ГП ,где Ф_ПЗ – норматив производственных запасов, руб.; Ф_НЗП – норматив незавершенного производства, руб.; Ф_РБП – норматив расходов будущих периодов, руб.; Ф_ГП – норматив запаса готовой продукции на складах предприятия, руб.Норматив производственных запасов (Ф_ПЗ) определяется по формуле

где n – количество различных видов производственных запасов; Н_ПЗi – общая норма запаса по i-ому виду производственных запасов, дн.; Р_i – среднесуточный расход i-ого вида производственных запасов, руб.

,где П_i– потребность в i-ом виде производственных запасов за плановый период, руб.; F – число дней в плановом периоде (в расчетах нормирования принимается год – 360 дней, квартал – 90 дней, месяц – 30 дней).

Общая норма запаса (Н_ПЗi) определяет на какое количество дней предприятие должно быть обеспечено оборотными средствами по данному виду производственного запаса.

Н_ПЗi= Н_ТЕКi + Н_СТРi + Н_ПОДГi ,

где Н_ТЕКi – норма текущего запаса, дн.; Н_СТРi – норма страхового запаса, дн.; Н_ПОДГi – норма подготовительного (технологического) запаса, дн.

Текущий запас необходим для обеспечения бесперебойного хода производства на предприятии в период между очередными поставками. Норма текущего запаса принимается, как правило, равной половине среднего интервала между двумя очередными поставками.Страховой запас предусмотрен для предупреждения последствий связанных со сбоями в снабжении. Подготовительный (технологический) запас создается в тех случаях, когда поступающие на предприятие сырье и материалы, требуют соответствующей дополнительной подготовки (сушка, сортировка, раскрой, комплектация и т.п.). Норматив незавершенного производства (Ф_НЗП) равняется сумме нормативов по всем видам продукции.

,где m – количество наименований продукции; Ф_НЗПj– норматив незавершенного производства по j-ому виду готовой продукции, руб.

,где N_j – объем выпуска j-ого вида продукции в натуральных единицах; S_j – производственная себестоимость j-ого вида продукции, руб.; Т_Цj – длительность производственного цикла j-ого вида продукции, дн.; k_НЗj – коэффициент нарастания затрат по j-ому изделию.

Коэффициент нарастания затрат (k_НЗj) характеризует степень готовности изделий и определяется отношением средней себестоимости незавершенного производства к производственной себестоимости готовой продукции. В случае равномерного нарастания затрат на производство коэффициент нарастания затрат рассчитывается по формуле

,где d – доля единовременных начальных затрат в себестоимости продукции (расход сырья и материалов в начале цикла изготовления).

При неравномерном нарастании производственных затрат расчет этого коэффициента усложняется и требует изучения характера нарастания затрат по этапам производственного цикла.

Норматив оборотных средств расходов будущих периодов (Ф_РБП) можно определить по формуле

Ф_РБП= Р_О – Р_ПЛ + Р_С,где Р_О– сумма средств в расходах будущих периодов на начало планируемого периода, руб.; Р_ПЛ – расходы, производимые в планируемом периоде, руб.; Р_С – расходы, списываемые на себестоимость продукции в планируемом периоде, руб.

Норматив оборотных средств в запасах готовой продукции на складах предприятия (Ф_ГП) равен сумме нормативов по отдельным видам готовой продукции

,где Ф_ГЛj – норматив готовой продукции по j-ому изделию, руб.

,где Н_ГПj – норма запаса готовой продукции по j-ому виду изделий, дн.

Норма запаса готовой продукции (Н_ГПj) включает в себя время необходимое на приемку изделий из цехов, комплектацию транспортной партии, упаковку и отгрузку продукции, оформление документации.

10.Себестоимость продукции строительной организации.Себестоимость — все издержки (затраты), понесённые предприятием на производство и реализацию (продажу) продукции или услуги.Структура себестоимости по элементам затрат:I Материальные затраты:1) Сырье, материалы, комплектующие изделия и т. д.; 2) Топливо, энергия; 3) Общепроизводственные затраты.II Оплата труда - заработная плата:1) основного производственного персонала; 2) вспомогательного производственного персонала (обслуживание оборудования и т. п.);

3) интеллектуального персонала; 4) служащих (руководство, менеджеры, бухгалтеры и т.п.); 5) младшего обслуживающего персонала.III Отчисления на социальные мероприятия.IV Амортизация основных средств.V Прочее (накладные расходы, непосредственно связанные с производством и реализацией; маркетинговые расходы и т.п.)

Группировка затрат по экономическим элементам показывает, что именно израсходовано на производство продукции, каково соотношение отдельных элементов в общей сумме расходов.

В практике различают два основных вида себестоимости по степени учета затрат: производственную и полную.1.Производственная себестоимость охватывает только затраты, связанные с процессом производства продукции – начиная с момента запуска сырья в производство и кончая освидетельствованием готовых изделий и сдачей их на склад готовой продукции.2.Полная себестоимость – это сумма расходов, связанных с производством продукции (производственная себестоимость), и расходов по ее реализации (коммерческие расходы). Коммерческие расходы включают в себя затраты на упаковку, хранение, погрузку, транспортировку и рекламу.

Состав себестоимости строительной продукции: текущие и единовременные затраты; постоянные и переменные; прямые, накладные (косвенные) затраты.1.По экономической роли в процессе производства:-основные;-накладные. 2.По способу включения в себестоимость продукции: -прямые;-косвенные. 3.По отношению к объему производства:-переменные;- постоянные.-полупеременные 4.По периодичности возникновения: -текущие- единовременные.Основными называются затраты, непосредственно связанные с технологическим процессом производства, а накладные затраты связаны с организацией, обслуживанием и управлением производственным процессом и хозяйством строительной организации в целом. К основным затратам можно отнести следующие виды затрат: заработная плата основных рабочих, затраты связанные с приобретением топлива, масла, затраты на строительные материалы это покупка щебня, асфальта, цемента, стальных и пластмассовых труб и др. затратыК накладным затратам можно отнести расходы на содержание и обслуживание административно управленческого персонала то есть это заработная плата бухгалтера, экономиста затраты на компьютерную технику для нормального обеспечения их деятельности, расходы на амортизацию. Расходы на хранение товара на складе, транспортные издержки и др. затраты.Под косвенными (непрямыми) затратами понимаются затраты, связанные с организацией и управлением производством строительных работ на нескольких объектах. Их чаще называют общепроизводственными расходами, состав которых значительно шире состава накладных расходов. Так, например, к косвенным затратам относятся накладные расходы, заготовительно-складские расходы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и другие, которые включаются в себестоимость работ по объекту учета специальными методами.Прямые материальные затраты, прямые затраты на оплату труда и косвенные (непрямые) расходы составляют производственные затраты. Они формируют производственную себестоимость готовой строительной продукции, а также относятся к незавершенному производству, т. е. начатым, но не законченным за данный период объектам. Расходы отчетного периода — текущие расходы, связанные не с определенным объемом производства и с конкретным производственным процессом, а с получением в течение периода услуг. Их не учитывают при определении себестоимости производства единицы продукции. В качестве примера расходов отчетного периода можно привести коммерческие расходы, связанные с реализацией готовой строительной продукцией, административно-управленческие расходы.Сметная и плановая себестоимость строительно-монтажных работ: понятие, назначение, порядок определенияСметная себестоимость строительно-монтажных работ представляет собой выраженные в денежной форме нормативные затраты строительной организации на производство этих работ, определяемые по сметным нормам и нормативам. Это размер денежных средств, предусмотренных заказчиком для покрытия только той доли затрат, которую строительная организация должна израсходовать на производство строительно-монтажных работ в соответствии с утвержденной им проектно-сметной документацией1.Сметная себестоимость СМР является базой для определения плановой себестоимости работ строительной организацией2.Плановая себестоимостьПланирование себестоимости строительно-монтажных работ осуществляется строительными организациями самостоятельно при разработке текущих планов строительной деятельности, обычно не более чем на год с подразделением на более короткие периоды: кварталы, месяцы или тринадцать четырехнедельных периодов.3. Фактическая себестоимость строительно-монтажных работ — это сумма издержек (затрат), произведенных конкретной строительной организацией в ходе выполнения заданного комплекса работ в сложившихся условиях производства.Пути снижения себестоимость СМРСнижения себестоимости строительно-монтажных работ можно достичь за счет:1.применения производительной техники (снизить расходы топлива и электроэнергии, затраты на ремонт и техобслуживание строительных машин и механизмов);2.повышения сменности с изменением режима работы строительных организаций, транспорта, занятого на перевозках в пределах стройплощадки, внедрения экономичной технологии;3.реорганизации управления строительным производством;4.экономии материалов за счет рационального снабжения, хранения и расходования.

11.Результаты хозяйственной деятельности строительной организации: прибыль и рентабельность.Прибыль представляет собой реализованный чистый доход, а именно: разницу между выручкой и полной себестоимостью продукции, работ, услуг Основная масса прибыли строительной организации представ­ляет собой прибыль от сдачи заказчикам выполненных работ, которая в зависимости от этапа инвестиционного процесса мо­жет быть балансовой, сметной, плановой и фактической.

Под сметной прибылью понимается прибыль, определенная в процессе разработки проектно-сметной документации.Плановая прибыль представляет собой прогноз прибыли стро­ительной организации, составляемый при разработке бизнес-плана.. Определение размера плановой прибыли (П_пл) от выполнения (сдачи) работ производится по

следующим формуламП_пл = ПН + Э + К,

где ПН — плановые накопления (сметная прибыль); Э — плановая экономия от снижения себестоимости работ за период строительства объекта; К — компен­сации, полученные от заказчика;П_пл = (С_смр + К) - СС_пл,где С_смр — сметная стоимость работ; СС_пл — сметная себестоимость работ.Фактическая прибыль — это финансовый результат подрядчик за определенный период его деятельности. Прибыль от сдачи заказчикам выполненных работ (П_ф) опре­деляется как разность между выручкой от их реализации (дого­ворной ценой) без налога на добавленную стоимость и затратами на их производство и сдачу:П_ф= Д_ц – НДС- С_фгде Д_ц — договорная цена, руб.; НДС— налог на добавленную стоимость, руб.; С_ф — фактическая себестоимость выполненных работ, руб

Рентабельность —она показывает сумму получаемой прибыли на рубль затрат.

1) Сметный уровень рентабельности рассчитывается как отно­шение сметной прибыли

(плановых накоплений) к сметной сто­имости объекта: Р_см = ПН*100/ С_об где Р_см — сметный уровень рентабельности, %; ПН — плановые накопления, тыс. руб.; С_об

сметная стоимость объекта, тыс. руб.

2) Плановый уровень рентабельности определяется по формуле Р_пл = П_{пл *} 100/ Д_ц

где Р_пл — плановый уровень рентабельности, %; П_пл — плановая прибыль, тыс. руб.;

Д_ц — договорная цена, тыс. руб.

3) По окончании строительства объекта и завершении расчетов с заказчиком

определяется фактическая рентабельность:

Р_ф = П_ф *100 / С_фгде Р_ф — фактическая рентабельность, %; П_ф — фактическая прибыль от сда­чи объекта с учетом экономии и компенсации, тыс. руб.; С_ф — фактическая стоимость строительства объекта, тыс.руб.

12.Экономика строительного проектирования: состав проекта, критерии выбора проектного решения.1.Цели и задачи строительного проектирования Проектирование – это процесс взаимоувязанного комплекса работ коллектива специалистов, результатом которого является разработка проектно-сметной документации для строительства или реконструкции предприятий, зданий, сооружений и их комплексов. Основная цель строительного проектирования – своевременное обеспечение капитального строительства высококачественной проектно-сметной документацией, предусматривающей: * широкое использование достижений науки и техники для повышения производительности труда; * внедрения ресурсосберегающих технологий; * увеличения сроков службы и надежности конструктивных элементов;  * повышения уровня защиты окружающей среды как при выполнении СМР, так и в процессе эксплуатации сданных объектов. Согласно СП 11- 01 - 95 проектная подготовка строительства, как правило, состоит из трех основных этапов.  Первый этап - определение:  *цели инвестирования,  * назначения и мощности объекта строительства,  *номенклатуры продукции,  * места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора); * оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей.  С учетом принятых на первом этапе решений заказчик представляет, в установленном порядке, ходатайство (декларацию) о намерениях и после получения положительного решения местного органа исполнительной власти приступает ко второму этапу. Второй этап - разработка «Обоснований инвестиций в строительство» на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций.Третий этап - разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектной документации, получение на ее основе решения об изъятии земельного участка под строительство.  Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения между заказчиком и разработчиком проектной документации является договор (контрактСОСТАВ ПРОЕКТАПроект состоит из двух основных разделов: архитектурно-строительного и инженерного.Архитектурно-строительная часть проекта включает:Архитектурный раздел Конструктивный раздел Инженерная часть проекта состоит из детальных схем:Системы водоснабжения и канализации Отопления и вентиляции Электроснабжения 

 Методика и критерии выбора проектного решения.Применение принципа Эджворта-Парето позволяет из множества всех возможных исключить заведомо неприемлемые решения, Первый этап этого метода состоит в выявлении информации об относительной важности критериев. На втором этапе необходимо заменить менее важный критерий в общем списке критериев новым. Во многих ситуациях, связанных с выбором, стратегия поиска управленческого решения должна отвечать ряду правил:количество альтернативных вариантов должно быть не менее трех;в качестве базового варианта решения должен приниматься последний по времени вариант – остальные приводятся к базовому варианту при помощи корректирующих коэффициентов;формирование альтернативных вариантов должно отображать весь спектр возможностей для сопоставимости. Экономика недвижимости

1.ОН:сущность ОНи особенности отнесения материальных объектов к недвижимым, классификации объектов недвижимости, жизненный цикл объектов недвижимости и его закономерности.понятие движимого и недвижимого имущества.По ГКРФ все вещи делятся на два вида: движимые и недвижимые. Согласно ст. 130 ГК РФ, К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Основные фонды и их классификация (материальные и нематериальные).— это часть производственных фондов, которая участвует в процессе производства длительное время, сохраняя при этом свою натуральную форму, а их стоимость переносится на продукцию постепенно, по частям, по мере использования.Сущность основных фондов:они вещественно воплощены в средствах труда;их стоимость по частям переносится на продукцию;они сохраняют натуральную форму длительное время по мере износа;возмещаются на основе амортизационных отчислений по истечении срока службы.Классификация основных фондов:- по отраслям экономики — основные фонды отраслей, производящих товары и оказывающих услуги;- по формам собственности — основные фонды, находящиеся в государственной, частной и других видах собственности- по системе участия в производственном процессе — основные фонды, непосредственно используемые в процессе производства продукции (работ, услуг), и бездействующие основные фонды, в том числе находящиеся в запасе, на консервации, в ремонте, на реконструкции;- по принадлежности — собственные и арендованные основные фонды;- по территориальному признаку — основные фонды районов, республик, краев, областей и городов. Источники данных об основных фондах:- регулярная статистическая отчетность о наличии и движении основных фондов- единовременная статистическая отчетность по данным переоценки основных фондов- данные регистра предприятий и данные выборочных обследований. По принадлежности основные фонды подразделяются на собственные и арендованные. Основные производственные фонды в зависимости от степени их воздействия на предмет труда разделяют на активные и пассивные.Материальные основные фонды включают: Здания (кроме жилья); сооружения; машины и оборудование; транспортные средства; инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь; рабочий и продуктивный скот; многолетние насаждения; прочие основные фонды.Нематериальные основные фонды (нематериальные произведенные активы): расходы на разведку полезных ископаемых; компьютерное программное обеспечение и базы данных; оригинальные произведения развлекательного жанра, литературы и искусства; наукоемкие промышленные технологии.Сущность объекта недвижимости (как блага и как источника дохода), сущностные характеристики ОН.Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Как источник дохода. как предмет специализации организации, объект ее деловой активности, основной источник доходовПризнаки ОН.1. Стационарность, неподвижность 2. Материальность 3. ОН как объект гражданских прав, физический объект и экономический объект.ОН как объект гражданских прав имеет: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право доверительного управления; право застройки; право залога; право имущественного приобретения; реальную повинность; сервитуты; право по закону на земельные участки для лиц, в собственности которых находятся здания, сооружения или иные объекты недвижимости, расположенные на этом участке, т. е. право пожизненного наследуемого владения; право бессрочного постоянного пользования и аренды; бремя содержания.ОН как физический объект имеет: очерченные границы; размер; площадь; объем; качественные параметры.ОН как экономический объект является: товаром; источником дохода для собственника; источником финансовой устойчивости собственника. Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел – рождение – зрелость – старение – смерть.(предпроектная – проектная – строительства – эксплуатации – закрытия. )Реконструкция объектов недвижимости — коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации Ремонт – работы по устранению повреждений (изношенности) объекта недвижимости с целью восстановления его нормального эксплуатационного состояния.Замена – это процесс замещения негодных или морально устаревших компонентов основных фондов, входящих в состав объекта недвижимости, аналогичной единицей. Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни. 1. Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.2. Типичный срок физической жизни – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.3. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:1. Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода. 3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

2.ОН как товар: свойства недвижимости как товара (Стоимость, потребительская стоимость, виды и факторы стоимости ОН.он можно рассматривать как благо и как источник дохода Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Как источник дохода. Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, чей бизнес не базируется на операциях с недвижимостью. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место и как вспомогательный бизнес, Во-вторых объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, объект ее деловой активности, основной источник доходов. Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, Признаки ОН.1.Стационарность, неподвижность 2.Материальность 3.Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров ОН как объект гражданских прав, физический объект и экономический объект.Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств .ОН как объект гражданских прав имеетправо собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право доверительного управления; право застройки; право залога; право имущественного приобретения; реальную повинность; сервитуты; право пожизненного наследуемого владения; право бессрочного постоянного пользования и аренды; бремя содержания.ОН как физический объект имеет: очерченные границы; размер; площадь; объем; качественные параметры.ОН как экономический объект является: товаром; источником дохода для собственника; источником финансовой устойчивости собственника. Недвижимость как товар.1. 1.Собственник недвижимости обязан действовать в соответствии с ограничениями, кот накладывает на него государство в интересах других лиц. 2. Специфика недвижимости как товара.3. Любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками. 4. Требуется определённый временной интервал для поиска необходимого ОН. 5. Количество продавцов и покупателей определённого ОН ограничено. 6. Специфическая оборотоспособность товара: При этом возникают как минимум 2 проблемы:а) при передаче прав на Недвижимость необходимо подтверждение, б) переход прав на Недвижимость должен быть осуществлён таким образом, чтобы добросовестный приобретатель был ограждён от претензий третьих лиц по поводу приобретаемого имущества. (налогообложение имущества) (идентификацию объектов недвижимости) Недвижимость обладает рядом свойств.1. Полезность. Фундаментальность. Долговечность. Стационарность. Неповторимость. .управляемость.Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Устойчивая тенденция к росту стоимости.Ликвидность. Укрупненная классификация ОН.1.По происхождению:-естественных и искусственных 2. По назначению:а) жилая недвижимостьб) коммерческая недвижимость в) общественные (специальные) здания и сооружения г) инженерные сооружения 3.По масштабу4.Целевое использование(семь категорий земель)Классификация жилых объектов недвижимости1 стен здания:9кирпич,панель,монолит,дерево.смеш)2.В зависимости от продолжительности и характера использования жилья: первичное жилье ,вторичное жилье ,третичное жилье3. В зависимости от предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности - Элитное жилье.- Жилье повышенной комфортности. - Типовое жилье. - Жилье низких потребительских качеств4. На основании градостроительных ориентиров.• дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;• дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг•«сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., • дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки)• дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг.,• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:1. Офисные помещения. 2. Гостиницы. 3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) 4. Магазины и торговые комплексы. К недвижимости, создающей условия для извлечения дохода относятся:1. Промышленная (индустриальная) недвижимость 2.Складские и логистические комплексы

3.Развитие (создание) ОН (девелопмент).Девелопмент-предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. Сущность явления девелопмента можно выразить так:1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. 2) преобразование объекта недвижимостиДевелопер– предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.Девелопмент (development) предполагает освоение свободного участка земли путем возведения на нем зданий или сооружений;Редевелопмент (redevelopment) предполагает очистку участка от существующих построек и возведение нового здания или сооружения. Функции:. - выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости;- обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, - реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр. обязанности девелопера:выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов ;организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа.Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторовДевелоперские проекты финансируются банками и инвесторами в период экономического роста. Развитие территорий– это постоянный процесс освоения новых земель и их объединения с уже существующими развитыми зонами поселений. Развитие территорий – этоболее широкое понятие, чем понятие урбанизации, так как многие освоенные территории не относятся к городским, но при этом они развиваются, приносят доход своим владельцам и вносят вклад в общее развитие страны. политика управления развитием территорий – планирование развития территорий. Она подразумевает координацию действий всех государственных и частных компаний, связанных с освоением и развитием территорий посредствам законодательного, фискального и иного регулирования операций с землей и другими объектаминедвижимости.(ЗК,ГрК). консалтинговые компании-представляют альтернативные варианты развития и освоения территорий.

4.Государственная политика в области развития недвижимости. Программы экономического и социального развития на рынке жилой недвижимости.Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: а)государственные и муниципальные органы и организации; б)государственные и иные нормативные акты. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: * прямым вмешательством, т.е. административным способом; * косвенным воздействием или экономическими методами управления. Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: * создание нормативной базы * отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости * установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; * контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; * введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом; * поддержание правопорядка на рынке; * выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: а) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); б) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального банка); в) выпуска и обращения жилищных сертификатов; г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе; д) реализации государственных целевых программ; е) амортизационной политики; ж) внешнеэкономической деятельности.Государственные органы, - органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; - организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование- федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, органы экспертизы градостроительной и проектной документации, органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.Цель создания и ведения государственного земельного кадастра является сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о недвижимом имуществе.Территориальное планирование — планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорийГрадостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;карту градостроительного зонирования;перечень градостроительных регламентов в отношении земельных участков и объектов капитального строительства.Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков и всего, что находится над и под его поверхностьюПрограммы Все программы можно разделить на три категории: федеральные целевые; региональные, действующие в рамках федеральных целевых; региональные, действующие только на территории отдельного региона.Главной федеральной целевой программой в области развития жилищного строительства в России является федеральная целевая программа «Жилье», в Она включает федеральную целевую программу «Жилище» на 2002–2010 гг., национальный проект «Доступное, комфортное жилье – гражданам России на 2006–2010, 2009-2012гг Национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» включает четыре подпрограммы: обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства; модернизация объектов коммунальной инфраструктуры; обеспечение жильем молодых семей; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий

5.Рынок недвижимости- понятие, особенности, функции и классификация видов рынка.Недвижимость обладает рядом свойств.1. Полезность. 2. Фундаментальность. 3. Долговечность. 4. Стационарность5. Неповторимость. 6. Управляемость. 7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. 9. Ликвидность. «Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость».это «экономико-правовое пространство», в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».это «институт осуществления контакта» между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. «Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Классификация рынков РН:1 По объекту: Земельный;Зданий, помещений, сооружений, предприятий;Многолетних насаждений;Обособленных водных объектов;Вещных прав;2По масштабу (Местный;Региональный;Межрегиональный;Национальный;. Мировой;3.По функциональному назначению:( Производственных зданий;Жилых помещений;Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.);4.По степени готовности к эксплуатаци(Существующих объектов (старый фонд);Новых объектов;Незавершенное строительство;5. По виду сделок: (Купли-продажи;Передачи вещных прав;Аренды;Ипотеки;)6.По отраслевой принадлежности:)(. Промышленных объектов;Сельскохозяйственных объектов;. Строительных объектов;Объектов транспорта и связи;Жилищно-коммунальных объектов;Культурно-бытовых объектов и др.)7.По форме собственности:((Государственных и муниципальных объектов;Частных объектов;)8.По способу совершения сделок:((Первичный и вторичный;Организованный и неорганизованный;. Биржевой и внебиржевой;Традиционный и компьютеризированный;)9. По типу участников(индивидуальных продавцов и покупателей; Промежуточных продавцов;Муниципальных образований; Коммерческих организаций.)Функции РН:1. Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.2. Регулирующая функция ( перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели)3. Коммерческая функция состоит в реализации стоимости 4. Функция санирования - это очищение экономики 5. Информационная функция.6. Посредническая функция 7. Стимулирующая функция 8. Инвестиционная функция9. Социальная функция Особенности РН:локальность ;низкая взаимозаменяемость объектов;сезонные колебания;; необходимость государственной регистрации сделок;;вложения капитала в недвижимость..сделки с недвижимостью, низкая эластичность предложения объектов недвижимости, Достоинства и недостатки РН.+ получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации;достаточная устойчивость потребительского спроса;меньшая подверженность колебаниям экономического спроса; наличие защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры.-информация не столь открыта, как на других рынках;отсутствие законодательной базы по публикациям о сделках;жёсткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционн-строительного комплекса региона;значительные транзакционные издержки.Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

6.Сегментация рынка недвижимости. Развитие отечественного РН на примере рынка жилья.Сегментация рынка недвижимости – разделение рынка на однородные сектора, имеющие сходные характеристики субъектов и объектов. Различают следующие сегменты рынка недвижимости: — рынок жилья; — рынок коммерческой недвижимости; — рынок земельных участков. На рынке офисов сформировалось три основных сектора:Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений.Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях.Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен.. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

7Земля как объект недвижимости и товар особого рода. Организация землепользования и формирование рынка земли в РФ. Земельный участок -- часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок. В РФ определены следующие категории земель: • сельскохозяйственного назначения; • поселений; • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; • особо охраняемых природных территорий и объектов; • лесного фонда; • водного фонда; Земли,РФ подлежат государственному кадастровому учету. Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель -- основной документ земельного кадастра. В отличие от других факторов производства «земля» обладает одним важным свойством - ограниченностью. Земля, специфическиЕ особенностИ:* земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она - продукт природы. * во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда;* в сельском хозяйстве земля являемся главным средством производства. * земля пространственно (по площади) ограничена и ничем незаменима.* неизнашиваемость и вечность. Этапы развития рынка земли рф1.первичный рынок(гос-во уступает землю субъектам пользования.2.рыночный оборот=купля-продажа3.борьба в отношении частной собственности на землю4.процесс распределения и перераспределения земли.

8.Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка, как разновидность инвестиционного рынка.Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости: •совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними; • возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей; • наличие экономических отношений между продавцами и покупателями; • проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке; • наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.• получение дохода от объекта инвестирования; • необходимость в управлении для получения дохода. 1Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.2 Необходимость в управлении.3Неоднородность недвижимости.4Защищенность доходов от инфляции.5Высокие трансакционные издержки.6Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.7Особенности ценообразования..8Сохранность инвестируемых средств. 9. Структура рынка недвижимости.

9.Структура рынка недвижимости К объектам недвижимого имущества относятся земельные участки или объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба. также космические аппараты. Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:продавцы арендодатели, покупатели (арендаторы.профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля: организации, федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, , федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. брокеры, оценщики финансисты (банкиры), девелоперы, редевелоперы, управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка. Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка Условно можно выделить четыре таких механизма: Во-первых, социальный механизм, включающий в себя: законодательную и нормативную базы рынка; систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов. Основными участниками рынка, являются законодательные и представительные органы власти и Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков); специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности: а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, в) саморегулируемых и общественных организаций, г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости; д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости. инженерно-технологический механизм, эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий; стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий; единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка; законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости; нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости; банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости. психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций)

10.Международный рынок недвижимости .Понятие рынка недвижимости.–совокупность механизсов,обеспечивающих отчуждение полных/частичных прав соб-ти на ОНот одного субъекта к другому;свободное формированиецен;перераспределение инвестиц потоков и тер-рий м/у конкурирующ видамиОН и исп-я земли.Проблемы современной экономики.1.Высокий уровень инфляции 2.Монополизация ряда секторов экономики 3Бюрократия4Коррупция 5Проблема низкой производительности туда 6Экономический рост и производительность труда в России Для повышения уровня производительности государству необходимо решить следующие задачи:1. Стимулировать рост конкуренции путем устранения административных барьеров.2. Внедрить комплексный подход к развитию территорий. 3. Реализовать программы поддержки мобильности трудовых ресурсов и социальной защиты. 4. Реализовать меры по поддержанию численности трудоспособного населения. 5. Повысить уровень развития финансовой системы.6.Модернизировать систему профессионального образования и переподготовки. Причины низкой производительности в России1. Неэффективная организация труда. 2. Непрозрачное и избыточное регулирование 3. Устаревшие мощности и методы производства4. Редкое применение комплексного подхода к планированию развития территорий.5. Дефицит профессиональных навыков. 6. Неразвитость финансовой системы. 7.Отсутствие стимулов к повышению производительности 8Благоприятная рыночная конъюнктура: 9Недостаточная интенсивность конкуренции:  Связь рынка недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста ставки доходности на рынке капитала Глобализация мировой экономики- охватывающий весь земной шар, всемирный ­- объективный процесс формирования, организации, функционирования и развития принципиально новой всемирной, глобальной системы на основе углубляющейся взаимосвязи и взаимозависимости во всех сферах международного сообществаФакторы роста рынка недвижимости. Факторы, определяющие величину спроса:- платежеспособность населения;- изменение общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);- изменение в соотношениях между различными слоями населения, т. е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграций, количество браков и разводов;- изменения во вкусах и предпочтениях населения. (Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);- условия и доступность финансирования.- увеличение платежеспособности населения Факторы, определяющие величину предложения:- наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;- объемы нового строительства и затраты на него, включая:- интенсивность строительства – определяет обмен нового жилья.- положение в строительной индустрии- текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.- соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости .- затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.Темпы и тенденции развития. для повышения цен необходимы:1. Рост числа крупных частных инвесторов, в том числе иностранных;2. Ограниченность предложения;3. Общий экономический подъем.Современный этап развития рынка недвижимости (кризисные явления).Ипотечный кризис привел к самому крупному падению цен на жилую недвижимость в США за последние 20 лет.

Сметное нормирование

1)Договорная цена в строительстве, ее структура и формирование. Принципы в ценообразования в строительстве в условиях рынка. Договорная цена – цена, которая устанавливается подрядчиком и заказчиком и фиксируется договором.Договорная цена входит в структуру объектного сметного расчета.ОСР=НР+СП+ПЗ+ лимитированные затраты ( временные затраты + зимнее удорожание+ непредвиденные расходы).Строительный рынок – это рынок подрядов (заказов) на строительное производство (т.е. на выполнение СМР, в результате осуществления которых создается строительная продукция).Цена – это денежное выражение стоимости, которую готов оплатить потребитель за продукцию.Определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.Договорные цены на строительную продукцию рекомендуется формировать по стройкам в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а при необходимости — и по пусковым комплексам.После установления договорной цены на строительную продукцию и уточнения стоимости оборудования при необходимости заказчиком вносятся коррективы в инвесторскую смету с целью установления общего размера средств для осуществления строительства.За итогом договорной цены на строительную продукцию показывается отдельной строкой сумма НДС.Цена для инвестора определяется следующими факторами:1.Требованиями проекта (функциональным назначением, объемно-планировочным и конструктивным решениям);2.Районным строительством;3.Государственными системами ценообразования и сметного нормирования;4.Условиями договора на подряд;5.Экономической конъектурой (ситуацией) в регионе и в стране.6.Источник финансирования (средства собственные и заемные)Принципы ценообразования:- *цена на строительную продукцию обеспечивают подрядчику возврат затрат в процессе строительного производства в полном объеме нормы, а инвестору определяет объемы капиталовложения на строительство объекта.*цена на строительную продукцию формируется с учетом состояния экономической конъектуры региона, в периоды пред проектного обоснования, проектирования и строительства объекта.*метод нормативно-информационной базы формирование цен на строительную продукцию определяется инвестором и подрядчиком и фиксируется в контракте (договоре) отсюда вытекает договорная цена*цены в строительстве осуществляемые с привлечением средств государственных бюджетов всех уровней и целевых внебюджетных фондах формируется на основании правил рекомендованных системой ценообразования и сметного нормирования являющейся единой для участников строительного рынка не зависимо от формы собственности

2)Сметное нормирование. Сметные нормы и нормативы, их классификация.Нормативно-правовые документы сметной базы:Постановления Прав-ва,МинРегиона- СП 81-01-94 «Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектно-сметной документации». (утратил силу)МДС 81-35.2004 «Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории РФ» МДС 81-33.2004 «Методические указания по определению величины накладных расходов в строительствеМДС 81-34.2004 «Методические указания по определению величины накладных расходов в условиях севера и приравненных к ним территорий районах»МДС 81-25.2001 «Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве»Сметные нормативы – обобщенное название комплекса сметных норм, расценок, цен объединяемых в отдельные сборники.Сметные нормы – совокупность ресурсов (затрат труда рабочих, времени работы строительных машин, потребности в материальных ресурсах), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных и других работ в нормальных условиях.Сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные нормативы.К элементным показателям относятся:- сметные нормы расхода ресурсов в сборниках ГЭСН (Государственные Элементные Сметные Нормы);- единичные расценки (прямые затраты на единицы измерения работ) в сборниках ФЕР (Федеральные Единичные Расценки);- сметные цены в сборниках средних сметных цен на основные строительные ресурсы.К укрупненным показателям относятся:- сметные нормативы выраженные в процентах (нормативы НР, нормативы СП, сметные нормы затрат на строительство временных зданий и сооружений, затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время, индексы измерения стоимости, устанавливаемые к базовому уровню цен);-укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС), УПБС ВР (укрупненные показатели базисной стоимости по видом работ), УПБСС* - - укрупненные показатели базисной стоимости строительств, УдПС* - удельные показатели стоимости строительства в текущих ценах, ПРЗС* - прейскуранты на строительство зданий и сооружений.Сметные нормативы подразделяются на: государственные, отраслевые, ведомственные, территориальные, фирменные, индивидуальные.Виды работ:1)ФЕР, ГЭСН* - общестроительные работы, 47 сборников.2) ФЕРр, ГЭСНр* - на ремонтные работы с 51-69 сборник3) ФЕРм, ГЭСНм* - на монтажные работы, 1-42 сборник4) ФЕРп, ГЭСНп* - на пусконаладочные работы 1-9По уровню применения:федеральные,отраслевые,территориальные.По времени:1969,84,91,2001По содержанию:нормы,расценки,показатели стоимости.

3)Сметная стоимость строительно-монтажных работ ее состав. Виды сметной документации. Сметная стоимость – это сумма денежных средств, определяемая сметными расчетами в соответствии с проектными материалами и сметно-нормативной базой.Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

.Основанием для определения сметной стоимости строительства служат:

- исходные данные заказчика для разработки сметной документации, проект и рабочая документация (РД), включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ,

- действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на оборудование, мебель и инвентарь;

- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения федеральных и других органов государственного управления.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные с выполнением определенного объема работ, определяется прямым счетом исходя из объема работ. Включают стоимость строительных материалов, изделий и конструкций, затраты на основную заработную плату рабочих-строителей, стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, включая заработную плату рабочих-машинистов.ПЗ = ОЗП + ЭМ + МАТНакладные расходы – расходы, предназначенные для компенсации затрат строительных организаций на обслуживание, организацию и управление строительством. Определяется в %-х от фонда оплаты труда рабочих (ФОТ).ФОТ = ОЗП + ЗПМ,где ЗПМ – заработная плата машинистов, ОЗП – основная заработная плата рабочих-строителей.Величина % зависит от вида выполненных работ и соответственно используется из приложения (3, 4, 5) МДС 81-33.2004.Сметная прибыль – это нормативная прибыль подрядной организации в составе цены строительной продукции предназначенная в основном для развития производственной базы, социальной сферы предприятия и материального стимулирования СП является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ. Определяется в % от ФОТ. Приложение №1, 2 АП 5536/06.С_см = ПЗ + НР + СППеречень статей затрат накладных расходов в строительстве: 1)Административно-хозяйственные расходы:

2) Расходы на обслуживание работников строительства:3) расходы на организацию работ на строительных площадках:4) Прочие накладные расходы.Виды сметной документации:- локальные сметы;- объектные сметы;- сводные сметные расчеты;- сводка затрат.Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД), рабочих чертежей.Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.Локальные сметные расчеты (сметы) составляются:а) по зданиям и сооружениям: на строит работы, спец строит работы, б) по общеплощадочным работам:на вертикальную планировку, устройство инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории, малые архитектурные формы и др.

Локальный сметный расчет (смета) может иметь разделы:-по строительным работам —-по специальным строительным работам -по внутренним санитарно-техническим работам -по установке оборудования —Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.Прямые затраты учитывают стоимость оплаты труда рабочих, материалов, изделий, конструкций и эксплуатации строительных машин.Накладные расходы учитывают затраты строительно-монтажных организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением. (33 МДС прил.6)Сметная прибыль — сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование. Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ. (МДС 81-25.2001 письмо АП 5536/06)Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и являются сметными документами, на основе которых формируются договорные цены на объекты.ОСР составляются в текущем уровне цен по образцу №3 МДС 81-35.2004 на объекты в целом путем суммирования данных локальных сметных расчетов с группировкой работ по соответствующим графам сметной стоимости.С целью определения полной стоимости по ОСР дополнительно включают средства на покрытие лимитированных затрат:-затраты на строительство временных зданий и сооружений;-дополнительные затраты при производстве СМР в зимнее время;-резерв средств на непредвиденные работы и затраты.12 глав на новое строительство, 9 глав на ремонтно-строительные работы.Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат. Служат основанием для определения лимито-капитальных вложений и открытия финансирования строительства.

Сводный сметный расчет на строительство составляется в текущем уровне цен.Сметная стоимость каждого объекта, предусмотренного проектом, распределяется по графам, обозначающим сметную стоимость: 1.«строительные работ»,2.«оборудования, мебели и инвентаря», 3.«прочих затрат» 4. «общая сметная стоимость».Сводный сметный расчет на строительство составляется в текущем уровне цен.В сводных сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства распределяются по следующим главам:.1. «Подготовка территории строительства».2. «Основные объекты строительства».3. «Объекты подсобного и обслуживающего назначения».4. «Объекты энергетического хозяйства».5. «Объекты транспортного хозяйства и связи».6. «Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения».7. «Благоустройство и озеленение территории».8. «Временные здания и сооружения».9. «Прочие работы и затраты».10. «Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия».11. «Подготовка эксплуатационных кадров».12. «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».Сводка затрат — это сметный документ, определяющий стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей в случаях, когда наряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.

4)Методы определения сметной стоимости строительно-монтажных работ.Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений — сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами.

Существует 4 метода определения сметной стоимости СМР

1. Ресурсный метод (ГЭСН)

2. Ресурсно-индексный

3. Базисный (ФЕР)

- базисно-индексный;

- базисно-компенсационный

4) аналоговый (укрупненный)

Метод ресурсный – калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников. «+»позволяет наиболее точно определить сметную стоимость на текущий момент времени.«–« трудоемкость составления полной сметы,.

Ресурсно-индексный метод — это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Используется ежемесячная информация в центрах по ценообразованию строительства (ЦЦС) о стоимости ресурсов и отслеживание текущего уровня цен не на все ресурсы, а только на ведущие материалы и машины.

Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне.

Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли (подотрасли), виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам.

«-«: значение индексов разнятся по отраслям, территории, региону и т.д.

«+»: быстрота расчетов, поскольку стоимость на все ресурсы присутствует.

Базисно-компенсационный метод — это суммирование стоимости работ и затрат, Ё уровне сметных цен, и дополнительных затрат, связанных с изменениями цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы.

Аналоговый есть стоимостные данные по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.

5)Определение размера средств на оплату труда рабочих, на эксплуатацию машин и механизмов, материалы, изделия и конструкции при ресурсном методе ценообразования.1. Средства на оплату трудаОснову расчета средств на оплату труда является тарифная система, включая в себя тарифную ставку и тарифную сетку.

Тарифная ставка – это размер установленный оплатой труда государством. Для расчета берется ставка не ниже прожиточного минимума.(=9987р)

Тарифная сетка – представляет собой шкалу разряда и межразрядных значений коэффициентов, отражающих уровень квалификации работников.

Тарифная ставка в строительстве устанавливается отраслевым тарифным соглашением и рассчитывается ежеквартально.

Особенностью использования тарифной системы в строительстве является то, что значения межразрядного коэффициента равного единице присваивается 4-му разряду, т.е. основой расчета ТС является расчёт уровня оплаты труда для рабочих 4 –го разряда

Таким образом заработная плата формируется из следующих элементов.

З/П = тарифная ставка + районный коэф-т + непрерывный стаж+выслуга лет+ДЗ/п (дополнительная з/п) относится оплата за непраработанное время (по отпускным или больничным листам)

1 шаг ТС 4го разряда 9987*1,6=15979.2

2 шаг определяем районный коэффициент РБ=20%, РК=15979.2*0.2=3195,84

3 шаг определяем непрерывный стаж = 15979.2*0,3=4793.76

От 6 до 12 мес.-10%, от 1-3 лет -20%, более 3 -30%

4 шаг выслуга лет = 15979.2*1,5/12=1997,4

1-3 лет -0,6; 3-5 лет – 0,8; 5-10 -1;10-15-1,2; более 15 -1,5.

Итого= 15979.2+2233,6+3350,4+1396=25966,2

Отпускные (125966,2/29,4)*3=2649,61

Всего заработная плата = 28615,81

Последнее действие: часовая тарифная ставка = 28615,81/164,83=173.60

2. Размеры средств на эксплуатацию машин и механизмов.Затраты на эксплуатацию машин и механизмов определяются исходя из данных о времени использования необходимых машин и механизмов в маш/часах и цен.

З маш/час= З_а+З_гсм+З_з.ч+З_зпм+З_то+З_пбт

_где З_а – затраты на амортизацию; около 10%

З_гсм - горюче-смазочные материалы (бензин, топливо, масло, гидравлическое охлаждение); около 30% затрат

З_з.ч- запасные части, замена быстроизнашивающихся элементов; около 2%

З_зпм- зараб.плата машиниста; около 15 % затрат

З_то- тех.обслуживание; около 30% затрат

З_пбт- перебазировка техники, около 5%.

3. определение затрат на материалы, изделия и конструкции.Определяется по сборникам каталога фактической стоимости материала с учетом транспортных и заготовительных расходов, комиссионных вознаграждений, включая брокерские услуги, таможенные пошлины, вознаграждение посредникам.(Оптовая цена около 70%, затраты на доставку 20%, тара и упаковка 5%, заготовительно-складские расходы 2%, наценки снабжающих организаций 1%.)

осп

1.Основные участники строительства. Их права, обязанности, взаимоотношения.

Инвестор − юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, привлечённых или заёмных в создание или воспроизводство основных фондов. . Инвестор передаёт застройщику право распоряжаться выделенными средствами. Заказчик − юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная со стадии технико-экономического обоснования (ТЭО) капитальных вложений и заканчивая вводом объекта(ведет документы, готовит задание на проеткирование).использует земельный участок на правах аренды

Застройщик − инвестор или иное юридическое и физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать инвестиционный проект по капитальному строительству. Застройщик обладает правами на земельный участок под застройку, он является землевладельцем.распоряжается ден.ср-вами инвестора.заключает договора строительного подряда.технадзор. Подрядчик (ген.подрядчик) - строительная фирма, осуществляющая по договору подряда или контракту строительство объекта. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями строительных норм и правил, оговоренной стоимостью. Генеральный подрядчик по согласованию с заказчиком может привлекать на условиях субподряда к выполнению отдельных видов работ или для строительства отдельных объектов или сооружений субподрядные строительные, монтажные специализированные организации. Ответственность за качество и сроки выполненных работ субподрядными организациями перед заказчиком несет генеральный подрядчик. Субподрядчики - строительные организации, привлекаемые генеральным подрядчиком для выполнения специальных видов работ. Генпроектировщик - главный исполнитель проектных работ, выполняющий основную их часть собственными силами, а остальную - силами привлекаемых субподрядных проектных организаций "проектировщиков". формирует состав исполнителей (проектировщиков), ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные проектные Генеральный проектировщик несет полную ответственность за качество проекта,ТЭП объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений. Для контроля за соблюдением проектных решений генеральная проектная организация осуществляет авторский надзор. Проектировщик (субподрядный) - организация, привлекаемая генеральным проектировщиком для выполнения той или иной части проекта "на правах субподряда" (т.е. является как бы исполнителем у исполнителя).

Проектировщик обязан:

-выполнять работы в соответствии с заданием;согласовывать готовую техническую (проектную) документацию с Заказчиком;передать Заказчику готовую техническую (проектную) документацию и результаты изыскательских работ. Изыскатель - организация, привлекаемая проектировщиком (генеральным или субподрядным), реже непосредственно заказчиком, для выполнения инженерных изысканий на территории строительства. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ИЗЫСКАТЕЛЯ ИЗЫСКАТЕЛЬ имеет право: - Использовать Участок в соответствии с целью и условиями его предоставления - В случае обнаружения каких-либо предметов, ИЗЫСКАТЕЛЬ имеет право на половину (иную часть) найденного. - Если, в результате Работ будет найден клад, , СОБСТВЕННИК имеет право на получение вознаграждения в равных долях с ИЗЫСКАТЕЛЕМ от пятидесяти процентов стоимости клада. ИЗЫСКАТЕЛЬ обязан: - Приступить к использованию земельного участка после подписания настоящего договора; - Выполнять все условия, установленные настоящим договором; - Не нарушать Законы РФ - Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка,

- После окончания срока действия настоящего Договора ИЗЫСКАТЕЛЬ обязан передать участок СОБСТВЕННИКУ в состоянии и качестве не хуже первоначального. - Обеспечивать СОБСТВЕННИКУ, свободный доступ на Участок; - Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов

- Не нарушать права других землепользователей, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами.

Экспертиза-гос-во!соответствие НПА.Госстройнадзор,санэпидемнадзор,роспожарнадзор,эколнадзор,ГИБДД.Тендерный комитет-торги.взаимоотношения (вертик/гориз)регламентируются договором.

2.Состав экономических и инженерных изысканий. Этапы, цели и задачи.Изыскания по своей направленности делятся на экономические и инженерные. Экономические изыскания позволяют определить целесообразность строительства инженерного сооружения на данной территории. Экономические изыскания предшествуют техническим изысканиям.Инженерные изыскания для строительства — работы, проводимые для комплексного изучения природных условий района, площадки, участка, трассы проектируемого строительства, местных строительных материалов и источников водоснабжения и получения необходимых и достаточных материалов для разработки экономически целесообразных и технически обоснованных решений при проектировании и строительстве объектов с учётом рационального использования и охраны природной среды, а также получения данных для составления прогноза изменений природной среды под воздействием строительства и эксплуатации предприятий, зданий и сооружений.Виды изысканий в строительстве:- инженерно-топографические(съемка);- инженерно-геодезические(рельеф);- инженерно-геологические(почва);- инженерно-геофизические;- инженерно-гидрометеорологические: - инженерно-гидрологические; - инженерно-метеорологические(ветры,сн покров);-инженерно-экологические (мобилизационные работы; полевые работы; лабораторные; камеральные работы);- инженерно-геотехнические;- изыскания грунтовых строительных материалов (опытные полевые работы; обследование земляных сооружений при их реконструкции);- почвенно-геоботанические;микробиологические;- археологические;- геофизические работы;- землеустроительные и кадастровые работы.

Проводятся для того,чтобы сделать вывод о том,что на дан участке можно строить

3.Проект организации строительства. Состав, назначение, исходные данные. Технико-экономические показатели.Проект организации строительства (ПОС) - это документация, в которой укрупнено решаются вопросы рациональной организации строительства всего комплекса объектов данной строительной площадки.

Назначение проекта организации строительства (ПОС)

Проект организации строительства (ПОС) позволяет определить общий порядок и директивные сроки строительства и сдачи объектов в эксплуатацию, содержащий пообъектные и сводные сведения по объёмам работ и необходимым трудовым и материально-техническим ресурсам.

ПОС разрабатывается генеральным проектировщиком или другой проектной организацией по договору субподряда с генпроектировщиком.

В состав (ПОС) включаются:

а) календарный план строительства, в котором определяются сроки и очередность строительства

б) строительные генеральные планы на объект (• постоянных зданий и сооружений;

• мест размещения временных зданий и сооружений, конструкций, материалов и изделий;• инженерных сетей, мест подключения временных инженерных сетей к действующим сетям с указанием источников обеспечения стройплощадки электроэнергией, водой, теплом, паром;• складских площадок;• основных монтажных кранов и других строительных машин;• существующих и подлежащих сносу строений, мест расположения знаков закрепления разбивочных осей зданий и сооружений;• дорог, проездов и подъездов;

• мест расположения источников противопожарного водоснабжения, противопожарных средств и первичных средств пожаротушения;

в) организационно-технологические схемы, определяющие оптимальную последовательность возведения зданий и сооружений с указанием технологической последовательности работ;

г) ведомость объемов основных строительных, монтажных и специальных строительных работ,

д) ведомость потребности в строительных конструкциях, изделиях, материалах и оборудования с распределением по календарным периодам строительства,

е) ведомость потребности в основных строительных машинах и транспортных средствах

ж) потребность в кадрах строителей по основным категориям;

з) ПЗ, содержащая: характеристику условий и сложности строительства; обоснование методов производства и возможность совмещения строительных, монтажных и специальных строительных работ; мероприятия по охране труда в соответствии с действующими нормативными актами; условия сохранения окружающей природы; обоснование размеров и оснащения площадок для складирования материалов, конструкций и оборудования; обоснование принятой продолжительности оительства.

Для разработки раздела ПОС необходимы следующие исходные данные: (ПЗ,генплан,сметаАР,КР,вагончики для пресонала,Сведения о источниках временного снабжения водой, электроэнергией на период строительства;перечень строительной техники, машин и механизмов;Сведения о нахождении предполагаемых мест поставки строительных материалов Информация по выносу коммуникаций, план трасс.Сведения о месте предполагаемого вывоза мусора.

ТЭП продолжительность строительства; удельные капиталовложения; удельная трудоемкость; выработка на 1 чел.-день; энерговооруженность; механизация отдельных видов работ.Продолжительность строительства определяется делением проектной продолжительности возведения объекта, полученной из календарного плана или сетевого графика, на нормативный срок строительства по СНиП(.>1) Удельные капиталовложения выражают сметную стоимость физической единицы проектируемого объекта (ст-ть/объем) Удельная трудоемкость выражает количество затраченного труда на физическую единицу объема(Трудоемк-ть/объем). Чел-дн.общая-сумма.Выработка исчисляется в рублях на один чел.-день( ст-ть/общ трудоемк-ть) Энерговооруженность показывает обеспеченность строительства машинами в расчете на одного рабочего. (мощность машин/ср ч- раб)

Отличие ППР от ПОС заключается в том, что ПОС разрабатывается для всего комплекса объектов данной строительной площадки,а ППР предусматривает вопросы рациональной технологии и организации строительства конкретного объекта данной строительной площадки.ПОС для зданий до 3эт,готовит проектная орг,по объектам ст-тью 1млн р

4.Проект производства работ. Состав, назначение, исходные данные. Технико-экономические показателиПроект производства работ (ППР) - это документация, в которой детально прорабатываются вопросы рациональной технологии и организации строительства конкретного объекта данной строительной площадки.

Назначение ППР:• регламентирует организацию производства работ для объекта в соответствии с технологическими правилами, требованиями к охране труда, экологической безопасностью и качеством работ;• устанавливает порядок инженерного оборудования и обустройства строительной площадки;• обеспечивает моделирование строительного процесса, прогнозирование возможных рисков и определяет оптимальные сроки строительства.

Проект производства работ (ППР) разрабатывается генеральным проектировщиком или другой проектной организацией по договору субподряда с генпроектировщиком.

В состав (ППР) входит:

• календарный план производства работ по объекту, • строительный генеральный план;

• графики поступления на объект строительных конструкций, изделий, материалов и оборудования;• график потребности в основных строительных машинах;• графики движения рабочих кадров по объекту;• технологические карты (схемы) на выполнение отдельных видов работ с описанием последовательности и методов производства работ, с указанием трудозатрат и потребности в материалах, оснастке, приспособлениях и средствах защиты;• решения по охране труда и технике безопасности;• перечни технологического инвентаря и монтажной оснастки, а также схемы строповки грузов.Исходными данными (ППР) являются:• техническое задание на разработку проектно-технологической документации;• ПОС• техническое заключение о грунтах;•генплан с существующими и проектируемыми зданиями, сооружениями, подземными и надземными сетями и коммуникациями;• необходимая РД утвержденная к производству работ;• материалы и результаты технического обследования действующих предприятий, зданий и сооружений при их реконструкции;• требования к выполнению строительных, монтажных и специальных строительных работ в условиях действующего производства.Для ППР установлены только рекомендуемые показатели: объемы и продолжительность СМР, их себестоимость по сравнению со сметной, уровень механизации и затраты труда на 1 м3 объема и 1 м2 площади здания, на единицу физических объемов работ или какой-либо другой удобный показатель производительности труда.

5.Поточный метод организации строительстваПоточным методом - планомерный, ритмичный выпуск готовой строительной продукции на основе непрерывной и равномерной работы трудовых коллективов неизменного состава, обеспеченных своевременной и комплектной поставкой всеми необходимыми материально-техническими ресурсами.Условия применения:- достаточно большой объем работ

- расчленение процесса возведения на этапы работы

- назначение строгой технологической последовательности

- применение узкоспециализированных бригад

- установление единого ритма в работе.

Для того чтобы обеспечить непрерывность работ, все работы необходимо разбить на строительные потоки. Все потоки характеризуются временными, пространственными, технологическими, статистическими и динамическими параметрами.Пространственные параметры характеризуют развитие потока в пространстве,

- фронт работ – это часть строительного объекта для размещения рабочих - делянка – часть фронта работ для звена или одного рабочего;- захватка – часть здания объема работ, по которой выполняется бригадой постоянного состава с определением ритмом, (пролеты, секции,)

- ярус – часть объекта по вертикали.блоки-по горизонтали

Временные параметры:- общая продолжительность работ по потоку, Т₀;- суммарная продолжительность выполнения всех работ на одной захватке, Т₁;- суммарная продолжительность работы каждой бригады на всех захватках, Т_бр;- ритм бригады, т.е. продолжительность работы бригады на захватке, t_бр;- шаг потока – промежуток времени между началом работ двух соседних бригад на одной захватке, t_ш;- технологический перерыв – перерыв обусловленный требованиями Т₀ на производстве работ, t_тех;- организационный перерыв – перерыв вызванный необходимостью перемещения рабочих и подготовлений фронта работ для следующего процесса, t_орг;- период развертывания – интервал времени между началом первого и завершающего вида работ на одной захватке, t_р;

Целью поточного метода строительства является обеспечение непрерывного и ритмичного производства работ, равномерного использования денежных, материальнотехнических и трудовых ресурсов, загрузки производственной базы, строительных машин и оборудования для равномерного выпуска строительной продукции— зданий, сооружений или их частей.

Применение потока в строительстве увеличивает выпуск продукции, повышает качество и снижает трудоемкость работ и стоимость в целом всего строительства.

6.Календарные планы. Виды, назначение, исходные данные, алгоритм составления.Календарный план — это проектный документ, который определяет последовательность и сроки выполнения отдельных работ, В составе ПОС разрабатывается сводный календарный план строительства, в составе ППР — календарные планы производства работ по отдельным объектам.Виды календарных планов (графиков) Сводный календарный план (график) в ПОС определяет очередность возведения объектов, т.е. сроки начала и окончания каждого объекта, продолжительность подготовительного периода и всего строительства в целом. решаются вопросы разделения строительства на очереди, пусковые комплексы, технологические узлы. Объектный календарный график в ППР определяет очередность и сроки выполнения каждого вида работ на конкретном объекте с начала его возведения до сдачи в эксплуатацию. Рабочие календарные графики - детализация объектного календарного плана и с другой - своевременная реакция на всевозможные изменения обстановки на стройке. Часовые (минутные) графики на типичные (наиболее вероятные) условия работыИсходными данными для разработки календарного плана являются рабочие чертежи, данные строительных изысканий, сведения о материально-технических ресурсах и нормативные (директивные) сроки строительства. Алгоритм составления:физ.объем работ-маши,мех-метод орг стр-потоки(захв)-кол-во раб(ЕНИР-трудоемк/кол-во люд)-прдолж.работ-модель.Затем составл грфик движ-я раб-диаграмма под планом

7.сетевые модели. Элементы, кодировка, основные правила построения, исходные данные.Сетевой моделью называется экономико-компьютерная модель, отражающая комплекс работ (операций) и событий, связанных с реализацией некоторого проекта в их логической и технологической последовательности и связи.

Анализ сетевой модели, представленной в графической или табличной (матричной) форме, позволяет: - более четко выявить взаимосвязи этапов реализации проекта;- определить наиболее оптимальный порядок выполнения этих этапов в целях, например, сокращения сроков выполнения всего комплекса работ.

Элементы сетевого графика:

- события – факт окончания одной или нескольких работ необходимых и достаточных для начала последующих работ;- работа – производственный процесс требующий затрат времени и ресурсов;- ожидание – технологический процесс требующий только временных затрат;- зависимость – вводится для отражения правильной взаимосвязи работ в сетевом графике она не требует ни расхода ресурсов ни времени.Кодирование производится горизонтальным или вертикальным методом. При горизонтальном методе события кодируются слева направо по прямой до первого пересечения работ. При вертикальном методе нумерацию событий начинают сверху вниз или снизу вверх при условии, что последующее событие получит номер после предыдущего.правила построения сетграфика1. Направление стрелок слева направо. 2. Форма графика проста, без пересечений.3.При выполнении параллельных работ вводится зависимость и дополнительное событие, иначе разные работы будут иметь одинаковый код.4. При организации поточного управления работ (захватки), т.е. если те или иные работы начинаются после частичного выполнения работы А, то эту работу А разбивают на части, т.е. А1, А2, А3.5. Если после окончания двух работ А и Б, можно начать работу С, а начало работы Д зависит только от окончания работы А и начало работы Е от окончания работы В, то на сетевом графике это показывают с помощью зависимости.6. В сетевом графике не должно быть замкнутых контуров, т.е. работы не должны возвращаться к тому событию из которого они вышли.7. Если работу А можно разбить на составляющие работы а1, а2, а3, а4, то после окончания каждой из них можно начать соответственно работы b1, b2, b3, b4, не дожидаясь окончания всей работы А8.При изображении поточных работ правильно разбивать работы на захватки и выявлению взаимосвязи смежных работ. 9. В СГ не должно быть «тупиков», «хвостов» и «циклов». «Тупик» - из него не выходит ни одна работа. «Хвост» - вне входит ни одна работа. «Цикл» - замкнутый контур, Если обнаружены необходимо пересмотреть. 10.Изображение поставок -Работы, которые предшествуют выполнению тех или иных работ рассматриваемого СГ, но организационно решаются на другом уровне, называются внешними работами-утолщенной стрелкой с двойным кружком. Если кроме работы, для выполнения которой требуется внешняя поставка, из события выходят и другие работы, то стрелку основной работы разрывают и вводят дополнительное событие

11.Нумерация (кодирование) событий должна соответствовать последовательности.критич.пути-сам длин путь,чтобы его не было,или он должен быть1.ран нач-самое ран из всех нач,ран оконч-самое ран из оконч,позд нач,позд оконч.

8)СГП.Назначение,виды,исходные данные,состав. Порядок проектирования. ТЭПы.СГП - это, план участка строительства, на котором показано расположение строящихся объектов, расстановки монтажных м грузе подъемных механизмов, а также всех прочих объектов строительного хозяйства.(склады,,времдороги,времпом-я,времен инжсети). объектные (в ППР) или общеплощадочные (в ПОС). При этом для крупных строек, особенно водохозяйственных, кроме стройгенпланов, в ПОС составляется ситуационный план, характеризующий строительно-хозяйственные условия района.

Общеплощадочиый стройгенплан охватывает только строительную площадку, но включает все ее объекты. Он состоит из графической части и пз.Графическая часть обычно включает: план стройплощадки;эксплуатацию объектов плана (временных и постоянных)

• условные обозначения

• фрагменты плана (технологические схемы)

• текнико-экономические показатели

• примечания

Масштаб обще площадочного строительства обычно принимается равным 1:1000, 1:2000 или 1:5000.

Составление общеплощадочного стройгенплана обычно начинают с размещения дорог для внгутрипостроечного транспорта и параллельно с этим выбирают места для обще площадочных складов и механизированных установок. После этого размещаются все основные объекты строительного хозяйства. Последними, обычно проектируются временные сети водопровода, электроснабжения, теплоснабжения и др.

При проектировании объектов строительного хозяйства обычно руководствуются результатами расчета потребности в этих объектах и специальными правилами их размещения.

Расчеты потребности в различных ресурсах, объектах строительного хозяйства приводятся в пояснительной записке. При одностадийном проектировании, связанном обычно с небольшими стройками, общеплощадочнный стройгенплан не составляется.

Объектные стройгенпланы разрабатываются обычно отдельно на каждый объект, показанный на общеплощадочном стройгенгглане. При этом такие стройгенплапы могут составляться раздельно на каждый этап работ - для подготовительного периода, для нулевого цикла, для возведения надземной части. Графическая часть объектного стройгенллана содержит те же элементы, что и оощеплощадочного, но все вопросы прорабатываются более детально. Масштаб обычно принимается 1:500, 1:100, 1:200. Размещение объектов строительного хозяйства производится, как и при составлении общеплощадочного стройгенплана, согласно расчетам и установившимся правилам. Однако в этом случае расчеты делаются не приближенно на 1 млн. руб., а на основе натуральных объемов работ, и норм расхода ресурсов на конкретного потребителя.

Составление объектного стройгенплана обычно начинают с выбора грузоподъемных (монтажных) машин и механизмов, рационального их размещения. На основании этого устанавливаются места складирования сборных конструкций, стройматериалов, размещаются внутриобъектные дороги. После этого размещаются все остальные элементы строительного хозяйства. Перечень, всех сведений, которые должен содержать объектный стройгенплан., приведен в СНиП 3.01.01-85.

К элементам строительной площадки относятся:

· строящиеся объекты;

· специально оборудованные участки для размещения средств вертикального транспорта;

· открытые склады хранения строительных материалов и конструкций;

· временные здания различного назначения;

· временные дороги, площадки, пешеходные дорожки;

· временные внутриплощадочные инженерные сети;

· ограждение территории строительства.

Последовательность проектирования стройгенпланов:

нанесение на лист исходных данных (вычерчивание генплана территории строительства);

указание на нем мест подключения временных сетей электроснабжения и водоснабжения, расположения существующих зданий, используемых в период строительства.

Размещение на генплане элементов строительной площадки ведется с использованием условных обозначений, указанных в приложении.Нанесение на чертеж элементов строительной площадки производится в такой последовательности:

1-й этап: средства вертикального транспорта;

2-й этап: открытые склады;

3-й этап: временные дороги;

4-й этап: временные здания;

5-й этап: временные инженерные сети;

6-й этап: временное ограждение строительной площадки;

7-й этап: сооружения, обеспечивающие охрану труда, пожарную безопасность и охрану окружающей среды

Параллельно с проектированием стройгенплана составляется пояснительная записка, которая должна содержать обоснования, расчеты и пояснения проектных решений, разрабатываемых в графической части. Методика проектирования строительных генеральных планов.ужбами подземных сооружений.

Исходными данными для проектирования строительного генерального плана служат:

· генеральный план участка;

· технологические карты на основные виды строительно-монтажных работ;

· календарный план производства работ;

· графики поступления на объект строительных материалов и конструкций;

· сведения о наличии инвентарных временных зданий, средств вертикального транспорта и механизмов, а также об источниках обеспечения строительной площадки водой, теплом, электроэнергией и местах их размещения;

· график движения рабочей силы.

· Масштаб строительного генерального плана принимается, исходя из наглядности чертежа и возможности показать на нем все элементы строительной площадки. Для ППР рекомендуемый масштаб 1:200, 1:500

· Стройгенплан должен согласовываться со службой пожарного надзора, медико-санитарной службой; при строительстве объектов в городах, кроме того, с отделом районного архитектора, санэпидемслужбой, отделом ГАИ.

9)Материально-техническая база строительства.Производственно-технологическая комплектация.Под матернально-технической базой строительства понимают систему предприятий и хозяйств, включающую как сами строительные организации, так и предприятия, их обслуживающие. Обычно в такой системе выделяют три звена. 1.строит-монтаж звено2.промыш-производств.звено3.инфраструктур.звено. Строительно-монтажное звено включает строительно-монтажные организации, непосредственно осуществляющие строительство.

Промышленно-производственное звено (база стройиндустрии) обеспечивает строительно-монтажное звено "сырьем", т.е. строительными материалами изделиями и конструкциями Инфраструктурное звено (вспомогательная база) обеспечивает взаимодействие и нормальную работу строительно-монтажного и промышленно-производственного звеньев.(ремонт строймаш,склады)..Производственно-технологическая комплектация — материально-техн. обеспечение строящегося объекта, при к-ром поставка строит, конструкций, деталей, материалов и инж. оборудования производится технологич. комплектами в строгой увязке с технологией и сроками производства СМР.( позволяет повышать технологич. готовность изделий и подготовку материалов к непосредств. их использованию в строит, производстве. Это достигается путем организации производственно-комплектовочных баз, обеспечивает централизацию складского х-ва и ликвидацию складов в строительно-монтажных управлениях. создание всех видов запасов на материальных складах, комплексную механизацию погрузочно-разгрузочных и складских работ, рацион. opг-цию стационарного складского х-ва с максим, применением механизмов, орг-цию специализиров. комплектовочных площадок, участков, эстакад, потоков, упрощение организации складских операций.поставка машин ,мех-ов ,мат-ов в лизинг(приобритение в кредит физ.лиц),аренду,за наличный расчет.строймат-налич расчет.кредитрозница/оптом.

10)Организация парка строительных машин.Виды обслуживания и ремонта строительных машинСуществует три основных формы эксплуатации строительных машин:I форма –на балансе орг.+: оперативность, работа на общие задачи коллектива, работа в отдаленных районах и узкая специализация

-: ремонт за свой счетII форма – строительные машины находятся в составе и на балансе УМП подчиненным строительным фирмам. Строительные управления получают технику на условиях услуг, аренды или подряда.

Расчеты производятся по планово-расчетным ценам. Эта форма более прогрессивна, т.к. обеспечивает лучшее содержание техники и использование по производительности. III форма – строительные машины находятся в составе и на балансе трестов механизации или управлений (самостоятельных), подчиненных объединениям, комбинатам и др. Преимущества: наиболее рациональное использование техники по производительности, организации эксплуатации и ремонта, возможность маневра. Организация обслуживания и ремонта машин.- Эксплуатационное и техобслуживания и периодического ремонта.Эксплуат.обслуживание – обеспечение ГСМ, перебазировка, хранение.Тех.обслуживание – мероприятия по предупреждению износа частей машин сверх допускаемых норм.ежендневное-персоналом,переодич-спецорг. Ремонт бывает текущий (Т) и капитальный (К).по видам работ маш:камазы,грузовик,бетоновозы,панелевозы и тд

11)Планирование строительного производства. Назначение, основные направления разработки, виды и состав планов работы строительной организации. План – это заранее намеченный порядок работы.Задача планир-я- своевременное обеспечение потребностей городов,обл и тд зд-ями и сооруж. Производственно-экономические планы(ввод в дей-е ОН,наз-е объемов работ,подлеж вып-ю,зад=е на вып-е.)стратегич планир-е5-7л,долгосроч-до5л,среднесроч-до3,кракосроч-1г.стратегич пл-н-рассм осн напр-я раз-я орг.для взаимоувязки одинаков работ на разн ОН.Регулир-е и равномерность.перспективные планы-наметить цели пр-ва,текущие планы-на1-2г,с увязкой мощностью орг. оператив-производств планы-для ОН,участков.бригад.

12)Управление качеством СМР Виды качества строительной продукции. Основные факторы, влияющие на качество строительной продукции. Виды контроля. 3.1 Основной задачей строительно-монтажной организации (далее - организации) в области качества является создание и внедрение внутри организации такой системы качества, которая позволила бы реализовать политику организации в области качества, соответствующую требованиям международных стандартов ИСО 9000 и направленную на то, чтобы возводимые этой организацией строительные объекты (далее - объекты): - соответствовали требованиям проектной и нормативно-технической документации; - удовлетворяли требованиям потребителя; - отвечали требованиям действующего законодательства; - учитывали требования к охране окружающей среды; - были экономически выгодны для организации и могли предлагаться потребителю по конкурентоспособным ценам.

Качество строительной продукции - основной фактор, влияющий на стоимость строительства, экономичность и долговечность объектов. Под качеством строительства понимается соответствие качества построенных зданий проектным решениям и нормативам. Различают два вида качества строительной продукции: потребительское и производственное.

Потребительское качество– это степень соответствия конечного строительного продукта требованиям потребителя. Потребительское качество строительной продукции закладывается во время проектирования и во многом зависит от уровня качества, заложенного в различные нормативы.

Производственное качество – это соответствие продукции требованиям установленных нормативов. Качество строительной продукции оценивается по следующим признакам- функц - уровень соответствия основному назначению - технологич - сочетание эффективности технологического процесса - конструктивные - прочность, долговечность, надежность и т.д.;

- эстетические Качество производства работ зависит от факторов:-невыпол-е треб-ийТУ,несоблю-е посл-ти работ,недостаточн контроль за ходом стр-ва Контроль качества строительной продукции-проверка соответствия показателей качества продукции установленным требованиям, которые зафиксированы в проекте, стандартах ,ТУ. Задачи контроля состоят в предупреждении дефектов и брака в работе и обеспечении требуемого качества продукции.

Контроль производителя,прием строит мат-ов В зависимости от места и времени проведения, : - входной контроль - контроль поступающих материалов, изделий и конструкций(проверка док-ов) - операционный контроль - контроль, выполняемый при производстве работ или непосредственно после их завершения.(измерение ,осмотр) - приемочный контроль - контроль, выполняемый по завершении строительства объекта или его этапов, скрытых работ и других объектах контроля В зависимости от (объем контроля) различают:

- сплошной контроль, при котором проверяется вся прод- выборочный контроль, при котором проверяется какая-то часть количества (выборка) контролируемой продукции. В зависимости от времени: - непрерывный контроль

- периодический контроль

- летучий контроль-случайный В зависимости от применения специальных средств контроля различают:

- визуальный контроль, - измерительный контроль, выполняемый с применением средств измерений, технический осмотр. внутренний и внешний контроль качества.

При внутреннем контроле- определяется техническим персоналом стройки по результатам производственного контроля и оценивается по инструкциям. Внешний контроль- государственными органами контроля и надзора

Контроль:по видам работ,по отд зд-ям и сооруж,по блокам,по объекту.факторы алияющ на кач-во контроля:время,исп-е,перевод,хр-е,кач-во мат.ркгулир СНиП,ГОСТ.

13)Приемка в эксплуатацию законченных строительством зданий и сооружений. Порядок работы комиссий, их состав, документация. Законченный строительством объект - комплекс зданий и сооружений допускающем возможность их самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов все СМР

Приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию - юридическое действие официального признания уполномоченным органом (приемочной комиссией) факта созданияОНи соответствия этого объекта утвержденному проекту.

Приемочная комиссия - временный коллегиальный орган, созданный из представителей организаций, уполномоченных принимать решения о соответствии;

Государственная приемочная комиссия - приемочная комиссия, назначаемая соответствующим органом государственной власти;

Рабочая комиссия - временный коллегиальный орган, назначаемый заказчиком в целях комплексной проверки готовности законченного строительством объекта к предъявлению приемочной комиссии.

Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка- выдается органами государственной власти

Разрешение на выполнение (СМР) - документ, предоставляющий право осуществлять СМР. Разрешение на ведение СМР выдают органы Госархстройнадзора

Сдачу и приемку объектов в эксплуатацию выполняют в две стадии:- предварительная техническая приемка объекта от подрядчика рабочей комиссией заказчика;- окончательная приемка, осуществляемая Государственной комиссией.

Рабочая комиссия назначается приказом руководителя предприятия с включением представителей генподрядчика и его субподрядчиков, проектной организации, эксплуатирующей организации, государственных органов санитарного и пожарного надзора, технической инспекции профсоюзов, местных профсоюзных и других заинтересованных организаций.

Рабочая комиссия проверяет соответствие выполненных работ проектам, сметам и нормативам, дает оценку качеству выполненных работ, заключение о возможности эксплуатации оборудования.

Акт рабочей комиссии служит основанием для назначения Государственной приемочной комиссии.

В состав Государственной приемочной комиссии включаются следующие представители:

- ГАСН;- заказчика;- генподрядчика;- генпроектировщика;- органов гос, сан и пож надзора;

- органов по использованию и охране водных ресурсов;

- финансирующего банка;

- технической инспекции профсоюзов;

- профсоюзной организации заказчика.

Заказчик передает Государственной приемочной комиссии следующие материалы:

- проектное задание и справку о ТЭП ОН

- разрешение об отводе земельного участка; акты разбивки осей сооружения и сетей; акты на скрытые и специальные работы;

- данные о геологии и гидрогеологии строительной площадки, глубине заложения подошвы фундаментов;

- комплекты рабочих чертежей с необходимыми изменениями;

- утвержденный и исполнительный генпланы;

- перечень организаций, участвующих в проектировании и строительстве объекта;

- акты технической приемки объекта рабочей комиссией.

Заключит проверка-приемка(представит надзир орг)в теч3дн-закл-е.

1.Общие понятия об управленческой деятельности. Цели:1.достижение максимально возможной экономической и бюджетной эффективности использования ОН, находящихся в собственности России2. стимулирование развития региональной экономики путем регулирования предоставления и использования предпринимателями ОН

- создание благоприятной социальной и экологической среды проживания для населения города;

- обеспечение оптимальной с точки зрения интересов города структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования.Задачи: - обеспечение устойчивого потока доходов от недвижимого имущества в бюджет России;

- создание необходимых и достаточных (с точки зрения использования недвижимости) условий для деятельности исполнительных органов государственной власти России и организаций, обеспечивающих функционирование города как территориального социально-экономического целого;

- создание благоприятных условий для развития рыночных отношений в сфере недвижимости и системы гарантий для пользователей недвижимости;

- привлечение частных инвестиций в сферу недвижимости России;

- оптимизация распределения объектов недвижимости, находящихся в собственности или пользовании России, по вариантам функционального использования;

- минимизация затрат по содержанию системы управления недвижимым имуществом;

- создание благоприятных условий для социально значимой деятельности- обеспечение кардинального улучшения материально-технического состояния недвижимости России;

- увеличение доли доходов от недвижимости в составе доходов бюджета России.принципы:1. Принцип пообъектного управления. объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта. 2. Принцип наилучшего использования. максимизацию настоящей (текущей) стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на его использование. 3. Принцип платности. доступа к недвижимости для всех категорий пользователей. максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях4. Принцип сбалансированности прав и ответственности В процессе принятия управленческо-распорядительных решений- сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости.5.Принцип открытости информации широкое информирование заинтересованных лиц и организаций о принципах проводимой Администрацией России политики в сфере управления недвижимостью.Функции: Планирование - Организация - Мотивация - Контроль.Планирование –руководство обеспечивает единое направление усилий всех членов организации к достижению ее общих целей . По длительности действия планирование делится:долгосрочное(1-5г),краткосрочное(1кв-1г),разовое(1кв) Организация реализации принятых решений- разделить на части и делегировать выполнение общей управленческой задачи путем распределения ответственности и полномочий, а также установления взаимосвязей между различными видами работ Мотивация – это процесс побуждения себя и других к деятельности для достижения определенных целей Контроль – процесс обеспечения достижения организацией своих целей(предварительный,текущий,заключительный)Методы управления(способы целенаправленного воздействия на работников и организации для обеспечения координации их деятельности в процессе достижения поставленных целей.)1.по типу воздействия различают методы прямого и косвенного воздействия;2.по продолжительности действия различают методы стратегические и тактические;3.по характеру (направленности) воздействия.( экономе,соц-псих,орг-распоряд) По характеру воздействия все методы можно разделить на 3 группы:1.материальной мотивации (экономические);2.социальной мотивации (социально-психологические);3.властной мотивации (организационно-распорядительные).Стили:авторитарный,демократический,либреальный