Управление экологической безопасностью

Принципы и правила учитывают как практический опыт развития института оценки недвижимости, так и особенности со- циально-экономического и политического развития страны.

Принципы оценки недвижимости классифицируют по раз-

личным признакам. Наиболее распространенной является классификация принципов, основанных на представлениях пользователя, связанных с объектами недвижимости и рыночной средой.

Обобщающим принципом оценки недвижимости является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, а по отношению к природным ресурсам – устой-

чивого управления природными ресурсами. Требование этого принципа заключается в использовании объекта недвижимости такими способами и содержании его таким образом, когда это экономически эффективно, экологически безопасно, социально обосновано и юридически правомерно.

Например, устойчивое управление лесом как недвижимым имуществом будет в том случае, если:

−сохраняется жизнеспособность леса и его способность к регенерации;

−сохраняется необходимый для собственника леса объем древесной продукции;

−лес используются таким образом, что сохраняется его биоразнообразие;

−не наносится ущерба укладу жизни местного населения;

371

−для будущих поколений не создается угрозы для всестороннего использования леса.

Существуют следующие группы принципов.

А. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Принцип полезности. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности собственника или пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Поэтому всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он будет полезен покупателю для реализации личных потребностей, либо определенных функций (как нежилое помещение: производственное предприятие, офис, складское помещение и т.п.). Поэтому полезность учитывается как потребительная стоимость, т.е. способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя и полезность как способность приносить доход.

Данный принцип следует принимать во внимание при оценке практически всех объектов недвижимости.

Принцип замещения. Сущность его заключается в том, что потенциальный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та минимальная цена, за которую он может приобрести аналогичный объект недвижимости (аналогичной, эквивалентной полезности) или построить этот объект. В данном случае, потенциальный покупатель сравнивает альтернативные издержки, связанные со стоимостью приобрете-

372

ния или создания сопоставимой недвижимости, имеющей сходные характеристики.

Принцип ожидания. Связан с представлениями об объекте недвижимости, как об объекте, приносящем доход от его использования и от его последующей продажи. Классическим примером приносящей доход недвижимости является участок земельного фонда, сдаваемый в пользование. Стоимость такого участка определяется не затратами на его создание, а по величине денежных потоков от его использования в будущем, приведенных к текущей стоимости. Принцип ожидания является основным при оценке земельных участков.

Б. Принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип зависимости. Основывается на учете внешнего воздействия различных факторов. Основным фактором является местоположение объекта недвижимости, его экономическая и правовая среда. Например, строительство недалеко от розничного магазина супермаркета повлияет на стоимость последнего в сторону его удешевления, а строительство жилого комплекса – в сторону его удорожания. Таким образом, стоимость объекта недвижимости зависит от влияния других объектов недвижимости на региональном уровне. В свою очередь, объект недвижимости сам оказывает влияние на величину стоимости соседних объектов недвижимости. Местоположение объекта и его связь с экономической средой получили название «экономическое местоположение недвижимости».

373

Принцип соответствия. Рынок недвижимости находится в постоянном развитии. На отдельных его этапах появляются свои стандарты, включающие определенный уровень удобств и услуг, предъявляемых к объектам недвижимости, архитектурнопланировочные решения и т.д. Объект недвижимости не отвечающий этим рыночным стандартам, всегда будет иметь меньшую стоимость.

Принцип соответствия необходимо соблюдать при создании неотделимых улучшений объектам недвижимости.

Принцип спроса и предложения. Сущность этого принципа заключается в необходимости учета основного одноименного рыночного закона при оценке недвижимости. Производя оценку на рынке недвижимости, необходимо учитывать одну особенность, которая заключается в более резком колебании спроса на объекты недвижимости, по сравнению с предложением, которое оказывается стабильнее в силу длительности производственного цикла объектов недвижимости. Так же сложно искусственным путем уменьшить количество объектов недвижимости.

На рынке недвижимости спрос и предложение не всегда определяют цену недвижимости.

Принцип конкуренции. Конкуренция (позднелат. concurrentia

– сталкиваться) в экономическом смысле подразумевает соперничество, борьбу за достижение лучших результатов на какомлибо рынке, в данном случае – на рынке недвижимости.

374

Борьба будет происходить при наличии условий, способствующих привлечению капитала на рынок недвижимости. Основным условием может выступать возможность получения сверхприбылей в каком-то виде деятельности. Увеличение конкуренции, как правило, приводит к росту предложения на рынке. Если при этом спрос не увеличивается, то происходит падение цен на объекты недвижимости.

Принцип изменения. Несмотря на то, что оценка недвижимости производится в конкретное время, необходимо не забывать о том, что оцениваемый объект недвижимости и его окружение находятся в постоянном развитии, проходя различные этапы. Раз-

личают четыре фазы (этапа) развития:

−зарождение,

−рост,

−стабильность,

−упадок.

Этап зарождения объекта недвижимости связан с проектированием, созданием объекта недвижимости.

Фаза роста характеризуется увеличением доходом от функционирования созданного объекта недвижимости, его возможной модернизацией.

На этапе стабильности наблюдается равновеликое поступление во времени доходов от использования недвижимости.

Период уменьшения доходности от недвижимости и снижения спроса на недвижимость называется упадком.

375

Период возрождения рыночного спроса на недвижимость, начало роста доходности от ее использования, и ее модернизация именуются обновлением.

В. Принципы, связанные с объектом недвижимости, прежде всего, с землей, зданиями и сооружениями.

Принцип остаточной продуктивности земли. В основе дан-

ного принципа лежит теория производственных факторов, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт является результатом комбинирования природы, труда и капитала. К природному фактору, в данном случае, относится земля, которая является основным звеном, обеспечивающим практически все виды производственной деятельности.

Природопользование представляет собой вид хозяйственной деятельности, теснейшим образом связанный с землей и зависящий от нее в сильной степени. Земля выступает естественным производственным фактором, который не поддается механизации, но который может быть улучшен путем мелиорации, внесения удобрений.

Категория «труд» представляет собой совокупность физических и психических сил, затрачиваемых в процессе производства. В природопользовании природные факторы производства заслоняют труд настолько, что нередко его участие не замечается, и значение его должным образом не ценится. Между тем, часто труд человека носит созидательный и главнейший по деятельности характер. Капитал – это денежные средства, вкладываемые в

376

воспроизводство основных фондов и оборотных средств и в другие компоненты производства.

В соответствии с теорией производственных факторов, стоимость создаваемого продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости основных фондов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Земля физически неподвижна, и для осуществления предпринимательской деятельности на ней необходимо привлекать остальные факторы производства. Каждый затраченный фактор производства имеет свою компенсацию (см. табл. 7.6.). Вначале оплачивается трудовая деятельность работников, в том числе и управляющих, компенсируются затраты, связанные с использованием капитала, а остаток дохода получает собственник земли в качестве ренты.

Норма прибыли на капитал дает возможность его расширенного воспроизводства.

377

Оплата труда рабочих и управленческого персонала должна создавать условия для привлечения рабочей силы в производственном и управленческом процессах.

Рента в виде чистого дохода принадлежит собственнику земли, который несет основное бремя затрат на охрану, поддержание и воспроизводство самого ресурса, если в качестве такового выступает, например, лесной ресурс.

Следовательно, земля имеет остаточную стоимость тогда, когда получается остаток денежных средств после оплаты оставшихся факторов производства.

Величина ренты определяет стоимость земли. Например, в лесном хозяйстве различают лесную и земельную ренты.

Лесная рента подразумевает получение чистого дохода на единицу используемого ресурса в момент его освоения. Она предполагает наличие двух составляющих: нормативных затрат на воспроизводство, охрану и защиту леса и чистый доход собственника лесных ресурсов.

Земельная рента представляет собой чистый доход с единицы лесной площади при обязательном учете фактора времени. Фактор времени учитывают, прибегая к пролонгированию или дисконтированию разновременных затрат и результатов.

Принцип вклада (предельной продуктивности или произво-

дительности). Вклад представляет собой сумму, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта недвижимости или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия ка-

378

кого-либо фактора производства. Этот принцип подразумевает, что в результате инвестиций может быть получен доход, остающийся после покрытия издержек, связанных с инвестициями.

Примером могут служить дополнительные затраты на строительство лесовозных дорог на участке лесного фонда, которые вызывают увеличение рыночной стоимости леса в размере, превышающем эти затраты.

Принцип возрастания и уменьшения доходности. Смысл данного принципа заключается в том, что дополнительное приращение капиталовложений и затрат труда по отношению к лесу или земле увеличивает темпы роста прибыли и стоимость земельных участков лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли оказывается меньше, чем прирост капиталовложений. Последующие дополнительные капитальные вложения не приводят к пропорциональному увеличению прибыли и увеличению стоимости недвижимости.

Принцип сбалансированности. Суть данного принципа за-

ключается в соблюдении оптимального соотношения между вводимыми факторами производства для каждого вида землепользования и категорий земель с целью обеспечения максимальной стоимости земельного участка.

Принцип соблюдения оптимальных величин. Этот принцип предполагает приобретение и использование такого земельного или лесного участка, площадь которого обеспечивает оптимальный размер землепользования в соответствии с рыночными усло-

379

виями при данном его месторасположении. Оптимальный по размеру земельный участок дает, как правило, максимальную выгоду.

Принцип оптимального сочетания права собственности и других вещных прав. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Сущность принципа заключается в оптимальной комбинации правомочий собственности (право пользования, владения и распоряжения) между различными субъектами для достижения максимальной ценности объекта недвижимости и поступления доходов от его использования.

На стоимость недвижимости оказывают влияние самые различные факторы. Их влияние проявляется на различных этапах оценки недвижимости. Степень влияния факторов на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости характеризуется экономической категорией «эластичность». Объекты недвижимости обладают низкой эластичностью предложения, что отчасти объясняется длительностью создания объектов недвижимости.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к четырем различным иерархическим уровням.

Первый уровень – интернациональный, является наиболее отдаленным от объекта недвижимости и поэтому самым абстрактным. Его существование объясняется, прежде всего, наличием конституционной нормы, закрепляющей положение, согласно которому общепризнанные принципы и нормы международного

380