Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
П. Н. Никонов _ Н. Н. Журавский недвижимость.doc
Скачиваний:
26
Добавлен:
02.05.2015
Размер:
1.94 Mб
Скачать

§921Совместное использование пограничных сооружений

Если два земельных участка разделены между собой полоской земли, межой, рвом, стеной, изгородью, забором или иным сооружением, которые служат обоим участкам, то следует считать, что собственники земельных участков имеют право на совместное использование сооружений, если только какие-либо внешние признаки не указывают на то, что это сооружение принадлежит одному из соседей.»

При этом, однако, под границей в практике германского землеустройства понимается нематериальная абстракция в виде идеально прямой линии, не имеющей толщины и следующей от одной поворотной точки до другой. В качестве таковой она отображается и на кадастровой карте. То есть, согласно такой концепции границы, владение одного лица возникает тотчас же когда кончается владение другого. В основе любой такой границы может лежать свободная от всяких математических зависимостей кривая линия. Но ради удобства и технологичности демаркации и описания в кадастре всякая кривая линия превращена в ломанную. Таким образом, элементами границы являются отрезки прямых линий и поворотные точки.

Шведский Земельный Кодекс излагает свою, хотя и подобную немецкой, концепцию границы:

«... 3. Граница, определенная законным порядком – это линия между межевыми знаками на земле, установленными также законным образом. Если существует неуверенность в размещении знаков, граница должна быть определена посредством кадастровых карт, иных документов и на иных основаниях, по которым земля находится во владении на самом деле. Если знаки законным образом не установлены, границы должны быть удостоверены посредством соответствующих карт и документов.

4. Если граница никогда юридически не определялась, но существуют старые знаки на земле, которые долгое время определяли истинную границу, это и должно считаться законной границей. Если граница определялась в связи с конфискацией или какими-либо другими принудительными изъятиями, ее расположение устанавливается документом об изъятии, реальным владением и другими обстоятельствами.

5. Если граница проходит по воде (озеру, реке) и не может быть определена применением пунктов 3 и 4, каждый конкретный участок водной зоны принадлежит ближайшему участку земли, если только земля – не маленький остров или холм.» (Ч.1, Гл.1)

Следует отметь принципиальную разницу между приведенными примерами, которая не заметна на первый взгляд, но имеет существенные последствия: в первом случае граница определяется линией в соответствующем документе, который имеет верховную силу над всеми остальными свидетельствами прохождения границы, даже над ее фактическим местоположением; во втором, напротив, именно фактическое местоположение является окончательным свидетельством истины.

Англия явилась родиной новой концепции границы. Между, уже упоминавшимися в разделе о регистрации прав на недвижимость, законами 1862 и 1875 годов имелись значительные различия, касавшиеся именно концепции границ. Согласно закону 1862 года, определение границ владения необходимо было производить еще до регистрации прав на него. При чем для этой цели предусматривалась определение и описания границ, аналогичные тем, которые соответствуют описанной выше германской концепции. Однако уже несколько первых лет показали бесперспективность этого положения, совершенно не отвечавшего английским реалиям. В законе 1875 года была введена концепция «Общих границ», которая и по сей день превалирует в Англии. Введению этой концепции предшествовало довольно широкое ее общественное обсуждение. Суть концепции заключается в признании того, что абсолютно достаточная определенность границы может быть достижима (и в значительной части случаев – достижима и без всяких «может быть») без определения местопрохождения той «волосяной» линии, которая должна делить одно землепользование от другого. Дело в том, что любая граница имеет то или иное физическое выражение – забор, канаву, или просто зримую линию, идущую от одного столба до другого. Так вот, согласно концепции «Общих границ» может сколь угодно долгим оставаться безразличным то, каким образом в пределах этого внутреннего пространства проходит «истинная граница» – по одному бегу канавы, или другому, или по его оси, или синусоидой бросаясь от одного берега к другому – на правовой режим границы это не оказывает никакого влияния.

Английским исследователем П. Дейлом в 1976 году была предложенная описанная ниже классификация границ.

Все многообразие концепций границ на самом верху классификации сводится к двум основным классам:

- концепция фиксированных (закрепленных) границ;

- концепция общих границ.

Фиксированнаяграница определяетсяматематически точной линией.Общаяграница - скорее линией, которую оставляет на карте след карандаша или рейсфедера38, а на местности, – например, то, что оставит после себя машина, которая роет межевые канавы. Однако обе концепции имеют различные вариации:

  1. Типы общих границ

    1. Неопределенные (общий случай). В английской системе Общих границ точная линия границ между примыкающими друг к другу земельными участками остается неустановленной. Это может быть одна сторона кустарника, или забора, или канавы, или их другая сторона, или же середина. Другими словами, между каждым участком земли имеется полоска некой ширины, владения одинаково относящаяся к объектам недвижимости, которые она разделяет.

    2. Неопределяемые. Вторым типом Общей границы является край участка, который устанавливать точно не имеет смысла. Например, если таким краем объявлен берег реки или океана, то достаточна лишь ссылка на береговую линию, тем более что эта линия нередко бывает изменчива.

    3. Приблизительные. Третьим типом общей границы является граница, положение которой всеми рассматривается как само собой разумеющееся. О такой границе говорят как о приблизительной, поэтому регистрация ее может быть свободна от пограничного спора (используется, например, в Кении)39. Эта граница может быть применена в случае, когда по каким-либо причинам полноценное установление границы должно быть отложено, но обстоятельства требуют хотя бы какой-то готовности юридических документов.

  1. Фиксированные границы

    1. Точно определенные (математические) границы. В некоторых странах фиксированными границами называются, точным образом обследованные границы, когда специалист может на основании результатов измерений или аналитических расчетов, проведенных в ходе натурного обследования земельного участка, с точностью хоть до микрона производить замену утерянных угловых вех (так делается, например, в Германии, Малави, и т.д.).

    2. Фиксированные на земле границы. Когда участок земли размечается в первый раз, для фиксации разметки используются колышки. Когда колышки установлены, положение, которое они занимают в данный момент времени, считается зафиксированным навечно. Другими словами, именно они, а не их математическое или графическое описание в виде координат или планов, которых может и не быть, являются основным свидетельством о действительном местоположении границы. Данный принцип принят системой Торренса в Австралии, а также во Франции и, как это обнаруживается из выдержек из шведского земельного кодекса, в Швеции.

    3. Границы, фиксированные по соглашению. В английской системе граница фиксируется тогда, когда между соседними владельцами возникает потребность уточнить границу владений и результат этого уточнения зарегистрировать. Граница фиксируется со ссылкой на их соглашение о месте ее нахождения и о способе ее идентификации ее на местности.

Выбор системы границ является важным, поскольку он оказывает большое влияние на кадастровую деятельность, и определяющее влияние на технологии демаркации (отсюда и на темпы, трудовые и материальные затраты на этот процесс), а также на способы разрешения споров по границам.

При этом границы могут иметь еще одну характеристику, или быть «Гарантированными» границами.

Титульная система регистрации прав на недвижимость подразумевает, что государство берет на себя гарантии этих прав. Эта система использует как фиксированные границы, так иобщие границы. Те и другие используются как для указания (ссылки, описания) границ только что выделенного участка, то есть границ уже при своем рождении получивших официальное описание в кадастровой системе, которая гарантирует, что описание соответствует реальной границе, таки и для указания исторически сложившейся границы, местоположение которой хорошо известно, но никогда не было описано. Итак, граница, официальному признанию которой предшествовала процедура официального кадастрового осмотра, приобретает характеристику “гарантированной границы”, и в «табели о рангах» записывается, например, так: «гарантированная фиксированная на земле граница». Достижение того, что кадастровый план отражает все границы прав, и все эти границы являются гарантированными, соответствует высшему порядку в кадастровых делах, который и составляет цель деятельности в этой области. Однако было бы ошибкой настаивать на том, что земельный участок является полноценным объектом права только если он очерчен гарантированными границами, и кадастр должен содержать в себе сведения только гарантированных границ. Абсолютизация этой цели может привести к практическим решениям, требующим невозможных материальных, трудовых и временных ресурсов, что просто приведет к параличу всю деятельность в этом направлении (вспомним Англию в промежутке между 1862 и 1875 годами).

Для того, чтобы в реальной практике могли быть востребованы те или иные типы границ, подходящие для того или иного конкретного случая, они и сфера их применения должны быть описаны в соответствующих нормативных актах.

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Оставленные комментарии видны всем.