Соседское право

Многие проблемы, которые уже подняты выше, имеют свое разрешение с помощью норм соседского права. Однако в нашем законодательстве такового в виде отдельно взятой отрасли права, нет. Есть отдельные статьи в земельном законодательстве, вроде запрещения сажать высокие деревья на краю участка, если они затеняют грядки соседа по даче. Но другого и не могло быть, поскольку земельный участок как объект права рассматривался в нашем законодательстве лишь в виде нескольких феноменов: дачный участок, приусадебный участок. Заводской участок обносился забором не за тем, чтобы фиксировать его границы, а вследствие особой режимности территории завода. При этом огороженная территория могла и не совпадать с формальными документами картографического характера. Тем не менее, некий «суверенитет» объектов недвижимости, так или иначе, соблюдался – никому не приходило в голову, например, строить новое здание, закрывая окна существующего. Такому и подобному противостояли и противостоят градостроительные, санитарные, противопожарные и иные нормы. Этого было достаточно при монопольной собственности государства не только на землю, но и объекты застройки. Но введение института частной собственности на недвижимость вместе с появлением границ между объектами недвижимости приведет и к появлению границ прав и интересов, а, следовательно, и пограничных конфликтов. Ощущается некоторый дефицит в толковании самого понятия «Право собственности на недвижимость», необходимого для предупреждения этих конфликтов. Это опять заставляет нас обратиться к зарубежному и историческому опыту.

Различные нации к формированию современного понимания этого права шли разными путями. И замечательно то, что хотя для толкования его используются различные слова и логические конструкции, итогового содержательного различия сегодня практически не существует.

В праве континентальной Европы право собственности на недвижимое имущество ведет свое развитие с утверждения о том, что «каждый может пользоваться своим недвижимым имением в полной мере, даже если вследствие этого сосед терпит ущерб в извлечении выгод из своего имения» (ст. 352 «Саксонское зерцало»), что «собственник может по своему усмотрению копать принадлежащую ему землю, сажать на ней, сеять, а также строиться и всячески обзаводиться, даже и во вред соседу, лишь бы только не было захвата при сем чужих границ» (№ 878, Кодекс Прибалтийской губернии). Сегодня такие утверждения законодателей прошедших эпох шокируют, но и очаровывают своей откровенностью. Однако в этих утверждениях обнажается начало начал института собственности – право собственности предполагает полную свободу действий в отношении объекта этого права. Развитие цивилизованных отношений нисколько не отменяет этой основы. Цивилизация проявляет себя в том, что вводит определенные «осознанной необходимостью» ограничения на всевластие собственника. Прежде всего, такой необходимостью является гарантия мира между соседями, основанного на их равноправии. Таким образом, реальные правомочия собственника недвижимости состоят из его права на всевластие в отношении этой недвижимости за исключением конкретно тех действий, которые запрещены законом или иным нормативным актом. Это отличается от концепции, которая предполагает, что правомочия собственника состоят из суммы того, на что конкретно именно он получил право.

По крайней мере, практический смысл в границе земельного участка для его собственника заключается, например, в праве застраивать его, в том числе, и по линии границы, не взирая на то, что его неразумный или слишком самонадеянный сосед построил на своем участке дом рядом с этой границей парадным фасадом, выходящими на нее. В данном случае речь не идет о праве «насолить» соседу, а о праве решать свои проблемы независимо от его глупости или вероломства. Наличие заранее сформулированного права предупреждает этого соседа, что рано или поздно напротив окон его парадных зал в непосредственной близости может вырасти мрачная поверхность глухой брандмауэрной стены, и небо из них уже нельзя будет увидеть, даже если щекой прижаться к оконному стеклу. Следовательно, в ущербе, который будет нанесен этим залам, будет виновен сам их обладатель, не зависимо от того он ли так их построил, или купил такими (купил, значит одобрил строителя).

Однако законодательство, о котором сказано выше, не должно дозволять собственнику делать такие устройства, посредством которых нечистоты, дым, копоть, пыль, шум целенаправленно направлялись бы на участки соседей. Эти устройства, включая подземные коммуникации, вентиляционные шахты и т.д., должны быть устраиваемы лишь на таком расстоянии и с соблюдением таких мер предосторожности, чтобы собственности соседей не был причинен вред, в частности, чтобы не был причинено повреждения соседним строениям и сооружениям, пограничным стенам. Собственник соседнего участка должен иметь право требовать запрета на строительство и сохранение таких сооружений, относительно которых доказано, что они оказывают недопустимое воздействие на соседний участок. Германское гражданское уложение определяет состав прав собственника в соответствии с хозяйственной целью обладания. Поэтому, признавая безусловное право воздействия на поверхность участка, на воздух над поверхностью и недра земли, оно не дозволяет препятствовать соседям в воздействии, «происходящим на такой высоте и глубине, что устранение его не представляет для них интереса» (§905). Имеет смысл дословно привести и иные параграфы этого документа.

«§906Воздействие с соседнего земельного участка:

1. Собственник земельного участка не может воспретить проникновение к нему с другого участка газов, паров, запаха дыма, копоти, тепла, шумов, сотрясения и иных подобных воздействий, если они не влияют или незначительно влияют на использование участка.

2. То же правило действует, если существенное вмешательство вызвано обычным в этой местности использованием земельного участка и не может быть прекращено экономически допустимыми мерами, принятия которых можно потребовать от пользователей земельного участка. Если указанное воздействие превышает допустимые пределы, собственник вправе потребовать от пользователя другого земельного участка выплаты соразмерной денежной компенсации, при условии, что воздействие выходит за рамки обычного для данной местности использования земельного участка

3. Не допускается вторжение на участок путем установки какой-либо системы коммуникаций.»