Глава 9

_ЗАДАЧИ

В БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИИ

Мы постигли азбучные истины. Азы капиталистического производ­ства. Так мы обнаружили, что биз­нес — не порок. Для меня это бы­ло настоящим откровением.

С. Довлатов

§ 9.1. Дисконтирование

Дисконтирование потока дохода

Задача 1.

Инвестор предоставил кредит размером 10000 долларов на 5 лет. В конце каждого года он получает 900 долларов, а по исте­чении 5 лет ссуда будет полностью возвращена. Для подобных кредитов на рынке установилась ставка дохода (дисконта) в 11%

годовых.

Какова чистая текущая стоимость (ЧТС) подобного инвестиро­вания денег?

174

Таблица шести функций денег. Ставка дисконта 11% (начисление процентов ежегодно)

Решение. С использованием таблиц шести функций денег (колонка текущей стоимости аннуитета) текущая стоимость еже­годного (в течение пяти лет) дохода в 900 долларов при ставке 11% составляет:

900 X 3,69590 ■ 3326,31 доллара.

' Текущая стоимость платежа в 10000 долларов, ожидаемого к получению через 5 лет, при ставке 11% (колонка текущей стоимо­сти единицы) составляет:

10000 X 0,59345 = 5934,51 доллара.

Текущая стоимость инвестиционных средств равняется сумме текущей стоимости потока ежегодных поступлений (3326,31 дол­лара) и текущей стоимости реверсии (5934,51 доллара):

3326,31 + 5934,51 = 9260,82 доллара.

Эти величины могут быть также получены с использованием финансового калькулятора или персонального компьютера.

Описанная процедура иллюстрирует базовый алгоритм расче­тов в методе дисконтирования. Во многих ситуациях, когда вели­чина прогнозируемого рентного дохода меняется от периода к пе­риоду, может потребоваться дополнительная процедура.

Задача 2. Дисконтирование потока дохода и реверсии

Инвестор приобретает недвижимость за 275000 долларов и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих абсолют­ных сумм чистого рентного дохода, выплачиваемых авансом.

	Годовая арендная плата,
Год	выплачиваемая авансом,
	долларов
0	30000
1	31000
2	32000
3	33000
4	34000
5	35000
6	36000
7	37000
8	38000
9	39000

Ожидается,, что к концу срока аренды недвижимость будет сто­ить порядка 300000 долларов.

Какова текущая стоимость данного недвижимого имущества, если рыночная ставка дисконта для данного типа недвижимости 11%?

175

Решение. Решение приведено в таблице.

Текущая стоимость рентных платежей

Чистая текущая стоимость реверсии (платежа в 300000 долла­ров, ожидаемого к получению через 10 лет при ставке 11%) со­ставляет:

0,352184 X 300000 = 105655,20 доллара. Чистая текущая стоимость недвижимости составляет: 220000,53 * 105655,20 = 325655,73 доллара. Задача 2 базировалась на абсолютно чистой ренте. Часто арен­додатель несет ответственность за оплату части расходов по со­держанию недвижимости. Эти расходы вычитаются из арендной платы, и полученный результат дисконтируется в текущую стои­мость. Следующий пример показывает, как вычислять текущую стоимость потока дохода и текущую стоимость реверсии в том случае, если операционные расходы оплачиваются владельцем из рентных платежей, а расходы по продаже вычитаются из поступ­лений от продажи недвижимости в конце срока владения.

Задача 3 иллюстрирует типичный набор информации, доступ­ной оценщику для определения стоимости недвижимости с ис­пользованием метода дисконтирования денежных потоков (ДДП).

Задача 3. Использование дисконтирования для оценки вариантов инвестирования

Инвестору сделали предложение приобрести офисное здание полезной площадью 15000 кв. м. На момент предложения оно сда­ется в аренду единственному арендатору, имеющему высший рей­тинг платежеспособности. Ежегодная абсолютная величина аренд­ной платы рассчитывается, исходя из ставки 14 долларов за кв. м

176

в год, и выплачивается авансом. Срок аренды истекает через 4 го­да. Арендатор уведомил хозяина, что в конце срока он освободит помещения.

По мнению оценщика, после отъезда сегодняшнего арендатора лучшим и наиболее эффективным использованием здания будет его перемоделирование под три офисных секции — площадью 5000 кв, м каждая. Есть основания полагать, что в этом случае все секции можно будет сдавать в аренду за 22 доллара за кв. м в течение пятого года. Перемоделирование здания обойдется в 25000 долларов.

Предполагается, что в течение пятого года на перестройку зда­ния потребуется полгода, а в оставшиеся месяцы оно будет занято арендаторами в среднем на 1/3. Постоянные расходы должны со­ставить за год 50000 долларов, операционные расходы — 15% от годовых рентных поступлений.

В течение шестого года ожидается, что пустовать будет только одна секция. Ставка арендной платы, фиксированные и операци­онные расходы составят 22 доллара за кв. м, 55000 долларов и 15% соответственно.

Ожидается, что с седьмого по десятый год заполняемость воз­растет до 90%. Арендная ставка за 1 кв. м составит в 7-м, 8-м. 9-м и 10-м годах 23, 24, 25 и 26 долларов соответственно. Посто­янные расходы будут возрастать на 5000 долларов ежегодно, на- . чиная с седьмого года. Доля операционных расходов останется прежней.

По оценкам, через 10 лет данное здание можно будет продать не менее чем за 4 млн. долларов.

На ближайшие 4 года, когда здание будет арендовано первым арендатором, ставка дохода принята за 9%. На вторую часть про­гнозного периода ставка дохода оценивается в 10%. Для реверсии принята ставка дисконта в 11%.

Инвестору сделали предложение приобрести это офисное зда­ние за 3 млн. долларов.

Каков ваш ответ? Используя приведенную информацию, рас­считайте текущую стоимость данного объекта.

Решение. Калькуляция арендной платы (абсолютная чистая годовая рента) с 1-го по 4-й год:

14 долларов/кв. м X 15000 кв. м = 210000 долларов.

5-й год: 22 X 15000 X 1/2 X 1/3 = 55000 долларов.

6-й год: 22 X 15000 X 2/3 = 220000 долларов.

7-й год: 23 X 15000 X 0,9 = 310500 долларов.

8-й год: 24 X 15000 X 0,9 = 324000 долларов.

9-й год: 25 X 15000 X 0,9 ■ 337500 долларов.

10-й год: 26 X 15000 X 0,9 = 351000 долларов.

177

Текущая стоимость ежегодного периодического дохода опреде­ляется по таблице.

	Текущая стоимость ежегодного периодического					дохода
Год	Годовая рента	Постоянные расходы	Операци­онные расходы	Расходы на модер­низацию	Периодиче­ский поток дохода	Норма дисконти­рования, %	Текущая стоимость
0	210000	0	0	0	210000	9	210000,00
1	210000	0	0	0	210000	9	192660,55
?.	210000	0	0	0	210000	9	176752,80
3	210000	0	0	0	210000	9	162158,53
4	55000	50000	8250	25000	-28250	10	-19295,13
5	220000	55000	33000	0	132000	10	81961,61
6	310500	60000	46500	0	204000	10	115152,68
7	324000	65000	48600	0	210400	10	107968,47
8	337500	70000	50625	0	223350	10	101173,79
9	351000	75000	52650	0	223350	10	94722,20
Полная текущая		СТОИМОСТЬ I	периодического потока дохода				1223255,50

Текущая стоимость реверсии (платежа в 4000000 долларов, ожидаемого к получению через 10 лет при ставке 11%):

0,352184 X 4000000 = 1408737,92 доллара.

Полная текущая стоимость объекта равняется сумме текущей стоимости периодического потока дохода (1223255,50 доллара) и текущей стоимости реверсии (1408737,92 доллара):

1223255,50 ♦ 1408737,92 = 2631993,42 доллара.

Рекомендации инвестору. Вам следует сообщить инвестору сделанные вами предположения относительно показателей дохо­дов, расходов, ставки дохода и стоимости реверсии в течение пред­стоящих 10 лет. Проинформируйте инвестора, что на основании указанных предположений рыночная стоимость имущества оцени­вается в 2630000 долларов (округленно). Это ниже цены предло­жения в 3 млн. долларов. Видимо, от этого предложения придется отказаться.